مشاوره الزام به تنظیم سند رسمی و شرایط مطالبه وجه التزام عدم انجام این تعهد

انتقال مالکیت ممکن است به دو روش صورت پذیرد؛ انتقال از طریق سند عادی و سند رسمی. سند رسمی انواع مختلفی دارد و توسط مأمور صلاحیت‌دار و مطابق با مقررات تنظیم می‌شود و بار اثباتی در محاکم داشته و ادعای انکار و تردید نسبت به آن ممکن نیست و هر سندی که رسمی نباشد، عادی است. از آنجایی که انتقال مالکیت از طریق سند رسمی، دارای اعتبار قانونی بیشتری می‌باشد، در نتیجه در معاملات خریدوفروش و عقد بیع، خریدار غالباً تمایل دارد تا فروشنده سند رسمی انتقال را امضا نماید. اگر فروشنده از تنظیم سند رسمی امتناع نماید، خریدار می‌تواند الزام وی به تنظیم سند رسمی را بخواهد و در صورت عدم انجام این تعهد، این شخص باید وجه التزام عدم اجام تعهد را بپردازد. در نوشتار مشاوره التزام به تنظیم سند رسمی به توضیح الزام به تنظیم سند رسمی و پرداخت وجه التزام عدم انجام این تعهد خواهیم پرداخت.

مشاوره الزام به تنظیم سند رسمی

سند رسمی چیست؟

در قانون آیین دادرسی کیفری و مدنی، سند نیز در کنار سایر ادله مانند شهادت و اقرار، یکی از ادله اثبات دعوا محسوب می‌شود. سند به دو نوع عادی و رسمی تقسیم می‌شود و هر کدام ویژگی‌های مختص به خود را دارا هستند. با توجه به اینکه هر کدام از اسناد عادی و رسمی آثار حقوقی مختلفی دارند، در نتیجه شناخت ویژگی‌های هر یک و تعریف دقیق هر یک از این اسناد بسیار مهم است. قانون‌گذار در ماده 1287 قانون مدنی اسناد رسمی را اینگونه تعریف کرده است «اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مأمورین رسمی در حدود صلاحیت آن‌ها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند رسمی است». مطابق با این تعریف، در هر شرایطی که یک مأمور صلاحیت‌دار مطابق با قانون سندی را تنظیم کند، سند مزبور یک سند رسمی خواهد بود.

سند رسمی چه ویژگی‌‌هایی دارد؟

در قسمت قبل از نوشتار مشاوره الزام به تنظیم سند رسمی به توضیح سند رسمی و تعریف آن پرداختیم. در این بخش اما لازم است تا درباره ویژگی‌ها و ارکان آن صحبت کنیم. سند رسمی به‌صورت کلی چند ویژگی اصلی دارد؛ سند رسمی یک سند لازم‌الاجرا است و ادعای تردید و انکار نسبت به آن جایز نیست. اگر کسی قصد داشته باشد تا اصالت سند رسمی را زیر سؤال ببرد، تنها می‌تواند ادعای جعل نسبت به این سند داشته باشد. در ارتباط با ارکان سند رسمی نیز باید بگوییم که مطابق با تعریفی که قانون مدنی از اسناد رسمی ارائه کرده است، سند رسمی سه رکن اصلی دارد؛ اولین رکن سند رسمی این است که باید توسط مأمور صلاحیتدار و رسمی تنظیم شده باشد. در واقع سند رسمی، اعتبار خود را از مأموری می‌گیرد که این سند را امضا کرده باشد.

رکن دوم سند رسمی این است که مأمور تنظیم سند باید مقررات قانونی را رعایت نموده و سند را بر اساس قانون تنظیم نماید. اگر مأمور تنظیم سند رسمی، این سند را مطابق با مقررات و قوانین تنظیم نکند و یا سندی را امضا کند که مفاد آن براساس قانون نیست، در این صورت این سند یک سند رسمی نخواهد بود. سومین رکن اسناد رسمی این است که مأمور صلاحیتدار باید سند را در حدود صلاحیتی که قانون به وی اعطا کرده است، تنظیم نماید. بنابراین، هرگاه مأمور صلاحیتدار اقدام به تنظیم سند با تجاوز از حدود اختیارات خود نماید، در این صورت دیگر این سند یک سند رسمی و قانونی نخواهد بود.

مشاوره الزام به تنظیم سند رسمی

سند رسمی در شرایط و موارد مختلفی تنظیم می‌شود. دسته اول تنظیم این اسناد که به‌وسیله اداره ثبت اسناد و املاک انجام می‌شود، در شرایطی است که مالکیت از طریق این سند منتقل می‌شود. دسته دوم از اسناد رسمی را دفترخانه‌ها یا همان دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‌کنند مانند اسناد ازدواج و طلاق و دسته سوم اسناد رسمی، اسنادی هستند که به‌وسیله مأمورین دولتی در حدود صلاحیت و وظایف آن‌ها تنظیم می‌شود مانند گواهینامه یا شناسنامه. همانطور که بیان شد، یکی از موارد تنظیم سند رسمی، انتقال مالکیت است. زمانی که معامله‌ای میان دو شخص انجام می‌شود، در این شرایط یکی از تعهدات فروشنده مال، این است که مالکیت مال را از طریق تنظیم سند رسمی به خریدار منتقل نماید. به این تعهد در مواد مختلفی از قانون ثبت اشاره شده است و اجتناب‌ناپذیر می‌باشد.

دلیل این امر نیز این است که سند رسمی، از اعتبار بیشتری برخوردار بوده و زمانی که مالکیت از طریق تنظیم سند رسمی منتقل می‌شود، دیگر ادعای انکار و تردید در ارتباط با این سند قابل پذیرش نبوده و مالکیت قطعی است. مطابق با ماده 22 قانون ثبت، زمانی که مالکیت از طریق تنظیم سند رسمی انتقال می‌یابد، در این شرایط قانون تنها شخصی را مالک مال یا ملک خواهد دانست که نامش در سند رسمی قید شده باشد یا مالکیت از طریق تنظیم سند رسمی به وی منتقل شده باشد. علاوه بر این، مطابق با مشاوره الزام به تنظیم سند رسمی در برخی شرایط، وجود سند رسمی برای اثبات مالکیت لازم است و مالکیت با سند عادی اثبات نمی‌شود. برای مثال در بیع خودرو سند عادی و برگ سبز خودرو به‌تنهایی مثبت مالکیت خریدار نیست و این موارد صرفاً اماره مالکیت است اما سند مالکیت محسوب نمی‌شود.

تعهد فروشنده مبنی بر تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت

با وجود اینکه سند رسمی برتری‌های بسیاری نسبت به سند عادی دارد، اما مالکیت همیشه از طریق تنظیم سند رسمی منتقل نمی‌شود و در برخی شرایط، مالکیت مال از طریق سند عادی منتقل می‌شود. با این حال، اما هر مالکی حق دارد تا مالکیتش بر مال از طریق سند رسمی مسجل شود و به همین دلیل، حتی اگر پیش از عقد قرارداد، طرفین بر تنظیم سند رسمی توافق نکرده باشند، باز هم خریدار مال این حق را دارد که از فروشنده بخواهد مالکیت را از طریق سند رسمی منتقل نماید حتی اگر پیش از این مالکیت از طریق تنظیم سند عادی منتقل شده باشد. در این شرایط، فروشنده مکلف به انتقال مالکیت از طریق سند رسمی است و این تعهد بر عهده وی می‌باشد. نکته‌ای که باید به آن توجه داشت این است که لزومی ندارد که انتقال مالکیت از طریق تنظیم سند رسمی در قرارداد ذکر شده باشد.

در این شرایط، خریدار باید از فروشنده بخواهد تا اقدام به تنظیم سند رسمی انتقال نماید. این موضوع اما مشروط به این است که انتقال پیش از این از طریق سند مکتوب عادی منتقل شده باشد. اگر فروشنده از انجام این تعهد امتناع نماید، خریدار می‌تواند الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی را از دادگاه صالح بخواهد. دادگاه هر زمان که مالکیت از طریق سند عادی را احراز نمود، حکم به تنظیم سند رسمی می‌دهد و فروشنده موظف به تبعیت از تصمیم و حکم دادگاه است. بنابراین، می‌توان چنین گفت که بر اساس مشاوره الزام به تنظیم سند رسمی، خواسته الزام به تنظیم سند رسمی، خواسته‌ای بر اساس مفاد سند عادی قابل اثباتی است که خریدار از دادگاه صالح درخواست می‌کند. در ادامه مطلب، به توضیح چگونگی طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و شرط وجه التزام و عدم انجام این تعهد خواهیم پرداخت.

ما را در اینستاگرام دنبال کنید

طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی چگونه است؟

همانطور که گفته شد، فروشنده مال وظیفه دارد تا با تنظیم سند رسمی، مالکیت مبیع را به خریدار منتقل نماید. حال اگر فروشنده از انجام این تعهد سر باز زد و حاضر به حضور در دفاتر اسناد رسمی و انتقال مالکیت مال از طریق تنظیم سند رسمی نشد، خریدار که مالک جدید است می‌تواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی علیه مالک سابق طرح نماید. در این شرایط، خریدار می‌تواند الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی مالکیت را از مراجع قضایی بخواهد و مرجع قضایی صالح نیز در صورت احراز مالکیت، حکم به تنظیم سند رسمی می‌دهد. خواهان این دعوا خریدار یا همان مالک جدید است و این شخص باید دادخواست خود را از طریق دفاتر الکترونیک قضایی به دادگاه صالح ارسال نماید. دادگاه صالح در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، دادگاه محل وقوع ملک و در ارتباط با اموال منقول نیز دادگاه محل اقامت خوانده خواهد بود.

پس از اینکه خواهان؛ یعنی خریدار مال، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را به‌طرفیت خوانده؛ یعنی شخصی که مال را از طریق مبایعه‌نامه به خریدار فروخته است در دادگاه صالح مطرح کرد، دادگاه ادله خواهان را بررسی می‌کند و در صورتی‌که مالکیت خواهان بر مال که ممکن است منقول یا غیرمنقول باشد احراز شد، دادگاه حکم به تنظیم سند رسمی می‌دهد.  نکته‌ای که باید به آن اشاره کرد این است که تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ممکن است کمی دشوار باشد و به همین دلیل بهتر است در صورتی‌که قصد طرح چنین دعوایی را دارید، دادخواست خود را توسط وکلای متخصص و مجرب تنظیم نمایید. در غیر این صورت، ممکن است دادخواست شما به نتیجه نرسیده و فرصت طرح دعوا از بین برود.

این مطلب را نیز بخوانید: مشاوره حقوقی برگ سبز خودرو به‌عنوان سند رسمی و قطعی انتقال مالکیت

وجه التزام عدم تنظیم سند در مشاوره الزام به تنظیم سند رسمی

پیش از توضیح وجه التزام عدم تنظیم سند رسمی، بهتر است کمی با نهاد قانونی وجه التزام آشنا شویم. وجه التزام، خسارتی است که طرفین قرارداد می‌توانند آن را در قرارداد شرط کنند تا اگر هر یک از طرفین تعهد خود را انجام نداد و یا در انجام تعهد تأخیر کرد، این خسارت را بپردازد. وجه التزام در واقع اهرم فشاری است که طرفین قرارداد را ملزم می‌سازد تا تعهدات قراردادی را انجام دهند. مبلغ وجه التزام قراردادی با توافق طرفین قرارداد تعیین می‌شود و این وجه التزام باید تحت یک شرط ضمن عقد و یا در یک قرارداد تکمیلی درج شود و تنها در صورتی پرداخت وجه التزام ممکن است که طرفین قرارداد پیش از وقوع خسارت، بر پرداخت آن و مبلغ وجه التزام شرط کرده باشند. وجه التزام را در تمام انواع قراردادها می‌توان درج نمود، اما کاربرد بیشتر این نهاد قانونی در قراردادهای تملیکی مانند بیع می‌باشد.

وجه التزام عدم تنظیم سند رسمی، شرطی است که در قراردادهای تملیکی مانند بیع خانه یا خودرو درج می‌شود تا اهرم فشاری بر الزام فروشنده بر تنظیم سند رسمی باشد. درج وجه التزام عدم انجام تعد یا تأخیر انجام تعهد و میزان این وجه التزام، تماماً با توافق طرفین قرارداد است. با توجه به اینکه داشتن سند رسمی برای مالک، موضوع بسیاری مهمی است، در نتیجه درج وجه التزام در قراردادهای تملیکی، راهی برای تحت فشار گذاشتن فروشنده جهت انجام تعهد تنظیم سند رسمی است. در صورتی‌که فروشنده پس از فروش مال از انتقال مالکیت به‌وسیله تنظیم سند رسمی خودداری نماید و حاضر به حضور در دفتر اسناد رسمی نباشد، این شخص باید خسارت عدم انجام تعهد را بپردازد. علاوه بر این، ممکن است فروشنده در تنظیم سند رسمی تأخیر نماید که در این شرایط نیز پرداخت وجه التزام تأخیر انجام تعهد، الزامی است.

شرایط مطالبه وجه التزام عدم انجام تعهد تنظیم سند رسمی

در قسمت قبل توضیح دادیم که وجه التزام عدم تنظیم سند رسمی چیست و در چه قراردادهایی قابل درج است. در این بخش از مطلب قصد داریم تا شرایط مطالبه مبلغ وجه التزام عدم انجام تعهد تنظیم سند رسمی را بیان کنیم. به‌عبارت دیگر، باید شرایطی فراهم باشد تا خریدار قرارداد بیع بتواند مبلغ وجه التزام را از فروشنده‌ای که تعهد تنظیم سند رسمی را انجام نداده است، دریافت نماید. شرط اول از شرایط مطالبه وجه التزام عدم تنظیم سند رسمی این است که قرارداد تملیکی که با عقد آن مالکیت منتقل می‌شود، باید قراردادی صحیح و با رعایت اصول کلی تنظیم قراردادها منعقد شده باشد. طرفین این قرارداد باید اهلیت کامل برای عقد قرارداد داشته و جهت قرارداد باید مشروع باشد. در صورتی‌که قرارداد مزبور به علتی از علل قانونی فاقد اعتبار و باطل باشد، وجه التزام عدم انجام تعهد نیز قابل دریافت نمی‌باشد.

مطابق با مشاوره التزام به تنظیم سند رسمی از دیگر شرایط مطالبه وجه التزام این است که وجه التزام در زمان انعقاد قرارداد یا بعد از آن و پیش از بروز خسارت تعیین شده باشد و مبلغ آن نیز مشخص باشد. یکی دیگر از شرایط مطالبه وجه التزام این است که فروشنده باید تعهد تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت را انجام نداده باشد و یا در انجام آن تأخیر کرده باشد و در صورتی‌که هیچ یک از این فروض محقق نشده باشد، وجه التزام قابل پرداخت نمی‌باشد. علاوه بر موارد مذکور، فروشنده‌ باید مالک رسمی مبیعی باشد که به فروش رفته است و پس از عقد قرارداد، مالکیت خریدار بر مبیع احراز گردد و همچنین، وجود مدارکی مبنی بر اینکه انتقال مال از طریق سند رسمی پیش‌تر انجام نشده است نیز یکی دیگر از شرایط مطالبه وجه التزام عدم تنظیم سند رسمی می‌باشد.

مشاوره الزام به تنظیم سند رسمی و تعیین مبلغ وجه التزام

یکی از پرسش‌هایی که در ارتباط با مطالبه وجه التزام عدم تنظیم سند رسمی ممکن است برای افراد به وجود بیاید، این است که مبلغ وجه التزام چگونه تعیین می‌شود؟ در پاسخ به این سؤال باید اینچنین گفت که قانون‌گذار در ارتباط با تعیین مبلغ وجه التزام عدم انجام تعهد یا تأخیر در انجام تعهد، قانون مشخصی وضع نکرده و تعیین این مبلغ و مشخص کردن میزان وجه التزام را به طرفین قرارداد واگذار کرده است. در نتیجه، طرفین قرارداد می‌توانند هر مبلغی را که در نظر داشتند به‌عنوان خسارت تعیین کنند تا اگر فروشنده مال از انتقال مالکیت از طریق سند رسمی به خریدار امتناع نمود و یا در انجام این تعهد تأخیر کرد، این خسارت را بپردازد.

علاوه بر این، ممکن است برای شما سؤال ایجاد شود که آیا دادگاه می‌تواند مبلغ وجه التزام را تغییر دهد یا خیر؟ در پاسخ به این سؤال باید به یکی از مواد قانون مدنی استناد کنیم و پاسخ این پرسش را در این ماده جست‌وجو کنیم. مطابق با ماده 230 قانون مدنی، اگر در ضمن معامله شرط شده باشد که در صورت تخلف، متخلف مبلغی را به‌عنوان خسارت تأدیه نماید، قاضی دادگاه نمی‌‌تواند او را به بیشتر یا‌ کمتر از آن چه که ملزم شده است محکوم کند. با توجه به این ماده، دادگاه نمی‌تواند مبلغ وجه التزام را بیشتر یا کمتر کند و این موضوع تماماً به اراده طرفین قرارداد مربوط است. البته باید توجه داشته باشید در شرایطی که مبلغ وجه التزام غیرمعقول و غیرمنطقی است، قاضی دادگاه ممکن است این مبلغ را تعدیل نماید.

جمع‌بندی

در این مطلب درباره مشاوره الزام به تنظیم سند رسمی و شرایط مطالبه وجه التزام عدم انجام این تعهد صحبت کردیم. همانطور که بیان شد، اسناد به دو دسته رسمی و عادی تقسیم می‌شوند و اسناد رسمی از اعتبار بیشتری برخوردار هستند. به همین دلیل، هر شخصی که مالی را با پرداخت ثمن آن خریداری می‌نماید، حق دارد تا با تنظیم سند رسمی، مالک قطعی آن مال شناخته شود. در همین راستا یکی از تعهدات فروشنده مال این است که پس از فروش مال از طریق مبایعه‌نامه، اقدام به انتقال مالکیت از طریق تنظیم سند رسمی نماید. این موضوع یکی از تعهدات اصلی مالک سابق است و در صورتی‌که این شخص از انجام این تعهد امتناع نماید، مالک جدید می‌تواند الزام وی به تنظیم سند رسمی را از دادگاه بخواهد.

موضوع دیگری که در این نوشتار به آن اشاره شد، وجه التزام عدم انجام تعهد فروشنده مبنی بر تنظیم سند رسمی مالکیت بود. همانطور که بیان شد، خریدار می‌تواند با تعیین وجه التزام در ضمن قرارداد بیع، فروشنده را برای انتقال مالکیت از طریق تنظیم سند رسمی تحت فشار بگذارد. وجه التزام عدم انجام تعهد، خسارتی است که فروشنده باید در صورتی‌که از انجام تعهد خود مبنی بر تنظیم سند رسمی مالکیت امتناع کرد به خریدار بپردازد. مطالبه این وجه التزام شرایطی دارد و در صورت وجود این شرایط، مالک جدید حق مطالبه مبلغ تعیین‌شده را خواهد داشت.

کانال تلگرام لامینگو

مشاوره الزام به تنظیم سند رسمی را از لامینگو بخواهید!

در این نوشتار سعی شد تا هر آنچه که شما باید در ارتباط با تنظیم سند رسمی، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، مطالبه وجه التزام عدم انجام تعهد و شرایط آن بدانید بیان گردد. با این وجود، اگر پس از مطالعه این مطلب همچنان پرسش یا ابهامی در این زمینه در ذهن دارید، می‌توانید برای کسب اطلاعات بیشتر با همکاران ما در تیم حقوقی لامینگو در ارتباط بوده و اطلاعات بیشتر را از این افراد دریافت نمایید. کسب مشاوره حقوقی از افراد متخصص سبب می‌شود تا اقدامات قانونی لازم را به‌صورت صحیح انجام دهید. تیم حقوقی لامینگو متشکل از وکلا و مشاوران حقوقی متخصصی است که همواره آماده ارائه خدمات حقوقی به شما عزیزان هستند. در صورتی‌که قصد کسب اطلاعات و دریافت مشاوره حقوقی از مشاوران حقوقی لامینگو را دارید، می‌توانید با شماره‌های درج‌شده در سایت تماس گرفته و با همکاران ما در ارتباط باشید.

در پایان امیدواریم مطالعه این مطلب برای شما مفید بوده باشد و توانسته باشیم اطلاعات لازم را در اختیار شما قرار داده باشیم. مطلبی که تا به اینجا آن را مطالعه کردید یکی از محتواهای حقوقی بلاگ لامینگو است که با هدف افزایش اطلاعات حقوقی شما مخاطبین عزیز تهیه و منتشر شده است. توصیه ما به شما این است که اگر به‌دنبال مطالعه و بررسی سایر محتواهای حقوقی هستید وارد بلاگ حقوقی لامینگو شده و سایر محتواهای این بلاگ را نیز مطالعه نمایید. شما می‌توانید پرسش‌های خود در ارتباط با هر مقاله را با ما به اشتراک گذاشته و در انتظار پاسخ خود بمانید. علاوه بر این، شما می‌توانید با نوشتن دیدگاه خود در ارتباط با هر محتوا به ما در بهبود کیفیت مطالب کمک کنید. لامینگو را به دوستان خود معرفی کرده و ما را در شبکه‌های اجتماعی دنبال نمایید.