صفر تا صد تنظیم قرارداد خرید و فروش ملک زیر نظر مشاور حقوقی

احتمالاً پرتکرارترین و معمول‌ترین قراردادی که در بازارهای مالی و اقتصادی ایران رواج دارد، قرارداد خرید و فروش ملک و خانه است. اما شاید جالب باشد بدانید که اکثریت افراد فعال در این بازار اطلاع چندانی از چندوچون تنظیم قرارداد خرید و فروش ملک نداشته و همه‌چیز را در این مواقع به دست مشاور املاک می‌سپارند. اتفاقی که می‌تواند منجر به مشکلات حقوقی بسیار زیادی شود. البته این موضوع به معنی ناکارآمد بودن مشاورین املاک نیست. این عزیزان نیز در حیطه وظایف خود مشغول به فعالیت بوده و تا حد ممکن به دنبال جلب رضایت طرفین هستند؛ اما آیا تخصص لازم در این افراد برای تنظیم این قرارداد وجود دارد؟ چرا خود ما شرایط و ضوابط تنظیم قرارداد خرید و فروش خانه را فرانگیریم؟

در این مقاله قصد داریم به زبانی ساده و گویا صفر تا 100 تنظیم قرارداد خرید و فروش خانه را مرور کرده و ترفندهایی را به شما معرفی کنیم که ازاین‌پس در صورت مواجه شدن با چنین قراردادهایی حتی به‌تنهایی بتوانید بسیار از چالش‌ها را حل‌وفصل نمایید. برای گذر از چالش‌های پرتکرارترین قرارداد تجاری و حقوقی در بازار ایران همراه ما در لامینگو بمانید.

تنظیم قرارداد خرید و فروش ملک در لامینگو

همچنین بایستی به این نکته نیز بپردازیم که موسسه حقوقی لامینگو ارائه‌دهنده خدمات تنظیم قرارداد خرید و فروش خانه بوده و کاربرانی که در این امر با مشکلاتی روبرو هستند می‌توانند:

• بررسی قرارداد خرید و فروش ملک در حال تنظیم
• تنظیم از صفر قرارداد خرید و فروش خانه

را به تیم حرفه‌ای لامینگو بسپارند. از این گذشته نمونه قرارداد خرید و فروش ملک نیز که توسط مشاورین حقوقی حرفه‌ای و باتجربه در زمینه بررسی چنین قراردادهایی تنظیم شده نیز در اختیار کاربران است تا از آن برای چنین مواقعی استفاده نمایند. در لینک زیر منتظر شما عزیزان برای ارائه خدمات مشاوره حقوقی تنظیم قرارداد خرید و فروش خانه هستیم.

تنظیم قرارداد خرید و فروش

مراحل خرید و فروش ملک در ایران

قبل از هر چیزی ابتدا باید نحوه تنظیم قرارداد خرید و فروش ملک را در ایران با هم مرور کنیم، ابتدا باید مراحل خرید و فروش خانه را بررسی نماییم. روش‌های مختلفی برای این منظور وجود دارد. در درجه اول شما باید به اسناد و مدارکی دقت کنید که برای نقل‌وانتقال سند به آنها نیاز خواهید داشت. طبق قوانین جدید:

• پایان کار به‌روز ساختمان در صورت درخواست خریدار
• برگه تسویه‌حساب با شهرداری و پرداخت عوارض آن
• تسویه عوارض مربوط به اداره دارایی و برگه تسویه‌حساب
• قولنامه خرید و فروش بین طرفین

اسناد و مدارکی هستند که برای انتقال سند بعد از خرید خانه نیاز خواهید داشت. همان‌طور که ملاحظه می‌کنید یکی از این اسناد که معمولاً از آن برای تعیین مبلغ دارایی نیز استفاده می‌شود، قولنامه خرید و فروش ملک است. برای تنظیم قولنامه و یا مبایعه نامه فروش ملک هم نیاز به بررسی شرایط مختلفی خواهید داشت. به‌صورت عمومی بعد از تمام توافقات لازم ابتدا قولنامه فروش ملک به امضای طرفین رسیده و در مرحله بعد مبایعه نامه رسمی آن به تلاش مشاورین املاک رسمی کشور تنظیم و در اختیار طرفین قرار می‌گیرد. در ادامه به بررسی دقیق‌تر مراحل بالا می‌پردازیم.

انواع قرارداد خرید و فروش ملک که باید بشناسیم

درباره قولنامه فروش ملک و مبایعه نامه خرید و فروش خانه به‌صورت مختصر اشاراتی انجام دادیم. اما لازم است کاربران کمی تخصصی‌تر و به اصلاح حقوقی‌تر با این دو سند رسمی آشنا شوند. بررسی چالش‌های مربوط به این دو قرارداد که معمولاً در زمان خرید و فروش خانه رواج دارند، می‌تواند دید مناسبی را برای کاربران ایجاد نماید.

قولنامه فروش ملک چیست؟

اگر سری به مشاور املاک‌های زیر نظر اتحادیه املاک زده باشید، احتمالاً با قولنامه فروش ملک آشنا هستید. این قولنامه یک قرارداد سه برگی است که مفاد هر سه برگ مشابه یکدیگر است و در هنگام تنظیم، برگه‌های زیرین به‌صورت کاربنی پر می‌شوند. این قولنامه به‌صورت برگه‌های آماده از سوی اتحادیه در اختیار مشاورین املاک قرار می‌گیرد. قولنامه بعد از تنظیم و امضاء سندی رسمی محسوب شده و تمام مفاد آن‌که در ادامه بررسی خواهیم کرد، کاملاً قابل استناد است. به این معنی که هر چیزی که طرفین در آن توافق کرده و درج شود، تعهدآور خواهد بود. ازاین‌رو برخلاف تصور برخی که این سند را بی‌اعتبار تلقی می‌نمایند، اصلاً این امر درست نیست.

قرارداد یا مبایعه نامه خرید و فروش ملک

بعد از تنظیم قولنامه فروش ملک نوبت به تنظیم مبایعه نامه می‌رسد. مبایعه نامه خرید و فروش خانه سندی است که به‌صورت تایپی بر اساس مندرجات قولنامه تنظیم و بعد از دریافت هولوگرام مخصوص و تائید شدن توسط اتحادیه، به امضای طرفین می‌رسد. بعد از تنظیم مبایعه نامه دیگر نیازی به قولنامه نخواهید داشت. ویژگی‌هایی که به همراه مبایعه نامه فروش ملک همراه است به شرح زیر است:

• ثبت این سند نیاز به کد پستی ملک داشته و با ثبت کد پستی ملک، خانه مورد نظر در سیستم معاملات املاک برای این قرارداد قفل شده و دیگر امکان تنظیم آن در مبایعه نامه دیگری با نامی غیر از مالک کنونی وجود نخواهد داشت.
• مبایعه نامه سندی است که از آن برای محاسبه مالیات مشاورین املاک نیز استفاده می‌گردد.
• برای دریافت مبایعه نامه، مشاور املاک مورد نظر حتماً باید زیر نظر اتحادیه املاک بوده و دارای کد شغلی از این اتحادیه باشد.

نکاتی برای پیش از تنظیم قرارداد خرید و فروش ملک

تنظیم قرارداد خرید و فروش خانه دارای پیچیدگی‌هایی است. برای اینکه همه این پیچیدگی‌ها را پشت سر بگذارید، بایستی قدم به قدم پیش رفته و از ریسک بپرهیزید. لازمه تنظیم عالی قرارداد خرید و فروش ملک، بررسی دقیق شرایط لازم برای این قرارداد است. کاربران باید قبل از اقدام برای بررسی و تنظیم قرارداد خرید و فروش خانه ابداً باید به نکات مهم زیر دقت داشته باشند:

• حتماً قبل از هر اقدامی استعلام لازم درباره سند و کد پستی ملک را از سازمان مربوطه دریافت نمایید.
• درصورتی‌که فروشنده از طرف صاحب سند وکالت داشت، استعلام وکالت‌نامه را نیز دریافت نمایید.
• حتماً باید اصل مدارک شناسایی فروشنده را رؤیت نموده و آنها را بررسی کنید.
• دقت کنید که طرف مقابل شما ممنوع المعامله نباشد.
• باید بدانید که معامله با افراد محجور در صورت عدم رعایت شرایطی باطل بوده و درست نیست.
• دقت کنید که سند ملک در رهن جایی نباشد.
• همچنین باید درباره شرایط سند اعم از اوقافی بودن و یا مصادره‌ای بودن آن نیز دقت لازم را به عمل آورید.
• همچنین باید تحقیق کنید که ملک مورد نظر داخل طرح‌های مربوط به شهرداری نباشد.
• حتماً قبل از خرید و تنظیم قرارداد خرید و فروش ملک باید به‌صورت عینی نیز آن را بررسی کرده و شرایط ظاهری ملک را با سند تطابق دهید.
• ورثه‌ای بودن و عدم انحصار وراثت یکی دیگر از چالش‌هایی است که قبل از امضای قرارداد خرید و فروش خانه باید مورد بررسی قرار گیرد.
• حتماً برای تنظیم قرارداد خرید و فروش خانه باید از مکان‌های مخصوصی مانند بنگاه معاملاتی مسکن که دارای مجوز باشد استفاده کنید.

تمامی نکات ارزنده تنظیم قرارداد خرید و فروش و انواع آن

تنظیم مبایعه نامه فروش ملک در دفتر وکالت

یکی از ترفندهای بسیار عالی که می‌توانید با استفاده از آن اطمینان خود را در هنگام تنظیم قرارداد خرید و فروش ملک بالا برده و بهترین شرایط را برای خود ایجاد کنید، تنظیم مبایعه نامه فروش خانه در دفتر وکالت و دفتر ثبت‌اسناد است. اگر از طریق بنگاه‌های معاملاتی برای این کار اقدام نمی‌کنید، این ترفند می‌تواند بهترین تصمیم برای شما باشد. با توجه به اینکه برای انتقال سند نیاز به خدمات حقوقی خواهید داشت، با این روش می‌توانید هم در وقت خود و هم در هزینه‌ها صرفه‌جویی کرده و همچنین اطمینان بالایی برای قرارداد تنظیم شده به وجود بیاورید.

خدمات مشاوره حقوقی برای تنظیم قرارداد خرید و فروش ملک

خدمات مشاوره حقوقی می‌تواند زمینه‌ساز تنظیم قراردادی عالی برای هر دو طرف باشد. دقت کنید که در قراردادهایی که هر دو طرف به دنبال دست‌یابی به شرایط ایده‌آل بوده و فارغ از هرگونه پیش‌زمینه برای کلاه‌برداری و مواردی ازاین‌دست عمل می‌کنند، استفاده از این خدمات بهترین ایده است تا جلوی هر مشکل حقوقی و ضرر و زیان برای طرفین گرفته شود. از این گذشته افرادی که به خریداران و فروشندگان ناشناس معامله کرده و هیچ اعتمادی به طرف مقابل ندارند، می‌توانند با استفاده از این خدمات خود را از ضرر و زیان‌های حقوقی رایج در امان نگه دارند. مشاور حقوقی با تنظیم بندهایی می‌تواند نهایت محکم‌کاری را در هنگام تنظیم قرارداد خرید و فروش ملک فراهم آورد.

نکات حقوقی برای تنظیم قرارداد خرید و فروش خانه

همچنین علاوه بر نکاتی که باید قبل از تنظیم قرارداد خرید و فروش خانه مورد بررسی قرار گیرند، نکاتی هم هستند که مربوط به زمان تنظیم این قرارداد می‌شوند. در بند بعدی با مرور مفاد این قرارداد، بیشتر دراین‌باره آشنا خواهید شد اما قبل از آن باید در نظر بگیرید که رعایت نکات زیر در هنگام تنظیم قرارداد الزامی است:

• دقت کنید که حتماً املاک مورد نظر دارای کد رهگیری بوده و از این کد برای تأییدیه مبایعه نامه قرارداد خرید و فروش ملک مورد نظر شما استفاده کند.
• کل مبلغ قرارداد را در هنگام تنظیم پرداخت نکرده و آن را در چند مرحله برحسب زمان تحویل گرفتن ملک و همچنین تاریخ انتقال سند پرداخت کنید.
• قرارداد را به‌صورت کامل مطالعه نمایید.
• اگر معنی جمله و یا کلمه‌ای را نمی‌دانید، از مشاور کمک بگیرید.
• دقت کنید که قرارداد به‌صورت خوانا و بدون قلم‌خوردگی تنظیم شده باشد.
• از استفاده از عبارت‌های قلمبه‌سلمبه در متن قرارداد خودداری کنید.
• دقت کنید در هنگام امضای قولنامه فروش ملک کاربن‌های زیر را برداشته و هر سه برگه را جداگانه امضا نمایید.

مفاد قرارداد خرید و فروش ملک و نکات آن

در این بخش نیز سعی داریم تا با بررسی مفاد لازم برای قرارداد خرید و فروش خانه، تمام شرایط را دراین‌باره تشریح نموده باشیم. کاربران باید دقت کنند که بسته به شرایط معامله ممکن است عناوینی به این مقاله اضافه و یا از آنها کم شود. همچنین محتویات آنها نیز می‌تواند تفاوت‌هایی داشته باشد. اما به‌صورت کلی مفاد زیر به‌عنوان مفاد رایج برای قرارداد خرید و فروش خانه شناخته می‌شوند:

• موضوع قرارداد
• مشخصات فروشندگان و خریداران
• مشخصات مورد معامله (خانه)
• مبلغ و ثمن معامله
• شرایط و توافقات طرفین قرارداد
• شرایط تسلیم ملک
• نحوه پرداخت مبلغ معامله
• تعهدات طرفین قرارداد
• حق‌الزحمه مشاور املاک
• تاریخ و محل تنظیم قرارداد
• نسخ قرارداد
• موارد فسخ قرارداد
• ضرر و زیان قرارداد

در ادامه با توجه به پرسش‌های متداول به بررسی شرایط مربوط به هر یک از این عناوین نیز خواهیم پرداخت.

با کلاه‌برداری‌های قرارداد خرید و فروش ملک آشنا شوید

کلاه‌برداری عضو جدایی‌ناپذیر معاملات ملکی بوده و هر روز هم شیادان و کلاه‌برداران از روش‌های جدیدتری برای این منظور کمک می‌گیرند. در این میان آشنایی با ترفندهای این دست از افراد می‌تواند زمینه‌ساز دور ماندن از چنین مواردی برای خریداران و فروشندگان ملک در کشور باشد. مهم‌ترین و معمول‌ترین روش‌های کلاه‌برداری ملک را در ادامه با هم بررسی می‌کنیم.

• زخمی کردن ملک

برخی از خریداران با مبلغ بسیار کمی اقدام به تنظیم قرارداد خرید و فروش ملک نموده اما از پرداخت بقیه مبلغ امتناع می‌ورزند. دلایل زیادی برای این منظور وجود دارد. برخی برای فروش ملک خود برنامه‌ریزی کرده‌اند که با معامله نشدن آن مسلماً پول کافی برای پرداخت ملک خریداری‌شده را ندارند. در این مواقع باید دقت کنید که از عنوان شدن عبارتی که نشان می‌دهد طرفین به‌هیچ‌وجه حق فسخ قرارداد را ندارند، در قرارداد جلوگیری نمایید.

• فروختن یک ملک به چند نفر بدون دریافت کد رهگیری و فقط به‌صورت قولنامه‌ای
• هرگز بدون داشتن اعتماد نباید کلید و سند ملک خود را در اختیار مشاورین املاک قرار دهید.
• کلاه‌برداری بر روی متراژ و چالش‌هایی مانند محاسبه متراژ بالکن نیز می‌تواند از این موارد باشد.

کلاه‌برداری‌های رایج در قرارداد خرید و فروش و راه‌های پیشگیری آن

بررسی سؤالاتی رایج درباره تنظیم قرارداد خرید و فروش ملک

حالا که با تمام شرایط و موارد مربوط به تنظیم قرارداد خرید و فروش خانه آشنا شده‌اید، لازم است تا پرسش‌هایی که دراین‌باره مطرح بوده و ذهن بسیاری از مخاطبان را به خود مشغول می‌نماید نیز مورد بررسی قرار دهید. در زیر با پاسخ سؤالاتی روبرو خواهید شد که احتمالاً در صورت اقدام برای تنظیم قرارداد خرید و فروش خانه با آن روبرو خواهید شد.

ضرر و زیان قرارداد خرید و فروش خانه چیست و چقدر است؟

یکی از شرایط عالی که در هنگام تنظیم قرارداد خرید و فروش ملک می‌تواند زمینه‌ساز جلوگیری از بروز مشکلات حقوقی برای طرفین در صورت بدعهدی طرف مقابل باشد، تعیین ضرر و زیان یا وجه التزام است. طبق این بند طرفین توافق می‌نمایند که در صورت عدم رعایت تعهدات توسط هرکدام از طرفین این امکان برای طرف مقابل وجود دارد که هم قرارداد را فسخ نماید و هم مبلغی را به‌عنوان ضرر و زیان از طرف مقابل دریافت کند. ضرر و زیان معمولاً برحسب مبلغ قرارداد تعیین‌شده و به‌صورت عرف 10 درصد مبلغ کل تعیین می‌گردد. بااین‌حال روش‌های دیگری مانند ضرر و زیان برحسب هر روز تأخیر در اجرای تعهدات و مواردی ازاین‌دست هم در چنین مواقعی به طرفین قرارداد توسط مشاورین املاک پیشنهاد می‌شود.

آیا نیازی به تأییدیه مبایعه فروش ملک در بنگاه املاک است؟

اشاره کردیم که قولنامه نیز سندی معتبر است اما دریافت مبایعه نامه تائید شده مانع از این می‌شود که فروشنده ملک را در جای دیگری معامله نماید. ازاین‌رو برای محکم‌کاری هم که شده طرفین باید بعد از عقد قولنامه از بنگاه املاک بخواهند که مبایعه نامه تائید شده را در اختیار آنها قرار دهد.

آیا برای خرید و فروش ملک حتماً باید به مشاور املاک مراجعه کنیم؟

لزوماً چنین امری نیاز نیست و هم‌اکنون هم خیلی‌ها برای عدم پرداخت کمیسیون به املاک از این امر امتناع می‌نمایند. اما بااین‌حال استفاده از خدمات این مشاغل هم برای پیدا کردن ملک و خریدار مناسب و هم برای رسمی کردن مبایعه نامه فروش ملک می‌تواند لازم باشد.

آیا حتماً باید حق‌الزحمه مشاور املاک در قرارداد قید شود؟

برخی از مشاورین املاک در این امر کوتاهی کرده و به‌عمد از آن طفره می‌روند. شما می‌توانید از آنها بخواهید که حتماً این بند را در قرارداد درج نمایند. البته عدم درج این بند ازنظر حقوقی مشکلی برای قولنامه خرید و فروش خانه ایجاد نخواهد کرد.

آیا هر بدعهدی می‌تواند دلیلی برای فسخ قرارداد از سوی طرف مقابل باشد؟

این موضوع به توافق طرفین بستگی دارد. در برخی مواقع از ضرر  و زیان برای جلوگیری از بدعهدی استفاده می‌شود. از این گذشته به کار بردن برخی جملات در متن قرارداد نیز می‌تواند مانعی برای فسخ آن در چنین مواقعی باشد.

منظور از ثمن معامله چیست؟

ثمن همان مبلغ قرارداد است که در هنگام تنظیم آن باید به‌صورت شفاف در متن درج شود.

در مشخصات ملک به چه مواردی باید اشاره کنیم؟

در بند مربوط به مشخصات ملک سعی کنید تمام ویژگی‌های آن اعم از موارد زیر را درج کنید:

• پلاک ثبتی اصلی و فرعی
• متراژ به‌صورت دقیق
• متراژ بالکن
• امکانات
• شماره پارکینگ‌ها و تعداد آن
• شماره و متراژ انباری
• شمالی و جنوبی بودن

کلیه خیارات ازجمله خیار غبن به استثنای خیار تدلیس با اقرار طرفین ساقط گردید، یعنی چه؟

یکی از جملات حقوقی پرکاربرد در قرارداد خرید و فروش ملک این جمله است. خیار در این عبارت به معنی اختیار فسخ قرارداد است و این عبارت به این معنی است که طرفین بعد از امضاء به هیچ دلیلی نمی‌توانند برای فسخ قرارداد اقدام نمایند به‌جز موارد تدلیس. تدلیس به معنی فریب‌کاری طرف مقابل است. وجود این بند می‌تواند مانعی برای فسخ قرارداد در شرایط مختلف باشد. حتماً به این موضوع دقت نمایید.

چرا مشاورین املاک از صدور مبایعه نامه امتناع می‌کنند؟

در برخی مواقع شاهد هستیم که مشاورین املاک از ارائه مبایعه نامه به طرفین امتناع کرده و قرارداد را تنها به تنظیم قولنامه منوط می‌کنند. این امر می‌تواند به دلایل زیر باشد:

• ممکن است بنگاه املاک مورد نظر مجوز لازم را از اتحادیه املاک نداشته باشد.
• در برخی مواقع برای فرار از مالیات‌های مربوط به قرارداد از این امر امتناع می‌شود.

آیا قولنامه و مبایعه نامه فروش ملک با هم تفاوت دارند؟

بله. هرچند هر دو این اسناد معتبر و رسمی هستند، اما مبایعه نامه اعتبار بیشتری داشته و بهتر است در هنگام تنظیم قرارداد خرید و فروش ملک از آن استفاده نمایید.

چرا فروش ملک قولنامه‌ای سخت است؟

به‌صورت کلی ملکی که دارای مبایعه نامه نباشد و یا هنوز سند آن به نام فروشنده منتقل نشده باشد، با ابهامات زیادی روبرو است. ازاین‌رو خیلی‌ها از خرید چنین ملک‌هایی امتناع می‌نمایند. مخصوصاً اگر زمان زیادی از تاریخ معامله قبلی آن گذشته باشد. بسیاری از ملک‌ها نیز به دلیل مشکلاتی که با شهرداری دارند، مجوز پایان کار و سند را دریافت نکرده و ازاین‌رو امکان تنظیم سند برای آنها وجود ندارد. چنین ملک‌هایی به‌اصطلاح ملک‌های قولنامه‌ای معروف هستند. دقت کنید که خرید و فروش این ملک‌ها بسیار سخت خواهد بود. ازاین‌رو سعی کنید دنبال املاکی بروید که ازنظر سندی مشکلی نداشته باشند.

آیا می‌توان سند قولنامه‌ای ملک را استعلام گرفت؟

برای استعلام سند قولنامه‌ای ملک مراجعه به شهرداری منطقه لازم است.

کانال تلگرام لامینگو

در انتها باید بدانید

به بررسی اطلاعات جامعی درباره شرایط تنظیم قرارداد خرید و فروش ملک پرداختیم و ترفندهای کاربردی را نیز برای آن مرور کردیم. با وجود اطلاع از همه این ترفندها باز هم ممکن است مشکلاتی در این شرایط برای کاربران پیش بیاید که پیش‌بینی آنها در مقاله امکان‌پذیر نیست. ازاین‌رو همیشه باید در ذهن خود استفاده از خدمات مشاوره حقوقی برای تنظیم قرارداد خرید و فروش خانه را در نظر داشته و در صورت نیاز از این خدمات استفاده نمایید. همچنین کاربران و علاقه‌مندان به کسب اطلاعات بیشتر درباره چنین قراردادهایی می‌توانند از بخش بلاگ حقوقی لامینگو سایر مقالات ما را دنبال کرده و اطلاعات خود را تکمیل کنند. در انتهای این مقاله نیز می‌توانید سؤالات و ابهامات خود را با مشاورین ما در لامینگو در میان بگذارید.