مشاوره حقوقی معامله معارض و هر آنچه باید در این‌باره بدانید!

ممکن است برای شما نیز پیش آمده باشد که ملکی را خریده‌اید و پس از مدتی که در آن زندگی کردید، قصد فروش ملک خود را داشته و متوجه شده‌اید که ملک شما یک ملک دارای معارض است. املاک و اموال دارای معارض اموال و املاکی هستند که از طریق معاملات معارض خریداری می‌شوند. معامله معارض به این معنا است که فروشنده، مال یا ملک مورد معامله را به‌صورت مجدد به دیگری بفروشد. به‌عبارت دیگر، معامله معارض به‌معنای انتقال دوباره مالی است که یک بار سابقاً مورد معامله قرار گرفته است‌. نکته مهم در معامله معارض این است که معاملات صورت‌گرفته، باید مخل حقوق طرفین معاملات باشد و اگر اجتماع حقوق اشخاص با یکدیگر ممکن باشد، این معامله دیگر معارض نیست. در مشاوره حقوقی معامله معارض به بررسی معامله معارض و احکام این معامله خواهیم پرداخت و معامله معارض را مطابق با قوانین موجود در حقوق ایران بررسی خواهیم کرد.

پیش از شروع مطالعه این مطلب، توجه داشته باشید که آگاهی از تعریف دقیق معامله معارض و احکام آن، موضوعی بسیار مهم است و اشخاص باید به‌خوبی نسبت به این موضوع آگاه باشند. دلیل این امر نیز این است که معامله معارض، مخل حقوق اشخاص است و طریقه‌ای رایج جهت کلاهبرداری است. در نتیجه، لازم است اگر قصد انجام معامله‌ای را دارید، حتماً با معامله معارض آشنایی داشته باشید. در این مطلب ما سعی داریم تا به زبانی ساده، مشاوره لازم در ارتباط با معامله معارض را ارائه نماییم و در پایان شما می‌توانید جهت کسب اطلاعات بیشتر در این زمینه با همکاران ما در تیم حقوقی لامینگو در ارتباط باشید.

دریافت مشاوره حقوقی

معامله معارض چیست؟

معامله معارض به این معنا است که شخصی، عین یا منفعت مال منقول یا غیرمنقول را مجددا‌ً به شخص دیگری منتقل نماید. به زبان ساده‌تر در معامله معارض، یک ملک یا مال برای بیشتر از یک‌بار معامله می‌شود. معامله معارض ممکن است به‌موجب سند عادی یا رسمی باشد. معامله معارض در حکم کلاهبرداری است و انجام معاملات معارض، نظم جامعه را بر هم می‌زند و سبب از هم گسیختگی روابط مالی اشخاص می‌شود.

به همین دلیل، قانونگذار انجام این معامله را جرم‌انگاری کرده است و برای آن مجازاتی در نظر گرفته است. با این وجود اما همچنان شاهد آن هستیم که اشخاصی اقدام به انجام معامله معارض می‌نمایند که دلیل آن نیز پراکندگی قوانین در این زمینه است. به همین دلیل، مشاوران حقوقی همواره به اشخاص توصیه می‌کنند تا با آگاهی از احکام و مقررات مربوط به معامله معارض، نسبت به این موضوع آگاه باشند تا در دام اشخاص کلاهبردار گرفتار نشوند‌.

مطابق با ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک، همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را به‌عنوان مالک می‌شناسد که ملک به اسم او ثبت شده باشد و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده باشد و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد و یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد.

در مورد ارث هم ملک وقتی در دفتر املاک به اسم وارث ثبت می‌شود که وراثت و انحصار آن‌ها محرز و در سهم‌الارث بین آن‌ها توافق بوده و یا در صورت اختلاف، حکم نهایی در آن باب صادر شده باشد.

مشاوره حقوقی معامله معارض و احکام معامله معارض

تعارض در معامله معارض ممکن است تعارض دو سند عادی، دو سند رسمی و یا یک سند عادی و یک سند رسمی باشد. مطابق با این توضیح، چهار فرض در معامله معارض مطرح می‌شود که در ادامه این فرض‌ها را با یکدیگر بررسی خواهیم نمود.

فرض اول:

اگر فروشنده معامله معارض، مال را هر بار از طریق سند عادی به خریدار منتقل نماید، در این صورت هیچ یک از این معاملات بر دیگری ارجحیت ندارد، مگر اینکه مقدم بودن یکی از این معاملات، به‌وسیله امارات و قرائن ثابت شود.

فرض دوم:

در برخی شرایط اما ممکن است مال هر بار از طریق سند رسمی فروخته شده باشد. توجه داشته باشید که این مورد خیلی رایج نیست، زیرا معاملاتی که با اسناد رسمی انجام می‌شوند، در سازمان ثبت اسناد و املاک به ثبت می‌رسند و در نتیجه استعلام از یک معامله، سبب جلوگیری از انجام معامله مجدد به‌وسیله سند رسمی خواهد شد.

با این وجود، اگر معامله معارض به‌موجب دو سند رسمی باشد، هر یک از خریداران می‌تواند نسبت به سند رسمی دیگر ادعای جعل نموده و خواهان ابطال شدن معامله دیگر شود. موضوعی که باید به آن توجه داشته باشید این است که مطابق با قانون آیین دادرسی مدنی، زیر سؤال بردن اعتبار سند رسمی تنها از طریق ادعای جعل ممکن است و تردید و انکار نسبت به اسناد رسمی امکان‌پذیر نمی‌باشد.

فرض سوم:

فرض سوم در معامله معارض این است که یک معامله با سند رسمی و یک معامله با سند عادی انجام شده باشد. در بررسی این حالت باید این‌چنین گفت که اگر معامله اول با سند رسمی و معامله دوم با سند عادی انجام شده باشد، در این صورت معامله‌ای که با سند رسمی انجام شده است، ارجح بر معامله‌ای است که با سند عادی انجام شده است حتی اگر تاریخ معامله با سند عادی، مقدم بر معامله دیگر باشد. البته باید توجه داشته باشید که در این شرایط خریداری که مال را از طریق سند عادی خریداری نموده است، این حق را دارد که با اثبات عدم اعتبار معامله مندرج در سند رسمی، الزام فروشنده به تعهدات خود را بخواهد.

فرض چهارم:

حالت چهارم در معاملات معارض این است که فروشنده ابتدا مال را از طریق سند عادی به شخصی فروخته است و سپس همان مال را از طریق سند رسمی به دیگری منتقل می‌نماید. در این شرایط اگر سند عادی قابل ترتیب اثر باشد، معامله مقدم قابل ترتیب اثر خواهد بود و در غیر از این موارد؛ یعنی در شرایطی که سند عادی در آن مورد قابل ترتیب اثر نباشد، سند عادی قابل استناد نخواهد بود و معامله مؤخری که با سند رسمی انجام شده است معتبر می‌باشد.

ما را در اینستاگرام دنبال کنید

مشاوره حقوقی معامله معارض در خصوص اموال غیرمنقول

در برخی معاملات و در برخی نقاط، معاملات اموال غیرمنقول تنها از طریق ثبت سند رسمی ممکن است. حال تصور کنید در این نقاط، شخصی مال غیرمنقول را از طریق سند عادی به دیگری منتقل کرده است و سپس، همان مال را از طریق سند رسمی به شخص دیگری منتقل نموده است. پرسشی که در این زمینه وجود دارد این است که آیا این عمل مصداق معامله معارض است یا خیر؟ در پاسخ به این سؤال باید گفت که در نقاطی که ثبت رسمی اسناد مربوط به عقود و معاملات اموال غیرمنقول اجباری است، سند عادی نسبت به آن معاملات در محاکم و ادارات قابل پذیرش نبوده و قابلیت تعارض با اسناد رسمی را ندارد.

البته باید در نظر داشته باشید که این موضوع، به این معنا نیست که اگر مال غیرمنقولی از طریق سند عادی فروخته شود آن معامله باطل و غیرقابل اثر است، بلکه معاملات اموال غیرمنقول با سند عادی، قابلیت تعارض با معاملات اموال غیرمنقول از طریق سند رسمی را نخواهد داشت. به‌ عبارت دیگر، با وجود اینکه سند عادی در این شرایط قابلیت تعارض با سند رسمی را ندارد، اما این موضوع به این معنا نیست که در این شرایط معامله معارض به وقوع نخواهد پیوست.

معامله معارض و فروش مال غیر چه تفاوتی دارند؟

معامله معارض شباهت‌های بسیاری با فروش مال غیر دارد، اما این دو عنوان با یکدیگر متفاوت بوده و نباید با هم اشتباه شوند. فروش مال غیر به این معنا است که شخصی عامدانه اقدام به فروش مالی می‌نماید که متعلق به خودش نبوده و متعلق به دیگری است. به‌ عبارت دیگر، فروشنده در فروش مال غیر، شخصی است که مالک مال نیست و مجوز انتقال مال را نیز ندارد. فروش مال غیر مطابق با قانون یک عمل مجرمانه است و مرتکب این جرم، به مجازات جرم کلاهبرداری محکوم می‌شود. از جمله تفاوت‌های فروش مال غیر و معامله معارض می‌توان به این موضوع اشاره نمود که در معامله معارض، دو سند وجود دارد و دو معامله اتفاق می‌افتد، در صورتی‌که در فروش مال غیر اینگونه نبوده و تنها یک معامله انجام شده است.

علاوه بر این، در معامله معارض، فروشنده در یکی از معاملات مالک مال است و در معامله دیگر، اقدام به فروش مال غیر می‌نماید، در صورتی‌که در فروش مال غیر، فروشنده از ابتدا اقدام به انتقال مال یا ملک یا منفعت متعلق به دیگری می‌نماید. با توجه به این توضیحات، می‌توان اینچنین نتیجه گرفت که در عمل معامله معارض نیز جرم فروش مال غیر اتفاق می‌افتد در صورتی‌که، فروشنده مال با داشتن سوء نیت اقدام به فروش دوباره مال به دیگری نماید.

معامله معارض و معامله فضولی چه تفاوتی با یکدیگر دارند؟

معامله فضولی به این معنا است که شخصی اقدام به فروش مال دیگری بدون داشتن اذن از مالک می‌نماید. همانطور که از این توضیح مشخص است، معامله فضولی که در آن شخص اقدام به فروش مال دیگری بدون داشتن اذن می‌نماید، مصداق جرم فروش مال غیر است. در تفاوت معامله فضولی و معامله معارض باید گفت که در معامله معارض، فروشنده ابتدا مالی که متعلق به خودش است را به فروش می‌رساند و سپس اقدام به فروش دوباره همان مال می‌نماید. در صورتی‌که در معامله فضولی، شخص فضول از ابتدا اقدام به فروش مال دیگری می‌نماید.

یکی از آثار معامله فضولی این است که مالک اصلی مال این حق را دارد که هر یک از معاملات فضولی که بر روی مال وی انجام شده است را رد کند و در نتیجه، آن معامله باطل می‌شود. در صورتی‌که در معامله معارض، چنین امکانی وجود نداشته و خریدار معامله دوم، حق رد یا ابطال معامله اول را ندارد.

این مطلب را نیز بخوانید: قرارداد معاوضه ملک چگونه قراردادی است و تنظیم آن چه الزاماتی دارد؟

مشاوره حقوقی معامله معارض و مجازات انجام معامله معارض

همانطور که پیش از این نیز بیان شد، معامله معارض توسط قانونگذار جرم‌انگاری شده است و در نتیجه، اشخاصی که اقدام به انجام این معاملات نمایند مطابق قانون، مجازات خواهند شد. مطابق با ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاک، هر کس به‌موجب سند رسمی یا عادی نسبت به عین یا منفعت مالی (اعم از منقول یا غیرمنقول) حقی به شخص یا اشخاص داده و بعد نسبت به‌‌ همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور بنماید، به حبس با اعمال شاقه از سه تا ده سال محکوم خواهد شد. علاوه بر این، انجام معامله معارض از طریق حقوقی نیز قابل تعقیب است و اگر نسبت به ملک یا مالی دو معامله یا بیشتر انجام شده باشد، شخصی که خریدار مقدم است، می‌تواند طرح دعوای حقوقی نموده و درخواست ابطال سایر معاملات را از نهادهای ذی‌صلاح داشته باشد.

جبران خسارت در معامله معارض چگونه است؟

همانطور که متوجه شدید، مطابق با رأی وحدت رویه، در صورتی‌که یک مال غیرمنقول ابتدا با سند عادی و سپس با سند رسمی معامله شود، در این صورت معامله انجام‌شده با سند رسمی معتبر است و خریدار اول که مال را با سند عادی خریده است، می‌تواند برای دریافت خسارت به فروشنده مراجعه نماید. این موضوع به این دلیل است که معامله‌ای که با سند عادی انجام شده است باطل نیست و به همین دلیل، دارنده سند عادی می‌تواند از فروشنده بخواهد تا خسارت او را پرداخت نماید. همچنین اگر هر دو معامله مال غیرمنقول به‌وسیله سند رسمی باشد، معامله اول تأیید می‌شود و در این حالت، دفترداری که در استعلام سند رسمی اهمال کرده است، به مجازات انفصال دائم از حرفه خود محکوم خواهد شد. علاوه بر این، چنانچه کارمند اداره ثبت در این زمینه تخلف کرده باشد، به انفصال موقت از کار خود محکوم می‌شود.

جمع‌بندی مشاوره حقوقی معامله معارض

در این نوشتار درباره معامله معارض صحبت کردیم و سعی کردیم تا نکاتی که باید درباره معامله معارض بدانید را بیان کنیم. معامله معارض، یکی از مهم‌ترین موضوعات حقوقی است که اشخاص کمتری از قواعد و احکام حاکم بر آن مطلع هستند. این موضوع با توجه به اینکه انجام معامله معارض سبب تضییع حقوق افراد می‌شود، نامناسب بوده و در نتیجه لازم است اگر اشخاص قصد دارند معامله‌ای انجام دهند، پیش از آن از قواعد حقوقی و قانونی معامله معارض را بدانند.

در یک تعریف کلی، معامله معارض به معامله‌ای گفته می‌شود که در آن فروشنده مال یا ملک، آن مال یا ملک را پس از یک بار فروش، به‌صورت مجدد به شخص دیگری می‌فروشد. در این شرایط، تعارض منافعی میان خریداران ایجاد می‌شود و سبب تضییع حقوق این اشخاص خواهد شد. قانونگذار برای پرهیز از انجام معاملات معارض توسط افراد و سودجویی از این طریق، معامله معارض را جرم‌انگاری نموده است و این عمل را در حکم کلاهبرداری دانسته است. در نتیجه، اگر افراد اقدام به انجام معامله معارض نمایند، به مجازات جرم کلاهبرداری محکوم خواهند شد.

کانال تلگرام لامینگو

مشاوره حقوقی معامله معارض را از لامینگو دریافت کنید!

مشاوران و کارشناسان حقوقی همواره به اشخاص توصیه می‌کنند که پیش از انجام معامله، با اشخاصی که اطلاعات کافی در این زمینه دارا هستند، مشورت نمایند. مشاوران و کارشناسان حقوقی با بررسی ابعاد مختلف معامله، معارض نبودن این معامله را بررسی کرده و سبب اطمینان خاطر اشخاص از انجام معامله می‌شوند. در همین راستا اگر قصد دارید تا معامله‌ای انجام داده و تمایل دارید از مشورت مشاوران و کارشناسان حقوقی استفاده نمایید، می‌توانید با همکاران ما در تیم حقوقی لامینگو در ارتباط بوده و مشاوره حقوقی تلفنی یا حضوری دریافت کنید. لامینگو متشکل از وکلا و مشاورین حقوقی مجرب و متخصص است که خدمات مختلفی ارائه می‌نماید و یکی از این خدمات، مشاوره حقوقی است.

بلاگ حقوقی لامینگو را دنبال کنید!

اگر از مطالعه این نوشته رضایت داشته و قصد دارید تا با مطالعه دیگر مطالب حقوقی، دانش حقوقی خود را افزایش دهید پیشنهاد ما به شما ورود به بلاگ حقوقی لامینگو و بررسی محتواهای منتشرشده در این بلاگ است. هر روز مطالبی با موضوعات مختلف حقوقی، کیفری و قراردادها در بلاگ لامینگو منتشر می‌شود و شما می‌توانید با توجه به نیاز و پرسش خود، به مطلب مورد نظر دسترسی داشته و اقدام به مطالعه آن نمایید. شما همچنین می‌توانید پس از مطالعه مطلب مورد نظر، در صورتی‌که پرسش یا ابهامی در آن زمینه داشتید، سؤال خود را با ما به اشتراک بگذارید و منتظر پاسخ آن باشید. علاوه بر این، پیشنهاد می‌شود در صورتی‌که نیاز به کسب اطلاعات بیشتر در ارتباط با معامله معارض دارید، با همکاران ما در تماس باشید. لامینگو را به اطرافیان خود نیز معرفی کرده و ما را در شبکه‌های اجتماعی دنبال کنید.