تنظیم قرارداد اجاره و هر آنچه در رابطه با آن لازم است که بدانید!

در دنیای امروز و با توجه به افزایش معاملات و گسترده‌تر شدن حوزه فعالیت اشخاص، قراردادها دارای حوزه بسیار وسیع و متنوعی شده‌اند، بااین‌حال معاملات اساسی که از گذشته‌های دور در میان افراد یک جامعه وجود داشته همچنان پرکاربرد و مورداستفاده بسیاری است، ازجمله این معاملات بحث تنظیم قرارداد اجاره است. یکی از مهم‌ترین انواع قراردادهای موجود فی‌مابین افراد در جوامع مختلف قراردادهای اجاره هستند. این قرارداد با توجه به مورد اجاره یا عین مستاجره، شیوه پرداخت اجاره‌بها، شروط خاص مندرج در قرارداد اجاره و مواردی از این قبیل به انواع مختلفی از قراردادهای اجاره تقسیم می‌گردد. در یک دسته‌بندی کلی تنظیم قرارداد اجاره با توجه به مورد اجاره آن به سه صورت خواهد بود که شامل قرارداد اجاره اشیاء، قرارداد اجاره اشخاص و قرارداد اجاره حیوان می‌شود. با توجه به انواع و اقسام مختلف قراردادهای اجاره احکام خاص هر یک از این قراردادها و مباحث قانونی متنوع در رابطه با آنها تنظیم قرارداد اجاره می‌باید توسط شخص یا اشخاص متخصص حقوقی و با توجه به شرایط خاص هر یک از طرفین قرارداد یعنی موجر و مستأجر صورت پذیرد.

اجاره به چه معنا است؟

اگر این سؤال را از افراد مختلف با سطوح دانش حقوقی متفاوت بپرسید پاسخ‌هایی که دریافت می‌کنید اولین دلیلی است که لزوم تنظیم قرارداد اجاره توسط افرادی که دارای دانش حقوقی بوده و در این زمینه متخصص هستند را تقویت می‌کند. اولین گام در راستای تنظیم یک قرارداد فهم دقیق و درست از معنا و مفهوم موضوع آن قرارداد است.
برای مثال در یک نمونه قرارداد اجاره خودرو ابتدا شما باید به این پرسش پاسخ دهید که منظور از اجاره نمودن خودرو چیست؟ در معنای حقوقی و با توجه به تعریف قانون از اجاره در ماده ۴۶۶ از فصل چهارم قانون مدنی اجاره این‌گونه تعریف شده است، عقدی که به‌موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستاجره می‌شود. با توجه به این تعریف ابتدا متوجه می‌شویم که اولاً اجاره یکی از انواع عقود مندرج در قانون بوده و همچنین به هنگام انعقاد این عقد شخص مستأجر مالک منافع مورد اجاره خواهد شد.

حال باید به این سؤال پاسخ دهیم که منظور از منافع چیست؟ در مثال تنظیم قرارداد اجاره خودرو هنگامی‌که شما قصد استفاده از خودرویی را برای مدت یک هفته دارید یکی از راهکارهایی که قانون پیش روی شما قرار داده، اجاره نمودن آن خودرو است. به‌عبارت‌دیگر شما برای یک هفته حق استفاده و بهره‌برداری از خودروی موضوع قراردادتان را خواهید داشت این حق استفاده و بهره‌برداری در اصطلاح قانونی منفعت یا منافع آن خودرو محسوب می‌گردد که شما از طریق قرارداد اجاره مالک آن خواهید شد. بنابراین اجاره مالکیت منافع مورد اجاره برای مدت‌زمان توافق شده فی‌مابین طرفین آن قرارداد در برابر پرداخت مبلغی تحت عنوان اجاره‌بها است.

بحث مدت در تنظیم قرارداد اجاره

اشخاص متخصص، در تنظیم قرارداد می‌باید با یک نگاه دقیق به قوانین موجود ضمن در نظر گرفتن شرایط خاص و ویژه طرفین آن قرارداد دست به تنظیم قراردادی استاندارد و حرفه‌ای بزنند. هر قراردادی با توجه به ماهیت و پیشینه خاصی که دارد دارای احکام متفاوت حقوقی نیز است. در قرارداد اجاره اشیا یکی از نکات حقوقی که باید همیشه رعایت گردد بحث مدت اجاره است.

با توجه به‌حکم ماده ۴۶۸ قانون مدنی در قرارداد اجاره اشیا ذکر مدت اجاره الزامی بوده زیرا در غیر این صورت قرارداد اجاره باطل خواهد بود. منظور از قید مدت اجاره زمانی است که قرارداد اجاره به پایان خود می‌رسد برای مثال شما می‌توانید این‌گونه بیان کنید که قرارداد اجاره به مدت یک سال خواهد بود و یا ممکن است به‌صورت دقیق تاریخ شروع و تاریخ پایان اجاره را در قراردادتان درج نمایید. در هر حال مدت اجاره می‌باید در قرارداد تعیین گردیده تا قرارداد باطل نگردد.

اگر تاریخ شروع قرارداد اجاره بیان نشود چه خواهد شد؟

بنا بر حکم قانون متوجه شدیم که عدم بیان مدت در قرارداد اجاره اشیا منجر به باطل شدن این قرارداد خواهد شد. سؤالی که ممکن است به ذهن افراد برسد مسئله‌ی تاریخ شروع قرارداد است. برای مثال اگر شما در نمونه قرارداد اجاره ویلا فراموش کنید که تاریخ شروع قرارداد را بیان کنید چه بر سر معامله‌تان خواهد آمد؟ این مسئله نیز توسط قانون‌گذار تعیین گردیده و به آن پاسخ داده شده است.

با توجه به ماده ۴۶۹ قانون مدنی اگر در عقد اجاره ابتدای مدت ذکر نشده باشد از وقت عقد محسوب می‌شود به‌عبارت‌دیگر اگر شما در قراردادتان تاریخ شروع را بیان نکرده باشید از هنگام امضای قرارداد عقد اجاره شروع خواهد شد. در هر حال اگر تنظیم یک قرارداد به‌صورت حرفه‌ای انجام پذیرد تاریخ شروع و پایان معامله، زمان‌بندی پرداخت‌ها، تاریخ تحویل مورد اجاره و سایر موارد مدنظر متخصص حقوقی بوده و در قرارداد درج خواهد شد.

در تنظیم قرارداد اجاره املاک چه نکات حقوقی باید رعایت گردد؟

با توجه به متنوع بودن ماهیت قراردادهای اجاره، احکام خاص این قراردادها نیز با یکدیگر متفاوت هستند. یکی از پرطرفدارترین و مهم‌ترین قراردادهای اجاره، قرارداد اجاره املاک، اماکن مسکونی، تجاری و امثالهم است. دلایل اهمیت این نوع از قرارداد علاوه بر پرکاربرد بودن آن‌ها، احکام خاص حقوقی مرتبط با آنها نیز است. این نوع از قراردادها علاوه بر اینکه تحت تابعیت قانون مدنی هستند قانون روابط موجر و مستأجر نیز ازجمله قوانین حائز اهمیت و تأثیرگذار در هنگام تنظیم این نوع از قرارداد اجاره نیز است.

با توجه به‌حکم این قانون اجاره‌ی کلیه اماکن مسکونی، تجاری، محل کسب و پیشه، اماکن آموزشی و نظایر آن تابع مقررات این قانون خواهند بود. ازجمله نکات حقوقی مهم در رابطه با قرارداد اجاره املاک بحث تخلیه مورد اجاره است. با توجه به ماده ۳ از قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ تخلیه عین مستاجره با تقاضای موجر یا قائم‌مقام قانونی او صورت خواهد گرفت. از دیگر مباحث قانونی بحث نوع نگارش این نوع از قراردادهای اجاره است. با توجه به این قانون شیوه تنظیم قرارداد اجاره به دو صورت عادی یا رسمی می‌تواند باشد. این در حالی است که اگر شما قصد تنظیم قرارداد اجاره به‌صورت عادی را دارید باید شروط مندرج در این قانون را رعایت نمایید اولاً قراردادتان باید حداقل در دو نسخه تنظیم گردیده و علاوه بر آن دو شاهد مورداطمینان نیز می‌باید قراردادتان را امضا نمایند.

اهمیت ذکر جزئیات در هنگام تنظیم قرارداد اجاره

توصیه اکید مشاوران حقوقی و وکلا پس از سال‌ها تجربه در رابطه با تنظیم قراردادها جزئی نمودن کلیات هر قرارداد است. مهم‌ترین هنر یک شخص قرارداد نویس در نظر گرفتن تمامی جزئیات یک قرارداد و پس‌ازآن نگارش آن به‌صورت حقوقی، مطابق با قوانین موجود در راستای رفع نیازهای قراردادی طرفین دخیل در قرارداد است. برای روشن‌تر نمودن این مسئله برای شما مثالی می‌آوریم فرض کنید در تنظیم قرارداد اجاره تنها مبلغ قرارداد را بیان نموده و تاریخی نیز برای پرداخت آن در نظر گرفته شود. ایراد اساسی که به این نوع از نگارش وارد است عدم بیان جزئیات و درنتیجه آن بروز اختلافات در رابطه با آنها خواهد بود.

در یک قرارداد حرفه‌ای و استاندارد برای بیان مبلغ قرارداد اجاره علاوه بر تعیین دقیق مبلغ و تفکیک هزینه‌های پیش روی یک قرارداد، شیوه پرداخت، تاریخ دقیق هر پرداختی، الزام به تحویل رسید مبالغ پرداخت‌شده، شماره و جزئیات چک‌های تحویل‌شده و تمامی موارد این‌چنینی نیز باید درج گردد. توجه داشته باشید هنگامی‌که شما تمامی موارد را در قرارداد برای طرفین روشن می‌نمایید شخص موجر و مستأجر با آگاهی از کلیه این موارد دست به امضای قرارداد زده و درنتیجه جایی برای بروز اختلاف باقی نخواهد ماند.

اهمیت دریافت مشاوره حقوقی

راهنمایی گرفتن و مشورت نمودن با افراد متخصص همواره یکی از اصلی‌ترین گام‌ها در راستای رسیدن به موفقیت است. برای تحقق یک معامله موفق نیز دریافت مشاوره حقوقی مرتبط با موضوع قرارداد حائز اهمیت ویژه‌ای است. مشاوره حقوقی به‌صورت کلی به سه دسته مشاوره حقوقی پیش از عقد قرارداد، مشاوره حقوقی در طول مدت قرارداد و همچنین مشاوره حقوقی پس از عقد و بروز اختلاف تقسیم می‌گردد. پیش از اینکه قراردادتان را امضا کنید در صورت وجود هرگونه ابهام یا پرسش حقوقی و قانونی در رابطه با موضوع قراردادتان از وکیل یا مشاور حقوقی کمک بگیرید.

همچنین درصورتی‌ که در طول مدت قرارداد هرگونه پرسش یا سؤالی در رابطه با قرارداد و شرایط آن برایتان پیش آمد نیز به جای استفاده از اطلاعات نادرستی که این روزها در میان افراد به‌سرعت پخش می‌گردد از کمک یک شخص متخصص در این زمینه استفاده کنید. درنهایت نیز اگر اختلافی میان شما و طرف قراردادتان پیش آمد بهترین راه برای تسهیل حل‌وفصل اختلافتان استفاده از راهنمایی و تجربه وکلا و مشاوران حقوقی خواهد بود.

توصیه آخر

درنهایت فراموش نکنید تنظیم قرارداد اجاره به‌صورت حرفه‌ای و استاندارد می‌باید به نحوی باشد که احتمال بروز اختلافات در آینده فی‌مابین شخص موجر و مستأجر را به حداقل خود برساند. این مهم تنها از طریق رعایت یکسری اصول تحقق خواهد یافت.

۱) تنظیم قراردادتان را به دست شخص یا اشخاص متخصص حقوقی بسپارید.

۲) کلیات قراردادتان را جزئی نمایید، به‌عبارت‌دیگر کلیه وظایف و تعهدات طرفین را به‌صورت دقیق بیان کنید تاریخ مبلغ و شیوه پرداخت را نیز به‌صورت کامل در قرارداد بیاورید

۳) نگاهتان همواره به قوانین باشد. یک قرارداد ضامن قانونی شما در پیشبرد یک معامله به‌صورت موفقیت‌آمیز است بنابراین فراموش نکنید تا کلیه قوانین موجود در رابطه با موضوع قرارداد را مطالعه کنید و مفاد قراردادتان را بر طبق آن بنویسید.

۴) استفاده از مشاوره حقوقی قبل از عقد قرارداد. حتی اگر خودتان قصد تنظیم قرارداد اجاره را دارید از مشاوران حقوقی پیش از عقد قرارداد کمک بگیرید. مشورت نمودن و استفاده از راهنمایی اشخاص متخصص در این زمینه علاوه بر تسهیل نگارش قرارداد، اطمینان خاطری در رابطه با قانونی و صحیح بودن قراردادتان برای شما ایجاد خواهد نمود.

فراموش نکنید که مجموعه لامینگو با داشتن سال‌ها تجربه و گرد هم آوردن بهترین مشاوران حقوقی و وکلا همواره در کنار شما بوده و علاوه بر ارائه راهنمایی و مشاوره حقوقی به شما عزیزان، تنظیم قرارداد اجاره‌تان را نیز توسط مجرب‌ترین وکلا و مشاوران حقوقی انجام خواهد داد. امیدواریم با استفاده از این خدمات، تجربه موفق و خوشایندی را برای شما به ارمغان بیاوریم.