در صورت تصرف ملک ورثه ای توسط بعضی از وراث چه اقدامی می‌توان انجام داد؟

تصرف ملک ورثه ای چیست؟ تصور کنید شخصی به نام علی فوت می‌کند. پس از فوت او اموالش به چهار وارثی که دارد به ارث می‌رسد. پس از فوت علی یکی از فرزندان او به نام ناصر در خانه‌ای که از پدر به ارث برده اقامت می‌کند. اقامت ناصر در خانه مذکور در واقع نوعی استفاده بدون اجازه از ملک موروثی است. این اقامت مورد نارضایتی و اعتراض سایر وراث قرار می‌گیرد. وارثین نمی‌توانند ناصر را قانع کنند که اقدام به تخلیه خانه به ارث رسیده کند. لاجرم سه وارث دیگر تصمیم می‌گیرند برای باز پس گرفتن مال خود از ناصر شکایت کنند.

داستان فوق از آشناترین داستان‌هایی است که همه ما شنیده‌ایم. تصرف ملک ورثه ای از بیشترین آمار در دادگاه‌های ایران برخوردار است. مال موروثی و نکات پیرامون آن از گسترده‌ترین مباحث حقوقی بوده و هست. همواره در طول تاریخ بشر بر سر منافعی که به ارث می‌رسد مرافعه شکل گرفته است. در این مطلب قصد داریم به شما کمک کنیم چنانچه درگیر پرونده مشابهی بودید چه اقداماتی باید انجام دهید. سعی کرده‌ایم مهم‌ترین نکات پیرامون تصرف ملک ورثه‌ ای و استفاده بدون اجازه از ملک موروثی را به طور خلاصه شرح دهیم.

تصرف ملک ورثه‌ ای به چه معناست؟

برای توضیح معنای تصرف ملک ورثه ای ابتدا باید دو مفهوم ملک ورثه ای و تصرف به صورت جدا مورد بررسی قرار بگیرند.

ملک ورثه ای

هر مال غیرمنقولی که بعد از مرگ یک نفر به ارث برسد، ملک ورثه ای محسوب می‌گردد. ساده‌ترین تعریف مال غیرمنقول، مالی است که از نظر فیزیکی جابه‌جا نمی‌شود مثل زمین و خانه.

معنای تصرف

منظور از تصرف در این عبارت این است که گاهی پس از فوت مالک، برخی از وراث با آگاهی از این امر که مالک کل ملک ورثه ای نیستند دست به تصرف و اختیار در ملک می‌زنند. گاهی یکی از ورثه شروع به استفاده بدون اجازه از ملک موروثی می‌کند. باقی وراث می‌توانند تحت عنوان تصرف ملک ورثه ای از او شکایت کنند. اگر به ظاهر کلمه نگاه کنید شاید در ابتدا این موضوع را به ذهن القا کند که فقط هنگامی که یکی از وراث در خانه موروثی ساکن شود تصرف محسوب می‌گردد. اما در اصل هرگونه ساخت و ساز، کاشت محصول، تخریب، استفاده از منافع برای سکونت یا غیره در حکم تصرف است.

به‌طور خلاصه اگر وارثی استفاده بدون اجازه از ملک موروثی را شروع کرده است چنانچه به تخلیه مال به ارث رسیده اقدام نمی‌کند، می‌تواند در پرونده شکایت سایر وراث، خوانده باشد. بعد از طرح دعوا در این مورد، وارثین باید به دادگاه مراجعه کنند. در دادگاه باید دلایل خود را ارئه دهند. چنانچه ادله از دیدگاه قاضی پرونده کافی باشد حکم به رفع تصرف می‌دهد.

تصرف عدوانی چیست و آیا تصرف ملک ورثه ای عدوانی است؟

تصرف عدوانی این است که شخصی بدون اجازه، با آگاهی از اینکه ملک خودش نیست در مال غیرمنقول دیگری تصرف می‌کند. تصرف مال موروثی چنانچه شرایط لازم جهت عدوانی بودن را داشته باشد می‌تواند تصرف عدوانی تلقی شود. ماده 158 قانون آیین دادرسی مدنی تصرف عدوانی را اینگونه تعریف کرده است « دعوای تصرف عدوانی عبارت است از ادعای متصرف سابق مبنی بر اینکه دیگری بدون رضایت او مال غیرمنقول را از تصرف وی خارج کرده و اعاده تصرف خود را نسبت به آن مال درخواست می‌نماید».

از جمله ویژگی‌هایی که عدوانی بودن دارد متناسب با ترجمه تحت‌اللفظی آن، وجود دشمنی و قهر در سلطه به مال است. یکی از بیشترین دعاوی مطرح در دادگاه‌های ایران رفع تصرف از خریداری است که ملک ورثه ای را با مبایعه‌نامه یا قولنامه خریداری کرده است. در این حالت یکی از وراث بدون اجازه دیگر ورثه، ملک را به صورت قولنامه‌ای به فروش رسانده است.

موضوع رفع تصرف ملک ورثه ای و خلع ید آن پیچیدگی حقوقی بسیاری دارد. برای شروع شکایت از آن نیاز به تهیه یک لایحه رفع تصرف یا خلع ید دارید. تنظیم لایحه امری تخصصی است. بهتر است لایحه توسط یک وکیل یا مشاور حقوقی خبره تهیه شود. مشاوران بلاگ حقوقی لامینگو می‌توانند به صورت آنلاین و تلفنی به شما کمک کنند.

دریافت مشاوره حقوقی

تفاوت طرح دعوا با شکایت

در ابتدا باید به این موضوع اشاره کرد که طرح دعوا با شکایت فرق می‌کند. این تفاوت در مرجع رسیدگی کننده، رأی صادره و ماهیت دعوای شماست. اساساً طرح دعوا در دعاوی حقوقی است. شکایت و شکواییه برای رسیدگی جزایی استفاده می‌شود. در دعاوی کیفری هدف اصلی، مجازات و پشیمان شدن مجرم است. در دعاوی حقوقی اصلی‌ترین هدف، رفع تصرف و جبران خسارت زمان استفاده، در قالب اجرت‌المثل تصرف ملک ورثه ای است.

با در نظر گرفتن این نکته که در تصرف ملک ورثه ای خود متصرف یکی از مالکین است، فرض دعوای کیفری منتفی است. تنها دعوایی که طرح آن علیه وارثی که تصرف ملک ورثه ای انجام داده، مجاز است دعوای حقوقی است. با توجه به نکات ذکرشده در این بند، در مورد دعوای تصرف ملک ورثه ای از واژه طرح دعوا استفاده می‌کنند.

طرح دعوا علیه وارث متصرف

در طرح دعوای رفع تصرف ملک ورثه ای نکات مهمی وجود دارد. وارثی که اقدام به استفاده بدون اجازه از ملک موروثی کرده است، خود احدی از مالکان محسوب می‌شود. دلیل مالکیت در این نکته است که با فوت مالک اصلی، انتقال قهری صورت می‌گیرد. انتقال قهری به معنای انتقال خود به خود می‌باشد. پس از انحصار ورثه، وراث همه مالک مشاع ملک ورثه ای هستند. تمام ماترک یا اموال باقیمانده از متوفی باید تقسیم شود. قبل از تقسیم هیچ کدام از وارثین با این‌ که به مالکیت خود در ملک ورثه ای آگاه هستند، حق هیچگونه تصرف را ندارند. حال یکی از وراث شروع به استفاده بدون اجازه از ملک موروثی می‌کند. در این صورت باقی ورثه تنها می‌توانند علیه او طرح دعوا کنند.

نکته: تصرف ملک ورثه ای می‌تواند توسط شخصی انجام شود که جز وراث نیست و متصرف خودش مالک محسوب نمی‌گردد. در این حالت می‌توان دعوای کیفری و جزایی از او را شروع کرد. برای مثال داماد یک خانواده شروع به استفاده بدون اجازه از ملک موروثی خانواده همسر خود می‌کند. چون خودش در هیچ صورتی در آن لحظه مالک ملک موروثی نیست، می‌تواند خوانده دعوای کیفری باشد.

بعد از اینکه حکم به خلع ید ملک ورثه ای صادر شد محکوم می‌تواند تخلیه نکند. در صورت عدم رفع تصرف ملک ورثه ای می‌توان از متصرف شکایت کرد. متصرف در این صورت به حبس محکوم می‌شود.

کانال تلگرام لامینگو

تخریب بنای ساخته شده هنگام تصرف ملک ورثه ای

تصور کنید وارثی که بدون اجازه از ملک موروثی استفاده می‌کند در آن ملک یک ساختمان جدید بسازد یا طبقه‌ای به بنا اضافه کند. در این صورت باقی وراث می‌توانند بعد از تخلیه ملک ورثه ای توسط متصرف، آن بنا را تخریب کنند؟ در جواب سوال فوق باید گفت خیر!

آثار حقوقی تخریب بنا

هنگامی که بنایی به ملک موروثی هنگام تصرف ملک ورثه ای افزوده شده باشد باقی ورثه فقط حق طرح دعوا دارند. یعنی رأی دادگاه، تخلیه ملک ورثه ای توسط وارث متصرف در مال بوده است. در این فرض باز هم بعد از تخلیه اجازه و مجوزی برای تخریب بنا وجود ندارد. جالب است بدانید اگر باقی وراث بدون مجوز رسمی از دادگاه اقدام به تخریب بنای ساخته شده کنند، امکان دارد به مجازات حبس محکوم شوند. محکومیت به حبس هنگامی رخ می‌دهد که وارث متصرف در مال، علیه آن‌ها اقامه دعوا کند. برای اینکه مجوز دادگاه جهت تخریب بنای ساخته شده را داشته باشید باید ضمن طرح دعوای تخلیه ملک ورثه ای یا پس از آن جهت قلع بنا نیز به دادگاه دادخواست بدهید.

تصرف در زمین زراعی یا باغ

این حکم در موردی که تصرف ملک ورثه ای در یک زمین زراعی، کشاورزی یا باغ باشد هم صدق می‌کند. هنگامی که یک وارث اقدام به کاشت محصول یا درخت بدون رضایت سایر ورثه در ملک ورثه ای کند، صرف حکم تخلیه ملک ورثه ای به سایرین اجازه برداشت محصول یا خراب کردن آن را نمی‌دهد. چه بسا با قطع درختانی که وارث متصرف در ملک ورثه ای ساخته است به مجازات هم محکوم شوند. در این موارد حکم دادگاه این خواهد بود که وارث مذکور باید در سریع‌ترین زمان محصولات خود را برداشت کند.

در این موارد علاوه بر تخلیه ملک ورثه ای، اجرت‌المثل تصرف ملک ورثه ای را هم می‌توانید با ارائه دادخواست جدا دریافت کنید. در واقع کسی که تصرف ملک ورثه ای را انجام داده باید بابت آن زمان، اجرت‌المثل تصرف را نیز پرداخت کند.

مراحل طرح دعوا علیه تصرف ملک ورثه ای

طرح دعوا در این پرونده‌ها غالباً برای دریافت حکم تخلیه ملک ورثه ای یا خلع ید ملک ورثه ای صورت می‌گیرد. با طی کردن مراحل زیر می‌توانید دعوای خود را مطرح کنید:

• به یکی از دفاتر خدمات قضایی مراجعه کرده و دادخواست خود را ثبت کنید.
• دادخواست به دفتر کل ریاست دادگاه محل وقوع ملک ورثه ای ارجاع می‌گردد.
• پس از ارجاع پرونده طرح شده توسط شما به شعبه، تعیین وقت انجام می‌شود.
• وقت مشخص شده بر روی سامانه ثنا قابل مشاهده است و به هر دو طرف ابلاغ می‌شود.
• در صورتی‌که دعوا جهت دریافت اجرت‌المثل هم باشد، دادگاه دستور کارشناسی و تعیین کارشناس می‌دهد.
• پرداخت هزینه کارشناسی توسط خواهان پرونده انجام می‌شود. کارشناس به دستور دادگاه به محل اعزام می‌گردد.
• نظر کارشناس قابل اعتراض می‌باشد.
• اگر کسی به نظر کارشناسی اعتراض نکند و رأی کارشناس قطعی گردد، دادگاه حکم نهایی را صادر می‌کند.
• برای اجرای حکم باید به اجرای احکام مراجعه کنید.
• اصولاً مدتی 20 روزه جهت تخلیه ملک ورثه ای به متصرف داده می‌شود. در صورتی‌که متصرف مال مورد نظر را تخلیه نکند مأمورین دادگستری حکم را اجرا می‌کنند.

نقش انحصار وراثت در دعوای تصرف ملک ورثه ای

گواهی انحصار وراثت از اسنادی است که پس از فوت یک شخص باید تهیه شود. شورای حل اختلاف آخرین محل سکونت متوفی، مرجع صالح برای صدور این گواهی است. ارائه گواهی انحصار وراثت هنگام طرح دعوای تصرف ملک ورثه ای لازم است. گاهی پس از فوت متوفی انحصار وراثت صورت نمی‌گیرد. برای گرفتن حکم خلع ید باید جهت دریافت گواهی مذکور اقدام شود.

گواهی انحصار وراثت سندی مبتنی بر مالکیت تمام وراث در اموال به ارث رسیده است. از شرایط طرح دعوای تصرف ملک ورثه ای این است که سایر وراث باید تقدم تصرف و مالکیت خود را اثبات کنند. بهترین سند اثبات کننده مالکیت وراث، گواهی انحصار ورثه است. در حقیقت دادگاه و مرجع قانونی دعوای رفع تصرف ملک ورثه ای را تنها از کسانی می‌پذیرد که مالک باشند.

این مطلب را نیز بخوانید: مشاوره حقوقی تقسیم ارث در صورت عدم همکاری ورثه

اجرت المثل تصرف ملک ورثه ای

اولین سوال این است که معنای اجرت‌المثل دقیقاً چیست؟ برای پاسخ به این سوال کافی است هر کلمه را به صورت جداگانه به زبانی ساده معنا کنید. با معنا کردن تک تک لغات به فارسی ساده به تعریفی جامع می‌رسیم. منظور از اجرت المثل تصرف ملک ورثه ای، مبلغی است که اگر خانه یا مالی مثل همان خانه به ارث رسیده اجاره می‌شد، چه مبلغی باید پرداخت می‌گردید. مطابق با قانون هیچ‌کس نباید از مال دیگری بدون رضایت او، بدون اجرت استفاده کند و حتماً جهت استفاده از منافع یک ملک، باید اجرت و بهای آن پرداخت شود.

مدارک لازم طرح دعوای اجرت‌المثل

هر کدام از وراث می‌توانند جهت خلع ید از مال ورثه ای طرح دعوا کند. برای این کار مدارک و اطلاعات زیر را باید همراه خود داشته باشد:

• کسی که به عنوان خواهان طرح دعوا می‌کند باید مدارکی را که نشانگر مالکیت او بر مال ورثه ای باشد ارائه دهد. مدارک مثبِت مالکیت در این مورد سند رسمی یا گواهی انحصار ورثه است.
• مشخصات ملکی که تصرف شده است به طور کامل باید موجود باشد.
• آدرس و اطلاعات اولیه خوانده یعنی کسی که استفاده بدون اجازه از ملک موروثی کرده است نیز لازم است.

خواهان باید با مدارک فوق اقدام به طرح دعوا علیه کسی که بدون اجازه سایرین از مال استفاده کرده است را شروع کند.

مراحل طرح دعوا جهت دریافت اجرت المثل تصرف ملک ورثه ای

دعوای دریافت اجرت المثل می‌تواند همزمان با دعوای اصلی باشد. یعنی می‌توان رفع تصرف ملک ورثه ای را با تخلیه مال به دادگاه ارائه کرد. در عین حال منعی جهت طرح دعوای جداگانه در این جهت وجود ندارد. چنانچه وارثی قصد دریافت اجرت‌المثل مدتی که در مال سکونت یا تصرف بوده را داشته باشد می‌بایست از طریق زیر اقدام کند:

• خواهان یا کسی که شروع کننده دعواست باید به یکی از دفاتر خدمات قضایی مراجعه کند.
• دفتر خدمات قضایی پس از دریافت هزینه‌های لازم دادرسی، دادخواست را ثبت می‌کند.
• دادخواست ثبت‌شده در دفتر خدمات قضایی به دادگاه جهت تعیین وقت ارسال می‌شود.
• وقت معین شده جهت حضور در دادگاه به خواهان و خوانده دعوای اجرت المثل ابلاغ می‌گردد. ابلاغ وقت از طریق سامانه ثنا قابل مشاهده است.
• دادگاه قرار کارشناسی صادر و وقت کارشناسی را مشخص می‌کند.
• هزینه‌های مرتبط به کارشناس پرداخت می‌شود. سپس نظر کارشناس به طرفین ابلاغ می‌گردد. نظر کارشناس قابل اعتراض است.
• پس از قطعی شدن نظر کارشناس درباره مبلغ اجرت المثل استفاده از مال، قاضی رأی به اجرای حکم می‌دهد.

نکته: در کارشناسی جهت اجرت المثل دوران استفاده، مواردی از قبیل نوع تصرف، مدت تصرف و قیمت عرف منطقه در نظر گرفته می‌شود.

نکته: چنانچه خواهان هنگام طرح دعوای خلع ید از ملک به ارث رسیده یا رفع تصرف ملک ورثه ای، اشاره‌ای به اجرت‌المثل نکند طبق رویه، سکوت او علامت رضایت است. در اصل سکوت در این زمینه به نخواستن اجرت‌المثل معنا می‌شود.

ما را در اینستاگرام دنبال کنید

سخنی چند با خوانندگان

می‌دانیم ملک ورثه ای جز اموال همه‌ وراثی می‌باشد که در آن سهم دارند. این مالکیت قبل از سند رسمی و انحصار وراثت نشانه این نیست که می‌توانند در مال مذکور سکونت کنند. ملک یا مالی که به ارث می‌رسد در اصل یک ملک مشاع است. همه افراد سهیم با یکدیگر شریک هستند. اگر بعد از دریافت حکم خلع ید از ملک به ارث رسیده، مالکین یا همان وراث جهت استفاده یا مالکیت ملک به توافقی نرسند استفاده هیچ کس از خانه یا مال طبق قانون مجاز نیست. در این موارد پس از خلع ید ملک ورثه ای، آن ملک تا حصول نتیجه و توافق بلا استفاده می‌ماند. بهترین راه در این زمینه توافق و پیش گرفتن راه قانونی است.

خدمات لامینگو در زمینه ملک ورثه ای

با وجود این توضیحات باز هم آمار دادگاه‌ها و دادگستری نشان می‌دهد موضوع خلع ید ملک ورثه ای از بیشترین پرونده‌های حال حاضر است. این امر به جهت پیچیدگی‌ها و ظرافت‌های حقوقی مبحث تصرف، خلع ید و تخلیه ملک ورثه ای است. با توجه به این پیچیدگی‌ها بهترین راه برای موفقیت در این‌گونه پرونده‌ها کمک گرفتن از یک وکیل یا مشاور حقوقی است. مشاورین حقوقی لامینگو به شما این فرصت را می‌دهند که به صورت حضوری، تلفنی یا آنلاین از پیشنهادات و تجربیاتشان در کمترین زمان بهره‌مند شوید.

بلاگ حقوقی لامینگو

گروه حقوقی لامینگو در بلاگ حقوقی خود مطالب حقوقی بسیاری را منتشر کرده است. اطلاعات حقوقی جز لاینفک زندگی این روزها هستند. همه ما امکان دارد با مسائل حقوقی مواجه شویم. برای مطالعه بیشتر به بلاگ حقوقی لامینگو مراجعه کنید. با دنبال کردن صفحه اینستاگرام لامینگو در جریان اتفاقات روز حقوق باشید. درج نظر شما ذیل هر مطلب روشن کننده راه همکاران ما است.