همه چیز درباره ابطال و فسخ اجاره نامه رسمی

با معرفی تمام موارد مربوط به ابطال اجاره نامه رسمی و هم‌چنین معرفی خدمات مشاوره حقوقی سند اجاره نامه با شما همراه هستیم. اجاره نامه ها و موارد فسخ و ابطال آنها، یکی از چالش‌های اصلی و بسیار مهم این روزهای کاربران در کشور ما است. به دلایل مختلفی اعم از نداشتن اطلاعات و آگاهی‌های لازم حقوقی، معمولاً این چالش‌ها در سال‌های اخیر پررنگ‌تر نیز شده است. از یک طرف، افزایش جمعیت و از طرف دیگر افزایش روابط این‌چنینی باعث شده تا این چالش‌ها روزبه‌روز بیشتر شود.

با توجه به همه این موارد و نیازی که در این باره احساس می‌کنیم، در این مقاله به بررسی کامل شرایط فسخ و ابطال اجاره نامه های رسمی پرداخته و نکات لازم در این باره را با شما در میان می‌گذاریم. دقت داشته باشید که استفاده از خدمات مشاوره حقوقی سند اجاره نامه می‌تواند راه‌حلی عالی برای برون‌رفت از این چالش‌ها باشد. ازاین‌رو، در کنار معرفی شرایط فسخ قرارداد این خدمات را نیز در لامینگو به شما معرفی خواهیم کرد.

معرفی خدمات مشاوره حقوقی سند اجاره نامه در لامینگو

پلتفرم هوشمند لامینگو با داشتن سال‌ها تجربه در زمینه ارائه خدمات مشاوره حقوقی، اکنون به‌صورت کامل با نیازهای کاربران آشنا است. ما سال‌ها این تجربه را گرد آورده‌ایم تا اکنون با بهترین کیفیت و مطابق با نیازهای روز، کاربران خود را در مسیر درست حقوقی هدایت کنیم. تمام این خدمات با توجه قواعد و قوانین روز تصویب‌شده ارائه می‌شود. کاربران می‌توانند برای حل تمام چالش‌های خود درباره فسخ قرارداد اجاره نامه، از این خدمات استفاده نمایند.

دریافت مشاوره حقوقی سند اجاره‌نامه

اجاره نامه رسمی چیست؟

قبل از بررسی شرایط فسخ قرارداد اجاره نامه و معرفی دادخواست ابطال اجاره نامه، لازم است تا یک معرفی از اجاره نامه رسمی داشته باشیم. اجاره نامه رسمی، اجاره نامه ای است که توسط دفتر اسناد رسمی تنظیم شده و در آنجا تأیید می‌شود. اجاره نامه تنظیم‌شده توسط بنگاه‌های املاک به‌عنوان اجاره نامه عادی شناخته می‌شود. البته شرایط فسخ این دو شباهت‌های زیادی باهم دارد که در ادامه به تشریح آنها می‌پردازیم.

دلایل فسخ یا ابطال اجاره نامه

ابطال اجاره نامه در شرایط مختلف و تحت تأثیر عوامل مختلفی انجام می‌پذیرد. در ادامه، تمام این شرایط و موارد را به‌صورت کامل باهم بررسی می‌کنیم.

دادخواست فسخ اجاره نامه وقتی حق فسخ برای هر یک از طرفین در قرارداد وجود دارد

وقتی در متن قرارداد اجاره نامه حق فسخ برای هریک از طرفین به هر دلیل پیش‌بینی شده باشد، این امکان برای وی وجود دارد تا برای فسخ قرارداد اجاره نامه رسمی اقدام نماید. اگر از خدمات مشاوره حقوقی سند اجاره نامه در این مواقع نیز استفاده کرده باشید، متوجه اهمیت بندهای این قرارداد خواهید شد.

به‌صورت معمول، در متن قرارداد حق فسخ به برخی از دلایل برای هریک از طرفین وجود دارد که در صورت بروز هریک از آنها، این امکان برای وی در نظر گرفته می‌شود. از این گذشته، درصورتی‌که موارد خاص جدیدتری به‌عنوان حق فسخ درج شده باشد، باز هم این امکان برای طرفین وجود دارد تا به دلایل ذکرشده برای فسخ قرارداد اجاره نامه اقدام نماید.

حتماً بخوانید: تمام موارد ابطال اجاره نامه که باید بدانید + تبیین تفاوت‌های دو مفهوم ابطال و انفساخ

ابطال اجاره نامه رسمی به‌دلیل مشکلات قراردادی و حقوقی

قرارداد اجاره نامه رسمی دارای قوانین و قواعد مشخصی است. این قواعد در متن تمام نمونه قراردادها درج شده و کاربران باید به آنها آگاهی داشته باشند. در برخی مواقع، عدم شناخت این قواعد باعث بروز مشکلات حقوقی برای قراردادها می‌شود. دقت داشته باشید که اعتبار قرارداد اجاره نامه با این قواعد تضمین می‌شود. اگر در هنگام تنظیم این قرارداد به این نکات و قواعد دقت نکنید، در عمل با مشکلات زیادی روبه‌رو خواهید شد. برای مثال:

• قرارداد اجاره نامه باید تاریخ شروع و پایان مشخصی و معینی داشته باشد.
• مبلغ قرارداد باید در قرارداد به‌صورت واضح درج شده باشد.

عدم رعایت چنین مواردی ممکن است قرارداد را با مشکلات حقوقی مواجه نماید. ازاین‌رو، توصیه می‌کنیم که اگر در این زمینه با چالش روبرو بوده و دانش کافی برای این مورد را ندارید، حتماً از خدمات مشاوره حقوقی سند اجاره نامه قبل از اقدام برای تنظیم قرارداد استفاده کنید. در غیر این صورت، شرایط برای شما پیچیده شده و نمی‌توانید مطابق با شرایط مورد نظر خود از این قرارداد استفاده کنید.

فقدان شرایط اساسی موجود در اجاره نامه

یکی دیگر از مواردی که طرفین را به فکر فسخ اجاره نامه می‌اندازد، وجود مشکلات اساسی در موضوع اجاره نامه است. مورد اجاره دارای شرایط مشخصی است که در متن قرارداد به آنها اشاره می‌شود. بروز مشکل در این موارد می‌تواند از دلایل فسخ و ابطال قرارداد اجاره باشد. این مهم نیز اهمیت استفاده از خدمات مشاوره حقوقی سند اجاره نامه را برای کاربران نشان می‌دهد. مشاور حقوقی با بررسی تمام جوانب، سعی می‌کند تا تمام نکات حقوقی را به شما انتقال داده و مانع از بروز مشکلات این‌چنینی برای شما شود.

بیع فاسد اثری در تملّک ندارد

ماده 365 قانون مدنی اشاره دارد که بیع فاسد و باطل اثری در تملک ندارد؛ به این معنی که اگر مستأجر ملکی را از موجر اجاره کرده باشد که در اثر بیعی فاسد به وی منتقل شده، نمی‌تواند ادعایی برای آن داشته باشد. فاسد بودن بیع می‌تواند دلایل زیادی داشته باشد. دلایلی اعم از اشتباهات حقوقی در تنظیم قرارداد و عدم رعایت استانداردهای حقوقی، مستحقٌ‌للغیر بودن مورد معامله و غیره می‌توانند از دلایل فاسد بودن بیع باشند. در چنین مواقعی، طرفین نمی‌توانند ادعایی برای مالکیت مورد اجاره داشته باشند.

بروز عیب غیرقابل‌رفع در مورد اجاره

یکی دیگر از مواردی که با مشاهده آن می‌توان برای دادخواست فسخ اجاره نامه اقدام نمود، بروز و وجود عیب غیرقابل‌رفع در مورد اجاره است. هم‌چنین به‌محض تلف شدن مورد اجاره نیز قرارداد اجاره نامه منفسخ شده و دیگر اعتبار نخواهد داشت. بروز حوادث قهری مانند سیل، زلزله و … می‌توانند از دلایل تلف شدن مورد اجاره باشند که در این صورت از همان تاریخ بروز این حوادث، قرارداد منفسخ خواهد بود.

مجهول بودن مورد اجاره

تصور کنید که دو واحد آپارتمانی در کنار هم با مشخصات مشابه اما با تفاوت‌هایی وجود داشته باشند. در صورت بروز این مهم وبه‌طور کلی، در قرارداد اجاره باید به‌صورت مشخص و بدون هیچ ابهامی مورد اجاره تعیین شود. در صورت مجهول بودن مورد اجاره در متن قرارداد، این اجاره نامه باطل بوده و طرفین می‌توانند برای ابطال آن اقدام نمایند. برای درک بهتر قوانین در چنین مواقعی، می‌توانید از خدمات مشاوره حقوقی سند اجاره نامه استفاده نمایید.

اثر فوت موجر یا مستأجر در بطلان قرارداد اجاره نامه

ماده 497 قانون مدنی درباره اثر فوت موجر یا مستأجر در بطلان اجاره نامه اشاره دارد. طبق این ماده، فوت طرفین نمی‌تواند باعث ابطال قرارداد اجاره باشد؛ اما اگر موجر تنها تا آخر عمر خود مالک منافع مورد اجاره باشدیا شرط مباشرت مستأجر در قرارداد اجاره قید شده باشد، در این صورت فوت هرکدام از طرفین می‌تواند منجر به بطلان اجاره نامه شود.

البته شایان ذکر است که پیچیدگی‌های قانونی در این باره نیز زیاد است و لازم است تا در چنین مواقعی با استفاده از خدمات مشاوره حقوقی سند اجاره نامه، به نقطه‌نظر مشترک با وکیل برسید؛ زیرا همه چیز در این مواقع تحت تأثیر متن قرارداد اجاره خواهد بود.

حتماً بخوانید: همه چیز درباره متمم قرارداد اجاره نامه

خیار تخلف شرط

یکی دیگر از مواردی که می‌تواند موجبات فسخ قرارداد اجاره نامه را به‌دنبال داشته باشد، خیار تخلف شرط است؛ به این معنی که اگر این اختیار در متن قرارداد به طرفین داده شده باشد و طرف مقابل از اجرای درست و به‌موقع شروط مندرج در قرارداد امتناع نماید، امکان فسخ برای طرف مقابل وجود خواهد داشت. این موضوع هم از نکات حقوقی است که معمولاً از چشم کاربران دور می‌ماند و برای هر چه بهتر شدن شرایط، بهتر است در این باره دقت کافی داشته باشید. ماده 496 قانون مدنی درباره این موضوع نکات لازم را ارائه نموده است. طرفین قرارداد باید طبق متن تنظیم‌شده به شروط ارائه‌شده در آن پایبند باشند.

پایان مدت و تاریخ قرارداد

هم‌چنین با پایان یافتن مدت قرارداد نیز قرارداد منقضی و از نظر حقوقی بلااثر خواهد شد.. طبق ماده 494 قانون مدنی در صورت پایان یافتن مدت قرارداد، دیگر مفاد آن اعتباری نخواهد داشت. البته در صورت استفاده مستأجر بعد از پایان یافتن مدت قرارداد، موجر مستحق دریافت اجرت‌المثل خواهد بود.

خیارات فسخ اجاره نامه

در قانون مدنی خیاراتی وجود دارند که امکان فسخ قرارداد اجاره نامه رسمی را به طرفین اعطا می‌نمایند. از این جمله می‌توان به موارد زیر اشاره نمود:

• شرط خیار: این شرط در متن قرارداد اجاره نامه به طرفین این اجازه را می‌دهد که در مدت معینی اجازه فسخ قرارداد را داشته باشند.
• خیار تعذر تسلیم: این اختیار به این معنی است که اگرموجر از تسلیم مورد اجاره خودداری نماید و امکان الزام او به تسلیم نیز وجود نداشته باشد، این اختیار برای طرف مقابل (مستأجر) وجود دارد که برای فسخ قرارداد و باطل نمودن آن اقدام نماید.
• خیار عیب: این اختیار نیز به ایراداتی اشاره دارد که در مورد اجاره وجود دارد. در صورت مشاهده چنین عیب‌هایی، برای طرف مقابل امکان فسخ قرارداد و اقدام برای ارائه دادخواست ابطال قرارداد اجاره نامه وجود دارد.
• خیار تخلف شرط: این اختیار به شرط‌هایی اشاره دارد که در متن قرارداد میان طرفین توافق می‌شود. درصورتی‌که شرطی در متن قرارداد وجود داشته و هریک از طرفین به این شروط عمل نکند، امکان فسخ قرارداد برای طرف مقابل وجود دارد.
• خیار غبن: خیار غین نیز به این موضوع اشاره دارد که مبلغ تعیین‌شده در قرارداد با مبلغ واقعی مورد اجاره تفاوت فاحشی دارد. در این صورت، مستأجر می‌تواند برای ارائه دادخواست بطلان قرارداد اجاره اقدام نماید.

شرایط فسخ قرارداد اجاره نامه رسمی توسط موجر قبل از تاریخ اتمام

مطابق قانون مدنی، شرایط فسخ قرارداد اجاره نامه رسمی توسط موجر قبل از اتمام قرارداد به شرح زیر است:

• درصورتی‌که مستأجر از ملک برای مصارف غیرمندرج در قرارداد استفاده نماید.
• چنانچه در مدت اجاره انجام تعمیراتی در مورد اجاره ضروری باشد و مستأجر مانع از انجام تعمیرات گردد.

ارائه دادخواست ابطال اجاره نامه املاک

اما سؤال اینجاست که برای ارائه دادخواست ابطال اجاره نامه باید سراغ کدام مرجع برویم؟ برای این منظور به‌عنوان مرجع ذیصلاح، دادگاهی صلاحیت دارد که در حوزه ملک مورد نظر قرار گرفته است. هریک از طرفین می‌توانند دادخواست خود را برای دادگاه مورد نظر تسلیم کرده و منتظر رأی دادگاه باشند. دادگاه با توجه به شرایط مندرج در متن قرارداد، اقدام به صدور رأی کرده و طرفین باید از آن تبعیت نمایند. برای ارائه دادخواست ابطال اجاره نامه می‌توانید از خدمات مشاوره حقوقی سند اجاره نامه استفاده کنید. این مهم باعث می‌شود تا شما راحت‌تر و سریع‌تر به اهداف خود برسید.

حتماً بخوانید: تمدید قرارداد اجاره در شرایط کرونا

تنظیم دادخواست ابطال سند اجاره نامه رسمی

دادخواست ابطال اجاره نامه رسمی نیاز به بندها و مفاد خاصی دارد. از این گذشته بنا به شرایط، در این دادخواست باید به مفاد قانونی مربوطه نیز اشاره شود. اگر طرفین در هر زمینه‌ای به چالش خورده باشند، وکیل پایه یک دادگستری و یا مشاور حقوقی بایستی با در نظر گرفتن شرایط لازم برای تنظیم این دادخواست اقدام کند. دقت داشته باشید که عدم استفاده از خدمات مشاوره حقوقی سند اجاره نامه برای تنظیم این دادخواست ممکن است شما را از شرایط مورد نظر خود دور نگه دارد.

مدارک لازم برای ارائه دادخواست ابطال سند اجاره نامه رسمی

برای ارائه این دادخواست بسته به شرایط، مدارک مختلفی نیاز خواهید داشت. از این جمله می‌توان به موارد زیر اشاره نمود:

• تصویر قرارداد اجاره نامه؛
• کارت شناسایی خواهان؛
• ادله لازم برای خواسته.

کانال تلگرام لامینگو

در انتها باید بدانید

در انتها دوباره باید یادآوری کنیم که بی‌اهمیت شمردن قرارداد و مفاد آن و عدم اطلاع از قوانین و مقررات حقوقی، دلیل اصلی چالش‌هایی است که امروزه موجر و مستأجر با آن روبرو می‌شوند. کاربران معمولاً بدون داشتن آگاهی‌های لازم دست به تنظیم قرارداد زده و بعد از بروز اولین مشکل، با مشاوره وکیل آن را فسخ می‌نمایند؛ در حالی‌که کاربران امروزه باید از همان ابتدا با استفاده از خدماتی مانند خدمات مشاوره حقوقی سند اجاره نامه، مانع از بروز چنین چالش‌هایی شوند.

در بلاگ حقوقی لامینگو سعی کرده‌ایم تا تمام مسائل مربوط به این سند را موبه‌مو در مقالات مختلف بررسی کنیم. شما می‌توانید از این طریق اطلاعات خود را درباره این مسئله تکمیل کنید و اگر سؤالی هم در ذهن دارید که در این مقاله به آن پرداخته نشد، آن را در بخش نظرات با ما در میان بگذارید. منتظر شنیدن نظرات شما هستیم.