سیر تا پیاز چالش‌ها و تنظیم قرارداد خرید و فروش زمین
تنظیم قرارداد خرید و فروش زمین شرایط خاص خود را دارد. اگر در حال معامله زمین هستید و یا برای این منظور قصد سرمایه‌گذاری دارید بهتر است قبل از هر چیزی با چالش‌های متعدد آن آشنا شوید. همچنین نکات مربوط به تنظیم قولنامه و مبایعه نامه خرید و فروش زمین را نیز بدانید. اطلاع از این نکات نه‌فقط برای کاربران حرفه‌ای بلکه برای همه کسانی که حتی یک‌بار با این معامله روبرو هستند، لازم است. عدم دقت به موضوعاتی که در این مقاله بررسی می‌کنیم می‌تواند منجر به خسران‌های بسیار بزرگ اقتصادی برای کاربران شود.
در مقاله حاضر قصد داریم تا به‌صورت کامل نکات مربوط به تنظیم قولنامه خرید و فروش زمین را برای شما تشریح کرده و بهترین شرایط را برای این منظور برای کاربران رقم بزنیم. بعد از مطالعه این مقاله شما می‌توانید کارشناسی باتجربه و حرفه‌ای در زمینه تنظیم این قراردادها باشید و به‌هیچ‌وجه در معرض آسیب‌ها و خسران‌های مالی این قراردادها قرار نگیرید. این اطلاعات مربوط به نکات حقوقی مربوط به این قراردادها و از این گذشته اطلاعات لازم درباره انواع زمین‌های مورد معامله در کشور ما خواهد بود.
تنظیم قرارداد خرید و فروش زمین در لامینگو
موسسه حقوقی لامینگو با در اختیار داشتن نیروهای حرفه‌ای در زمینه تهیه قراردادهای حقوقی بهترین شرایط را برای کاربرانی فراهم آورده است که به دنبال تنظیم قولنامه خرید و فروش زمین هستند. در این خدمات کاربران می‌توانند:
- از نمونه قرارداد خرید و فروش زمین تهیه شده توسط مشاورین حقوقی استفاده کنند.
- قرارداد در حال تنظیم را برای بررسی دقیق‌تر به مشاورین بسپارند.
- همچنین تنظیم قرارداد خرید و فروش زمین را از صفر تا صد به مشاورین ما در لامینگو بسپارند.
تمام این خدمات منطبق بر قوانین حقوقی روز مربوط به این پروسه انجام شده و از این گذشته تجربه مشاور و وکیل نیز در این زمینه‌ها به کار گرفته می‌شود تا بهترین شرایط برای شما رقم بخورد. حتی نمونه قرارداد خرید و فروش زمین آماده شده در لامینگو نیز کاملاً حرفه‌ای و به‌صورت کامل و دقیق تهیه شده تا امکان استفاده از آن در هر سطحی وجود داشته باشد. برای دریافت این خدمات و ارتباط با ما در لامینگو، در لینک زیر منتظر شما عزیزان هستیم.
نکاتی که در ادامه به بررسی آنها می‌پردازیم:
در این مقاله سعی داریم برای آگاهی کامل کاربران تمام زیروبم مربوط به خرید و فروش زمین را در شرح عناوین زیر مرور کنیم:
- قولنامه، مبایعه نامه یا قرارداد خرید و فروش زمین؟
- زمین قولنامه‌ای و چالش‌های مربوط به آن در قرارداد خرید و فروش زمین
- قرارداد خرید و فروش زمین بدون سند
- آشنایی با انواع زمین‌ها و کاربری آنها
- زمین‌های دارای مدعی خصوصی
- اراضی ملی
- زمین کشاورزی، مزروعی، باغ، مسکونی و …
- زمین اوقافی
- زمین بنیادی
- زمین بدون سند و قولنامه‌ای
- زمین‌های مشکل‌دار را بشناسید و معامله نکنید
- نحوه استعلام سند قبل از تنظیم مبایعه نامه خرید و فروش زمین
- روش‌ها و ترفندهای تشخیص کاربری زمین
- نکات مربوط به زمین‌های کاربری باغ
- وجود درخت و چاه در زمین و بررسی شرایط آنها
- امتیازات مربوط به زمین
- نکاتی که قبل از تنظیم قرارداد خرید و فروش زمین باید بدانید
- مفاد مربوط به قرارداد خرید و فروش زمین و نحوه پر کردن آنها
- اهمیت دریافت کد رهگیری برای تنظیم قرارداد خرید و فروش زمین و مبایعه نامه آن
- اهمیت مکان تنظیم قرارداد خرید و فروش زمین
- اهمیت استفاده از خدمات مشاوره حقوقی برای تنظیم قرارداد خرید و فروش زمین
- تنظیم قرارداد خرید و فروش زمین مشاعی
- اهمیت مطالعه نمونه قرارداد خرید و فروش زمین
- نکاتی حقوقی درباره مبایعه نامه و قولنامه خرید و فروش زمین
- خلاصه‌ای از اقدامات لازم برای تنظیم مبایعه نامه خرید و فروش زمین
- بررسی سؤالات رایج درباره تنظیم قرارداد خرید و فروش زمین
قولنامه، مبایعه نامه یا قرارداد خرید و فروش زمین؟
به‌عنوان اولین چالش باید این نکته مهم را برای کاربران حل کنیم. قولنامه، مبایعه نامه و قرارداد همگی اصطلاحاتی هستند که در هنگام خرید و فروش و معامله زمین از آنها استفاده می‌شود. هرچند همه این موارد اسنادی معتبر و قابل استناد در محکمه هستند، اما ازنظر حقوقی و میزان اعتبار تفاوت‌هایی با هم دارند. قولنامه ساده‌ترین سند معامله زمین است که حتی امکان تنظیم آن به‌صورت دست‌نویس نیز برای کاربران وجود دارد. هرکسی با داشتن اطلاعات مربوط به مفاد قولنامه خرید و فروش زمین می‌تواند در مواقع ضروری برای تنظیم دستی قرارداد از آن استفاده نماید.
قولنامه فروش زمین با وجود سادگی اعتبار کافی برای استناد را دارد. اما نسبت به مبایعه نامه و قرارداد خرید و فروش زمین اعتبار کمتری دارد و امکان تقلب و جعل در آن بیشتر از این دو مورد است. ازاین‌رو توصیه می‌کنیم که حتی در صورت استفاده از قولنامه فروش زمین، در کنار آن از مبایعه نامه رسمی و تایپ شده و قرارداد خرید و فروش زمین نیز استفاده نمایید. درج کد رهگیری املاک نیز گزینه دیگری است که می‌تواند اعتبار و امنیت مبایعه نامه را نسبت به قولنامه افزایش دهد.
زمین قولنامه‌ای و چالش‌های مربوط به آن در قرارداد خرید و فروش زمین
یکی دیگر از چالش‌هایی که در زمینه خرید و فروش زمین روبروی خریداران و فروشندگان قرار دارد، زمین‌های قولنامه‌ای است. دلایل مختلفی برای قولنامه‌ای بودن زمین وجود دارد. در درجه اول باید بدانید که منظور از قولنامه‌ای بودن زمین چیست؟ وقتی صحبت از قولنامه‌ای بودن زمین می‌شود، درواقع زمین مورد نظر سند رسمی ندارد. امکان دریافت سند برای زمین نیز یا وجود نداشته و یا با چالش‌های متعددی همراه است. ازاین‌رو معامله چنین زمین‌هایی ممکن است خطراتی را برای خریداران به دنبال داشته باشد. برخی از نکات منفی مربوط به خرید و فروش زمین‌های قولنامه‌ای موارد زیر هستند:
- تقاضای کم برای این زمین‌ها و سخت شدن خرید و فروش
- عدم استقبال متقاضیان ملک‌های مسکونی از خانه‌های ساخته شده روی این زمین‌ها
- سود کمتر حاصل از خرید و فروش این زمین‌ها در شرایط فعلی بازار
- امکان پیدا شدن چندین مالک حتی بعد از سال‌ها گذشت از زمان تنظیم قولنامه جدید
جدای از این مشکلات و همچنین موارد مربوط به کلاه‌برداری‌های رایج درباره این زمین‌ها، درصورتی‌که هیچ مورد شائبه برانگیزی پشت زمین وجود نداشته باشد، امکان خرید و فروش زمین به‌صورت قولنامه که یک سند عادی محسوب می‌شود وجود دارد. در خرید و فروش چنین زمین‌هایی طرفین باید دقت بیشتری به خرج داده و شرایط مختلفی را مورد سنجش قرار دهند.
قرارداد خرید و فروش زمین بدون سند
با توجه به اینکه چنین زمین‌هایی معمولاً دارای سند رسمی نیستند و امکان نقل‌وانتقال سند برای آنها وجود ندارد، درنتیجه تنظیم قرارداد خرید و فروش زمین‌های بدون سند نیز با چالش‌های متفاوتی روبرو است. در وهله اول در هنگام اقدام برای تنظیم قرارداد این زمین‌ها باید موارد حقوقی لازم را در نظر بگیرید تا امکان کلاه‌برداری‌های رایج دراین‌باره را به حداقل برسانید. با توجه به اینکه کمتر افرادی به دنبال خرید و فروش این زمین‌ها هستند، ازاین‌رو در این مواقع باید تمام موارد به‌صورت دقیق توسط کارشناس حقوقی مورد بررسی قرار گیرد. در غیر این صورت امکان تقلب بسیار زیاد خواهد بود.
درباره خرید و فروش زمین‌های این‌چنینی باید بدانید که:
- در وهله اول باید به دنبال دلایل نداشتن سند آنها باشید.
- برخی از دلایل عدم امکان تنظیم سند برای این زمین‌ها قابل رفع است.
- از این گذشته در برخی مواقع این دلایل مانع از خرید و فروش زمین‌های این‌چنینی هستند.
- چک کنید که زمین مورد نظر جزء اراضی ملی نباشد.
- باید بررسی کنید که زمین مورد نظر مدعی خصوصی هم نداشته باشد.
- همچنین تمام شرایط احتیاطی لازم برای تنظیم سند را نیز باید در این مواقع بررسی کنید.
معمولاً در هنگام تنظیم قولنامه فروش زمین‌های قولنامه‌ای در بنگاه‌های خرید و فروش ملک باید تمام تضمین‌های لازم را در نظر بگیرید. در نظر گرفتن ضرر و زیان برای بروز مشکلات این‌چنینی و همچنین امضاء گرفتن از شاهدین و افراد معتمد می‌تواند از راه‌کاری‌های محکم‌کاری این قراردادها برای خریداران باشد.
آشنایی با انواع زمین‌ها و کاربری آنها
همچنین یکی دیگر از چالش‌های مربوط به تنظیم قرارداد خرید و فروش زمین آشنایی با انواع کاربری‌های زمین است. هر زمینی قابل خرید و فروش نیست و از این گذشته حتی در صورت قابل خرید و فروش بودن، امکان پیاده‌سازی هر هدفی نیز در آنها وجود ندارد. برای مثال در زمین‌های کشاورزی اجازه ساخت‌وساز صادر نمی‌شود، یا زمین‌های اراضی ملی اجازه خرید و فروش ندارند. این موارد در زمان‌هایی که زمین مورد نظر دارای سند رسمی باشد، کاملاً قابل تشخیص است، اما در مواقعی که سند رسمی وجود نداشته باشد، امکان تشخیص این موارد سخت خواهد بود. از این گذشته حتی در صورت شناخت نوع کاربری زمین نیز کاربران باید با شرایط قانونی مربوط به آنها آشنا باشند.
در مواقعی که از خدمات مشاوره حقوقی در این زمینه استفاده نکرده باشید و از ماهیت شرایط استفاده از انواع کاربری زمین‌ها نیز آشنا نباشید، احتمال ورود ضرر و زیان‌های زیادی برای کاربران وجود دارد. برای مثال خرید زمین‌های باغی مجوز صدور ساخت‌وساز را در پی نخواهد داشت. این موضوع می‌تواند با اهداف کاربران و خریداران در تناقض باشد. ازاین‌رو در این باره باید نکات مهمی را در نظر داشته باشید که در ادامه به بررسی آنها می‌پردازیم.
زمین‌های دارای مدعی خصوصی
یکی از موارد مهم که در مواقع خرید و فروش زمین در همه انواع کاربری‌های آن باید مورد توجه قرار گیرد، نداشتن مدعی خصوصی برای آن است. هرچند هر مدعی خصوصی به معنی ایراد دار بودن مالکیت طرف مقابل شما نیست اما بااین‌حال باید دراین‌باره احتیاط لازم را در نظر بگیرید. دراین‌باره باید دقت کنید که ممکن است به دلیل تقسیم ارث میان ورثه و یا موارد دیگر مدعیان دیگری نیز برای زمین‌های مذکور وجود داشته باشد. عدم ساخته شدن زمین‌های دارای کاربری مسکونی در شهرهای بزرگ یکی از نشانه‌های وجود چنین مدعیان است که باید دراین‌باره دقت لازم را داشته باشید.
اراضی ملی
اراضی ملی و همچنین اراضی موات نوع دیگری از زمین‌هایی است که مخصوصاً در شهرهای بزرگ به‌وفور دیده می‌شود. در این نوع از زمین‌ها نیز محدودیت‌هایی برای خرید و فروش وجود دارد. جدای از نکات مربوط به تنظیم قرارداد خرید و فروش زمین‌های این‌چنینی باید درباره این نوع از زمین‌ها تحقیقات لازم را به عمل آورید. عدم دقت به این موارد می‌تواند مشکلات حقوقی مختلفی را برای کاربران به دنبال داشته باشد.
زمین کشاورزی، مزروعی، باغ، مسکونی و …
تعیین نوع کاربری زمین از چند جهت حائز اهمیت است. در درجه اول و جدای از موارد مربوط به تنظیم قولنامه فروش زمین مورد نظر، این موضوع می‌تواند در هدف خریدار زمین مؤثر باشد. عدم دقت به این موضوع ممکن است مغایرت‌هایی را درباره نوع کاربری زمین و اهداف خریدار ایجاد نماید. افرادی که به دنبال ساخت‌وساز هستند، باید سراغ زمین‌های مسکونی و یا موقعیت تجاری بروند.
همچنین امکان ساخت‌وساز ویلاهای مسکونی نیز در زمین‌های مزروعی و کشاورزی وجود ندارد. زمین‌های باغی نیز با محدودیت‌هایی در ساخت‌وساز روبرو بوده و امکان ساخت کامل آنها مانند زمین‌های معمول مسکونی وجود ندارد. نکات این‌چنینی درباره انواع کاربری زمین باید طبق قانون استخراج شود. استفاده از خدمات مشاوره حقوقی می‌تواند راهکاری عالی برای چنین مواقعی از سوی کاربران باشد.
زمین اوقافی
نوع دیگری از زمین‌ها که حتی در زمین‌های سنددار نیز شاهد آنها هستیم، اوقافی بودن زمین است. هرچند این موضوع مغایرتی با انواع شرایط استفاده از زمین ندارد و خرید و فروش این زمین‌ها با تمهیدات خاصی از سوی نهادهای مربوطه امکان‌پذیر شده است اما بااین‌حال نکات مختلفی دراین‌باره باید در نظر گرفته شود. برای مثال ممکن است استقبال خریداران از ساختمان‌های ساخته شده در این زمین‌ها کمتر باشد. دقت به چنین نکاتی است که تبدیل به کلید موفقیت خریداران در خرید و فروش زمین می‌شود.
منظور از زمین اوقافی این است که مالکین گذشته آنها اقدام به وقف کردن آنها در جهت امور خیریه و عام‌المنفعه نموده‌اند. ازاین‌رو امکان بهره‌برداری از آنها تنها با مجوز مؤسسات خیریه مانند آستان قدس رضوی وجود خواهد داشت. همچنین هزینه‌های بسیار کمی را نیز به‌عنوان اجاره این زمین‌ها باید به سازمان اوقاف پرداخته شوند. این نکات ازجمله مهم‌ترین نکات درباره چنین زمین‌هایی است که در هنگام تنظیم قرارداد خرید و فروش زمین باید به آنها دقت کنید.
زمین بنیادی
نوع دیگری از زمین‌ها نمونه‌های بنیادی هستند. هرچند خرید و فروش زمین‌های بنیادی نیز به‌صورت قانونی برای کاربران وجود دارد، اما بااین‌حال باید بدانید که این زمین‌ها نیز با مشکلاتی مشابه با زمین‌های اوقافی روبرو هستند. ازاین‌رو باید دقت کافی دراین‌باره را داشته باشید. زمین‌های بنیادی از این نظر بنیادی محسوب می‌شود که جزء املاک برخی از بنیادها مانند بنیاد شهید و یا بنیاد مستضعفین قرار دارند که در هنگام ساخت‌وساز چالش‌هایی را برای سازندگان ایجاد می‌نماید.
زمین بدون سند و قولنامه ای
زمین‌های بدون سند و به‌اصطلاح قولنامه‌ای نوع دیگری از زمین‌ها هستند که به بررسی جزئیات مربوط به آنها در بندهای قبل پرداختیم.
زمین‌های مشکل‌دار را بشناسید و معامله نکنید
لازم است تا کاربران علاوه بر شناخت انواع کاربری‌های زمین‌ها و شرایط هر یک، قبل از اقدام برای تنظیم قرارداد خرید و فروش زمین نسبت به کسب اطلاعات لازم دراین‌باره اقدام نمایند. البته باید متذکر شویم که وجود کوچکترین مشکلاتی نباید به‌منزله به هم خوردن قولنامه تلقی گردد. در برخی مواقع این مشکلات قابل رفع بوده و رفع شدن آنها می‌تواند درآمدهای قبال توجهی را برای طرفین به دنبال داشته باشد. ازاین‌رو توصیه نمی‌کنیم که با وجود اولین علائم دراین‌باره سریعاً از خرید و فروش آنها پشیمان شوید. استفاده از خدمات مشاوره حقوقی برای چنین زمین‌هایی و کسب اطلاعات لازم درباره آنها می‌توانند شرایط بهتری را برای شما به دنبال داشته باشد.
اقدامات عرض شده باعث می‌شود تا زمین‌هایی که کاملاً مشکل داشته و امکان بهره‌برداری از آنها وجود ندارد، از سایر زمین‌ها متمایز شده و از این طریق خریداران بتوانند علاوه بر رسیدن به اهداف خود، به اقتصاد جامعه نیز کمک نمایند.
نحوه استعلام سند قبل از تنظیم مبایعه نامه خرید و فروش زمین
استعلام سند زمین مورد نظر قبل از خرید و یا تنظیم قرارداد خرید و فروش زمین امری لازم است و تمام خریداران باید دراین‌باره موارد و تمهیدات لازم را در نظر بگیرند. این استعلام باعث می‌شود تا واقعیت‌های زیادی را درباره زمین مورد نظر بدانید و از ایجاد خسارت‌های مختلف دوری کنید. انجام موارد زیر برای استعلام سند قبل از تنظیم قولنامه فروش زمین لازم است:
- امکان استعلام وضیعت زمین با در اختیار داشتن کد پستی زمین مورد نظر از طریق سازمان ثبت اسناد منطقه وجود دارد.
- همچنین اسناد قولنامه‌ای مربوط به زمین‌ها را نیز می‌توانید از شهرداری‌های منطقه استعلام بگیرید.
- تحقیقات میدانی و محلی مخصوصاً برای زمین‌های کشاورزی و یا باغ می‌توانید راهکاری عالی باشد.
- تحقیقات و استعلام سند قبل از اقدام به تنظیم قولنامه خرید و فروش زمین برای تشخیص غصبی نبودن، مال غیر نبودن، نداشتن بدهی‌ها، توقیف نبودن زمین؛ نبود زمین مورد نظر در مهریه و مواردی ازاین‌دست لازم است.
روش‌ها و ترفندهای تشخیص کاربری زمین
در این بخش از مقاله شما را با ترفندهایی آشنا می‌کنیم که با استفاده از آنها امکان تشخیص نوع زمین برای کاربران و طرفین قرارداد خرید و فروش زمین وجود خواهد داشت. این ترفندها را می‌توانید هم برای مواقعی که سند رسمی برای زمین‌های مورد معامله وجود دارد و یا زمین مورد نظر به‌صورت قولنامه‌ای خرید و فروش می‌شود، استفاده نمایید. برخی از ترفندهای مربوط به این موضوع به شرح زیر هستند:
- زمین‌های اوقافی را می‌توانید با کد پستی‌های خاصی در هر شهر بشناسید. برای مثال در تهران این زمین‌ها با کد پستی اصلی 74 هستند. البته ابن موضوع به این معنی نیست که همه زمین‌های دارای کد پستی اصلی که با 74 شروع می‌شوند، این شرایط را داشته باشند.
- زمین‌های بنیادی نیز معمولاً دارای کد پستی مشخصی در ابتدای خود هستند. برای مثال در تهران این زمین‌ها را می‌توانید با دو رقم اول کد پستی اصلی 72 بشناسید. نکته مربوط به زمین‌های اوقافی درباره این نوع زمین‌ها و کد پستی 72 نیز صادق است.
- زمین‌های موجود در نزدیکی زمین‌های مزروعی و باغی معمولاً دارای این نوع کاربری هستند که امکان تغییر کاربری آنها توسط جهاد کشاورزی صادر نمی‌شود.
- امکان تشخیص زمین‌های مزروعی از روی تسطیح‌های انجام شده روی آنها نیز وجود دارد.
- در صورت مشاهده آثار زراعت‌های قبلی روی زمین نیز می‌توانید به این نکته پی ببرید.
- نزدیک‌تر بودن زمین مورد نظر به مراتعی مانند چراگاه‌ها و یا جنگل و سایر منابع طبیعی می‌تواند شائبه‌هایی را درباره آنها ایجاد نماید که به این موضوعات نیز باید دقت کنید.
نکات مربوط به زمین‌های کاربری باغ
در مواقع اقدام برای تنظیم قرارداد خرید و فروش زمین‌های باغی باید در نظر بگیرید که:
- معمولاً امکان ساخت‌وساز در این زمین‌ها وجود ندارد.
- این زمین‌ها تحت نظارت جهاد کشاورزی هستند و هرگونه مجوزی برای ساخت‌وساز در این زمین‌ها باید با مجوز جهاد کشاورزی باشد.
- حق آب و نهر ازجمله حقوقی است که در زمان تنظیم قولنامه فروش زمین‌های باغی باید مورد توجه قرار گیرد.
- دیوارچینی بدون مجوز این زمین‌ها ممکن است با جریمه‌هایی برای کاربران همراه باشد.
- در برخی مواقع با پرداخت جریمه به جهاد کشاورزی امکان ساخت خانه‌های روستایی و ویلاهای کوچک در این زمین‌ها وجود دارد.
وجود درخت و چاه در زمین و بررسی شرایط آنها
برخی از انواع زمین‌ها در زمان خرید و فروش با مزیت‌هایی مانند وجود چاه و یا درخت خرید و فروش می‌شوند. وجود این اقلام باعث می‌شود تا تفاوت‌هایی در قیمت زمین ایجاد شود. در این مواقع نیز کاربران باید هوشیار بوده و تمام موارد و مسائل را در نظر بگیرد. برای مثال در صورت وجود چاه باید بررسی کنید که چاه مذکور دارای پروانه بهره‌برداری باشد. در غیر این صورت علاوه بر امکان مسدود شدن چاه در آینده توسط سازمان‌های ذی‌ربط امکان اخذ جریمه‌هایی نیز از طرف آنها وجود دارد.
امتیازان مربوط به زمین
همچنین یکی دیگر از موارد مهمی که در هنگام خرید و فروش زمین باید به آن دقت کنید، امتیازات مربوط به زمین است. وجود انشعابات آب و گاز و برق مخصوصاً برای زمین‌های کشاورزی و یا باغات می‌تواند اهمیت بسیار زیادی داشته باشد. ازاین‌رو کاربران باید این موارد را نیز در هنگام خرید زمین در نظر بگیرند.
نکاتی که قبل از تنظیم قرارداد خرید و فروش زمین باید بدانید
اگر قصد معامله زمین را دارید، بهتر است قبل از هر کاری به نکات زیر دقت کنید:
- سعی کنید در درجه اول نمونه قرارداد خرید و فروش زمین را مطالعه کنید و با مفاد این قراردادها به‌صورت کامل آشنا شوید. می‌توانید از خدمات مشاوره حقوقی درباره شرایط تنظیم اسناد خرید و فروش زمین استفاده کنید.
- لازم است استعلامات لازم درباره زمین مانند استعلام سند و یا استعلامات مربوط به سایر سازمان‌ها و ادارات را نیز انجام دهید.
- بررسی‌های میدانی لازم را درباره زمین مورد نظر انجام دهید.
- با نحوه پر کردن قولنامه خرید و فروش زمین آشنا باشید.
- برای زمین‌های کشاورزی از سازمان‌هایی مانند منابع طبیعی، اداره اوقاف، سازمان میراث فرهنگی و .. باید استعلامات لازم را بگیرید.
- درباره زمین‌های اطراف تحقیق کنید.
- درباره حریم قانونی مربوط به زمین مورد نظر با جاده تحقیقات لازم را انجام دهید.
- امکان ساخت‌وساز و یا هر هدف دیگری که از خرید زمین دارید را بررسی نمایید.
- نوع کاربری زمین مورد نظر را مشخص نمایید.
مفاد مربوط به قرارداد خرید و فروش زمین و نحوه پر کردن آنها
در نهایت بعد از بررسی‌های صورت گرفته درباره شرایط زمین نوبت به پر کردن متن قولنامه فروش زمین و یا مبایعه نامه آن می‌رسد. در این بخش قصد داریم شما را با نکاتی دراین‌باره آشنا کنیم تا از این طریق راحت‌تر بتوانید بندهای مربوط به را پر کنید. در ادامه بندهای معمول چنین قراردادهایی را با هم مرور می‌کنید. البته ذکر این نکته ضروری است که هر قرارداد و مبایعه‌نامه‌ای بسته به شرایط ممکن است دارای بندهای اختصاصی دیگری هم باشد که امکان بررسی آنها تنها از طریق استفاده از خدمات مشاوره حقوقی تخصصی وجود خواهد داشت.
طرفین قرارداد خرید و فروش زمین
اولین بند چنین قراردادهایی به مشخصات طرفین باز می‌گردد. درباره این بند باید به نکات زیر دقت کنید:
- حتماً مشخصات هر دو طرف باید به‌صورت کاملاً دقیق و منطبق بر مدارک شناسایی در قرارداد درج شود.
- حتماً باید مشخصات درج شده در قرارداد را با مشخصات طرف مقابل خود تطابق دهید.
- همچنین مشخصات درج شده در قرارداد را باید با مشخصات صاحب سند که در آن وجود دارد، تطابق دهید.
- مشاهده کپی مدارک شناسایی دراین‌باره کافی نبوده و اصل مدارک را باید رؤیت کنید.
- تنها به نوشته‌ها و بررسی‌های مشاور املاک اکتفا نکرده و خود نیز این موارد را بررسی نمایید.
موضوع قرارداد خرید و فروش زمین
دومین مسئله مربوط به موضوع قرارداد خرید و فروش زمین است. در این بند نیز باید موضوع قولنامه درج شود. همچنین توصیه می‌کنیم که موضوع قرارداد را در بالای تمام صفحات آن درج کنید. از درج کردن عناوین غیر مرتبط با موضوع قرارداد نیز اجتناب کرده و از واژه‌ها و عبارت‌هایی که ممکن است بار معنایی و حقوقی مختلفی داشته باشند، اجتناب نمایید.
مشخصات زمین
همچنین مشخصات زمین نیز باید به‌صورت کامل در متن قرارداد درج شود. مشخصات را باید از روی سند زمین درج کرده و به گفته‌های دیگران دراین‌باره اکتفا نکنید. مشخصاتی مانند مساحت زمین، همسایه‌های زمین و مواردی از این دست باید در متن قولنامه درج شود.
ثمن معامله و نحوه پرداخت آن
موضوع دیگر مربوط به مبلغ زمین است که هم باید خود مبلغ و هم شرایط پرداخت آن را در قرارداد درج نمایید. دراین‌باره نیز باید به نکات حقوقی مربوط به این موضوع دقت نمایید. برای مثال از فروش زمین با مبلغ پرداختی کم در شروع کار خودداری نمایید. همچنین ضرر و زیان‌های لازم برای عدم اجرای تعهدات مربوط به این بند نیز باید درج شود.
زمان تنظیم سند رسمی و محل آن
زمان تنظیم سند زمین و دفترخانه محل تنظیم سند نیز باید در متن قرارداد قید شده و به توافق طرفین برسد. عدم دقت به این موضوع می‌تواند زمینه‌ساز اختلافاتی در آینده باشد.
شرایط و آثار قرارداد
این بخش از قرارداد به بررسی توافقات طرفین برمی‌گردد. چنین قراردادهایی معمولاً دارای توافقات اولیه و از پیش تعیین شده‌ای هستند که شما می‌توانید در نمونه قرارداد خرید و فروش زمین آنها را مشاهده کنید. البته در موقع تنظیم قرارداد خرید و فروش زمین ممکن است توافقات جدیدی هم صورت پذیرد که باید آنها را به این بخش اضافه نمایید.
تعهدها و اقرارهای قرارداد خرید و فروش زمین
بخش از مبایعه نامه فروش زمین و قولنامه آن مربوط به تعهداتی است که هر یک از طرفین در قبال انجام وظایف خود باید قبول نمایند. مواردی مانند مشکل نداشتن سند زمین، عدم داشتن معرض و یا مصادره‌ای نبودن، نوع کاربری زمین و مواردی ازاین‌دست که ازجمله چالش‌های اصلی خرید و فروش زمین محسوب شده و در بندهای قبلی به بررسی دقیق آنها پرداختیم، می‌توانند تشکیل‌دهنده این موارد باشند.
اسقاط خیارات
“کلیه خیارات ولو خیار غبن به استثناء خیار تدلیس از طرفین ساقط گردید.” این متن حقوقی است که معمولاً در این بخش از قرارداد درج می‌شود. درباره این بند باید بدانید که لحاظ شدن این بند امکان به هم زدن قرارداد را به هر دلیلی برای طرفین ممنوع نموده و این اجازه را از آنها سلب می‌نماید. البته اختیار تدلیس برای این منظور همچنان باقی است که مربوط به کلاه‌برداری‌های رایج و عدم شفافیت و قصد فریب طرف مقابل را شامل می‌شود.
داور قرارداد خرید و فروش زمین
نکته مهم دیگر درباره قولنامه خرید و فروش زمین مربوط به تعیین داور است. در این مواقع اگر در مشاور املاک و بنگاه‌های خرید و فروش ملک برای این منظور اقدام می‌کنید، می‌توانید فردی معتمد را برای آن در نظر بگیرید. درباره شرایط داوری قرارداد خرید و فروش زمین نیز می‌توانید از مشاوره حقوقی استفاده کرده و بهینه‌ترین شرایط را در این مواقع برای خود رقم بزنید.
محل تنظیم سند و حق التحریریه آن یا کمیسیون املاک
درج این موارد نیز در متن قولنامه فروش زمین الزامی است. در هنگام تنظیم قرارداد خرید و فروش زمین حتماً باید به محل تنظیم سند و یا حق‌الزحمه کمیسیون املاک به‌صورت مستقیم اشاره نموده و آنها را به‌صورت دقیق و شفاف در قرارداد درج کنید.
نسخ قرارداد خرید و فروش زمین
تعداد نسخ قرارداد را نیز باید مشخص نمایید. این نکته هرچند به نظر بسیار ساده می‌رسد اما امکان تقلب و جعل‌های بعدی را کاهش داده و شرایط حقوقی بهتری را برای طرفین رقم می‌زند.
پیوست‌ها
پیوست‌های قرارداد خرید و فروش زمین نیز باید به انتهای آن الحاق شود. از این گذشته در متن قرارداد باید به این پیوست‌ها اشاره نمایید. در صورت داشتن سند تفکیکی و مواردی ازاین‌دست این موضوع اهمیت زیادی پیدا می‌نماید.
امضاء و اثر انگشت
امضا و اثر انگشت طرفین قرارداد را باید در تمام صفحات قولنامه و قرارداد لحاظ کنید. حتماً در این مورد باید محتاطانه عمل کرده و به آن دقت نمایید.
شاهدین قرارداد خرید و فروش زمین
هرچند عدم امضای شاهدین به معنی باطل بودن قرارداد نیست اما بااین‌حال دراین‌باره لازم است تا برای اطمینان بیشتر از این امضاها نیز استفاده کنید. در صورت بروز مشکلات حقوقی معمول درباره این قراردادها امکان پیگیری‌های لازم از طریق همین نکات حقوقی برای کاربران وجود خواهد داشت.
اهمیت دریافت کد رهگیری برای تنظیم قرارداد خرید و فروش زمین و مبایعه نامه آن
یکی از نکات مهمی که در زمان تنظیم قولنامه خرید و فروش زمین باید به آن دقت کنید، دریافت کد رهگیری برای مبایعه نامه است. در درجه اول وجود کد رهگیری را باید برای مشاور املاک مورد نظر بررسی کنید. انجام چنین معاملاتی در بنگاه‌هایی که دارای مجوزهای لازم نیستند شرایط مناسبی نخواهد داشت. ازاین‌رو حتماً باید به این موضوع دقت کنید. همچنین درصورتی‌که مشاور املاک از دریافت این کد امتناع ورزیده و به دنبال بهانه‌هایی برای این موضوع بود، زیر بار نرفته و حتماً قرارداد خود را با کد رهگیری محکم‌تر و معتبرتر کنید.
اهمیت مکان تنظیم قرارداد خرید و فروش زمین
مکان تنظیم قولنامه و مبایعه نامه فروش زمین نیز اهمیت بسیار زیادی دارد. دراین‌باره باید دقت کنید که در صورت استفاده از دفاتر ثبت اسناد رسمی و دفاتر وکیل می‌توانید شرایط بهتری را ازنظر حقوقی برای خود رقم بزنید. از این گذشته چنین مکان‌هایی اعتبار قرارداد شما را نیز افزایش خواهد داد. در وهله دوم استفاده از بنگاه‌های معاملات مسکن و زمین همراه با حضور وکیل و مشاور حقوقی دومین گزینه‌ای است که می‌تواند شرایط مناسب را برای شما رقم بزند.
دراین‌باره نیز دقت کنید که مشاور حقوقی و مشاور املاک ازنظر نوع معلومات و تخصص‌ها تفاوت‌های زیادی با یکدیگر دارند. وجود مشاور املاک به معنی عدم استفاده از مشاور حقوقی در کنار شما نخواهد بود.
اهمیت استفاده از خدمات مشاوره حقوقی برای تنظیم قرارداد خرید و فروش زمین
خدمات مشاوره حقوقی هرچند ممکن است هزینه‌های اندکی که در مقایسه با مبالغ ردوبدل شده در این قراردادها بسیار اندک است و همچنین می‌تواند افراد را از هزینه‌های بسیار زیاد مربوط به مسائل حقوقی نجات دهد، لازمه چنین قراردادهایی است. استفاده از این خدمات در کشورهای مدرن تبدیل به یک فرهنگ برای همه کاربران شده است. ازاین‌رو شما نیز برای پیش برد هر چه بهتر اهداف خود و جلوگیری از بروز آسیب‌های حقوقی بهتر است از این خدمات استفاده نموده و خود را در معرض خسران‌های بزرگ قرار ندهید.
تنظیم قرارداد خرید و فروش زمین مشاعی
خرید و فروش زمین‌های مشاعی نیز به‌وفور در معاملات مربوط به زمین مشاهده می‌شود. کاربران باید اطلاعات لازم درباره این زمین‌ها را نیز در اختیار داشته باشند. نحوه تقسیم این اراضی و یا همچنین راه عبورهای اختصاص یافته برای این زمین‌ها اهمیت بسیار زیادی دارد که در هنگام تنظیم قرارداد باید به آنها دقت نمایید.
اهمیت مطالعه نمونه قرارداد خرید و فروش زمین
کاربران می‌توانند با مطالعه نمونه قرارداد خرید و فروش زمین از قبل درباره این قرارداد اطلاعات بسیار زیادی را کسب کنند. ازاین‌رو توصیه می‌کنیم که حتماً در قدم اول و قبل از مراجعه برای تنظیم قرارداد مربوطه، این نمونه قرارداد را بررسی کرده و با مفاد آن به‌صورت دقیق آشنا شوید. در غیر این صورت ممکن است با چالش‌های بسیار زیادی روبرو باشید.
نکاتی حقوقی درباره مبایعه نامه و قولنامه خرید و فروش زمین
در نهایت دقت به نکات زیر می‌تواند زمینه‌ساز بهترین شرایط در هنگام تنظیم این قراردادها برای کاربران باشد:
- حتماً در زمان تنظیم متن قرارداد از اشتباهات تایپی و نوشتاری خودداری کنید.
- متن قولنامه فروش زمین باید بدون هیچ غلط خوردگی تنظیم شود.
- بهتر است متن چنین قراردادهایی به‌صورت تایپی و پرینت شده باشد تا تمام نسخ آن دقیقاً مشابه با یکدیگر باشد.
- در صورت کاربنی بودن قولنامه فروش زمین در زمان امضاء کاربن‌ها را برداشته و روی قرارداد را امضاء نمایید.
- از گزافه‌گویی و استفاده از کلمات قلمبه‌سلمبه که ممکن است بار حقوقی به قرارداد شما اضافه نمایند، اجتناب نمایید.
- در صورت نداشتن سند رسمی حتماً استعلامات مربوط به احراز هویت فردی و گواهی اثبات مالکیت فروشنده را انجام دهید.
- در صورت خرید و فروش زمین‌های روستایی سعی کنید امضای شورای محل و دهیار محله را نیز پای قرارداد ضمیمه کنید.
- برای هر بند از قرارداد شروط لازم را تعیین کرده و ضرر و زیان مربوطه را نیز در صورت عدم اجرای آن از طرف هر فرد در نظر بگیرید.
- در متن قرارداد درج کنید که چنانچه هرگونه فسادی در معامله مشخص شود، فروشنده متعهد می‌شود تا علاوه بر فسخ قرارداد و بازگرداندن مبلغ مورد معامله مبلغ مشخصی را نیز به‌عنوان خسارت به خریدار پرداخت نماید. همچنین مبلغ مورد نظر نیز باید مشخص شود.
- عرف معمول مربوط به ضرر و زیان‌های چنین قراردادهایی 10 درصد کل مبلغ است. اما توافق طرفین در این مواقع شرط اصلی است.
- در نظر داشته باشید که طبق قانون هیچ‌گاه قاضی پرونده‌های اختلافات مربوط به چنین قراردادهایی مبلغی بالاتر از مبلغ توافق شده به‌عنوان ضرر و زیان فسخ در نظر نمی‌گیرد.
خلاصه‌ای از اقدامات لازم برای تنظیم مبایعه نامه خرید و فروش زمین
خلاصه‌ای از اقدامات لازم برای تنظیم مبایعه نامه خرید و فروش زمین به شرح زیر است:
- اطلاعات لازم درباره مفاد قرارداد را کسب کنید.
- با تمام بندها و موارد مندرج در این قراردادها به‌صورت کامل آشنا شوید.
- از قبل از خدمات مشاوره حقوقی دراین‌باره استفاده نمایید.
- درباره مصادره‌ای نبودن زمین تحقیق کنید.
- درباره بنیادی نبودن، اوقافی نبودن، اراضی ملی نبودن و مواردی ازاین‌دست استعلامات لازم را از سازمان‌ها و ادارات مربوطه بگیرید.
- درباره زمین‌های روستایی و یا موجود در فضای طبیعی استعلامات اداره منابع طبیعی، سازمان میراث فرهنگی و .. را برای مرتع نبودن زمین، جنگل نبودن زمین، حریم زمین مورد نظر، شرایط ساخت‌وساز در زمین و مواردی ازاین‌دست بگیرید.
- به محل تنظیم قرارداد دقت کنید. بهتر است از مکان‌های رسمی برای این منظور استفاده کنید.
- برای برخی از زمین‌ها ممکن است نیاز به تحقیقات میدانی داشته باشید.
- زمان و نحو پرداخت دقیقی برای مبلغ قرارداد تنظیم و برای عدم اجرای تعهد خریدار ضرر و زیان‌های لازم را در نظر بگیرید.
- حریم جاده، پروانه بهره‌برداری از چاه و سایر امتیازان زمین را بررسی کنید.
- به نوع کاربری زمین و شرایط پیاده‌سازی اهدافی مانند ساخت‌وساز در آن دقت نمایید.
بررسی سؤالات رایج درباره تنظیم قرارداد خرید و فروش زمین
در انتها شما را به چند سؤال رایج در زمینه خرید و فروش زمین و پاسخ‌های آنها آشنا می‌کنیم که ممکن است چالش ذهنی شما نیز باشند.
آیا امکان تنظیم سند برای زمین قولنامه‌ای وجود دارد؟
در برخی مواقع دلایل مربوط به عدم امکان تنظیم سند برای زمین قولنامه‌ای قابل رفع هستند که یا نیاز به زمان بیشتر و یا برخی اسناد و مدارک خاص دارند. از این رو برخی موارد این امکان برای خریدار وجود خواهد داشت.
چرا خرید و فروش زمین قولنامه‌ای سخت است؟
به دلیل کم بودن میزان تقاضا برای این زمین‌ها و همچنین شائبه‌دار بودن آنها، معمولاً خرید و فروش زمین‌های قولنامه‌ای نسبت به زمین‌های معمولی با سند رسمی سخت است.
هزینه لازم برای مشاوره تنظیم قرارداد خرید و فروش زمین چقدر است؟
این هزینه بسته به نوع قرارداد و همچنین خدمات مورد انتظار ممکن است متفاوت باشد. اما در نهایت به‌هیچ‌وجه مبلغ قابل توجهی نخواهد بود.
در انتها باید بدانید
در انتها باید بدانید که تنظیم قرارداد خرید و فروش زمین با توجه به چالش‌های بسیار زیادی که در این موضوع وجود دارد، امری کاملاً تخصصی است و نیاز به بررسی‌های دقیقی دارد. علاوه بر تمام چالش‌هایی که در این مقاله به بررسی آنها پرداختیم، ممکن است چالش‌های دیگری نیز دراین‌باره وجود دارد که امکان بررسی آنها تنها برای قراردادها به‌صورت اختصاصی امکان‌پذیر است. ازاین‌رو باید دراین‌باره به نکاتی مانند استفاده از خدمات مشاوره حقوقی دقت کافی داشته باشید.
همچنین کاربران علاقه‌مند درباره این موضوع می‌توانند اطلاعات بیشتر در این زمینه را از سایر مقالات مندرج در بلاگ حقوقی لامینگو در اختیار داشته باشند. همچنین در صورت نیاز نیز می‌توانید در انتهای این مقاله سؤالات و ابهامات خود را درج کرده و از این طریق با مشاورین ما در ارتباط باشید.
.svg)
دیدگاه شما