کاربری زمین چه انواعی دارد و نحوه تغییر آن چگونه است؟

خرید زمین یکی از پرسودترین و محبوب‌ترین روش‌های سرمایه‌داری است و بسیاری از افراد تمایل دارند تا سرمایه خود را از این طریق حفظ کرده و افزایش دهند. علاوه بر این، افراد زیادی هستند که به خرید زمین و ساختن آن علاقه داشته و این امر به شغل بسیاری از افراد تبدیل شده است و افرادی نیز برای داشتن ملکی با سلیقه خود، اقدام به خرید زمین و ساختن آن می‌کنند. برای مثال، ممکن است افرادی که به داشتن ویلا در شمال کشور علاقه و تمایل دارند، به جای خرید یک ویلای آماده، اقدام به خرید زمین و ساختن ساختمان مورد نظر خود نمایند. موضوع بسیار مهمی که در این زمینه باید به آن توجه داشت، نوع کاربری زمینی است که مورد معامله است.

هر زمینی کاربری مخصوص به خود را داشته و افراد در هنگام معامله زمین باید به این موضوع بسیار دقت کنند تا متضرر نشوند و زمینی خریداری نمایند که کاربری مورد نظر را دارد. برای مثال، اشخاصی که قصد ساخت ویلا در شما کشور را دارند باید توجه کنند که زمینی که می‌خرند، زمین زراعی نباشد؛ چرا که ساخت و ساز ملک در زمین‌های زراعی ممنوع می‌باشد. در همین راستا در این نوشتار سعی داریم با ذکر توضیحاتی شما را با انواع کاربری زمین آشنا کنیم و همچنین به توضیح نحوه تغییر کاربری بپردازیم. در نتیجه اگر قصد خرید زمین و تمایل به کسب اطلاعات در این زمینه دارید، پیشنهاد می‌شود این مقاله را تا انتها مطالعه کنید. چنانچه پس از مطالعه این مقاله نیاز به کسب اطلاعات بیشتری در این زمینه داشتید، شما می‌توانید با همکاران ما در ارتبا بوده و اطلاعات بیشتر را کسب کنبد.

دریافت مشاوره حقوقی

کاربری زمین چیست و مشخص شدن آن چگونه است؟

زمین‌های مختلف با توجه به محیطی که در آن قرار دارند و شرایط مختلف، دارای خصوصیات متفاوتی هستند. برای مثال، تراکم زمین در هر نقطه ممکن است با سایر نقاط تفاوت داشته باشد. در حالت کلی شاید دانستن این موضوع که یک زمین چه کاربری‌ای دارد خیلی مهم نباشد، اما اهمیت این موضوع زمانی بیشتر می‌شود که اشخاص قصد خرید زمین داشته باشند. در این شرایط افراد باید به کاربری زمینی که قصد خرید آن را دارند توجه نمایند. نوع کاربری زمین‌ها توسط شهرداری مشخص می‌شود و شهرداری این کار را با توجه به معیارهای مختلفی انجام خواهد داد. به عنوان مثال، زمین‌هایی که به جنگل‌ها یا کشت و کار مربوط می‌شوند، دارای کاربری کشاورزی هستند و ساخت خانه در باغ و مزرعه و یا اجرای ساخت و ساز یا احداث کارخانه در این زمین‌ها ممنوع است.

در همین راستا پیشنهاد مشاورین حقوقی به افراد این است که پیش از خرید زمین، ابتدا کاربری آن را از شهرداری و سازمان‌های مربوطه استعلام بگیرند. این روش بهترین روش مشخص شدن کاربری زمین‌های مختلف است و اشخاص از این طریق می‌توانند به راحتی متوجه کاربری زمین شوند. انجام این استعلام بیشتر از اینکه یک پیشنهاد باشد یک الزام است چرا که در بسیاری از موارد، استفاده خارج از کاربری زمین، جرم محسوب می‌شود و پیگرد قانونی دارد. برای مثال، ساخت و ساز در زمین‌های زراعی جرم بوده و در قانون برای این عمل مجازات در نظر گرفته شده است. در ادامه مطلب به بررسی کاربری‌های مختلف زمین و چگونگی تغییر کاربری خواهیم پرداخت.

کاربری زمین چه انواعی دارد؟

همانطور که پیش از این گفته شد، در هنگام خرید و فروش زمین حتماً باید به کاربری آن زمین و اینکه زمین مورد معامله مناسب چه کاری است توجه داشته باشید. در ادامه مطلب به بررسی انواع کاربری زمین‌های مختلف خواهیم پرداخت.

کاربری مسکونی

اگر زمینی کاربری مسکونی داشته باشد، از این زمین می‌توان برای ساخت‌وساز و سکونت استفاده کرد. به عبارت دیگر، اگر افراد قصد خرید زمین برای ساختن ویلا یا آپارتمان را دارند، در نتیجه باید زمینی با کاربری مسکونی بخرند. زمین‌هایی که کاربری مسکونی دارند، غالباً تراکم بالایی داشته و به همین دلیل برای ساختن ساختمان‌هایی چندطبقه مناسب بوده و سکونت در چنین ساختمان‌هایی امنیت بیشتری دارد. غالب معاملاتی که با موضوع زمین انجام می‌شود، در ارتباط با زمین‌هایی است که کاربری مسکونی داشته و بیشتر افراد تمایل به خرید زمین‌هایی دارند که قابلیت ساختن ساختمان در آن وجود دارد.

کاربری تجاری

نوع دیگری از کاربری زمین، کاربری تجاری است. زمین‌هایی که این کاربری را دارند زمین‌هایی هستند که ساخت و ساز در آن‌ها با هدف تجارت و راه‌اندازی کسب‌وکار انجام می‌شود و این زمین‌ها مخصوص این مورد هستند. در اینجا ممکن است برای شما سؤال ایجاد شود که کاربری زمین چگونه تعیین می‌شود؟ در پاسخ به این سؤال باید گفت که دولت و شهرداری در هنگام ساخت شهرها و خیابان‌ها، کاربری هر ناحیه را مشخص می‌کنند و در نتیجه کاربری زمین‌های آن ناحیه نیز از این طریق تعیین می‌شود.

برای مثال، در خیابان‌های غالب شهرها خیابان‌های اصلی که محل تردد است اغلب زمین‌هایی با کاربری تجاری داشته و خیابان‌های فرعی که خلوت‌تر است و آرامش بیشتری دارد، کاربری مسکونی خواهد داشت. نکته‌ای که در این زمینه باید به آن توجه داشته باشید این است که اگر قصد خرید زمینی با کاربری تجاری برای ساخت برای مثال مغازه را دارید باید مجوز ساخت تجاری را نیز کسب نمایید.

کاربری کشاورزی

دسته دیگری از زمین‌ها وجود دارد که کاربری کشاورزی دارند. در واقع زمین‌هایی که قابلیت کشت محصول را داشته و یا باغ‌های بزرگ، زمین‌هایی هستند که کاربری کشاورزی دارند. در این زمینه باید توجه داشته باشید که کاربری کشاورزی خود به دو دسته نقسیم می‌شود؛ دسته اول زمین‌هایی هستند که در آن‌ها درخت کاشته می‌شود که به آن‌ها باغات گفته می‌شود و دسته دوم زمین‌هایی هستند که قابلیت کشت محصولات کشاورزی را دارند و در این زمین‌ها سبزیجات و صیفی‌جات و میوه کاشته می‌شود. بسیاری از زمین‌ها در ابتدا کاربری زراعی دارند و سپس و به مرور زمان ممکن است کاربری این زمین‌ها دستخوش تغییراتی شود.

کاربری صنعتی

زمانی که هدف از خرید یک زمین راه‌اندازی کارخانه و یا برپایی یک صنعت برای تولید باشد، در این صورت زمین مورد معامله باید کاربری صنعتی داشته باشد. زمین‌هایی که کاربری صنعتی دارند غالباً زمین‌هایی هستند که خارج از شهر بوده و در فضایی هستند که ساختمان‌های مسکونی در آن اطراف وجود ندارد. نکته دیگری که در این زمینه وجود دارد این است که زمین‌هایی که کاربری صنعتی دارند، غالباً مساحت زیادی نیز داشته چرا که راه‌اندازی کارخانه و راه‌اندازی یک صنعت، نیاز به فضای زیادی برای استقرار ماشین‌آلات و فعالیت پرسنل دارد.

ما را در اینستاگرام دنبال کنید

کاربری معدن

یکی دیگر از انواع کاربری زمین که باید با آن آشنا شوید، کاربری معدن است. زمین‌هایی وجود دارند که قابلیت استخراج مواد معدنی و سنگ‌های باارزش از درون این زمین‌ها وجود دارد که در این صورت این زمین‌ها کاربری معدن دارند. نکته بسیار مهمی که در این زمینه وجود دارد این است که حتی اگر این زمین‌ها کاربری‌های دیگری مانند کاربری مسکونی یا تجاری نیز داشته باشند، باز هم کاربری مخصوص به این زمین‌ها کاربری معدنی بوده و نمی‌شود برای مقاصد دیگری از این نوع زمین استفاده کرد. نکته دیگری که باید بدانید این است که به صورت کلی اگر زمینی کاربری معدنی داشته باشد، این زمین در اختیار دولت بوده و امکان خرید و فروش این زمین‌ها غالباً وجود نخواهد داشت.

کاربری زمین خدماتی

یکی دیگر از انواع کاربری که برخی زمین‌ها دارند، عبارت است کاربری خدماتی. این زمین‌ها با هدف ارائه خدمات عمومی به مردم و درآمدزایی در اختیار متقاضیان قرار می‌گیرد. در اینجا ممکن است از خود سؤال بپرسید که تفاوت این نوع از زمین‌ها با زمین‌های تجاری چیست؟ در پاسخ به این پرسش باید بگوییم که در زمین‌هایی که کاربری خدماتی دارند، هدف خدمت‌رسانی به مردم است در صورتی که در زمین‌های با کاربری تجاری، هدف کسب درآمد شخصی است. نکته مهمی که در ارتباط با زمین‌های خدماتی وجود دارد این است که از آنجایی که این زمین‌ها با هدف خدمت‌رسانی به مردم اختصاص داده می‌شود، در نتیجه از صاحبین این زمین‌ها مالیاتی دریافت نمی‌گردد.

کاربری حمل‌ونقل

در هر شهری باید زمین‌هایی به موضوع حمل‌ونقل اختصاص داده شود. از آنجایی که حمل‌ونقل یکی از مهم‌ترین مسائل در هر جامعه است، در نتیجه این موضوع اهمیت بسیاری داشته و دولت و شهرداری باید زمین‌هایی را به این موضوع اختصاص دهد. در نتیجه، هر زمینی که در شهرها اختصاص به مترو، بی‌آرتی، پایانه‌های اتوبوسرانی، راه‌آهن، باند فرودگاه و غیره دارد، زمینی با کاربری حمل‌ونقل خواهد بود.

کاربری فرهنگی و مذهبی

برخی از اماکن در شهرها اماکن مذهبی و فرهنگی محسوب می‌شود. برای مثال، اماکنی مانند مساجد، سینماها و کتابخانه‌ها، جزوی از اماکن فرهنگی و مذهبی هستند و در همین راستا این اماکن کاربری فرهنگی و مذهبی داشته و به این موضوع اختصاص دارند.

مواردی که در فوق ذکر شد تنها برخی از انواع کاربری زمین می‌باشد و هر زمین کاربری مخصوص به خود را دارد. علاوه بر موارد مذکور، زمین‌ها کاربری‌های دیگری دارند مانند کاربری فضای سبز، کاربری ورزشی، کاربری بهداشتی و درمانی، کاربری خدمات شهری، کاربری تجهیزات شهری، کاربری پارکنیگ و غیره. توجه داشته باشید که هر یک از این کاربری‌ها در صورتی که قابل تغییر باشد، باید مراحل تغییر کاربری زمین طی شود. موضوعی که در اینجا باید به آن اشاره شود این است که هرچند زمین‌ها کاربری‌های مختلف و زیادی دارند، اما زمین‌هایی نیز هستند که هیچ گونه کاربری نداشته و در واقع فاقد کاربری هستند. این زمین‌ها ذخیره شهرداری هستند و هنوز تعیین کاربری نشده‌اند.

این مطلب را نیز بخوانید: سیر تا پیاز چالش‌ها و تنظیم قرارداد خرید و فروش زمین

آیا تغییر کاربری زمین زراعی برای ساخت و ساز ممکن است؟

یکی از ابهاماتی که برای بسیاری از افراد در زمینه تغییر دادن کاربری زمین وجود دارد این است که آیا می‌توان در زمین‌های زراعی ساخت و ساز انجام داد یا خیر؟ دلیل ایجاد این ابهام نیز این است که بسیار مشاهده شده که افرادی در شمال کشور و در زمین‌های زراعی و کشاورزی، اقدام به ساخت ملک کرده و کاربری این زمین‌ها را تغییر داده‌اند. در ارتباط با این موضوع باید توجه داشته باشید که به صورت کلی نمی‌توان کاربری زمین‌های کشاورزی مانند مزارع و شالیزارها را تغییر داد، زیرا محصولات این زمین‌ها بخش مهمی از چرخه تولید در کشور هستند. اما با توجه به بالا بودن قیمت زمین‌های با کاربری مسکونی و از سوی دیگر پایین بودن قیمت اراضی زراعی و کشاورزی، متأسفانه در سال‌های اخیر کاربری این اراضی به شدت تغییر کرده و مجوزهایی در این زمینه صادر شده است.

البته باید توجه داشته باشید که این موضوع یعنی دریافت مجوز تغییر کاربری اراضی کشاورزی به مسکونی کار ساده‌ای نبوده و صدور مجوز در این زمینه نیاز به طی کردن مراحل اداری بسیاری داشته و امر دشواری می‌باشد. به هر حال اما چیزی که در حال حاضر وجود دارد این است که تغییر کاربری اراضی در این مورد ممکن است.

تغییر کاربری زمین زراعی به مسکونی چه مراحلی دارد؟

برخی از اشخاص پس از اینکه زمینی را خریداری می‌کنند، تصمیم به تغییر کاربری می‌گیرند. در این صورت این افراد باید مراحلی را طی کرده و مدارکی را تکمیل نمایند. در ابتدا متقاضی باید درخواستی را با موضوع تغییر کاربری تنظیم کرده و به همراه مدارکی مانند سند مالکیت زمین و نظریه اداره کل محیط زیست استان تقدیم سازمان جهاد کشاورزی نماید. مدیریت جهاد کشاورزی پس از اتمام بررسی مدارک و درخواست، اقدام به تهیه کروکی و گزارش و مدارک مورد نیاز کرده و به مدیریت امور زمین‌های استان ارسال می‌کند. این گزارش سپس در کمیسیون مستقر در امور اراضی ثبت می‌گردد و سپس پاسخ سازمان به اطلاع متقاضی خواهد رسید. در این شرایط اگر مدارک متقاضی تکمیل نباشد، دبیرخانه کمیسیون یک ماه به متقاضی برای تکمیل مدارک فرصت خواهد داد و پس از یک ماه، پرونده از دستور کار خارج خواهد شد.

اما در صورتی که مدارک پرونده کامل باشد، در این صورت پرونده در دستور کار کمیسیون قرار خواهد گرفت. پس از طرح پرونده در کمیسیون، در صورت لزوم اعضای کمیسیون از اراضی بازدید کرده و اعلام نظر کارشناسی خواهد شد. پس از بررسی‌های لازم، کمیسیون نظر خود را در ارتباط با تغییر کاربری اعلام می‌کند و در صورتی که نظر کمیسیون مخالف با تغییر کاربری باشد، این نظر توسط دبیرخانه کمیسیون اعلام خواهد شد. اما اگر کمیسیون با تغییر کاربری زمین موافق باشد، در این صورت اگر تغییر کاربری مشمول پرداخت عوارض قانونی نباشد، مجوز لازم صادر خواهد شد. اما اگر تغییر کاربری مشمول پرداخت عوارض قانونی باشد، در این صورت پرونده توسط دبیر کمیسیون به مدیریت جهاد کشاورزی شهرستان جهت تعیین قیمت اراضی از طریق کمیسیون تقویم مستقر در شهرستان ارسال می‌گردد.

کانال تلگرام لامینگو

جمع‌بندی

هر زمین کاربری مخصوص به خود را دارد و تعیین این کاربری پیش از انجام معامله توسط شهرداری و سازمان‌های مربوطه انجام شده است. اما گاهی ممکن است اشخاصی متقاضی تغییر کاربری زمین باشند و این موضوع به یکی از دغدغه‌های خریداران زمین و مشاورین املاک تبدیل شده است. دلیل این امر نیز این است که بسیاری از افراد با هدف ساخت و ساز اقدام به خرید زمین می‌کنند و از آنجایی که قیمت زمین مسکونی نسبت به سایر اراضی بالاتر است، به همین دلیل بسیاری سعی می‌کنند تا زمین‌هایی با کاربری دیگر مانند کاربری زراعی خریداری کرده و تغییر کاربری دهند. موضوعی که باید به آن توجه داشته باشید این است که این تغییر کاربری همیشه ممکن نبوده و در بسیاری از موارد مجوز تغییر کاربری صادر نخواهد شد. برای مثال، دریافت مجوز ساخت در زمین کشاورزی کار ساده‌ای نبوده و نیازمند طی کردن مراحل اداری زیادی است.

همانطور که بیان شد، یکی از مهم‌ترین نکاتی که باید در زمینه خرید زمین در نظر داشته باشید، کاربری آن زمین است. بسیار پیش آمده است که برخی افراد زمینی را که کاربری غیرمسکونی داشته است را به قیمت زمین مسکونی به خریدار فروخته و خریدار پس از انجام معامله متوجه این موضوع شده است. در نتیجه اگر در هنگام معامله توجه کافی به این موضوع نداشته باشید، در نتیجه ممکن است متضرر شده و سرمایه خود را از دست بدهید. در همین راستا پیشنهاد ما این است که پیش از خرید زمین، ابتدا با مشاورین حقوقی مشورت کرده و مطابق راهنمایی این افراد پیش روید. شما می‌توانید برای دریافت مشاوره حقوقی به صورت حضوری یا غیرحضوری به همکاران ما در تیم حقوقی لامینگو مراجعه کرده و از راهنمایی این افراد برخوردار شوید.

بلاگ حقوقی لامینگو را دنبال کنید!

همه ما ممکن است در زندگی روزمره خود با مسائل حقوقی مواجه شویم و به همین دلیل، داشتن اطلاعات حقوقی یکی از ملزومات اجتماعی است. در همین راستا یکی از مؤثرترین راه‌های کسب اطلاعات حقوقی، مطاله محتواهای حقوقی است.  شما می‌توانید در صورتی‌که قصد کسب اطلاعات حقوقی را دارید و از مطالعه این مطلب رضایت داشته‌اید، وارد بلاگ حقوقی لامینگو شوید و سایر محتواهای حقوقی این بلاگ را نیز مطالعه نمایید. در پایان پیشنهاد می‌شود اگر ابهام یا پرسشی درباره این موضوع در ذهن دارید، سؤال خود را با ما به اشتراک بگذارید تا همکاران ما در اسرع وقت به آن پاسخ دهند. لامینگو را در شبکه‌های اجتماعی مانند توییتر و اینستاگرام دنبال کنید و از به‌روزترین وقایع حقوقی مطلع شوید. در پایان پیشنهاد می‌شود ما را به دوستان و آشنایان خود نیز معرفی کرده و سبب افزایش دانش حقوقی این افراد شوید.