اجاره ملک مشاع بدون اجازه شریک چه عواقبی دارد؟

عقد اجاره از جمله عقود معین برشمرده شده در قانون مدنی کشور ما می‌باشد. به موجب عقد اجاره، مستأجر مالک منافع عین مستأجره می‌شود، اما نسبت به عین مال مالکیتی نخواهد داشت. طرف مقابل مستأجر در عقد اجاره، موجر نامیده می‌شود. مطابق قانون، عقد اجاره می‌تواند ناظر به اجاره اشیاء، املاک، حیوانات و حتی اشخاص باشد. در این گفتار قصد بررسی مقررات و احکام اجاره ملک مشاع را داریم. ملک مشاع با سایر املاک تفاوت‌هایی دارد. از این رو، احکام اجاره آن نیز کمی متفاوت بوده و اجاره ملک مشاع بدون اجازه شریک می‌تواند عواقبی به دنبال داشته باشد.

ما را در اینستاگرام دنبال کنید

ملک مشاع چیست؟

ملک مشاع در مقابل ملک مفروز قرار دارد. مالکیت یک ملک مفروز تنها به یک نفر اختصاص یافته است، اما در ملک مشاع دو یا چند نفر به صورت اشتراکی در مالکیت ملک مشاع با یکدیگر شراکت دارند. در یک ملک مشاع، نمی‌توان محدوده مالکیت هر یک از شرکا را به طور جداگانه تعیین نمود؛ بلکه همه شرکا در ذره ذره ملک با یکدیگر شراکت دارند.

مالکیت اشتراکی شرکا در ملک مشاع ممکن است به صورت قهری مثل به ارث رسیدن یک مال مشترک به دو یا چند وارث یا ارادی مثل خرید یک ملک توسط چند شریک تشکیل شود. چنانچه شرکای ملک مشاع، خواهان مشخص شدن دقیق سهم یکدیگر باشند می‌توانند به افراز یا تفکیک متوسل شوند.
‌‌

جهت کسب اطلاع در خصوص مقررات افراز و تفکیک می‌توانید به این لینک مراجعه نمایید: تفکیک سند ملکی چیست و چه مراحلی دارد؟

تصرفات حقوقی در ملک مشاع

تصرفات حقوقی در ملک مشاع متفاوت از تصرفات مادی می‌باشد. تصرفات حقوقی مواردی چون فروش، اجاره، هبه، رهن و غیره را شامل می‌شود. در واقع، هر امری که موجب انتقال حقوق یکی از شرکا به فرد دیگری شود، تصرف حقوقی محسوب می‌گردد. هر یک از شرکا به منظور تصرف حقوقی در سهم خود می‌تواند آزادانه عمل نموده و سهم خود را به دیگری انتقال دهد. البته بایستی توجه داشت که تصرفات حقوقی در مال مشاع برای هر یک از شرکا تنها تا حدود سهم او جایز بوده و چنانچه این تصرف از حدود سهم وی تجاوز نماید، معامله نسبت به مازاد سهم غیرنافذ بوده و احکام معامله فضولی بر آن جاری می‌شود.

تصرفات مادی در ملک مشاع

تصرفات مادی هر یک از شرکا در ملک مشاع متفاوت از تصرفات حقوقی آن‌ها می‌باشد. همانطور که بیان شد، شرکا در ذره ذره مال مشاع با یکدیگر شریک بوده و نمی‌توان محدوده سهم هر یک را تعیین نمود. به همین دلیل، هر یک از شرکا به منظور تصرف مادی در ملک مشاع بایستی از شریک یا شرکای دیگر اخذ اجازه نموده باشد.

دریافت مشاوره حقوقی

اجاره ملک مشاع

ماده 475 قانون مدنی صراحتاً اجاره ملک مشاع را جایز دانسته است. از آنجا که اجاره، یک تصرف حقوقی محسوب می‌شود، فلذا اجاره ملک مشاع نیز بلااشکال می‌باشد. اما در ادامه، این ماده مقرر نموده است که تسلیم عین مستأجره به عنوان یک تصرف مادی، نیازمند اخذ اجازه از سایر شرکا می‌باشد. بنابراین، شریک می‌تواند ملک مشاع را به هرکسی اجاره دهد، اما تسلیم عین مستأجره منوط به اخذ اجازه از سایر شرکا می‌باشد.

اجاره ملک مشاع بدون اذن شریک

چنانچه هر یک از شرکای ملک مشاع، بر خلاف حکم مقرر در ماده 475 قانون مدنی، ملک مشاع را به دیگری اجاره دهد و بدون اخذ اجازه از شریک یا شرکای دیگر، ملک را به تصرف مستأجر درآورد، شریک یا شرکای دیگر می‌توانند به طرفیت موجر اقدام به طرح شکایت نمایند.

در صورتی‌که شاکی بتواند مالکیت خود نسبت به ملک مشاع و عدم اخذ اجازه وی توسط شریک خاطی را در دادگاه اثبات نماید، دادگاه حکم به رفع تصرف و خلع ید مستأجر خواهد داد. علاوه بر این، مستأجر موظف به پرداخت اجرت‌المثل تصرف در ملک مشاع نسبت به میزان سهم هر یک از شرکای شاکی نیز می‌گردد.

چنانچه مستأجر از مشاعی بودن ملک اجاری اطلاع نداشته و توسط شریک خاطی، فریب خورده و زیان دیده باشد می‌تواند جهت پرداخت مبلغ اجرت‌المثل به موجر مراجعه نموده و مبلغ پرداختی را از وی مطالبه نماید.

اقدام مستأجر علیه موجر ملک مشاع

از آنجا که تصرف مستأجر در ملک مشاع منوط به اخذ اجازه سایر شرکا می‌باشد، در صورتی‌که موجر (یکی از شرکا) نتواند اجازه سایر شرکا جهت تسلیم عین مستأجره به مستأجر را اخذ نموده و نهایتاً قادر به تسلیم عین مستأجره نباشد، مستأجر نسبت به قرارداد اجاره، خیار فسخ داشته و می‌تواند قرارداد را فسخ نماید.
‌

کانال تلگرام لامینگو

کلام پایانی

در مقام نتیجه‌گیری می‌توان گفت که اجاره ملک مشاع و یا هر نوع تصرف حقوقی دیگر در آن صحیح و بلااشکال می‌باشد. اما نکته قابل توجه این است که اجاره ملک مشاع منوط به تسلیم عین مستأجره می‌باشد. تسلیم عین مستأجره یک تصرف مادی محسوب شده و جهت هرگونه تصرف مادی در ملک مشاع، اخذ اجازه از شریک ضروری است. در واقع، اجاره ملک مشاع بدون اجازه شریک موجب می‌شود تا شریک شاکی بتواند در دادگاه نسبت به شریک دیگر خود شکایت نموده و حکم به رفع تصرف و خلع ید مستأجر از ملک مشاع را بگیرد. همچنین، مستأجر محکوم به پرداخت اجرت‌المثل تصرف در ملک مشاع نسبت به میزان سهم شریک شاکی نیز می‌گردد.

در این گفتار تلاش شده است تا آثار و پیامدهای اجاره ملک مشاع بدون اجازه شریک به تفصیل توضیح داده شود. با این حال، در صورت بروز هرگونه پرسش یا ابهام در این خصوص می‌توانید پرسش خود را به منظور پاسخ‌دهی توسط کارشناسان مجموعه لامینگو در قسمت دیدگاه‌ها درج نمایید. علاوه بر این، مجموعه لامینگو امکان دریافت مشاوره حقوقی در خصوص اجاره ملک مشاع و پیامدهای اجاره آن بدون اجازه شریک را برای شما فراهم نموده است. جهت برخورداری از این خدمت کافیست به قسمت دریافت مشاوره مراجعه نمایید. در انتها از شما دعوت می‌شود تا با مراجعه به بلاگ لامینگو و مطالعه مطالب حقوقی گوناگون بتوانید دانش حقوقی خود را افزایش داده و از بسیاری از مباحث و مسائل حقوقی آگاه شوید.