آیا خرید و فروش ملک قولنامه ای معتبر است؟ | نحوه معامله ملک قولنامه ای

اگر تا به امروز حتی یک‌ بار برای خرید ملک به بنگاه‌های مشاور املاک مراجعه کرده باشید قطعاً با عبارت ملک قولنامه ای مواجه شده‌اید. شاید خودتان هم با این موضوع و چالش‌های پیرامون خرید خانه به صورت قولنامه ای درگیر نبوده‌اید، اما حتماً در میان اطرافیانتان شخصی وجود داشته که با این مسئله دست به گریبان بوده است. سوال این است که آیا معامله ملک به صورت قولنامه ای صحیح است یا خیر؟ اصولاً امروزه بیشتر املاک با سند قطعی، منگوله‌دار و شش دانگ به فروش می‌رسند. در غیر این صورت سند قولنامه ای دارند. البته لازم به ذکر است معامله ملک قولنامه ای میزان ریسک بیشتری را در خود جای می‌دهد. این نوع از معاملات املاک نیازمند هوش و توجه کافی می‌باشد. توجه به موارد حقوقی لازم است تا عواقبی همچون کلاهبرداری به دنبال نداشته باشد.

اکثراً املاکی که به‌صورت قولنامه ای معامله می‌شوند قیمت کمتری دارند. پس بدیهی است که افراد بیشتری تمایل به خرید خانه قولنامه ای داشته باشند. در این نوشته قصد داریم نکات مهم پیرامون خرید خانه قولنامه ای و شرایط معامله ملک قولنامه ای را بررسی کنیم. تمامی چالش‌ها و مسائل پیرامون این موضوع را به تفصیل مطالعه خواهیم کرد.

منظور از ملک قولنامه ای چیست؟

در تعریف ملک قولنامه ای با موضوعی مواجه می‌شویم؛ این که گاهی تعریف عموم مردم جامعه از قولنامه با تعریف حقوقی خرید ملک به صورت قولنامه ای متفاوت است. در ابتدا از نظر واژگان، کلمه قولنامه را بررسی می‌کنیم. این کلمه تشکیل شده از دو کلمه قول و نامه است. با این اوصاف منظور نامه‌ای است که قول و تعهدات برای آینده در آن نگاشته می‌شود. اکثریت مردم جامعه هنگامی که برای معامله یا خرید و فروش ملکی اقدام می‌کنند، قراردادی دست‌نویس بین خودشان منعقد می‌سازند. در حقیقت طرفین می‌دانند باید شرایطی جهت انعقاد قرارداد خرید یا فروش مهیا باشد. با این علم می‌پذیرند که بخشی از این شرایط هنوز کاملاً آماده نیست مثل پول خرید ملک، پرداخت عوارض و … . اما به انعقاد قرارداد بین خودشان اصرار دارند.

در این حالت قراردادی با رضایت و توافق هر دو طرف بین طرفین منعقد می‌گردد. تنظیم پیش‌نویس جهت انجام تعهد مورد نظرشان در مدت زمان مشخص شده می‌باشد. این قرارداد را در عرف، قولنامه می‌نامند. قولنامه در اصل حالتی از پیش خرید یا پیش قرارداد محسوب می‌گردد. این پیش قرارداد به این منظور است که در آینده بین طرفین یک قرارداد بیع (خرید و فروش) منعقد خواهد شد.

ما را در اینستاگرام دنبال کنید

تعریف حقوقی ملک قولنامه ای

قولنامه در اصل یک وعده متقابل جهت بیع (خرید و فروش) است. یکی از انواع اسناد عادی که جهت نقل و انتقال مال منقول مثل ماشین‌آلات و غیرمنقول مثل زمین یا خانه استفاده می‌شود، قولنامه است. از منظر حقوقی قولنامه در حکم مبایعه‌نامه است. طرفین در معامله ملک قولنامه ای خود را مقید و متعهد به انجام عملی در آینده می‌کنند. اگر به‌صورت تخصصی‌تر بخواهیم قولنامه را تعریف کنیم، باید بگوییم تمامی املاکی که با سند قطعی قابل نقل و انتقال نباشند را با سند قولنامه ای معامله می‌کنند.

مطابق با ماده 10 قانون مدنی «قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده‌اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشند نافذ است». اگر به خود قولنامه و خرید خانه به‌طور قولنامه ای نگاه کنیم در عالم حقوق هیچ تأثیر و معنای خاصی ندارد؛ با توجه به ماده 10 قانون مدنی که پیش‌تر ذکر شد اگر ذات معامله خرید و فروش با قولنامه از بین نرود، معامله ملک قولنامه ای صحیح است.

دلایل معامله ملک قولنامه ای

از نظر شهرداری و حقوقی، همه املاک تحت هر کاربری باید سند رسمی و قطعی قابل انتقال داشته باشند. در حالی‌که اگر ملکی قادر به داشتن سند قطعی نباشد با سند قولنامه ای قابل نقل و انتقال است. سوالی که به ذهن خطور می‌کند این است که چرا یک ملک نتواند سند قطعی داشته باشد؟ دلایل بسیاری وجود دارد که یک ملک نتواند سند قطعی بگیرد. تمامی دلایلی که مانع دریافت گواهی پایان کار توسط مالک بشوند، قطعاً مانع دریافت سندرسمی نیز هستند. دلایلی از جمله اضافه بنای غیرمجاز، خلافی ساختمان در تمامی بخش‌ها، ساختن قسمتی اضافی در ساختمان، نساختن برخی بخش‌هایی که در نقشه هست، حذف برخی مکان‌ها، قرار گرفتن در طرح تعریض خیابان و کوچه، قرار گرفتن در بافت‌های فرسوده و قدیمی، قرار گرفتن ملک در کاربری نامرتبط مثل کشاورزی و غیره باعث می‌شوند ملک قادر به گرفتن پایان کار نباشد.

برای خرید خانه قولنامه ای یا معامله ملک به‌ شکل قولنامه ای با توجه به اینکه امکان دارد ملک مورد نظر تخریب شود یا امکان دارد در مالکیت فرد نباشد رعایت جوانب احتیاط شرط عقل است. پیشنهاد ما این است که در زمینه معامله ملک قولنامه ای حتماً از مشاوره یک متخصص حرفه‌ای و کار بلد استفاده کنید. مشاوران حقوقی لامینگو به شما این امکان را می‌دهند که در کمترین زمان، بهترین وکیل یا مشاور را بیابید.

دریافت مشاوره حقوقی

مقایسه مراحل معامله ملک قولنامه ای با ملک دارای سند رسمی

هنگامی که یک ملک دارای سند رسمی و قطعی را خریداری می‌کنید در اصل سه مرحله را بایستی طی کنید:

1.‌ پس از مذاکرات اولیه، خریدار و فروشنده به توافقی واحد بین خودشان برسند.

2.‌ توافق حاصل، با رضایت کامل بین طرفین مکتوب شود و تعهدات آتی طرفین مشخص شود. (تنظیم قولنامه)

3.‌ هر دو طرف معامله (خریدار و فروشنده) جهت تنظیم سند رسمی به ارگان صالح مراجعه کنند.

پس از این سه مرحله و انتقال سند رسمی، خریدار مالک ملک می‌شود. در مورد معامله قولنامه ای تنها تا مرحله دوم اتفاق می‌افتد. در خرید خانه قولنامه ای مرحله سوم حذف می‌گردد و انتقال سند رسمی صورت نمی‌گیرد.

آیا خرید خانه قولنامه ای معتبر است؟

خرید ملک قولنامه ای نمی‌تواند پوچ و بی‌هدف باشد. هدف خرید ملک قولنامه ای این است که طرفین اطمینان حاصل کنند تعهدات دو طرف اجرا می‌شود. همچنین همواره املاکی وجود دارند که سند رسمی و قطعی ندارند. بنابراین، خرید خانه قولنامه ای تنها راه پیش رو جهت نقل و انتقال این املاک است. از طرفی سند قولنامه‌ ای یک سند عادی است. اسناد عادی نزد دادگاه اعتبار کمتری از اسناد رسمی دارند، اما بلااثر نیستند. همچنین ذکر این نکته الزامی است که با توجه به ماده 10 قانون مدنی، تنظیم قولنامه از طرف قانون نیز ممنوع نشده است. با توجه به این نکات نمی‌توان گفت خرید خانه قولنامه ای معتبر نیست. در معامله ملک قولنامه ای تنها چیزی که بسیار حائز اهمیت است این است که تمام نکات قانونی ذکر شود.

ویژگی‌های سند ملک قولنامه ای

تنظیم قولنامه سه ویژگی مهم را در خود دارد؛ اولاً با وجود اینکه بسیاری از حقوقدانان در مورد درست نبودن آن بحث کرده‌اند باید گفت از اعتبار کافی در رویه قضایی برخوردار است. جمله اخیر به این معنا است که طرفین در تنظیم قولنامه، تعهداتی دارند که باید به آن‌ها عمل کنند. به گفته حقوقی‌تر و تخصصی‌تر، قولنامه‌ها در دسته اسناد لازم و غیرقابل فسخ قرار می‌گیرند. در صورت عدم وجود حق فسخ، هیچ‌یک از طرفین نمی‌تواند آن را یک طرفه فسخ کند. دوماً هنگام خرید ملک قولنامه ای برای جلوگیری از احتمال عدم انجام تعهدات، می‌توان وجه التزام تعیین کرد. منظور از وجه التزام این است که مبلغی تحت عنوان خسارت عدم انجام تعهدات در نظر گرفته شده و در قولنامه ذکر می‌شود.

ثالثاً مثل تمامی عقود دیگر هنگاهی که تعهد به فروش یک ملک با تنظیم قولنامه ایجاد می‌شود، فروشنده در اصل حق تصرف در مال را تا هنگام روشن شدن تکلیف طرف مقابل از خود سلب کرده است. منظور از حق تصرف این است که برای مثال مریم یک ملک قولنامه ای از سارا می‌خرد. دو ماه زمان مشخص می‌شود تا مریم پول خود را مهیا کند و سارا هم عوارض مرتبط به ملک را بپردازد. در این دو ماه سارا حق فروش ملک قولنامه ای به شخص سومی را ندارد. در اصل با تنظیم قولنامه این حق از سارا سلب شده است. در صورتی‌که خلاف این امر صورت گیرد، مریم می‌تواند از او شکایت کند و از قولنامه به عنوان ادله در محکمه قضایی استفاده کند. در نتیجه مریم می‌تواند فروش ملک قولنامه ای پس از خود را باطل کند.

وجه التزام در خرید خانه قولنامه ای

قانون حق آوردن وجه التزام را به عنوان یک اهرم فشار برای ذی‌نفع در قراردادها صحیح دانسته است. با وجه التزام می‌توان مبلغی را در قراردادها مشخص کرد و به عنوان خسارت عدم انجام تعهد مبلغ آن را درخواست کرد. مشکلی که وجه التزام به عنوان ضمانت دارد این است که ذی‌نفع نمی‌تواند کسی که خلاف تعهد خود رفتار کرده است را به مبلغی بیش از وجه التزام تعیین شده محکوم نماید. وجه التزام و مبلغ آن باید با رضایت و توافق طرفین مشخص شود و به‌طور دقیق و روشن در قولنامه ذکر شود.

این مطلب را نیز بخوانید: مشاوره الزام به تنظیم سند رسمی و شرایط مطالبه وجه التزام عدم انجام این تعهد

سرپیچی یکی از طرفین در خرید ملک قولنامه ای

اگر یک نفر از خریدار یا فروشنده از انجام تعهد خود اجتناب کند چه اتفاقی می‌افتد؟ این امر که قولنامه یک سند عادی است آن را از دسته قراردادهای لازم‌الاجرا خارج نمی‌کند. در زمان خرید ملک قولنامه ای  اگر یکی از طرفین به تعهد خود عمل نکند و یا تعهدی را به کیفیتی که در قولنامه ذکر شده انجام ندهد، طرف مقابل می‌تواند از او شکایت کند و در شکایت خود، الزام طرف مقابل به تعهداتش را از دادگاه صالح بخواهد.

متاسفانه بسیاری از افراد متضرر از خرید خانه قولنامه ای هستند. مطابق با عادت، پس از وقوع حوادث و درگیر شدن با آن‌ها است که به پیدا کردن یک راه‌ حل فکر می‌کنیم. لازم است متذکر شویم چنانچه از ابتدای امر شروع به پیشگیری کنید احتمال وقوع اتفاقات زیان‌بار کمتر خواهد بود. پیشنهاد ما این است که هنگام خرید ملک قولنامه ای حتما از پیشنهادات یک مشاور خبره استفاده کنید. مشاوران حقوقی لامینگو می‌توانند در این زمینه با کمترین هزینه به شما کمک کنند.

حصول اطمینان زمان معامله ملک قولنامه ای

برای اینکه در زمان خرید خانه قولنامه ای کمتر احتمال ضرر وجود داشته باشد بهتر است نکات زیر را در نظر بگیرید:

• اولین مکان که برای خرید خانه به آن مراجعه می‌کنید بنگاه مشاور املاک است. حتماً توجه داشته باشید بنگاهی که در آن ملک قولنامه ای را خریداری می‌کنید عضو اتحادیه باشد.
• حق و حقوق مشاور املاک را به‌طور واضح در پیش‌نویس قرارداد ذکر کنید.
• اسناد و مدارکی را که به عنوان امانت به مشاور املاک می‌سپارید را در قولنامه ذکر کنید. حتماً به امانی بودن اسناد و مدارک نزد مشاور املاک در متن سند تنظیم‌شده اشاره کنید.
• مطمئن شوید تمامی استعلام‌های مربوط به ملک قولنامه ای را از شهرداری محل وقوع ملک دریافت کرده‌اید.
• در صورتی‌که ملک قولنامه ای موروثی است از فروشنده بخواهید گواهی انحصار ورثه را همراه خود بیاورد. یک رونوشت از گواهی انحصار ورثه را نزد خود یا ضمیمه سند قرارداد نگه دارید.
• با بررسی کد رهیگیری دریافتی می‌توانید جهت اطمینان از فروخته نشدن ملک قولنامه ای به چند نفر، اطمینان حاصل کنید.
• در برخی موارد ملک قولنامه ای متعلق به فردی بسیار سالخورده یا بیمار است. در این صورت به اداره امور محجورین مراجعه کنید. اطمینان از اینکه فروشنده محجور نیست به شما این امکان را می‌دهد که در آینده مال خریداری شده را از دست ندهید. (افرادی که به دلیل سالخوردگی یا بیماری‌های خاصی جز محجورین باشند، اجازه تصرف در اموال خود را ندارند و معامله با محجورین باطل است.)
• در صورتی‌که ملک قولنامه ای متعلق به چند نفر باشد باید امضای همه ذیل قولنامه درج شود. تنها در صورتی امضای همه لازم نیست که یکی از شرکا از بقیه وکالت در فروش داشته باشد. (اصالت وکالتنامه را با رمز تصدیق آن از دفترخانه مربوطه می‌توانید پیگیری کنید.)
• هنگام معامله ملک قولنامه ای حتماً سه نسخه از آن تهیه گردد. هر نسخه به امضای هر دو طرف برسد. یک نسخه نزد خریدار، یک نسخه نزد قروشنده و یک نسخه نزد مشاور املاک نگهداری می‌شود.
• حتماً زمان خرید خانه قولنامه ای مشخصات ذکر شده در پیش‌نویس را با سند تطبیق دهید. این مشخصات شامل متراژ ملک، پارکینگ، تعداد طبقات و … می‌باشد.
• زمان انعقاد قولنامه حتماً تاریخ سررسید انجام تعهدات طرفین و تاریخ تنظیم سند را تعیین کنید.
• یک دفترخانه جهت انتقال سند در تاریخ معین، مشخص کنید. مشخصات دفترخانه را در قولنامه ذکر کنید. هنگام خرید خانه قولنامه ای به احتیاط نزدیک‌تر است که برای عدم حضور طرفین در دفترخانه یک وجه التزام در نظر گرفته شود.
• پس از سررسید روز تنظیم سند به دفترخانه مراجعه کنید. در صورت عدم حضور فروشنده‌ طرف قرارداد در دفترخانه تعین‌شده، گواهی عدم حضور را از دفتردار دریافت کنید. گواهی عدم حضور را به دادگاه ببرید. با استفاده از آن اقدام حقوقی خود را شروع کنید. از دادگاه بخواهید فروشنده را به تنظیم سند رسمی در دفترخانه ملزم کند. در این صورت چنانچه فروشنده حاضر نشود اجرای احکام به جای فروشنده سند را امضا می‌کند و پس از امضا سند منتقل می‌شود.
• بهتر است به عنوان خسارت و ضمانت اجرای عدم انجام تعهدات، وجه التزام در معامله ملک قولنامه ای مشخص شود و در قولنامه به‌طور واضح و روشن درج شود.
• اگر خریدار می‌خواهد مبلغ را به صورت چک پرداخت کند حتماً هنگام خرید خانه قولنامه ای مشخصات چک در قولنامه ذکر شود. همچنین در صورتی‌که مبلغ به‌صورت نقد پرداخت شد، خریدار حتماً باید در قبال پرداخت خود از فروشنده ملک قولنامه ای رسید دریافت کند.
• در صورتی‌که از وکیل ملک قولنامه ای را خریداری می‌کنید، حتماً مشخصات وکیل را با وکالتنامه تطبیق دهید. همچنین لازم است مورد وکالت و میزان اختیار وکیل بررسی گردد، زیرا صرف وکالتنامه به معنای وکالت در فروش نیست.
• در مورد اینکه ملکی که خریداری می‌کنید در وثیقه یا رهن نباشد، حتماً استعلام‌های لازم دریافت شود. دلیل این تأکید در این نکته است که ملکی که در رهن، صلح یا وثیقه باشد قابلیت انتقال به کس دیگری را ندارد.

کانال تلگرام لامینگو

سخنی با خوانندگان

در انتهای مطالب گفته‌شده، لازم است مجدداً ذکر کنیم قانونی بودن معامله ملک قولنامه ای به این معنا نیست که این نوع از خرید و فروش خالی از ایراد و ریسک معاملاتی است. در حقیقت می‌توان گفت تعداد کسانی که از خرید خانه قولنامه ای متضرر گشته‌اند کم نیست. بهترین راه برای اینکه کمترین ضرر به شما وارد شود این است که تمام نکات مهم فوق در مورد معامله ملک قولنامه ای را به کار ببندید.

تنظیم قولنامه را به لامینگو بسپارید!

لامینگو به شما این امکان را می‌دهد که از اولین لحظه معامله ملک قولنامه ای یک متخصص به همراه شما باشد. چنانچه سؤالی در زمینه خرید خانه قولنامه ای دارید می‌توانید از خدمات مشاوره لامینگو در این زمینه استفاده کنید. درج نظر شما خواننده عزیز به تیم تولید محتوای لامینگو این امکان را می‌دهد که مطالبی کاربردی‌تر تولید کند.

بلاگ حقوقی لامینگو

حق هر شهروندی است که از حقوق خود مطلع باشد. اطلاعات حقوقی معتبر به شما این امکان را می‌دهد که کمتر دچار سردرگمی در مراودات روزمره شوید. به بلاگ حقوقی لامینگو مراجعه کنید و پاسخ سوالات خود را بیابید. برای اطلاعات بیشتر از خدمات لامینگو مراجعه به صفحه اینستاگرام لامینگو هم خالی از لطف نیست. درج نظراتتان در انتهای مطالب بلاگ حقوقی لامینگو به همکاران ما فرصتی برای تولید محتوای کاربردی‌تر خواهد داد.