اثبات مالکیت املاک فاقد سند رسمی در دادگاه چگونه است؟

پس از شروع و گسترش نظام ثبت اسناد و املاک در کشور ما مالک هر ملک فردی شناخته می‌شود که نام وی به عنوان مالک در سند رسمی آن ملک به ثبت رسیده باشد. این در حالی است که هنوز تعداد بسیاری از املاک به ثبت نرسیده و فاقد سند رسمی می‌باشند. اثبات مالکیت این دسته از املاک دشوار بوده، اما غیرممکن نمی‌باشد. فردی که مدعی مالکیت املاک فاقد سند رسمی می‌باشد بایستی بتواند به طرق دیگری مالکیت خود را نزد دادگاه به اثبات برساند. از این رو در این گفتار قصد بررسی طرق اثبات مالکیت املاک فاقد سند رسمی را داریم.
‌ ‌

ما را در اینستاگرام دنبال کنید

املاک فاقد سند رسمی چه املاکی می‌باشند؟

در قوانین کشور ما اسناد بر دو دسته اسناد عادی و اسناد رسمی تقسیم شده‌اند. وفق تعریف ماده 1287 قانون مدنی، سند رسمی سندی است که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی و یا در نزد سایر مأمورین رسمی و در حدود صلاحیت آنان و طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشد. در غیر این صورت، سند عادی محسوب می‌شود.

با توجه به آن که اسناد املاک نزد اداره ثبت اسناد و املاک تنظیم شده و به ثبت می‌رسند، سند رسمی محسوب شده و کلیه آثار و احکام اسناد رسمی بر آن‌ها بار خواهد شد. با این وجود، برخی از املاک فاقد پیشینه ثبتی بوده و سند رسمی برای آنان تنظیم و ثبت نشده است. این دسته از املاک، املاک فاقد سند رسمی یا زمین بدون سند به شمار می‌آیند.
‌

به منظور کسب اطلاع از تفاوت‌ اسناد رسمی و اسناد عادی و آثار و احکام ویژه هر کدام می‌توانید به لینک زیر مراجعه نمایید: تفاوت بین سند عادی و رسمی ملک چیست ؟

به چه طریقی می‌توان مالکیت املاک فاقد سند رسمی را اثبات نمود؟

شخصی که مدعی مالکیت یک ملک یا زمین بدون سند می‌باشد، بایستی در ابتدا دادخواستی مبنی بر تقاضای اثبات مالکیت زمین بدون سند تنظیم نموده و تقدیم دادگاه نماید. در وهله بعد، بایستی بتواند به یکی از طرق ذیل مالکیت خود را نزد دادگاه اثبات نماید.

سند عادی

طبیعتاً سند رسمی بهترین و محکم‌ترین دلیل جهت اثبات مالکیت می‌باشد. اما در خصوص زمین بدون سند که سند رسمی موجود نمی‌باشد، بایستی بتوان به طرق دیگری مالکیت را اثبات نمود. یکی از این طرق توسل به سند عادی است.

قدرت اثباتی سند عادی پایین‌تر از سند رسمی می‌باشد. اما باز هم می‌تواند در جهت اثبات مالکیت فرد بر زمین بدون سند، کارساز و مؤثر باشد. چنانچه دست‌نوشته‌ای چون مبایعه‌نامه به صورت عادی تنظیم شده باشد، سند عادی تلقی شده و می‌تواند در جهت اثبات مالکیت املاک فاقد سند رسمی مفید و سودمند باشد.

اماره تصرف

ماده 35 قانون مدنی تصرف را اماره و نشانه‌ای بر مالکیت دانسته است، مگر آن که خلاف آن به اثبات برسد. مطابق این ماده، متصرف ملک فاقد سند رسمی، به علت تصرف در آن ملک، مالک آن شناخته می‌شود. بنابراین، صرف تصرف فرد در آن ملک جهت اثبات مالکیت او کافی بوده و نیازی نیست که شخص متصرف، مالکیت خود را در دادگاه به اثبات برساند. بلکه طرف مقابل بایستی بتواند خلاف این امر را در دادگاه به اثبات برساند.

دریافت مشاوره حقوقی

شهادت شهود

شهادت شهود از دیگر طرق اثبات مالکیت املاک فاقد سند رسمی به شمار می‌آید. چنانچه شهود در دادگاه حاضر شده و به مالکیت فرد نسبت به ملک مورد نظر شهادت دهند و قاضی را اقناع نمایند، مالکیت فرد نزد دادگاه احراز و اثبات می‌گردد.

اقرار

اقرار از جمله ادله اثبات دعوا می‌باشد که از قدرت اثباتی بالایی برخوردار است. چنانچه یکی از طرفین دعوا با قصد و رضایت شخصی، نسبت به مالکیت طرف مقابل بر زمین بدون سند اقرار نماید، مالکیت آن فرد احراز و اثبات می‌گردد.
‌

دادگاه صالح جهت طرح دعوای اثبات مالکیت زمین بدون سند

علی‌رغم آن که در عمده دعاوی حقوقی، دادگاه محل اقامت خوانده جهت رسیدگی به موضوع صالح شناخته می‌شود، در طرح دعوای اثبات مالکیت املاک فاقد سند رسمی، دادگاه محل وقوع ملک صالح می‌باشد. بدین معنی که هر دادگاهی که ملک در حوزه قضایی آن واقع شده است صالح شناخته می‌شود، حتی اگر هیچ یک از خوانده و خواهان در آن حوزه قضایی سکونت نداشته باشند.

در صورتی‌که خواهان بتواند در طی جلسات دادرسی، مالکیت خود را نسبت به ملک به اثبات برساند دادگاه رأی بر اثبات مالکیت وی صادر می‌نماید. این رأی نیاز به صدور اجرائیه نخواهد داشت و به محض قطعی شدن، خواهان مالک ملک شناخته می‌شود.

کانال تلگرام لامینگو

مدارک لازم جهت اثبات مالکیت املاک فاقد سند رسمی

در احراز مالکیت افراد نسبت به املاک فاقد سند رسمی، دادگاه هیچ مدرک و قرینه‌ای جز مدارک ارائه شده از طرف خواهان ندارد. از این رو، خواهان بایستی مدارک و مستندات لازم را به دقت آماده و تقدیم دادگاه نماید. در این بین، ضروری است تا هر مدرکی که می‌تواند دال بر اثبات مالکیت فرد باشد تقدیم دادگاه گردد، از جمله استشهاد محلی، مبایعه‌نامه یا قولنامه در صورتی که موجود باشد، رسید پرداخت وجه معامله در صورتی که موجود باشد و غیره.

اثبات مالکیت زمین بدون سند توسط ورثه

ارث از جمله راه‌هایی است که فرد به صورت قهری و غیرارادی مالک مالی می‌شود. در این بین ممکن است در بین دارایی‌های متوفی، ملک یا املاکی وجود داشته باشد که فاقد سند رسمی می‌باشند. در چنین صورتی، ورثه بایستی با طرح دادخواستی مبنی بر اثبات مالکیت زمین بدون سند، به یکی از طرق ممکن که پیش‌تر بیان شد، مالکیت مورث خود (متوفی) را بر آن ملک به اثبات برسانند. در مرحله بعدی مطابق گواهی انحصار وراثت، سند رسمی به نام ورثه تنظیم می‌گردد.
‌

جهت کسب اطلاع از نحوه تقسیم ارث بر طبق قانون می‌توانید به لینک زیر مراجعه نمایید: نحوه تقسیم ارث بر اساس قانون | سهم ارث فرزندان | سهم ارث همسر

سخن پایانی

اثبات مالکیت املاک فاقد سند رسمی همواره امر دشواری می‌باشد، اما غیرممکن نیست. چرا که سند رسمی مهم‌ترین و محکم‌ترین دلیل جهت اثبات مالکیت افراد می‌باشد و این دسته از املاک فاقد آن می‌باشند. به همین دلیل، مدعی مالکیت املاک بدون سند بایستی ابتدا دادخواستی مبنی بر تقاضای اثبات مالکیت زمین بدون سند تقدیم دادگاه نماید. سپس بایستی بکوشد تا از طرق دیگری چون وجود سند عادی، اماره تصرف، شهادت شهود و اقرار طرف مقابل، مالکیت خود را در دادگاه به اثبات برساند. همراهی یک وکیل مجرب در این بین می‌تواند تأثیر بسیاری در اثبات مالکیت فرد و اقناع قاضی داشته باشد.

در صورتی که به منظور اثبات مالکیت املاک بدون سند دچار مشکل شده و نیاز به راهنمایی و مشورت دارید، می‌توانید به قسمت دریافت مشاوره مراجعه نموده و از مشاورین متخصص مجموعه لامینگو در جهت حل این مشکل مشورت بگیرید. همچنین، این امکان برای شما وجود دارد تا پرسش‌های خود در این حوزه را در قسمت دیدگاه‌ها درج نمایید. کارشناسان مجموعه لامینگو در اسرع وقت اقدام به پاسخ‌گویی این پرسش‌ها می‌نمایند. در صورت تمایل به افزایش دانش حقوقی خود و کسب اطلاعات بیشتر در زمینه‌های مختلف حقوقی نیز می‌توانید به بلاگ لامینگو مراجعه نموده و مطالب حقوقی منتشر شده در این سایت را مطالعه نمایید.