الزامات قرارداد خرید و فروش اقساطی مسکن و مهم‌ترین نکات آن

با توجه به افزایش بی‌رویه قیمت مسکن در شرایط کنونی جامعه و همچنین تورم شدیدی که اقتصاد ایران شاهد آن است، خرید مسکن برای بسیاری از مردم به امری غیرممکن تبدیل شده است. به همین دلیل امروزه خرید اقساطی مسکن، یکی از بهترین روش‌هایی است که افرادی که متقاضی خرید ملک هستند، می‌توانند از این طریق صاحب خانه شوند. از سوی دیگر، صاحبین املاک نیز از طریق فروش اقساطی ملک خود می‌توانند امر فروش ملک خود را تسهیل نمایند. در قرارداد خرید و فروش اقساطی مسکن و ملک، مبلغ مسکن مورد معامله به‌صورت اقساطی و در چند نوبت به فروشنده پرداخت می‌شود. با توجه به اهمیتی که قراردادهای بیع املاک و به‌خصوص خرید و فروش‌های اقساطی مسکن دارد، پیشنهاد می‌شود که اگر قصد خرید ملک از این طریق را دارید، حتماً قراردادی رسمی و قانونی تنظیم کرده و معامله خود را در چارچوب این قرارداد تنظیم نمایید.

در این نوشتار قصد داریم تا به بررسی الزامات و نکات حقوقی تنظیم و عقد قرارداد اقساطی خرید و فروش مسکن بپردازیم و آنچه که لازم است در این باره بدانید را مطرح کنیم. شما می‌توانید چنانچه قصد تنظیم چنین قراردادی دارید، مشاوره حقوقی لازم را از همکاران ما در تیم حقوقی لامینگو دریافت نمایید و اگر قصد این را دارید که کارشناسان و مشاوران حقوقی این قرارداد را برای شما تنظیم نمایند می‌توانید از کارشناسان حقوقی لامینگو بخواهید تا این قرارداد را تنظیم کرده و در اختیار شما قرار دهند. پیشنهاد می‌شود تا انتهای این مطلب با ما همراه باشید و اطلاعات لازم درباره قراردادهای بیع اقساطی مسکن را کسب نمایید و در پایان چنانچه نیاز به کسب اطلاعات بیشتری در این زمینه داشتید، شما می‌توانید با همکاران ما در ارتباط بوده و اطلاعات بیشتر را از این افراد دریافت نمایید.

‌

دریافت مشاوره حقوقی

‌

قرارداد خرید و فروش اقساطی مسکن چگونه قراردادی است؟

قرارداد بیع اقساطی مسکن همان قرارداد خرید و فروش مسکن است که صاحب ملک، ملک خود را در برابر دریافت مبلغی به خریدار می‌فروشد. تنها تفاوتی که قرارداد خرید و فروشی قسطی مسکن با سایر معاملات خرید و فروش ملک دارد در نوع پرداخت ثمن معامله است. در قراردادهای معمولی بیع مسکن، پس از تحویل ملک و پرداخت ثمن، سند مالکیت ملک به خریدار منتقل می‌شود. در صورتی‌که در قراردادهای خرید اقساطی مسکن، زمان انتقال سند مالکیت به توافق طرفین بستگی دارد. همانطور که بیان شد، زمان انتقال سند مالکیت به توافق طرفین بستگی دارد و همچنین چگونگی پرداخت اقساط و زمان‌بندی اقساط نیز به اراده و خواست خریدار و فروشنده در این قرارداد بستگی دارد.

در ارتباط با انتقال سند مالکیت، ممکن است طرفین قرارداد با یکدیگر توافق نمایند که انتقال سند پس از پایان پرداخت اقساط ثمن معامله انجام شود و یا ممکن است خریدار و فروشنده تراضی کنند که پیش از پایان اقساط، این امر صورت پذیرد. گاهی ممکن است فروشنده از خریدار بخواهد تضمینی ارائه نماید تا زمانی که سر رسید اقساط به پایان می‌رسد. همانطور که مشاهده می‌کنید، قرارداد خرید و فروش اقساطی مسکن یک قرارداد بیع است که چگونگی پرداخت اقساط ثمن مسکن و همچنین زمان انتقال سند مالکیت، بسته به اراده طرفین این قرارداد می‌باشد. البته باید توجه داشت که در قراردادهای خرید اقساطی، غالباً مبیع یعنی آنچه مورد معامله قرار گرفته است پس از تنظیم و عقد قرارداد به خریدار منتقل خواهد شد.

‌

قرارداد بیع اقساطی مسکن تابع چه قانونی است؟

همانند قرارداد بیع که تابع قانون مدنی و یک عقد معین است، قرارداد بیع اقساطی مسکن نیز تابع قانون مدنی و مقررات عقد بیع در این قانون است. عقود معین قانون مدنی آن دسته از قراردادها هستند که قانونگذار به‌صورت مستقیم به آن‌ها اشاره داشته و آثار و مقررات حاکم بر انعقاد و اجرای این عقود را بیان کرده است. اما بسیاری از افراد ممکن است گمان کنند که پرداخت اقساطی ثمن، قرارداد خرید و فروش اقساطی مسکن را از شمول حاکمیت قانون مدنی بر قراردادهای بیع خارج می‌کند که باید بدانید این یک تصور اشتباه بوده و اینچنین نیست.

به‌عبارت دیگر، اقساطی بودن ثمن تنها نوعی از پرداخت مبلع عقد بیع است و این موضوع، سبب خارج شدن عقد بیع اقساطی مسکن از شمول قراردادهای بیع نخواهد شد و طرفین این قرارداد یعنی خریدار و فروشنده، همچنان باید قرارداد خود را مطابق با مقررات عقد بیع تنظیم نمایند.

‌

‌

تنظیم قرارداد بیع اقساطی مسکن چه ضرورتی دارد؟

شاید بتوان گفت مهم‌ترین گام در انجام همکاری‌های اقتصادی و بازرگانی، تنظیم قراردادی رسمی و قانونی است. اشخاص حقیقی و حقوقی برای آنکه بتوانند با یکدیگر در ارتباط بوده و اقدام به انجام معاملات مختلف نمایند، باید قراردادهایی تنظیم کرده و روابط تجاری خود را در قالب این قراردادها اعتبار ببخشند. یکی از ضرورت‌های تنظیم قرارداد این است که مفاد مختلف معامله و چگونگی خرید و فروش برای مثال مسکن در متن این قرارداد ذکر می‌شود و قرارداد مانند نقشه راه، مسیر انجام معامله را روشن خواهد کرد. طرفین با تنظیم متن قرارداد، بر سر مسائل مختلف قراردادی مانند قیمت مسکن، زمان تحویل ملک و انتقال سند مالکیت و غیره، توافق کرده و مطابق آن عمل می‌کنند. در نتیجه هیچ یک از طرفین قرارداد نمی‌تواند منکر توافقات حاصله شده و از انجام تعهدات خود سر باز زند.

علاوه بر این، داشتن یک قرارداد رسمی و معتبر، این امکان را به خریدار و فروشنده مسکن می‌دهد که اگر یکی از طرفین قرارداد از انجام تعهدات خود امتناع نمود و یا تخلفی در قرارداد از این شخص سر زد، طرف مقابل بتواند با استناد به قرارداد رسمی و مکتوب، از متخلف شکایت نماید. توجه داشته باشید که قرارداد ممکن است به‌صورت کتبی یا شفاهی منعقد شود، اما کارشناسان حقوقی همواره به افراد توصیه می‌کنند که معاملات خود را در چهارچوب قراردادهای رسمی مکتوب نمایند تا آن قرارداد به عنوان سند همکاری شناخته شود.

‌

مفاد و نحوه تنظیم قرارداد خرید و فروش اقساطی مسکن

در تنظیم متن قرارداد بیع اقساطی مسکن، باید موارد مختلفی را در نظر داشته باشیم. پیش از هر چیز باید توجه داشته باشید که آنچه که در ذیل این بخش از مطلب تحت مفاد این قرارداد شرح داده می‌شود، مفاد غالب قراردادهای بیع اقساطی مسکن است و ممکن است مفاد قراردادی با آنچه در این بخش مطرح می‌شود تفاوت داشته باشد، زیرا مندرجات هر قراردادی بسته به موضوع مشخص همان قرارداد و سایر عوامل تأثیرگذار در قرارداد تعیین می‌شود و مفاد هیچ دو قراردادی کاملاً شبیه به یکدیگر نیست. به همین دلیل نیاز است تا برای تنظیم مفاد قرارداد خود به‌صورت اختصاصی از کمک مشاورین حقوقی بهره‌مند شوید تا این افراد بتوانند متن قرارداد شما را با توجه به شرایط خاص شما و نیازتان تنظیم کنند و در اختیار شما قرار دهند.

‌

ما را در اینستاگرام دنبال کنید

‌

1. عنوان قرارداد خرید و فروش اقساطی مسکن

اولین موردی که در تمام قراردادها باید درج شود، عنوان قرارداد است. اشخاصی که قصد تنظیم قرارداد خرید و فروش اقساطی مسکن را دارند، باید در نظر داشته باشند که عنوان را به‌صورت دقیق و در تمام صفحات قرارداد ذکر نمایند. در انتخاب عنوان قرارداد نباید از عبارات غلط و شبهه‌دار استفاده کرد و باید عنوان را مختصر و مفید درج نمود. شاید این موارد در نگاه اول چندان حائز اهمیت نباشد، اما عدم رعایت این موارد ممکن است در آینده زمینه‌ساز مشکلات حقوقی بسیاری شود؛ چرا که عنوان هر قرارداد آثاری را بر آن قرارداد بار می‌کند و اگر عنوان به اشتباه انتخاب شود، این آثار نیز به اشتباه بر قرارداد حاکم خواهند شد. در ارتباط با تعیین عنوان قرارداد مذکور، باید حتماً عبارت خرید و فروش قید گردد زیرا در غیر این صورت ممکن است به اشتباه آثار قرارداد اجاره بر قرارداد مزبور حاکم گردد.

‌

2. مشخصات طرفین قرارداد

در مرحله بعد، نوبت به درج مشخصات طرفین قرارداد بیع اقساطی مسکن است. طرفین این قرارداد، خریدار و فروشنده هستند که ممکن است این اشخاص شخص حقیقی یا شخص حقوقی باشند و مشخصات هر یک از این افراد باید در متن قرارداد نوشته شود. طرفین این قرارداد باید مشخصات طرف مقابل خود را با مدارک هویتی او چک کرده و تنها به گفته خود او اکتفا نکنند. دلیل این امر نیز این است که در قرارداد مزبور تنها شخصی مسئول اجرای تعهدات است که نام و مشخصات او در متن قرارداد درج شده است و به همین دلیل باید در ذکر این مشخصات بسیار دقیق بود.

از جمله مشخصاتی که باید در بند مربوط به مشخصات طرفین درج کرد عبارت است از نام و نام خانوادگی، شماره شناسنامه، کد ملی، محل تولد، شماره تماس، آدرس محل اقامت و غیره. علاوه بر این، اگر یکی از طرفین این قرارداد یعنی فروشنده یا خریدار، شخص حقوقی باشد باید اطلاعاتی مانند شماره ثبت، نام شخص حقوقی، کد اقتصادی و آدرس اقامتگاه ثبت شود.

‌

3. مشخصات مسکن مورد معامله

سومین بندی که در تنظیم قرارداد خرید و فروش اقساطی مسکن باید به آن بپردازید، مشخصات مورد معامله یا همان مسکن است. در ذیل این بند از قرارداد باید مشخصات مسکنی که خریدار قصد دارد به صورت اقساطی از فروشنده بخرد درج شود. مشخصات مکانی که مسکن در آن واقع شده است، نام خیابان، نام کوچه، شماره پلاک، متراژ بنا، سال ساخت ملک، امکانات مسکن، درج چگونگی سند مالکیت، درج مشاعات ساختمانی که مسکن در آن واقع است، تعداد طبقات، تعداد پارکینگ، نوع سیستم گرمایش و سرمایش، جنس کف و سقف ملک، ویژگی‌های فنی ملک و غیره از جمله مشخصاتی است که باید در ذیل این بند درج شود.

در پر کردن این بند از قرارداد باید دقت بسیاری داشته باشید و به جزئیات توجه کنید. دلیل این امر نیز این است که اگر در هنگام تنظیم و امضای قرارداد به مشخصات ملک توجه نداشته باشید و قرارداد را امضا کنید، پس از آن دیگر نمی‌توانید مدعی مغایرت ملک با قرارداد شوید. علاوه بر این، هر چقدر مشخصات مسکن به‌ صورت دقیق‌تر در قرارداد درج شود، اطمینان خاطر بیشتری حاصل می‌شود و احتمال بروز اختلافات نیز به حداقل، کاهش خواهد یافت.

‌

‌

4. مبلغ معامله و شرایط پرداخت آن

یکی از مهم‌ترین الزامات عقد قرارداد بیع مسکن، تعیین مبلغ مورد معامله است. مبلغ ملک مورد معامله ممکن است پیش‌تر از سوی فروشنده مشخص شده باشد و یا با توافق خریدار و فروشنده مشخص شود. در هر صورت، مبلغ دقیق مورد معامله باید در متن قرارداد قید شود. با توجه به اینکه در قرارداد مزبور پرداخت ثمن معامله به‌صورت اقساطی انجام می‌شود، در نتیجه باید مبلغ دقیق هر قسط، تعداد اقساط و زمان‌بندی پرداخت اقساط نیز در ذیل این بند نوشته شود و خریدار مطابق با آنچه در قرارداد ذکر شده است مبلغ مسکن را بپردازد. همچنین ممکن است فروشنده برای ضمانت پرداخت اقساط، از خریدار مسکن تضمینی بخواهد که این تضمین ممکن است چک و یا سفته باشد و در هر صورت، مبلغ و نوع این تضمین نیز باید در قرارداد ذکر شود.

یکی از موضوعاتی که در قراردادهای خرید و فروش اقساطی بسیار رایج است، پیش‌پرداخت است. زمانی که فروشنده حاضر می‌شود مال خود را به صورت اقساطی بفروشد، ممکن است از خریدار پیش‌پرداخت طلب کند؛ به این صورت که مثلاً فروشنده از خریدار می‌خواهد تا برای مثال 10 درصد از مبلغ کل مورد معامله را در ابتدا بپردازد و سپس باقی مبلغ را در اقساط مشخص بپردازد. دریافت پیش‌پرداخت کاملاً به اراده طرفین قرارداد بستگی داشته و قانون خاصی در این زمینه وجود ندارد. اما آنچه معمولاً در قراردادهای خرید و فروش اقساطی مسکن رایج است این است که خریدار، بخشی از مبلغ قرارداد را به‌عنوان پیش‌پرداخت می‌پردازد.

‌

این مطلب را نیز بخوانید: تفاوت بین سند عادی و رسمی ملک چیست ؟

‌

5. تعهدات خریدار و فروشنده مسکن

در این بخش از قرارداد باید تعهدات هر یک از طرفین قرارداد خرید و فروش اقساطی مسکن درج گردد. خریدار و فروشنده مسکن هر کدام در این قرارداد تعهداتی بر عهده دارند که باید این تعهدات به‌صورت کامل در قرارداد نوشته شود. برای مثال از تعهدات خریدار می‌توان به پرداخت در موعد اقساط ثمن معامله و از تعهدات فروشنده می‌توان به تحویل به موقع مسکن به خریدار اشاره کرد. فارغ از تعهدات عامی که در قرارداد وجود دارد و به آن اشاره شد، سایر تعهدات طرفین قرارداد با توجه به توافق این اشخاص تعیین می‌شود و در این زمینه محدودیتی وجود ندارد. تنها نکته‌ای که طرفین قرارداد باید به آن توجه داشته باشند این است که اگر تعهدی در قرارداد نوشته نشود، در این صورت ضمانت اجرایی برای عدم انجام آن از سوی متعهد وجود نخواهد داشت.

‌

6. مرجع حل اختلاف قراردادی

در طی اجرای موضوع قرارداد، ممکن است اختلافاتی میان هر یک از طرفین این قرارداد به وجود بیاید. اگر این اختلافات حل نشود، ممکن است مانع اجرای صحیح موضوع قرارداد شود. در همین راستا خریدار و فروشنده مسکن باید در ابتدا تلاش کنند و از طریق مذاکره و سازش مشکلات خود را حل کنند، اما اگر اختلافات از طرق مسالمت‌آمیز حل و فصل نشود در این صورت باید طرفین قرارداد به مراجع حل اختلاف مراجعه کنند. یکی از روش‌های حل اختلافات قراردادی، مراجعه به داوری است. با توجه به اینکه طرح اختلاف در دادگاه‌های عمومی ممکن است زمان‌بر باشد و هزینه زیادی در پی داشته باشد، به همین دلیل توصیه حقوقدانان به طرفین قرارداد، حل و فصل اختلافات از طریق داوری است.

داوری روشی سریع‌تر و کم‌هزینه‌تر از مراجعه به مراجع قضایی عمومی است و اگر خریدار و فروشنده بخواهند برای حل اختلافات به داوری مراجعه نمایند، باید در هنگام عقد قرارداد مشخصات داور مرضی‌الطرفین خود را در ذیل بندی مجزا بنویسند. توجه داشته باشید که اگر طرفین اختلاف پیش از بروز اختلاف بر سر مراجعه به داوری توافق نکرده باشند، پس از بروز اختلاف نیز می‌توانند به داور مراجعه نمایند، اما اگر پیش از بروز اختلاف بر این موضوع توافق نموده باشند، مراجعه به داور برای حل اختلاف الزامی می‌باشد.

‌

‌

7. شرایط فسخ قرارداد خرید و فروش اقساطی مسکن

علاوه بر مندرجاتی که تا به اینجا به آن اشاره کردیم، شرایط فسخ قرارداد نیز باید در متن قرارداد مشخص شود. از آنجایی که قرارداد خرید و فروش اقساطی مسکن تابع قوانین عقد بیع است، در نتیجه فسخ این قرارداد نیز تابع شرایط فسخ عقد بیع است. از آنجایی که قرارداد بیع مسکن یک قرارداد لازم است، در نتیجه طرفین این قرارداد نمی‌توانند بدون استناد به خیارات قانونی اقدام به فسخ و خروج یکجانبه از قرارداد نمایند. از جمله مواردی که سبب ایجاد حق فسخ در این قرارداد می‌شود، عدم رعایت تعهدات قراردادی است. برای مثال اگر فروشنده، ملک را همانطور که در قرارداد ذکر شده است تحویل ندهد و یا مسکنی که تحویل داده می‌شود با آنچه در قرارداد توصیف شده است متفاوت باشد، در این صورت خریدار حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

نکته مهمی که باید به آن توجه داشت این است که علاوه بر پیش‌بینی موارد فسخ، بحث خسارات و مبالغی که پرداخت‌شده است نیز باید مورد توجه قرار گرفته و برای آن‌ها تعیین تکلیف شود. با توجه به اینکه قرارداد مزبور یک عقد لازم است و امکان خروج از آن بدون استناد به خیارات قانونی وجود ندارد، اما طرفین قرارداد یعنی فروشنده و خریدار می‌توانند با تراضی یکدیگر، اقدام به خاتمه قرارداد و اقاله آن نمایند.

‌

8. اطلاعات مربوط به انتقال سند

یک قرارداد جامع، قراردادی است که به تمام جوانب توجه داشته و کلیه شرایط و موقعیت‌های ممکن را پیش‌بینی نماید. در همین راستا یکی از مندرجاتی که باید در قرارداد خرید و فروش اقساطی مسکن وجود داشته باشد، شرایط انتقال سند است. این شرایط مواردی مانند تاریخ و مکان انتقال سند را در بر می‌گیرد. خریدار و فروشنده باید درباره اینکه انتقال سند چه زمانی صورت بگیرد و اینکه در چه دفترخانه‌ای انتقال انجام شود به توافق رسیده و جزئیات آن را در قرارداد درج نمایند.

علاوه بر زمان و مکانی که طرفین باید برای انتقال سند در آن حاضر شوند، ضمانت اجرای عدم حضور نیز باید مورد توجه قرار بگیرد. برای مثال طرفین می‌توانند برای عدم حضور به موقع در دفترخانه، ضمانت اجرایی مشخص کرده و طرفی که در زمان و مکان مناسب برای انتقال سند حاضر نشد را ملزم به پرداخت مبلغی به عنوان خسارت عدم انجام تعهد نمایند.

‌

کانال تلگرام لامینگو

‌

قرارداد خرید و فروش اقساطی مسکن لامینگو

چنانچه قصد دارید قرارداد بیع اقساطی مسکن را منعقد کرده اما اطلاعات لازم برای تنظیم این قرارداد را ندارید، شما می‌توانید قرارداد خرید و فروش قسطی مسکن را از بانک قرارداد لامینگو دریافت نمایید. قراردادهای موجود در بانک قرارداد لامینگو توسط کارشناسان مجرب قراردادنویسی این مجموعه تهیه شده و در اختیار شما قرار گرفته است. در نمونه قرارداد مزبور همکاران ما در تیم حقوقی لامینگو سعی کرده‌اند تا جوانب مختلف این قرارداد را در نظر گرفته و موقعیت‌ها و شرایط مختلفی که ممکن است در قرارداد ایجاد شود را مد نظر داشته باشند. شما می‌توانید با صرف هزینه‌ای معقول، قراردادی جامع دریافت کرده و مورد استفاده قرار دهید و علاوه بر این، این امکان برای شما وجود دارد تا سؤالات خود در ارتباط با این قرارداد را از همکاران ما پرسیده و پاسخ مربوطه را دریافت نمایید.

‌

جمع‌بندی

هر قراردادی با توجه به شرایط و توافق طرفین آن منعقد می‌شود و قراردادهای مختلف با توجه به مندرجاتی که هر کدام دارند، با یکدیگر متفاوت خواهند بود. یکی از مواردی که سبب ایجاد تفاوت در میان قراردادهای خرید و فروش می‌شود، شرایط پرداخت ثمن قراردادی است. قرارداد خرید و فروش اقساطی مسکن یکی از انواع قراردادهای بیع است که ثمن معامله در این قرارداد به صورت اقساطی و در چند نوبت پرداخت می‌شود. با توجه به نوسانات در بازار مسکن و همچنین تورم بسیار شدید، افراد زیادی تمایل به خرید مسکن از این طریق دارند. اشخاصی که قصد معامله مسکن به‌صورت اقساطی را دارند، باید قراردادی در این راستا تنظیم کرده و مندرجات لازم را در آن قید نمایند؛ مواردی مانند عنوان قرارداد، مشخصات خریدار و فروشنده، چگونگی پرداخت اقساط، مشخصات مسکن مورد معامله، شرایط انتقال سند مالکیت، شرایط فسخ قرارداد و غیره.

اگر قصد دارید تا سایر محتواهای حقوقی با موضوعات قراردادها را مطالعه کرده و اطلاعات خود در این زمینه را افزایش دهید، پیشنهاد می‌شود وارد بلاگ حقوقی لامینگو شوید و سایر مطالب این بلاگ را نیز مطالعه کنید. شما می‌توانید پس از مطالعه هر مطلب، نظرات و انتقادات خود را با ما به اشتراک گذاشته و از این طریق، به بهبود کیفیت مطالب کمک کنید. در پایان پیشنهاد می‌شود چنانچه پرسش یا ابهامی در ارتباط با این مطلب در ذهن دارید، سؤال خود را برای ما بنویسید تا همکاران ما به آن پاسخ دهند. لامینگو را به دوستان و اطرافیان خود نیز معرفی کنید و ما را در شبکه‌های اجتماعی دنبال نمایید.