نمونه قرارداد پیش فروش آپارتمان و مهمترین نکات حقوقی مرتبط با آن

امروزه بازار مسکن در ایران با تورم شدیدی روبه‌رو می‌باشد و افراد ساکن در کلان‌شهرها درصد زیادی از حقوق دریافتی و درآمد خود را صرف رهن و اجاره مسکن می‌نمایند. این موضوع باعث می‌گردد افراد تلاش نمایند تا بتوانند از طریقی صاحب مسکن شده تا دیگر هزینه‌های کلانی را صرف اجاره منزل ننمایند. یکی از این راه‌ها، عقد نمونه قرارداد پیش فروش آپارتمان و خریداری ملک از این طریق است. پیش‌خرید کردن آپارتمان هزینه کمتری نسبت به خرید آپارتمان آماده داشته و همین دلیل، باعث شده است افراد زیادی اقدام به انجام چنین معامله‌ای نموده و افرادی که در عرصه ساخت املاک فعالیت دارند، در این زمینه سرمایه‌گذاری نمایند.

قرارداد پیش فروش ساختمان توسط متخصصان قراردادنویسی در تیم حقوقی لامینگو تنظیم گشته است و کارشناسان قراردادنویس ما تلاش نموده‌اند تمام نکات و الزامات حقوقی لازم را در این قرارداد در نظر گرفته و این قرارداد را در اختیار شما بگذارند. شما می‌توانید از طریق لینک زیر وارد بانک قرارداد لامینگو شده و این قرارداد را دریافت نموده و با اطمینان کافی مورد استفاده قرار دهید.

دریافت نمونه قرارداد پیش‌فروش آپارتمان

نمونه قرارداد پیش فروش آپارتمان و موارد مندرج در آن

نمونه قرارداد پیش فروش ساختمان، قراردادی است که در آن طرفین قرارداد با یکدیگر توافق می‌نمایند که یکی از طرفین قرارداد، آپارتمان یا ملکی را با توجه به اوصاف قراردادی نمونه قرارداد پیش فروش ساختمان بسازد و پس از تکمیل و ساخت آن، این ساختمان را به طرف دیگر قرارداد در ازای مبلغی تسلیم نموده و تحویل دهد. این قرارداد مزایا و معایب مختص به خود را دارا می‌باشد که در ادامه مطلب به بیان و توضیح آن‌ها خواهیم پرداخت.

قرارداد پیش فروش آپارتمان، یکی از عقود تشریفاتی است؛ به این معنا که قانونگذار اصول و تشریفات خاصی را برای آن در نظر گرفته که همه افراد باید از آن تبعیت نمایند. بنا بر حکم ماده 3 قانون پیش فروش ساختمان، «قرارداد پیش‌فروش و نیز قرارداد واگذاری تعهدات ناشی از آن، باید با رعایت ماده 2 این قانون، ازطریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد.»

با وجود اینکه معاملات زیادی در این زمینه صورت می‌گیرد و نمونه قرارداد پیش‌ فروش آپارتمان در میان مردم بسیار رونق گرفته است و با توجه به اینکه قانون خاصی در این زمینه وجود دارد و این قانون بر این قراردادهای پیش‌ فروش نظارت می‌نماید، باز هم از این طریق کلاهبرداری‌های زیادی توسط برخی افراد سودجو صورت گرفته و به همین دلیل است که افراد باید نکات و ملاحظات حقوقی را در این زمینه بسیار رعایت نموده و با احتیاط پیش بروند تا دچار خسارت نگردند.

در ادامه، به تشریح مفاد قرارداد پیش فروش آپارتمان می‌پردازیم.

1) عنوان قرارداد

عنوان هر قرارداد، نامی است که آن قرارداد با این عنوان شناخته می‌شود. عنوان قراردادی که در آن یک طرف قرارداد اقدام به ساخت ساختمان نموده و در مراحل پیش از تکمیل ساختمان، آن را به طرف دیگر قرارداد می‌فروشد، قرارداد پیش فروش ساختمان نام دارد.

2) موضوع قرارداد

موضوع قرارداد پیش فروش ساختمان عبارت است از ساخت ساختمان مورد نظر طرفین بر اساس اوصاف و شرایط قراردادی و تحویل این ساختمان به طرف مقابل درازای دریافت مبلغی که در قرارداد طرفین بر آن توافق نموده‌اند. هر قرارداد پیش‌فروشی دارای همین موضوع می‌باشد؛ با این تفاوت که شرایط و اوصاف هر ساختمان با دیگری متفاوت است و این شرایط باید در متن قرارداد نمونه قرارداد پیش فروش ساختمان ذکر گردد.

3) طرفین قرارداد

در بند طرفین نمونه قرارداد پیش فروش ساختمان، باید مشخصات کامل فروشنده یا فروشندگان و خریدار یا خریداران قید گردد. درج کامل و با جزئیات این مشخصات بسیار حائز اهمیت است؛ چرا که در غیر این صورت، ممکن است کلاهبرداری‌های زیادی با سوء استفاده از عدم قید صحیح مشخصات صورت پذیرد. این مشخصات مواردی هستند ازجمله نام و نام خانوادگی، شماره شناسنامه، نام پدر، محل تولد، کد ملی، محل صدور شناسنامه، محل اقامت، تلفن ثابت و همراه و غیره.

باید دقت گردد اگر قرارداد پیش فروش ساختمان به‌نمایندگی از دیگری منعقد می‌گردد، علاوه بر مشخصات خود فروشنده یا خریدار اصلی، باید مشخصات کامل این نمایندگان و همچنین سمت این نماینده مانند وکالت، وصایت و یا قیمومیت نیز ذکر گردد. اگر در متن قرارداد قید نگردد که این قرارداد به‌نمایندگی منعقد گشته است، ممکن است در آینده مسئولیت‌های قراردادی این قرارداد بر عهده نماینده باشد و یا نماینده‌ای که در عقد قرارداد حاضر بوده است، سمت نمایندگی را انکار کرده و اقدام به کلاهبرداری از خریدار یا فروشند اصلی نماید.

4) تعهدات قراردادی طرفین در نمونه قرارداد پیش فروش آپارتمان

این بند یکی از پایه‌های اصلی قرارداد پیش فروش ساختمان بوده و در آن تعهداتی که هر یک از طرفین در این قرارداد بر عهده دارند، قید می‌گردد.

تعهدات فروشنده ساختمان

تعهدات قراردادی فروشنده ساختمان به این شرح است:

1) فروشنده ملزم است پیش از آغاز ساخت‌وساز، مجوزهای لازم را، مانند مجوز شهرداری، از نهادهای مربوطه دریافت نماید.

2) فروشنده ساختمان مکلف است ملک مربوطه را بر اساس اوصاف قراردادی این ساختمان ساخته و همان‌طور که بر سر آن توافق گشته است، آن را تحویل خریدار بدهد.

3) فروشنده ساختمان باید مقررات مرتبط با ایمنی ساختمان و همچنین کارکنان و کارگران را رعایت نماید تا روند ساخت ساختمان به‌درستی پیش رفته و ساختمان در موعد مقرر در قرارداد تسلیم خریدار گردد.

4) فروشنده باید توان و تخصص مهندسینی را که برای کار ساخت ملک استخدام نموده، بررسی نماید تا مطمئن شود آن‌ها دارای تخصص کافی در این زمینه هستند.

5) فروشنده ساختمان نباید از مصالح کم‌کیفیت در ساخت ساختمان استفاده نماید.

6) فروشنده حق ندارد به بهانه تورم و افزایش قیمت مصالح، قیمت تمام‌شده ساختمان را بیش از آنچه در قرارداد قید گشته اعلام نماید و باید ملک یا آپارتمان را با همان مبلغ قراردادی توافق‌شده تسلیم نماید.

7) فروشنده موظف است پس از صدور پایان کار ساختمان، سند را به خریدار انتقال دهد.

8) فروشنده موظف است کارکنان و کارگران ساختمانی را بیمه نماید و در صورتی‌که اتفاق یا حادثه‌ای برای این افراد رخ دهد، خریدار وظیفه‌ای در این باره نخواهد داشت.

9) اگر فروشنده، ساختمان را در موعد معین به خریدار تسلیم ننماید، ملزم به پرداخت خسارت دیرکرد می‌باشد.

تعهدات خریدار ساختمان

همچنین در نمونه قرارداد پیش فروش ساختمان خریدار نیز تعهداتی بر عهده دارد که به این ترتیب می‌باشد:

1) خریدار مکلف است مبالغی را که در هنگام انعقاد قرارداد بر پرداخت آن متعهد گشته است، در سروعده بپردازد.

2) اگر خریدار مبلغ قرارداد را در موعد معین نپردازد، باید خسارت دیرکرد به فروشنده بپردازد.

5) مشخصات مورد معامله

یکی از مهم‌ترین بندها در قرارداد پیش فروش ساختمان، بند مربوط به مشخصات ملک و یا آپارتمان مورد معامله است. این مشخصات اگر به‌طور صحیح قید نگردد، در ادامه طرفین قرارداد را با مشکلات زیادی مواجه خواهد کرد. مشخصاتی که باید در ارتباط با ساختمان مورد معامله در متن نمونه قرارداد پیش فروش ساختمان قید گردد، عبارت است از مساحت ساختمان، جنس مصالح به‌کاررفته در ساختمان مانند کاشی‌ها، کابینت‌ها، سرامیک‌ها و غیره، طبقه‌ واحد مورد معامله، نقشه آپارتمان، نمای ساختمان، ذکر اینکه چند دانگ از ساختمان مورد معامله است، تعداد اتاق‌های ملک یا آپارتمان، آدرس دقیق ساختمان مورد معامله، ذکر تعداد واحدهای موجود در هر طبقه، ذکر مشاعات ساختمان مانند پارکینگ و آسانسور و سایر مشخصات ملک مورد معامله در قرارداد پیش فروش.

5) مبلغ نمونه قرارداد پیش فروش آپارتمان

مبلغ نمونه قرارداد پیش فروش ساختمان، همان قیمت ملک مورد معامله می‌باشد که طرفین قرارداد بر سر این مبلغ و نحوه پرداخت آن با یکدیگر توافق می‌نمایند. خریدار می‌تواند با توافق با فروشنده این مبلغ را در چند قسط پرداخت نموده و یا بخشی از آن را به‌صورت نقد و باقی‌مانده را تقسیطی بپردازد. نکته قابل توجه در این زمینه، این است که مطابق با ماده 11 قانون پیش فروش ساختمان، حداقل 10 درصد از مبلغ قرارداد باید همزمان با انتقال رسمی مالکیت پرداخت گردد.

6) موعد تحویل ساختمان مورد معامله

فروشنده ساختمان ملزم است در تاریخی که در قرارداد به‌عنوان تاریخ تسلیم ملک مورد معامله قید شده است، ساختمان را به‌طور کامل تحویل خریدار نماید. ساختمان مورد معامله باید در زمان تسلیم به‌شکلی باشد که بتوان در آن سکنی گزید و از نظر مشخصات ظاهری و فنی تکمیل باشد.

درصورتی‌که فروشنده ساختمان را در زمان مقررشده تسلیم ننماید، خریدار می‌تواند به‌ازای هرروز دیرکرد در تحویل، مبلغی را که در هنگام عقد قرارداد بر سر آن توافق می‌نمایند، از فروشنده دریافت دارد. همچنین، اگر فروشنده ادامه ساخت ملک را انجام نداده و ملزم به این کار نیز نگردد، در این صورت با حکم دادگاه خود خریدار می‌تواند با هزینه فروشنده ساخت ساختمان را به پایان برساند.

7) مدت قرارداد

مدت هر قرارداد عبارت است از زمانی که در طول مدت آن، مفاد مندرج در قرارداد برای طرفین آن الزام‌آور است. در نمونه قرارداد پیش فروش ساختمان مدت قرارداد از زمان انعقاد قرارداد تا روز تحویل ساختمان و تنظیم سند رسمی ملک و انتقال آن به خریدار می‌باشد.

8) مرجع حل اختلافات قراردادی

وفق ماده 20 قانون پیش فروش ساختمان، هرکدام از طرفین می‌باید برای حل اختلافات یک داور اختصاصی معرفی نمایند. همچنین، باید داور سومی به‌عنوان داور مرضی‌الطرفین توسط آن‌ها انتخاب گردد. چنانچه طرفین نتوانستند با توافق داور سوم را انتخاب کنند، ریاست دادگستری شهرستان مربوطه داور را معرفی خواهد کرد.

9) فسخ قرارداد

نمونه قرارداد پیش فروش ساختمان به چند دلیل قابل فسخ است. یکی از مواردی که به خریدار حق فسخ می‌دهد، این است که اگر مساحت ساختمانی که فروشنده به خریدار تحویل داده است، کمتر از 95 درصد مساحت قیدشده در متن قرارداد باشد. خریدار در این حالت می‌تواند یا این قرارداد را فسخ نماید و یا تفاوت قیمت را از فروشنده دریافت نماید.

یکی از شرایط فسخ قرارداد برای فروشنده، این است که خریدار اقساط را سر موعد نپردازد؛ اما براساس ماده 16 قانون پیش فروش ساختمان، فروشنده در این حالت موظف است که ابتدا مراتب را کتباً به اطلاع دفترخانه تنظیم سند برساند. دفترخانه ظرف مدت یک هفته به خریدار اخطار می‌دهد که طی یک ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام نماید. در غیر این صورت، قرارداد ازجانب فروشنده قابل فسخ خواهد بود.

نکته بسیار مهم برای فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان، این است که می‌باید با تنظیم اظهارنامه کتبی و ابلاغ آن ازطریق دفتر اسناد رسمی تنظیم‌کننده قرارداد صورت پذیرد. جهت دریافت اطلاعات بیشتر درمورد فسخ این قرارداد، این مطلب را حتماً بخوانید.

10) خسارت دیرکرد

طرفین نمونه قرارداد پیش فروش آپارتمان می‌توانند بندی را در قرارداد آورده و در آن قید نمایند که اگر فروشنده آپارتمان را دیرتر از موعد قراردادی تحویل دهد، به‌ازای هر روز چه مبلغی باید به خریدار خسارت دهد و همچنین، اگر خریدار مبلغ قرارداد را دیر پرداخت نماید، چه میزان خسارت باید به فروشنده پرداخت نماید. چنانچه طرفین درخصوص خسارت دیرکرد تحویل آپارتمان توافقی نداشته باشند، خسارت دیرکرد مطابق با ماده 6 قانون پیش فروش ساختمان به خریدار تعلق خواهد گرفت.

مزایا و معایب پیش خرید آپارتمان

همان‌طور که بیان شد، قرارداد پیش فروش ساختمان به محبوب‌ترین راه برای خرید خانه در میان افرادی تبدیل گشته است که به‌دنبال خرید مسکن می‌باشند؛ پیش خرید آپارتمان اما معایب و مزایای زیادی دارد که افراد باید بدین مزایا و معایب آگاه بوده و با شناخت کافی اقدام به پیش خرید ساختمان نمایند تا در ادامه دچار مشکل نگردند. برخی از مزایا و معایب این قرارداد به شرح زیر می‌باشد:

مزایای نمونه قرارداد پیش فروش ساختمان

1) اولین مزیت نمونه قرارداد پیش فروش ساختمان، این است که افراد به‌هنگام خرید آپارتمان یا ملکی که هنوز ساخته نشده است، هزینه و مبلغ کمتری می‌پردازند و این موضوع، اصلی‌ترین مزیت پیش خرید ساختمان با عقد قرارداد پیش فروش ساختمان می‌باشد.

2) از دیگر مزایای قرارداد پیش فروش ساختمان، این است که خریدار ساختمان می‌تواند مبلغ قرارداد را به‌تدریج آماده نموده و به فروشنده بپردازد. اگر شخص بخواهد تمام مبلغ قرارداد را به یک‌باره بپردازد، ممکن است این مبلغ را نداشته باشد و درنتیجه نتواند مسکن مورد نظر را خریداری نماید.

3) از دیگر مزایای نمونه قرارداد پیش فروش ساختمان، این است که خریدار ملک می‌تواند با نظر و سلیقه خود ساخت ساختمان را پیش ببرد؛ یعنی می‌تواند در هنگام عقد قرارداد پیش فروش ساختمان با فروشنده توافق نماید که ساختمان را براساس اوصاف مورد نظر آپارتمان یا ملک را بسازد و آن را پیش ببرد. این مورد باعث می‌گردد افراد رضایت بیشتری از خرید ساختمان داشته باشند و این فرصت را داشته باشند که ملکی مطابق با اوصافی که مد نظر دارند، بخرند.

4) علاوه بر موارد بالا، قرارداد پیش فروش ساختمان این مزیت را دارا می‌باشد که خریدار می‌تواند بر مراحل ساخت ساختمان نظارت داشته و از جنس مصالح به‌کاررفته در ساختمان نیز اطمینان یابد. امروزه در صنعت ساختمان‌سازی، شاهد این موضوع هستیم که سازندگان ملک و آپارتمان با بهانه افزایش قیمت مصالح و تورم، اقدام به استفاده از مصالحی با جنس ضعیف در ساختمان می‌نمایند و مشتری که پس از اتمام فرایند ساخت این ملک را می‌خرد، ممکن است از این موضوع آگاه نگردد.

5) همچنین، خریداری که با عقد قرارداد پیش فروش ساختمان ملکی می‌خرد، می‌تواند درصورتی‌که با نقشه ساختمان موافق نبوده و نظری متفاوت درباره نحوه ساخت ساختمان داشته باشد، از سازنده درخواست نماید تا بخشی از نقشه را تغییر دهد.

معایب نمونه قرارداد پیش فروش ساختمان

با اینکه نمونه قرارداد پیش فروش ساختمان مزایای زیادی دارد، معایبی نیز در این قرارداد موجود است که افراد باید در جریان این معایب و مشکلات بوده و با آگاهی کافی اقدام به عقد قرارداد پیش فروش ساختمان نمایند. ازجمله این معایب می‌توان به موارد زیر اشاره نمود:

1) یکی از بزرگترین معایب قرارداد پیش فروش یا پیش خرید آپارتمان، این است که ممکن است سازنده و فروشنده ساختمان در موعد مقرر در قرارداد نتوانند ملک را تحویل خریدار نمایند و وضعیت به‌صورتی پیش برود که درباره زمان تسلیم ساختمان طرفین قرارداد با یکدیگر دچار مشکل گردند.

2) با توجه به شرایط کنونی اقتصاد کشور، ممکن است فروشنده ساختمان در حین ساخت ملک با تورم و یا رکود بازار مواجه گردیده و قیمت مصالح و یا زمین افزایش غیرمنتظره‌ای نموده و به همین دلیل، امر ساخت‌وساز طبق روال قراردادی پیش نرود.

3) یکی دیگر از مشکلات نمونه قرارداد پیش فروش ساختمان، این است که در بسیاری از مواقع پیش می‌آید که سازنده و فروشنده ساختمان، ملک را همزمان به چندین نفر خریدار بفروشد و از آنجایی که سند ملک در زمان اتمام پروژه ساخت ساختمان به خریدار منتقل می‌گردد، درنتیجه ممکن است افراد زیادی از این موضوع سوء استفاده نموده و از خریداران مسکن کلاهبرداری نمایند.

4) علاوه بر موراد بالا، ممکن است ساختمان پیش‌فروش‌شده در انتهای کار مطابق با اوصاف قراردادی نباشد و در این وضعیت، حل اختلافات میان طرفین بسیار مشکل می‌باشد؛ زیرا خریدار مبالغی را در طول فرایند آماده شدن ملک پرداخت نموده است و اکنون از واحدی که تحویل گرفته است، رضایت کافی را ندارد.

5) همچنین ممکن است سازنده ملک مجوزهای لازم را دریافت ننموده باشد و مقررات ایمنی را رعایت نکند که این مسئله مشمول ساخت‌وساز غیرقانونی بوده و در آینده تبعات این موضوع گریبان‌گیر خریدار خواهد شد.

بیشتر بخوانید: نکاتی که باید درباره مزایا و معایب پیش خرید آپارتمان بدانید

کد رهگیری در قرارداد پیش فروش ساختمان

همان‌طور که پیش‌تر ذکر شد، یکی از معایب و مشکلات نمونه قرارداد پیش فروش آپارتمان مسئله مرتبط با کلاهبرداری فروشندگان مسکن است که بسیار پیش آمده است که یک ملک را به چندین نفر فروخته‌اند. اما چندسالی است که أخذ کد رهگیری معاملات ملکی ضروری گشته است و طرفین قرارداد باید در هنگام عقد هر نوع معامله ملکی مانند خرید، فروش، رهن و یا اجاره، این کد را از سامانه مربوطه دریافت نمایند.

براساس قانون پیش فروش ساختمان، قرارداد پیش فروش بدون تنظیم سند رسمی معتبر شناخته نخواهد شد و در هنگام عقد قرارداد پیش فروش، طرفین این قرارداد باید اقدام به تنظیم سند رسمی مالکیت نمایند و سپس این قرارداد را در سامانه ثبت نمایند تا در آینده اگر پیش‌فروشنده در صدد فروش این ملک به خریدار دیگری برآمد، آن خریدار بتواند سابقه معاملاتی ملک را بررسی نموده و متوجه این موضوع گردد که مالک این ساختمان شخص دیگری است.

کد رهگیری معاملات پیش خرید و پیش فروش نیز یک کد ۱۳رقمی است که طرفین قرارداد در هنگام عقد قرارداد ملکی در بنگاه املاک، باید آن را از سامانه دریافت نمایند. برای هر خریدار یا فروشنده، این کد فقط یک بار صادر می‌گردد و این موضوع سبب می‌گردد که دیگر فروشندگان ساختمان نتوانند یک ملک را به چندین خریدار بفروشند؛ زیرا زمانی که اولین خریدار این کد را از سامانه مربوطه اخذ نماید، برای دیگر خریداران صدور کد رهگیری غیرممکن گشته و در نتیجه، راه کلاهبرداری اشخاص بسته می‌گردد.

این کد را طرفین نمونه قرارداد پیش فروش ساختمان می‌توانند بدون پرداخت هزینه از بنگاه املاکی که قرارداد در آنجا منعقد گشته است، دریافت نمایند.

مدارک و اطلاعات مورد نیاز برای دریافت کد رهگیری

طرفین قرارداد پیش فروش ساختمان می‌توانند پس از دریافت کد رهگیری، وارد سامانه ثبت معاملات و اسناد کشور شوند و قرارداد خود را در آنجا مشاهده نمایند. به‌طور معمول، سه نسخه از این قرارداد چاپ می‌گردد و یک نسخه از آن به هر یک از طرفین و یک نسخه از آن نیز نزد بنگاه املاکی که قرارداد در آنجا منعقد گشته است، باقی می‌ماند.

طرفین قرارداد پیش فروش آپارتمان باید برای دریافت کد رهگیری ملکی، مدارکی ازجمله مدارک شناسایی یعنی کارت ملی هوشمند و شناسنامه، مدارک مالکیت ملک مانند سند یا وکالت‌‌نامه و کد پستی را به‌همراه داشته باشند و همچنین، حضور دو شاهد که مدارک شناسایی همراه خود دارند برای اخذ این کد الزامی می‌باشد.

با ثبت قرارداد ملکی در سامانه ثبت اسناد و املاک کشور و دریافت کد رهگیری، خریدار یا مستأجر ملک می‌تواند از مواردی مانند اینکه صاحب ملک چه میزان بدهی به بانک دارد، آیا سند این ملک در رهن بانک بوده یا خیر، بدهی‌های مالیاتی، قرار داشتن ملک در طرح‌های شهرداری، موقوفه نبودن ملک مورد معامله، نوع مالکیت ملک قراردادی، نوع سند ملک قراردادی و غیره اطلاع یابد.

درصورتی‌که طرفین قرارداد برای ثبت نمونه قرارداد پیش فروش ساختمان و اخذ کد رهگیری با یکدیگر به توافق نرسند و این کد را دریافت ننمایند، باید تبعات این موضوع را که بیشتر هم به ضرر خریدار ملک می‌باشد، بپذیرند.

بیشتر بخوانید: درباره کد رهگیری پیش فروش آپارتمان چه می‌دانید؟

زمان انتقال مالکیت در قانون پیش فروش ساختمان

نمونه قرارداد پیش فروش ساختمان ممکن است در دو صورت منعقد گردد: ابتدا زمانی است که سازنده بخشی از ساختمان و ملک را ساخته است و سپس اقدام به فروش ساختمان به پیش‌خریدار می‌نماید و حالت بعدی، زمانی است که هنوز هیچ بخشی از ساختمان ساخته نشده است و پیش‌فروشنده تعهد می‌نماید ساختمانی براساس نظر پیش‌خریدار و همچنین اوصافی که در قرارداد قید می‌گردد، بسازد و بفروشد.

در مورد زمان انتقال مالکیت ساختمان براساس دو فرض بالا باید چنین گفت که اگر بخشی از ساختمان ساخته شده باشد، در هنگام عقد قرارداد پیش فروش ساختمان، طرفین قرارداد باید سند رسمی مرتبط را تنظیم نموده و خریدار صاحب و مالک آن بخشی از ملک که در حال حاضر موجود می‌باشد، می‌گردد و در ارتباط با باقی ساختمان، پیش‌خریدار زمانی مالک آن ساختمان تلقی خواهد شد که سازنده ساختمان را ساخته باشد و خریدار نیز قیمت آن را پرداخته باشد. به‌عبارتی، خریدار به‌تدریج و به‌نسبت مبالغ پرداختی مالک ساختمان مورد نظر می‌گردد.

در ارتباط با حالتی که هنوز هیچ بخشی از ساختمان موجود نیست نیز خریدار هر زمان که ثمن نمونه قرارداد پیش فروش ساختمان را بپردازد، مالک آن ساختمان می‌گردد و اگر بنا باشد در چند نوبت و با هربار پیشرفت ساختمان قیمت آن را بپردازد، در هر مرتبه پرداخت ثمن، مالک همان بخشی خواهد شد که ثمن آن را پرداخته است. البته باید توجه داشت که طرفین قرارداد پس از اتمام ساخت ساختمان در دفترخانه اسناد رسمی حاضر شده و سند ملک را به‌صورت قطعی منتقل می‌نمایند.

اضافه متراژ در قرارداد پیش فروش آپارتمان

از آنجایی که ساختمان در قرارداد پیش فروش یا پیش خرید ساختمان ملک کامل و آماده‌ای نمی‌باشد، ممکن است در زمان تحویل تفاوت‌هایی با آنچه در قرارداد بر سر آن توافق گشته است دارا باشد. یکی از این تفاوت‌ها، اختلاف در متراژ آپارتمان ساخته‌شده با متراژ توافق‌شده در متن نمونه قرارداد پیش فروش ساختمان است. قانونگذار در قانون پیش فروش ساختمان برای این حالت فرض‌هایی را قائل شده است و راه‌حل و آثار حاکم بر هر یک از این فروض را در متن قانون پیش فروش آورده است.

در این باره، باید گفت اگر اختلاف متراژ بیش از 5 درصد باشد، خریدار حق فسخ قرارداد را دارد و درصورتی‌که اختلاف متراژ کمتر از 5 درصد باشد، خریدار حق فسخ قرارداد را نداشته و صرفاً می‌تواند اختلاف قیمت را از فروشنده بر اساس قیمت روز بنا دریافت نموده و همچنین، اختلاف قیمت را درصورتی‌که متراژ بیش از آنچه که در متن قرارداد ذکر شده است باشد، بر اساس قیمت زمان عقد معامله به فروشنده بپردازد. البته ممکن است طرفین معامله با یکدیگر توافق نمایند درصورتی‌که متراژ قراردادی با متراژ آپارتمان ساخته‌شده با یکدیگر متفاوت بود، مابه‌التفاوت در هر صورت بر اساس قیمت زمان انعقاد معامله و یا در هر صورت به قیمت روز محاسبه و پرداخت گردد.

موضوع اضافه متراژ در قرارداد پیش فروش ساختمان از اهمیت بسیاری برخوردار است؛ زیرا با اینکه اصولاً اختلاف متراژ زیاد و چشمگیر نیست، همین چند متر نیز ممکن است در نمای آپارتمان تأثیرگذار بوده و یا در قیمت آپارتمان تأثیر چشمگیری بگذارد.

کانال تلگرام لامینگو

در پایان باید بدانیم

بر اساس قانون پیش فروش ساختمان، شخص پیش‌فروشنده مسئول عیوب ناشی از ساخت ساختمان و تجهیزات مرتبط با آن و همچنین مسئول حوادث ناشی از عدم رعایت مقررات و قواعد ایمنی می‌باشد و باید مسئولیت خود را بیمه نماید و همین‌طور درصورتی‌که مبلغ خسارات وارده بیش از مبلغ بیمه باشد، پیش‌فروشنده مکلف است این مابه‌التفاوت قیمت خسارت را بپردازد. به‌طور کلی، قانون پیش فروش ساختمان بر جنبه‌های مختلف این قرارداد حاکم است و نیاز است افرادی که قصد انعقاد نمونه قرارداد پیش فروش ساختمان را دارند، پیش از عقد قرارداد قانون مربوطه را مطالعه نموده و همچنین، راجع به عرف حاکم بر این قرارداد و همچنین عرف حاکم بر ساختمان‌های ساخته‌شده بر اساس قراردادهای پیش فروش و پیش خرید نیز شناخت و آگاهی کافی داشته باشند.

مطلبی که مطالعه نمودید، یکی از صدها محتوای حقوقی است که همکاران ما در تیم بلاگ لامینگو برای شما تهیه نموده‌اند. ما در تیم بلاگ حقوقی لامینگو، تلاش نموده‌ایم تا راجع به انواع موضوعاتی که اطلاع از آن‌ها برای شما لازم بوده و همچنین می‌تواند در هنگام انجام مسائل حقوقی و عقد قرارداد به شما کمک نماید، محتوای مناسب را تولید نماییم. شما نیز می‌توانید وارد بلاگ حقوقی لامینگو شده و محتواهای این بلاگ را بررسی نموده و مواردی را که به نظر برایتان مفید می‌باشد، مطالعه نمایید.