تفکیک سند ملکی چیست و چه مراحلی دارد؟
احتمالاً بسیاری از شما در مکالمات خود اصطلاح تفکیک سند ملکی را شنیده باشید یا هنگام خرید یک ملک با این موضوع مواجه شنده باشید که سند ملک مذکور از نوع سند تفکیکی است. در بیشتر مواقع این اصطلاح در مورد زمینهای زراعی هم استفاده می‌شود. حتی امکان دارد خودتان درگیر پرونده‌ای به نام تفکیک سند ملکی شده باشید. در زمینه تفکیک سند ملکی با سوالات و اصطلاحات بسیاری مواجه خواهیم بود. از جمله اینکه هزینه تفکیک سند ملک چقدر است؟ آیا تفکیک سند ملکی همان افراز ملکی است؟ مراحل تفکیک سند ملک چیست؟ برای دریافت سند تفکیکی آپارتمان یا ملک چه مراحلی را باید طی کرد و دقیقاً از کجا باید اقدام به تفکیک سند ملکی را آغاز کرد؟
ما قصد داریم در این نوشته از صفر تا صد نکات مرتبط با تفکیک سند ملکی را به ساده‌ترین زبان توضیح دهیم. همچنین راحت‌ترین راه اقدام برای دریافت سند تفکیکی را با هم بررسی خواهیم کرد. بنابراین تا انتهای این نوشته را مطالعه کنید
سند تفکیکی چیست؟
برای اینکه بتوانیم دقیقاً مفهوم سند تفکیکی را توضیح دهیم نیاز داریم در ابتدا با مفهوم سند و تفکیک آشنا شویم.
سند چیست؟
اگر به‌طور خلاصه و به راحت‌ترین زبان بخواهیم سند را بررسی کنیم، می‌توانیم بگوییم به هر چیزی که قابلیت استناد داشته باشد و یا بتوان از آن دفاع کرد سند گفته می‌شود. اسناد در هر زمینهای وجود دارند و به دو دسته عادی و رسمی تقسیم می‌شوند. البته با توجه به موضوع مورد بررسی این مقاله منظور از سند، سند ملکی است.
ما را در اینستاگرام دنبال کنید
انواع سند ملکی
در ابتدا به‌طور مختصر باید بدانیم یک ملک و مال منقول چند مدل سند می‌تواند داشته باشد. در یک دسته بندی کلی با توجه به کسی که سند را تنظیم می‌کند، اسناد ملکی به دو دسته عادی و رسمی تقسیم می‌شوند.
اسناد رسمی ملکی
منظور از اسناد رسمی ملکی همه اسنادی است که توسط اداره ثبت اسناد و املاک، دفاتر اسناد رسمی یا حتی توسط یکی از مأمورین رسمی در ادارات، در حد صلاحیت آنها تهیه شده باشد. این دسته از اسناد اکثراً یک کد اعتباری به نام رهگیری، شناسه تصدیق یا … دارد که اصالت سند را نشان می‌دهد.
اسناد عادی ملکی
در مقابل تعریف سند ملکی رسمی، منظور از سند ملکی عادی هر سندی است که رسمی نباشد و نتوان آن را در دسته اسناد رسمی جای داد.
در یک دسته‌بندی جزئی‌تر و با تکیه بر عناوین و اصطلاحات، انواع اسناد ملکی را می‌توان در عناوین زیر جای داد. جهت جلوگیری از طولانی شدن مطلب، تنها به ذکر نام هر مدل از سند ملکی جهت آشنایی ذهن مخاطب بسنده می‌شود و بدیهی است که هرکدام تعریف، شرایط و ضوابط مختص به خود را دارند.
- سند قطعی
- سند تک‌برگ
- سند شش‌دانگ
- سند تک‌برگ مشاع
- سند قولنامه‌ای
- سند تفکیکی
- سند شورایی
- سند ورثه‌ای
- سند بنچاق
- سند رهنی
- سند اصلاحات ارضی
- سند مفروز
- سند وقفی
- سند مشاع
- سند صلح عمری
- سند ملکی منگوله‌دار
- سند ملکی معارض
- سند ملکی وکالتی
- سند ملکی المثنی
- سند دستارمی
- سند ملکی مجعول
- سند صد و چهل و هفتی
با یک نگاه به انواع اسنادی که در بالا نام برده شد متوجه می‌شوید در معامله املاک و خریدن مال غیرمنقول از جمله زمین و ساختمان، شناختن انواع سند و موارد مرتبط به آن اهمیت بسیاری دارد.
تفکیک به چه معناست؟
برای بررسی معنای تفکیک در سند ملکی تفکیکی، در ابتدا معنای لغوی تفکیک را مورد بررسی قرار می‌دهیم. تفکیک در لغتنامه دهخدا برابر با جدا کردن دو یا چند چیز از یکدیگر است. تفکیک در اصطلاحات ثبتی، به تقسیم مال غیرمنقول از جمله زمین یا ساختمان و آپارتمان گفته می‌شود.
پیشنهاد می‌کنم در صورتی‌که ملک یا زمین شما نیاز به دریافت سند تفکیکی دارد و یا سوالاتی در زمینه تفکیک سند ملکی و اراضی دارید، از مشاوران خبره و متخصص کمک بگیرید. لامینگو به شما این امکان را می‌دهد که در سریع‌ترین زمان و با کمترین هزینه به جواب سوالات خود برسید.
تفکیک سند ملکی
حال پس از تعاریف بالا می‌توانیم بگوییم در اصل تفکیک در اصلاح سند تفکیکی به تقسیم زمین یا ساختمان به قست‌های کوچک‌تر اطلاق می‌شود و هر یک از این قسمت‌های تفکیک‌شده دارای مشخصات معین و جدا از هم هستند. هر قطعه تفکیک‌شده، سند و پلاک ثبتی جداگانه‌ای دارد. عمل تفکیک و دریافت سند تفکیکی در دسته امور اداری قرار می‌گیرد. درخواست تفکیک سند ملکی توسط مالک یا مالکین به اداره ثبت اسناد و املاک محل ملک ارائه می‌شود. تفکیک سند ملکی در نتیجه یک دعوا بین مالکین نمی‌باشد؛ بلکه حاصل از صلح و توافق است. البته برای دریافت سند تفکیکی همیشه چند مالک متصور نیست بلکه یک مالک می‌تواند برای مال خود درخواست سند تفکیکی بدهد. مثلا مالک یک آپارتمان با 6 واحد می‌تواند برای هر واحد یک سند تفکیکی بگیرد.
افراز و تفکیک سند ملکی
احتمالاً اکثریت مردم بر این باور هستند که افراز همان تفکیک سند ملکی است، اما باید گفت این دو با یکدیگر تفاوت بسیاری دارند. از تفاوت‌های اصلی افراز و تفکیک سند ملکی می‌توان به موارد ذیل اشاره کرد:
- افراز همیشه در نتیجه یک اختلاف و در اصطلاح می‌توان گفت یک عمل ترافعی است. در مورد سند تفکیکی همانطور که بالاتر ذکر شد در نتیجه یک توافق و صلح حاصل می‌شود.
- برای افراز اولین شرط این است که بیش از یک مالک وجود داشته باشد. در تفکیک سند ملکی نیازی به وجود چند مالک نیست؛ بلکه یک مالک هم می‌تواند به تنهایی جهت دریافت سند تفکیکی اقدام کند.
- در تفکیک سند ملکی تقسیم‌نامه و صورتمجلس تفکیکی ارائه می‌گردد. در عمل افراز چه از طریق اداره ثبت اسناد و املاک اقدام شود و چه از طریق دادگاه، رأی به افراز یا عدم افراز صادر می‌شود. در واقع در افراز چیزی به نام صورتمجلس یا صورتجلسه تفکیکی وجود ندارد.
- چنانچه مالک یا مالکین نسبت به صورتجلسه تفکیک سند ملکی اعتراضی داشته باشند، اعتراض مذکور در اداره ثبت اسناد و املاک مورد رسیدگی قرار می‌گیرد. اعتراض به رأی افراز فقط از طریق دادگاه صالح است.
- در افراز بعد از صدور رأی و عدم اعتراض، رأی صادره قطعی می‌شود و قابل بازبینی مجدد نیست. در مورد سند تفکیکی پس از دریافت تقسیم‌نامه و صورتمجلس تفکیکی به دلیل نیاز به امضا، مالک یا مالکین ذیل آن باز هم می‌توانند نسبت به آن بازبینی داشته باشند.
- در مورد سند تفکیکی، اعتراض به تفکیک باعث می‌شود روند تفکیک سند ملکی متوقف شود.
صورتمجلس یا صورتجلسه تفکیکی در تفکیک سند ملکی
در روند تفکیک سند ملکی با اصطلاح «صورتمجلس تفکیکی» بسیار مواجه خواهید شد. به زبان ساده، صورتمجلس تفکیکی از طرف اداره ثبت اسناد و املاک تهیه می‌شود. تهیه صورتمجلس تفکیکی پس از پایان کار ساختمان و با ارائه گواهی پایان کار از طرف متقاضی یا متقاضیان سند تفکیکی صورت می‌گیرد. شروع مرحله خروج از شراکت، تفکیک سند ملکی و پیش‌نیاز دریافت تقسیم‌نامه، تنظیم صورتمجلس تفکیکی است. در صورتمجلس تفکیکی حدود کامل و اربعه ملک (منظور از حدود اربعه ملک در اسناد ملکی، محدوده چهار جهت جغرافیایی است که ملک به آنها ختم می‌شود) یا واحد مورد نظر و بیان مساحت‌ها صورت می‌گیرد. پس از مشخص شدن حدود اربعه ملک و مساحت واحدها هر کدام شماره پلاک جداگانه دریافت می‌کنند و در صورتمجلس تفکیکی ذکر می‌گردد.
نکته‌ای که حائز اهمیت است این است که پس از دریافت صورتمجلس تفکیکی توسط متقاضی یا متقاضیان سند تفکیکی هیچ کدام مالک شش دانگ نیستند. با ذکر مثال و توضیح کامل‌تر اگر مالک یک نفر باشد بدیهی است که مالک کامل و شش دانگ واحدهای مذکور در صورتمجلس تفکیکی خودش خواهد بود. در حالتی که مالک بیش از یک نفر باشد و یک نفر دو دانگ از شش دانگ را مالک باشد، در صورتمجلس تفکیکی هم در هر واحد مالک دو دانگ خواهد بود. به بیان ساده‌تر در صورتمجلس تفکیکی مالکیت خصوصی و شش دانگ ایجاد نمی‌شود، فقط ملک به واحدها یا زمینهای جدا از هم تقسیم می‌شود.
این مطلب را نیز بخوانید: انواع سند ملکی و کاربردهای آن ها چیست؟
تقسیم نامه در سند تفکیکی
تقسم‌نامه را می‌توان یک سند از صلح بین مالکین متقاضی سند تفکیکی دانست. پس از دریافت صورتمجلس تفکیکی توسط مالک یا مالکین متقاضی سند تفکیکی، باید به اجبار یک تقسیم‌نامه بین متقاضی یا متقاضیان تنظیم گردد. در تقسیم‌نامه باید مالکیت خصوصی، کامل و شش دانگ واحدها و قطعات تفکیک‌شده با رضایت مالک یا مالکین مشخص شود. در واقع در تقسیم‌نامه قدرالسهم‌ها کامل می‌شود و شرکا از شراکت خارج می‌شوند. برای دریافت سند تفکیکی شاید مهم‌ترین مرحله، تنظیم تقسیم‌نامه باشد. مالک یا مالکین متقاضی تفکیک سند ملکی در تقسیم‌نامه، پس از تنظیم آن را به اداره ثبت اسناد و املاک جهت صدور سند تفکیکی ارائه می‌کنند.
عدم تفاهم مالکین در تنظیم تقسیم‌نامه سند تفکیکی
قطعاً این سوال به دهن خطور می‌کند در فرضی که مالک متقاضی تفکیک سند ملکی بیش از یک نفر باشد، اگر مالکین در سند تفکیکی پس از دریافت صورتمجلس تفکیکی به توافق و تفاهمی جهت مالکیت کامل شرکا نرسند چه اتفاقی می‌افتد؟ در جواب باید گفت بدون تنظیم تقسیم‌نامه و ارائه آن به اداره ثبت اسناد و املاک، سند تفکیکی صادر نمی‌شود. با توجه به این نکته که قانون و قانون‌گذار در جایگاه حکمت و عدالت قرار دارند و انجام عمل بیهوده از طرف آنها متصور نیست، اگر مالکین به توافقی نرسند در واقع زحمات و کار اداره ثبت اسناد و املاک، جهت تنظیم صورتمجلس تفکیکی را بیهوده کرده‌اند.
حال قانون‌گذار جهت جلوگیری از عبث بودن تهیه صورتمجلس تفکیکی توسط اداره ثبت اسناد و املاک، در ماده 46 و 47 قانون ثبت اسناد و املاک مقرر کرده که در این صورت هر یک از مالکین سند تفکیکی می‌تواند درخواست تنظیم تقسیم‌نامه را به اداره ثبت اسناد و املاک ارائه کند. بدیهی است در صورتی‌که تنظیم تقسیم‌نامه بر عهده اداره ثبت اسناد و املاک باشد، دادرس درخواست کارشناسی جهت تنظیم تقسیم‌نامه می‌دهد. در حقیقت می‌توان گفت قانون‌گذار حمایت خود جهت جدا شدن قدرالسهم در ملک شراکتی برای مالک را در دو ماده 46 و 47 قانون ثبت اسناد و املاک به وضوح و روشنی اعلام کرده است.
لزوم دریافت صورتمجلس تفکیکی در تفکیک سند ملکی
برای درک لزوم دریافت صورتمجلس تفکیکی باید به این نکته توجه داشته باشید که برای داشتن سند تفکیکی و تفکیک سند ملکی نبودن صورتمجلس تفکیکی به معنای عدم دریافت سند تفکیکی است. دریافت صورتمجلس تفکیکی به عنوان اولین قدم در تفکیک سند ملکی و دریافت سند تفکیکی توسط مالک یا مالکین، اهمیت بسیاری دارد و در سه مورد به‌خصوص استفاده ویژه‌ای از آن می‌شود.
1. تنظیم تقسیم‌نامه
همانطور که در بندهای پیشین گفته شد تا زمانی که صورتمجلس تفکیکی توسط اداره ثبت اسناد و املاک صادر نگردد، تقسیم‌نامه نیز تنظیم نمی‌شود. تنظیم تقسیم‌نامه هم پیش‌نیاز دریافت سند تفکیکی می‌باشد.
2. فروش قطعات تفکیکی
این حالت در مورد دریافت سند تفکیکی آپارتمان و پیش فروش قطعات بسیار کاربرد دارد. پس از آن‌که مالک یا مالکین متقاضی در دریافت سند تفکیکی ملک، مراحل مورد نیاز را طی کنند اداره ثبت اسناد و املاک یک رونوشت از صورتمجلس تفکیکی را به دفترخانه اسناد رسمی ارسال می‌کند.
خریدار و فروشنده در این فرض به دفترخانه اسناد رسمی اعلامی از طرف اداره ثبت اسناد و املاک مراجعه می‌کند و تقاضای خود جهت انتقال قطعات را ارائه می‌دهند. دفترخانه اسناد رسمی انتقال این سند را در دفتر انتقالات اسناد مالکیت ثبت می‌کند و یک خلاصه گزارش به اداره ثبت اسناد و املاک ارسال می‌کند. پس از طی کردن مراحل فوق، خریدار می‌تواند با مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک سند مالکیت خود را دریافت کند.
3. صدور سند مالکیت در سند تفکیکی آپارتمان
جهت صدور اسناد مالکیت قطعات یا واحدها در سند تفکیکی پس از ثبت در دفتر املاک، مطابق با ماده 106 قانون ثبت در واحدهای آپارتمان تفکیک‌شده، متقاضی یا مالک دریافت سند تفکیکی آپارتمان می‌بایست درخواست خود را به اداره ثبت اسناد و املاک ارائه دهد. این درخواست باید مطابق با صورتمجلس تفکیکی باشد و با آن در تعارض نباشد. در این حالت اداره ثبت اسناد و املاک، سند قبلی را باطل و سند تفکیکی جدید برای واحدهای آپارتمان صادر خواهد کرد.
مراحل تفکیک سند ملک
توضیحات تا به اینجا جهت آشنایی با مفاهیمی بود که در مسیر تفکیک سند ملکی با آن مواجه می‌شوید. در این مرحله توضیح داده می‌شود که برای دریافت سند تفکیکی چه مراحلی را باید طی کنید. متقاضی یا متقاضیان دریافت سند تفکیکی می‌بایست به یکی از دفاتر اسناد رسمی مراجعه کرده و برگه سند تفکیکی به همراه نقشه‌های مرتبط با آن را دریافت کنند. متقاضی یا متقاضیان (مالک یا مالکین) به همراه معرفی‌نامه دریافتی از دفتر اسناد رسمی و نقشه‌های تفکیکی پیوست آن به اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک مراجعه می‌کنند. اداره ثبت اسناد و املاک، مالک یا مالکین را به شهرداری معرفی می‌کند. مالک یا مالکین به همراه برگههایی که از اداره ثبت اسناد و املاک دریافت می‌کنند و با در دست داشتن سند مالکیت به شهرداری مراجعه می‌کنند.
در شهرداری مالک یا مالکین می‌بایست به دبیرخانه مراجعه کرده و مدارک شناسایی خود را ارائه کنند. یک فرم استعلام مخصوص در دبیرخانه شهرداری باید توسط مالک یا مالکین تکمیل گردد. پس از پر کردن فرم مخصوص مذکور در مرحله قبل، دبیرخانه درخواست را ثبت و یک کد رهگیری جهت پیگیری به مالک یا مالکین می‌دهد. مالک یا مالکین متقاضی دریافت سند تفکیکی باید به شهرسازی مراجعه کرده و وقت بازدید برای ملک بگیرند. پس از بازدید کارشناس فنی از ملک، جواب استعلام درخواستی از طرف متقاضیان اعلام می‌گردد. در استعلام مربوطه به سند تفکیکی، کاربری و حد تعریض مشخص می‌گردد. (منظور از تعریض این است که هنگام ساختن ملک چه مقداری از مساحت آن به کوچه، خیابان یا … اختصاص پیدا می‌کند.)
چنانچه در پاسخ استعلام مواردی مرتبط به تعریض وجود داشته باشد، پرونده تفکیک سند ملک به واحد حقوقی ارجاع می‌گردد. متقاضیان صدور سند تفکیکی در این مرحله باید فرم مربوطه را تکمیل و به واحد حقوقی ارائه دهند. مالک یا مالکین متقاضی تفکیک سند ملکی حتماً باید طرح پیشنهادی خود را ارائه دهند تا توسط کمیسیون خدمات شهرسازی بررسی شود. پس از طی این مراحل، مالک یا مالکین متقاضی سند تفکیکی باید به سازمان نظام مهندسی مراجعه کنند و نقشه تفکیکی را دریافت کنند. پس از دریافت نقشه تفکیکی از سازمان نظام مهندسی، مالک یا مالکین متقاضی تفکیک سند ملکی باید به شهرسازی مراجعه کرده و درخواست کنترل پایانی نقشه را داشته باشند. شهرسازی پس از تأیید، نقشه را به واحد درآمد ارجاع می‌دهد.
مالک یا مالکین متقاضی صدور سند تفکیکی باید در این مرحله عوارض تفکیک را به شهرسازی پرداخت نمایند. در مرحله پایانی لازم است پس از صادر شدن جواب، مدارک مورد نیاز تکمیل گردد. مالک یا مالکین متقاضی سند تفکیکی در نهایت به اداره ثبت اسناد و املاک جهت تفکیک سند مالکیت و گرفتن صورتمجلس تفکیکی مراجعه می‌کنند.
تنظیم صورتمجلس سند تفکیکی آپارتمان
پس از اتمام پروژه ساخت و دریافت گواهی پایان کار برای آپارتمان، متقاضی یا متقاضیان به دفتر اسناد رسمی مراجعه می‌کنند تا درخواست خود را به اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک برسانند. اداره ثبت اسناد و املاک جهت بررسی استعلام عدم بازداشت آپارتمان دستور می‌دهد. در صورتی‌که سند بازداشت نباشد به دستور اداره ثبت اسناد املاک محل وقوع آپارتمان معاینه می‌شود. در ادامه دستور دریافت سند تفکیکی آپارتمان توسط اداره ثبت اسناد و املاک داده می‌شود.
هزینه تفکیک سند ملکی
هزینه تفکیک سند ملکی باید با توجه به قیمت ارزش معاملات به روزی که درخواست سند تفکیکی به اداره ثبت اسناد و املاک ارائه می‌شود، مشخص می‌گردد. در اصل نمی‌توان مبلغ مشخصی را جهت هزینه دریافت سند تفکیکی نام برد.
لامینگو تا تفکیک سند ملکی با شماست!
با توجه به پیچیدگی مراحل تفکیک سند ملکی و اخذ سند تفکیکی، پیشنهاد ما به شما این است که در این مسیر تنها نباشید و از مشاوره‌های یک متخصص بهره‌مند شوید. مشاوران حقوقی لامینگو به شما این امکان را می‌دهند که با کمترین هزینه و سریع‌ترین راه، به بهترین نتیجه برسید. برای دریافت جزئیات بیشتر در زمینه دریافت سند تفکیکی و تفکیک سند ملکی با مشاوران ما از طریق تماس و یا آنلاین در ارتباط باشید. نظرات شما در قسمت نظات کاربران به ما در تهیه محتواهایی بهتر و سودمندتر کمک می‌کند. همچنین پیشنهاد می‌کنیم به بلاگ حقوقی لامینگو سر بزنید و سایر محتواهای منتشر شده در این بلاگ را مطالعه نمایید.
.svg)
دیدگاه شما