مشاوره حقوقی حکم تخلیه و دستور تخلیه و تفاوت این دو با یکدیگر!

یکی از بزرگترین مشکلات و مسائلی که ممکن است در راستای قرارداد اجاره با آن موجه شوید، امتناع مستأجر از تخلیه ملک پس از اتمام مدت اجاره است. چنانچه قرارداد اجاره به اتمام رسیده باشد و مستأجر حاضر به تخلیه ملک به‌صورت مسالمت‌آمیز نباشد، در این شرایط موجر ملک باید به روش‌های قانونی متوسل شده و از این طریق اقدام نماید. ارائه درخواست دستور تخلیه و ارائه دادخواست حکم تخلیه، طرق قانونی اقدام علیه مستأجر است. بسیاری از افراد تا کنون درباره حکم تخلیه و دستور تخلیه شنیده و به‌طور کلی معنای آن را می‌دانند، اما غالب این افراد تصور می‌کنند حکم تخلیه و دستور تخلیه به یک معنا می‌باشد، در صورتی‌که مطابق با مشاوره حقوقی حکم تخلیه این دو مورد با یکدیگر متفاوت بوده و بر هر کدام مقررات حقوقی جدایی وضع گشته است و هر یک از این موارد در جای مخصوص به خود استفاده می‌شود.

شناخت موارد صدور حکم تخلیه و دستور تخلیه و شناخت تفاوت‌های موجود میان این دو روش قانونی برای بازپس‌گیری ملک مورد اجاره، بسیار اهمیت داشته و بدون اطلاع از مقررات و قوانین حاکم، موجر نخواهد توانست مستأجر را ملزم به تخلیه ملک نماید. در این نوشتار قصد داریم تا با ارائه مشاوره حقوقی حکم تخلیه و دستور تخلیه، به بیان تفاوت‌های موجود میان این دو موضوع بپردازیم و علاوه بر آن، موارد استفاده هر یک از حکم تخلیه و دستور تخلیه را نیز بیان کنیم. در این مقاله با ما همراه باشید تا نکات لازم در ارتباط با این مباحث را با هم بیاموزیم.

کانال تلگرام لامینگو

دستور تخلیه چیست و چه زمانی صادر می‌شود؟

دستور تخلیه، یکی از طرق قانونی است که در قانون به آن اشاره شده است و موجر می‌تواند برای بازپس‌گیری ملک خود از مستأجر از این راه اقدام نماید. دستور تخلیه زمانی صادر می‌شود که مالک ملک، ملک خود را به شخصی اجاره داده است و حال، موعد اجاره به پایان رسیده است، قرارداد تمدید نشده و در نتیجه، مستأجر باید ملک را تخلیه نماید. حال اگر در چنین شرایطی، مستأجر ملک از تخلیه آن خودداری نماید، موجر می‌تواند با مراجعه به مراجع قضایی، درخواست صدور دستور تخلیه ملک را داشته باشد و پس از صدور این دستور، مستأجر ملزم به تخلیه ملک مورد اجاره خواهد شد.

برای مثال تصور کنید که شما ملک خود را برای یک سال و از تاریخ فروردین ماه سال 1401 به شخصی اجاره داده‌اید و مدت زمان اجاره‌نامه یک سال است، حال اگر در فروردین ماه 1402 مدت اجاره به اتمام برسد و شما قصد تمدید قرارداد اجاره را نداشته باشید، در این شرایط مستأجر ملک شما باید در موعد سررسید اجاره‌نامه؛ یعنی فروردین 1402، ملک را تخلیه نماید. اگر مستأجر ملک شما از تخلیه خودداری نماید، شما می‌توانید به مرجع قضایی صالح مراجعه نموده و درخواست تخلیه ملک را ارائه نمایید. مرجع قضایی نیز پس از بررسی قرارداد اجاره و احراز اتمام مدت اجاره‌نامه، دستور تخلیه ملک را صادر خواهد نمود.

صدور دستور تخلیه چه شرایطی دارد؟

باید توجه داشته باشید که صدور دستور تخلیه، شرایطی دارد که اگر این شرایط وجود داشته باشد این دستور صادر خواهد شد. مطابق با مشاوره حقوقی دستور تخلیه شرایط صدور دستور تخلیه به این شرح است: اولین شرط این است که مدت زمان اتمام قرارداد در متن قرارداد ذکر شده باشد و قرارداد اجاره مدت داشته باشد. علاوه بر این، قرارداد اجاره باید مربوط به یک ملک غیرتجاری باشد و اگر ملک تجاری است، این ملک باید فاقد سرقفلی باشد.

یکی دیگر از شرایط صدور دستور تخلیه این است که مدت زمان اجاره‌نامه سرآمده باشد و دو شاهد ذیل اجاره‌نامه را امضا کرده باشند. همچنین، تنظیم و امضای قرارداد اجاره در دو نسخه نیز، یکی دیگر از شرایط صدور دستور تخلیه است. توجه داشته باشید اگر هر یک از این شرایط موجود نباشد، صدور دستور تخلیه ممکن نخواهد بود و مالک ملک نمی‌تواند چنین درخواستی داشته باشد. مطابق با قانون اجاره 1376، تمام این شرایط باید همزمان با یکدیگر وجود داشته باشد تا صدور دستور تخلیه ممکن باشد.

مشاوره حقوقی دستور تخلیه

مرجع صالح صدور دستور تخلیه کدام است؟

یکی دیگر از مواردی که در مشاوره حقوقی حکم تخلیه و مشاوره حقوقی دستور تخلیه به آن پرداخته می‌شود، مرجع صالح به رسیدگی درخواست دستور تخلیه می‌باشد. مرجع رسیدگی به درخواست دستور تخلیه، شورای حل اختلاف محل وقوع ملک مورد اجاره می‌باشد. بر اساس ماده 9 قانون شوراهای حل اختلاف، یکی از اختیارات این شورا، رسیدگی به درخواست دستور تخلیه می‌باشد. مطابق با متن ماده 9 این قانون، قاضی شورا با مشورت اعضای شورا رسیدگی و مبادرت به صدور رأی در ارتباط با تمامی‌ دعاوی مربوط به تخلیه عین مستأجره به‌جز دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه می‌‏نماید.

علاوه بر این، در ارتباط با قراردادهای اجاره رسمی، می‌توان درخواست صدور دستور تخلیه را از طریق اداره اجراي ثبت نیز پیگیری نمود. موضوعی که در این زمینه باید به آن توجه داشت این است که در ارتباط با درخواست دستور تخلیه اماکن تجاری و یا در ارتباط با درخواست صدور دستور تخلیه درباره قراردادهای اجاره سال 56 و پیش از آن، دیگر مراجعه به شورای حل اختلاف ممکن نیست و خواهان باید در این راستا به دادگاه صالح مراجعه نماید. رسیدگی به درخواست دستور تخلیه، بدون تشکیل جلسه رسیدگی و خارج از نوبت و به‌صورت فوری رسیدگی می‌شود و دستور تخلیه، قابل اعتراض و قابل تجدیدنظرخواهی نخواهد بود.

مشاوره حقوقی دستور تخلیه و اجرای این دستور

سؤالی که ممکن است در اینجا برای شما به وجود بیاید این است که اگر مستأجر مدعی تمدید قرارداد اجاره باشد، این موضوع چه تأثیری در اجرای دستور تخلیه خواهد داشت. در پاسخ به این سؤال باید گفت در این شرایط، مستأجر باید شکایت خود را در دادگاه عمومی طرح نماید و این دادگاه به شکایت رسیدگی خواهد کرد. البته باید به این موضوع نیز اشاره داشت که طرح شکایت در این‌باره، مانع از صدور و اجرای دستور تخلیه نخواهد بود، مگر اینکه دادگاه عمومی شکایت مستأجر را وارد بداند که در این صورت، تأمین مناسب از مستأجر أخذ می‌گردد و سپس دستور توقف عملیات اجرایی دستور تخلیه صادر خواهد شد.

اجرای دستور تخلیه نیازمند صدور اجراییه نبوده و مأمور ابلاغ، این موضوع را ظرف 24 ساعت به مستأجر ابلاغ می‌نماید و رسید دریافت می‌کند. اجرای دستور تخلیه، در غیاب مستأجر هم ممکن خواهد بود، زیرا این دستور باید فوری اجرا گردد و اگر در هنگام اجرای دستور تخلیه، اثاثیه مستأجر همچنان در ملک مورد اجاره باقی باشد، در این صورت مأمور اجرا باید این وسایل و لوازم را به یک انبار عمومی انتقال داده و دستور تخلیه را اجرا نماید.

این مطلب را نیز بخوانید: نمونه قرارداد انتقال سرقفلی و مقایسه آن با حق کسب یا پیشه

حکم تخلیه چیست و در چه زمانی صادر می‌شود؟

حکم، دستوری است که دادگاه صادر می‌کند و لازم‌التباع برای طرفین دعوا است. حکم تخلیه در مواردی صادر می‌گردد که یکی از این موارد مختص به اتمام قرارداد اجاره و زمانی است که مستأجر از تخلیه ملک امتناع می‌نماید و موارد دیگر صدور حکم تخلیه، مختص به پیش از اتمام مدت زمان قرارداد اجاره است. موردی که حکم تخلیه پس از اتمام مدت زمان اجاره صادر می‌گردد، شرایطی است که موجر خواهان تخلیه ملک به‌وسیله مستأجر است، اما قرارداد اجاره مشمول صدور دستور تخلیه نمی‌شود.

همانطور که در مقدمه نوشتار مشاوره حقوقی حکم تخلیه و دستور تخلیه بیان شد، حکم تخلیه با دستور تخلیه متفاوت است و هر کدام در زمان مخصوص صادر می‌شوند. برای شناخت دقیق حکم تخلیه و موارد صدور این حکم، باید از شرایط صدور دستور تخلیه به‌صورت دقیق آگاه بود، زیرا حکم تخلیه در شرایطی صادر می‌شود که مالک ملک تصمیم داشته باشد که مستأجر، ملک مورد اجاره را تخلیه نماید، اما این قرارداد اجاره مشمول موارد صدور دستور تخلیه نباشد. به‌عبارت دیگر، در شرایطی که صدور دستور تخلیه ممکن نباشد، حکم تخلیه صادر می‌شود. در نتیجه، اگر قرارداد اجاره مدت نداشته باشد، دو نفر شاهد ذیل قرارداد را امضا نکرده باشند و یا اجاره‌نامه در دو نسخه تنظیم و امضا نشده باشد، در این صورت چنین ملکی مشمول شرایط صدور دستور تخلیه نخواهد بود و موجر باید درخواست صدور حکم تخلیه را داشته باشد.

مشاوره حقوقی حکم تخلیه

صدور حکم تخلیه پیش از اتمام مدت زمان قرارداد اجاره

همانطور که بیان شد، موجر می‌تواند در صورتی‌که صدور دستور تخلیه در ارتباط با ملکی که مستأجر از تخلیه آن امتناع می‌نماید ممکن نباشد، دادخواست حکم تخلیه را طرح نماید. این مورد اما تنها مورد صدور حکم تخلیه نبوده و در شرایطی موجر این امکان را خواهد اشت تا در طول مدت اجاره نیز دادخواست حکم تخلیه ارائه نماید. عدم پرداخت اجاره‌بها به مدت سه ماه، اجاره ملک به دیگری بدون اجازه مالک یا همان موجر، استفاده نامشروع از ملک استیجاری، استفاده تجاری از ملک مسکونی و آسیب رساندن به ملک مورد اجاره از جمله مواردی است که در این شرایط، موجر حق دارد دادخواست حکم تخلیه ملک را طرح نماید.

مشاوره حقوقی حکم تخلیه و مرجع صدور حکم تخلیه

خواهان دعوای حکم تخلیه، موجری است که ملک را به اجاره داده است و خوانده، مستأجر است. توجه داشته باشید که موجر، صرفاً مالک ملک نبوده و اگر شخصی مالک منفعت ملک باشد، این شخص موجر خواهد بود و صلاحیت ارائه دادخواست حکم تخلیه را خواهد داشت. مرجع رسیدگی به دادخواست حکم تخلیه، اگر قرارداد اجاره مربوط به اماكن مسكوني و يا تجاري بدون حق سرقفلي باشد، شورای حل اختلاف محل وقوع ملک است و اگر قرارداد اجاره مربوط به اماکن تجاری با سرقفلی باشد و یا قرارداد اجاره مشمول قانون سال 56 باشد، مرجع صالح، دادگاه عمومی محل وقوع ملک مورد اجاره است. حکم تخلیه، قابل اعتراض و تجدیدنظرخواهی و همچنین قابل واخواهی می‌باشد. شخصی که قصد ارائه دادخواست حکم تخلیه را دارد، باید حتماً به مرجع قضایی و قانونی صالح مراجعه نماید و در غیر این صورت، به این دادخواست رسیدگی نخواهد شد.

نحوه اجرای حکم تخلیه به چه صورت است؟

مطابق با مشاوره حقوقی حکم تخلیه ملک، اجرای حکم تخلیه برخلاف اجرای دستور تخلیه، نیاز به صدور اجراییه دارد و ابلاغ اجراییه حکم تخلیه به مستأجر ضروری است. پس از ابلاغ اجراییه به مستأجر، مستأجر تا 10 روز زمان دارد تا ملک مورد اجاره را تخلیه نماید و از ملک خارج شود. اگر مستأجر قرارداد اجاره، ظرف 10 روز ملک را تخلیه ننماید، تخلیه ملک به‌وسیله دادگاه انجام می‌شود. در صورتی‌که حکم تخلیه به‌وسیله دادگاه اجرا شود، موجر باید پیش از اجرای این حکم، مبلغ ودیعه مستأجر را به صندوق دادگستری بپردازد و پس از آن، دادگاه حکم تخلیه را اجرا خواهد نمود.

همانطور که بیان شد، نحوه اجرای حکم تخلیه با دستور تخلیه متفاوت است و دستور تخلیه در زمان سریع‌تری اجرا می‌گردد و به همین دلیل، بهتر است اگر ملک مورد اجاره که خواهان تخلیه آن می‌باشید، شرایط صدور دستور تخلیه را دارد، درخواست دستور تخلیه ارائه نمایید و از این طریق بسیار سریع‌تر به هدف خود خواهید رسید و دیگر نیاز به طی کردن تشریفات قانونی صدور حکم تخلیه وجود نخواهد داشت.

جبران خسارت در مشاوره حقوقی حکم تخلیه

ممکن است مستأجری که از تخلیه ملک امتناع کرده است، به ملک مورد اجاره آسیب رسانده باشد و یا از اتمام مدت اجاره تا زمان تخلیه، مدتی را در ملک مانده باشد. در این شرایط، موجر می‌تواند درخواست جبران خسارات وارده را داشته باشد. در ارتباط با شرایطی که دستور تخلیه برای خروج مستأجر از ملک صادر می‌شود، موجر باید دادخواستی مجزا برای مطالبه ضرر و زیان تنظیم و به مرجع قانونی صالح به رسیدگی به درخواست دستور تخلیه ارائه نماید. علاوه بر این، در شرایطی که حکم تخلیه صادر می‌شود، موجر می‌تواند ضمن دادخواست حکم تخلیه که به مرجع قضایی ارائه نموده است، تقاضای جبران خسارت و مطالبه وجه ضرر و زیان را نیز داشته باشد. ضرر و زیان موجر، غالباً از محل همان مبلغ ودیعه که موجر به صندوق دادگستری سپرده است پرداخت می‌شود و باقی‌مانده مبلغ ودیعه به مستأجر پرداخت خواهد شد.

ما را در اینستاگرام دنبال کنید

نتیجه‌گیری مشاوره حقوقی حکم تخلیه و دستور تخلیه

در این مطلب درباره این موضوع صحبت شد که اگر موجری پس از اتمام مدت زمان قرارداد اجاره، قصد نداشته باشد قرارداد را تمدید کند و از سویی مستأجر از تخلیه ملک امتناع نماید، موجر چه راه‌حلی خواهد داشت. مطابق با قانون اجاره 1376، موجر می‌تواند در مقابل مستأجری که از تخلیه ملک امتناع می‌نماید، درخواست دستور تخلیه و یا دادخواست حکم تخلیه ارائه نماید. هر کدام از این موارد، مقررات مختص به خود را داشته و برای استفاده از هر کدام، باید شرایطی مهیا باشد. به‌طور خلاصه، اگر اجاره‌نامه مدت داشته باشد، ذیل قرارداد اجاره توسط دو شاهد امضا شده باشد، اجاره‌نامه در دو نسخه تنظیم و امضا شده باشد و قرارداد اجاره به سر آمده باشد، در این شرایط موجر می‌تواند درخواست دستور تخلیه ارائه نماید و در غیر این صورت و در صورتی‌که قرارداد اجاره مشمول درخواست دستور تخلیه نباشد، موجر باید دادخواست حکم تخلیه بدهد.

بنابر توضیحات فوق، متوجه می‌شویم موجری که قصد بازپس‌گیری ملک خود با استفاده از این طرق قانونی را دارد، باید وضعیت قرارداد و شرایط موجود را بررسی کرده و سپس اقدام نماید. این موضوع ممکن است بدون داشتن اطلاعات حقوقی لازم کمی دشوار باشد و به همین دلیل، توصیه می‌شود افرادی که قصد دارند درخواست دستور تخلیه یا دادخواست حکم تخلیه ارائه نمایند، حتماً با مشاوران و کارشناسان حقوقی مشورت کرده و مشاوره حقوقی حکم تخلیه و دستور تخلیه را دریافت نمایند. در نظر داشته باشید بدون استفاده از راهنمایی افراد متخصص در امر حقوق، طی کردن مراحل و تشریفات قانونی بسیار دشوار و پیچیده خواهد شد. در همین راستا شما می‌توانید از مشاوره حقوقی لامینگو استفاده نمایید. لامینگو یک استارتاپ حقوقی متشکل از یک تیم حقوقی متخصص و باتجربه می‌باشد و خدمات حقوقی گوناگونی ارائه می‌نماید.

بلاگ حقوقی لامینگو را دنبال کنید!

مطالعه مطالب و محتواهای حقوقی با موضوعات مختلف به شما در افزایش دانش حقوقی‌تان کمک بزرگی خواهد نمود و این دانش حقوقی در هنگام انجام اعمال حقوقی مختلف از جمله عقد قراردادها به کمک شما خواهد آمد. در همین زمینه، پیشنهاد می‌شود وارد بلاگ حقوقی لامینگو شده و مطالب و محتواهای حقوقی این بلاگ را بررسی و مورد مطالعه قرار دهید. همکاران ما در تیم تولید محتوای لامینگو همواره در تلاش هستند تا محتواهایی با موضوعات حقوقی مختلف تهیه و در بلاگ لامینگو منتشر نمایند. شما می‌توانید پس از مطالعه هر مطلب، در صورتی‌که پرسش یا ابهامی دارید، پرسش خود را در انتهای همان مطلب و در بخش دیدگاه‌ها بنویسید. نظرات و دیدگاه‌های شما به ما در افزایش کیفیت کمک خواهد کرد. در پایان توصیه می‌شود لامینگو را به دوستان و آشنایان خود معرفی نمایید و ما را در شبکه‌های اجتماعی نیز دنبال نمایید.