مشاوره حقوقی املاک کلنگی و مهم‌ترین نکات در هنگام خرید

یکی از موضوعاتی که مشاوره حقوقی املاک در مورد آن حائز اهمیت است، خرید و فروش املاک فرسوده یا اصطلاحاً کلنگی است. تقریباً همه ما با املاک کلنگی آشنایی داریم و حداقل چند نمونه از این ساختمان‌ها را در سطح شهر و محله، مشاهده کرده‌ایم. آنچه که در مورد این دسته از املاک باید مورد توجه قرار گیرد این است که خرید و فروش آن‌ها بنا به دلایلی که در ادامه بیان می‌گردد، با سایر املاک متفاوت است و بنابراین ضروری است تا پیش از انعقاد قرارداد در خصوص برخی جزئیات و خصوصیات کسب اطلاع نمود و مواردی را در قرارداد ذکر کرد. شما می‌توانید از طریق لینک زیر نسبت به دریافت مشاوره حقوقی املاک از کارشناسان خبره لامینگو اقدام نمایید:

مشاوره حقوقی املاک

ملک کلنگی چیست؟

به طور کلی، املاک کلنگی از طریق مشاهده و رؤیت به سادگی قابل شناسایی هستند؛ اما برای توصیف دقیق‌تر این دسته از اموال غیرمنقول، می‌توان یکسری خصوصیات را برای آن‌ها برشمرد. اولین مسئله‌ای که در خصوص یک ملک کلنگی به ذهن متبادر می‌گردد، عدم قابلیت سکونت در آن است. به عبارت دیگر این دسته از املاک، مدت‌ها است که بدون رسیدگی و توجه رها شده‌اند. دیوارهای قدیمی و در حال فروریختن، پنجره‌های باز و نیمه‌باز به همراه شیشه‌های عمدتاً شکسته، ظاهری تیره و غبار گرفته و معمولا زیربنایی با متراژ بالا از عمده خصوصیات این دسته از املاک است. افرادی که اقدام به خرید این گونه خانه‌ها می‌نمایند معمولاً یا قصد بازسازی آن‌ها را دارند و یا با هدف تخریب و ایجاد بنایی تازه، مجذوب آن‌ها می‌شوند. اگرچه بازسازی بنا به سن و میزان فرسودگی آن بستگی دارد و اینکه آیا بازسازی و ترمیم، توجیه اقتصادی دارد یا خیر؟

ضرورت دریافت مشاوره حقوقی املاک

مستقل از هویتی که خانه‌های قدیمی و کلنگی به واسطه سبک‌ها و شیوه‌های معماری از آن برخوردار هستند، هویت حقوقی این دسته از املاک برای خریداران آن‌ها از اهمیت بیشتری برخوردار است. به عبارت دیگر، برای شخصی که قصد خرید چنین ملکی را دارد، شاید سبک معماری به کار رفته و نقوش هنری به جا مانده از ایام گذشته، تعداد اتاق‌های موجود در فضای ملک و سبک زندگی افرادی که سابقاً در آن سکونت داشته‌اند، از اهمیت چندانی برخودار نیست. بلکه برای خریدار این مسئله اهمیت دارد که چنین ملکی از نظر اسناد مالکیت و وضعیت شهرداری و امثال این‌ها از چه خصوصیاتی برخوردار است. مواردی از این دست، شامل همان موضوعاتی است که خرید و فروش این دسته از املاک را با سایرین، متمایز می‌نماید. بدین ترتیب لازم است تا برای کسب اطلاع از نکات حقوقی تنظیم قرارداد خرید، حتما از مشاوره حقوقی املاک قدیمی و فرسوده استفاده نمایید!

این مطلب را نیز بخوانید: همه چیز درمورد اسناد ملکی و مشاوره حقوقی آن

موارد مهم در مشاوره حقوقی املاک کلنگی

در اغلب موارد، املاک کلنگی سال‌ها است که از سمت مالکان آن‌ها رها شده‌اند و این امر فقط موجب تسریع فرسودگی و تخریب بنا نمی‌گردد، بلکه این رهاشدگی در جنبه‌های حقوقی نیز دیده می‌شود. به عبارت دیگر ملک کلنگی به دلیل بی‌توجهی مالکان، همچون مسافری در زمان است که نیازمند منطبق شدن با ملزومات حقوقی و قانونی روز است. این ملزومات ممکن است شامل تعیین تکلیف وضعیت ملک، پرداخت هزینه‌ها و عوارض معوقه، رسیدگی‌های قضایی و اداری به منظور قابلیت استفاده مجدد و سایر موارد باشد. علاوه بر اینکه باید قبل از انعقاد قرارداد در مورد این موضوعات، اطلاعات لازم کسب گردد، در قرارداد خرید ملک کلنگی نیز باید ذکر گردیده و تعیین تکلیف شوند. به منظور کسب اطلاعات کامل در این‌باره، مشاوره حقوقی املاک بسیار مفید خواهد بود. در ادامه مهم‌ترین نکات مشاوره حقوقی املاک کلنگی مورد بررسی قرار می‌گیرد.

1.‌ احراز مالکیت و اصالت اسناد

یکی از مهم‌ترین این موارد، احراز مالکیت فروشنده بر ملک است. در بسیاری از موارد، دیده شده که در خصوص آن دسته از املاک در حال تخریبی که مالکان اصلی آن‌ها سال‌ها است در ایران سکونت ندارند و یا از سرکشی به ملک خود اجتناب کرده‌اند، افرادی فرصت‌طلب اقدام به سوء استفاده و کلاه‌برداری نموده‌اند. به همین دلیل در خرید این دسته از املاک حتما باید اصالت سند مالکیت و قانونی بودن تصرف شخص فروشنده بر ملک را مورد بررسی قرار داده و در این خصوص استعلامات لازم را به عمل آورد. مشاوره حقوقی املاک می‌تواند دستورالعملی باشد که شما را در این فرآیند همراهی نموده و از خطرات احتمالی جلوگیری به عمل آورد.

2.‌ مشاوره حقوقی املاک کلنگی در مورد سند جدید

ممکن است برای ملک مورد نظر خریدار، سند جدید صادر شده باشد. بنابراین لازم است تا در مورد علت این امر مطلع شوید! صدور سند جدید علت‌های مختلفی دارد که همیشه موجب نگرانی نیست؛ به عنوان مثال ممکن است ملکی مشاع بوده و سپس نسبت به افراز و یا تقسیم آن اقداماتی صورت گرفته باشد، اما پیگیری در خصوص علت تعویض سند یا صدور سند جدید، گاهی اوقات ممکن است اطلاعات خوبی در اختیار شما قرار دهد تا نسبت به سوابق حقوقی و اقدامات صورت گرفته، آگاهی کسب کنید! به عنوان مثال ممکن است ملکی که سند جدید برای آن صادر شده، مصادره‌ای باشد. همچنین اگر ملک وراثتی است لازم است تا جای ممکن با همه وراث گفتگو کرد.

کانال تلگرام لامینگو

3.‌ مشاوره حقوقی املاک کلنگی در خصوص استعلامات و هزینه‌ها

پیش از معامله املاک کلنگی، لازم است تا از نهادها و سازمان‌های ذی‌ربط مانند اداره اوقاف درباره وقف بودن یا نبودن ملک، سازمان مسکن و شهرسازی، سازمان زمین شهری، سازمان ملی زمین، اداره ثبت، دفتر تعاونی‌های مسکن، منابع طبیعی، شهرداری و سایر دستگاه‌های مربوطه در مورد وضعیت ملک مورد نظر، تحقیقات و استعلامات لازم به عمل آید.

همچنین به طور معمول املاک قدیمی و متروکه به دلیل بی‌توجهی مالک یا مالکان طی سالیان متمادی، بدهی‌های متعددی دارند؛ به عنوان مثال مالیات و عوارض از این قبیل هزینه‌ها هستند که پرداخت آن بر عهده مالک یا مالکان می‌باشد. بدین منظور باید قبل از تنظیم سند، نسبت به پرداخت بدهی‌ها اقدام نمود. علاوه بر این، استعلام در خصوص دعاوی قضایی با موضوع ملک مورد نظر، می‌تواند اطلاعات خوبی در صورت وجود مشکلات حقوقی و ثبتی، در اختیار متقاضی خرید ملک قرار دهد.

این مطلب را نیز بخوانید: صفر تا صد تنظیم قرارداد خرید و فروش ملک زیر نظر مشاور حقوقی

4.‌ مشاوره حقوقی املاک در زمینه آرای کمیسیون‌ها

به واسطه افزایش حجم گسترده وظایف شهرداری‌ها در حوزه‌های مختلف اعم از حمل و نقل، محیط زیست، ساخت‌وساز و سایر حوزه‌های مرتبط با فعالیت‌های شهری و بنابراین شکل‌گیری تعارض و تزاحم میان حقوق مردم و حوزه فعالیت شهرداری‌ها، کمیسیون‌های خاصی برای رسیدگی به این اختلافات و امر نظارت بر موضوعاتی که در حوزه فعالیت شهرداری‌ها قرار می‌گیرد، ایجاد شده است. توصیه می‌شود در این خصوص حتما از مشاوره حقوقی املاک استفاده نمایید. برخی از این کمیسیون‌ها و وظایف آن‌ها عبارت‌اند از:

الف. کمیسیون ماده 5

کمیسیون ماده ۵ شهرداری که به طور خلاصه وظیفه تغییر و تصویب طرح‌های تفصیلی را برعهده دارد. مهم‌ترین موضوع در طرح‌های جامع و تفصیلی، مسئله کاربری املاک است. کاربری ملک اعم است از مسکونی، تجاری، صنعتی، زراعی، آموزشی و سایر موارد. نقشه‌ها و مشخصات مربوط به مالکیت بر اساس مدارک ثبتی تهیه و تنظیم می‌گردند. بنابراین می‌توان نتیجه گرفت که طرح تفصیلی، مشخص نمودن کاربری زمین‌های شهری به طور دقیق و با ذکر مساحت و متراژ، در چارچوب طرح جامع است. این طرح همانند یک شناسنامه، تعیین‌کننده وضعیت حقوقی و فنی زمین‌های شهری می‌باشد.

ب. کمیسیون ماده 7

کمیسیون تشخیص باغات یا ماده ۷ شهرداری که در آیین‌نامه قانون اصلاح قانون حفظ و گسترش فضای سبز، به منظور تشخیص باغات و یکسری وظایف دیگر پیش‌بینی شده است. در تبصره ۳ از ماده ۷ آیین‌نامه قانون اصلاح قانون حفظ و گسترش فضای سبز، بیان گردیده که: «جهت تشخیص باغات توسط شورای اسلامی شهر، شهرداری موظف است درخواست مالک و ذی‌نفع یا درخواست خود را با سوابق و مدارکی که در بند «د» ماده یک آیین‌نامه مذکور آمده است به کمیسیون ماده ۷ ارسال نماید و نظر کمیسیون را که حداکثر ظرف مدت یک ماه صادر خواهد شد، به ذی‌نفع ابلاغ کند…»

ج. کمیسیون ماده 12

کمیسیون ماده ۱۲ قانون شهری که وظیفه تشخیص نوع زمین و تقسیم آن به اراضی موات و بایر از اراضی دایر و همچنین عمران و احیاء اراضی را بر عهده دارد و در وزارت مسکن و شهرسازی مستقر است. اساساً زمین‌ها و اراضی از لحاظ احیا بودن یا بدون کشت بودن و موات یا دایر بودن، انواع خاصی دارند که هرکدام نیز تابع مقررات خاص خود می‌باشند.

د. کمیسیون ماده 100

کمیسیون ماده ۱۰۰ که به طور کلی وظیفه تعیین وضعیت ابنیه، بررسی میزان تخلفات، مواردی از قبیل تغییر کاربری و ساخت‌وساز با پروانه یا بدون آن را مدیریت می‌کند. احداث هرگونه بنا و اقدام عمرانی در محدوده شهر یا حریم آن، مستلزم اخذ پروانه ساختمانی از شهرداری محل می‌باشد. اگر کسی بدون اجازه شهرداری یا برخلاف مفاد پروانه و نقشه ارائه شده، مبادرت به عملیات ساختمانی نماید، مأموران شهرداری مطابق ماده ۱۰۰ قانون شهرداری می‌توانند مانع عملیات وی شوند و چنانچه تأسیسات و بنای احداثی بر خلاف اصول شهرسازی یا فنی یا بهداشتی بوده و قلع آن ضرورت داشته باشد و یا بنایی بدون تحصیل پروانه ساخت احداث شده باشد، با تقاضای شهرداری، موضوع در کمیسیون ماده 100 مطرح می‌شود. لازم به ذکر است که مشاوره حقوقی املاک کلنگی به دلیل گستردگی مقررات مربوط به شهرداری‌ها و تخصصی بودن موضوعات، امری مهم و مستلزم رجوع به کارشناسان خبره است.

5.‌ مشاوره حقوقی املاک کلنگی در تنظیم قرارداد

قرارداد خریدوفروش املاک کلنگی باید توسط افرادی که در این زمینه اطلاعات و تجربه کافی دارند تنظیم شود. در این قرارداد لازم است تا مشخصات دقیق ملک، امکانات و تجهیزات همراه با آن در صورت وجود و طرفین معامله درج گردد. همچنین لازم است تا طرفین برای تعهدات پیش‌بینی شده، ضمانت اجراهای مناسبی در نظر بگیرند. پیش‌بینی خسارت تأخیر و وجه التزام از این موارد است.

در این صورت قرارداد و اجرای آن از اطمینان بیشتری برخوردار خواهد بود. توافقات صورت گرفته در قرارداد باید کاملاً واضح و روشن باشند. به عنوان مثال میزان پرداخت وجه توسط خریدار در هر مرحله از قرارداد، از زمان تنظیم و امضای آن تا زمان انتقال سند و همچنین تحویل ملک، باید به صراحت مورد اشاره قرار گیرد. همچنین در خصوص اطلاعاتی که مربوط به املاک در رهن می‌باشد نیز به همین صورت است. در مورد این دسته از املاک باید جزئیات بیشتری را مدنظر قرار داد.

لامینگو را در توییتر دنبال کنید

توصیه پایانی

دعاوی و اختلافات موجود در حوزه املاک از گستره و تعدد موضوعات زیادی برخوردار هستند و همین امر نشان دهنده موارد و جزئیات بسیاری است که در تنظیم قراردادهای مربوط به املاک باید مورد توجه قرار گیرد تا از بروز چنین اختلافاتی جلوگیری شود، اما قطعاً همه اشخاص از اطلاعات جامع و کاملی در این زمینه‌ها برخوردار نیستند و بنابراین ضروری است تا حتماً از مشاوره حقوقی املاک استفاده نمایند. با توضیحات ارائه شده در بالا واضح است که اهمیت این امر، نسبت به خریدوفروش املاک کلنگی دوچندان می‌باشد و برای دریافت اطلاعات صحیح و موثق باید به افراد مطلع و باتجربه مراجعه نمود.

شما می‌توانید سؤالات و ابهامات خود را از طریق بخش دیدگاه‌ها با کارشناسان ما در میان بگذارید. همچنین برای مطالعه سایر مطالب و کسب اطلاعات بیشتر در مورد انواع قراردادها، می‌توانید به بلاگ حقوقی لامینگو مراجعه نمایید.