سیر تا پیاز تنظیم قرارداد خرید و فروش ملک تجاری

تنظیم قرارداد خرید و فروش ملک تجاری گذر از نکات مربوط به خود ملک، دارای چالش‌های حقوقی بسیار زیادی است. این نوع از قراردادهای خرید و فروش پر از کلمات، عبارات و بندهای حقوقی هستند که لازم است کاربران قبل از هر اقدامی برای تنظیم قرارداد از آن‌ها مطلع شده و یا با استفاده از خدمات مشاوره حقوقی در این زمینه اقدام نمایند. با توجه به چالش‌ها و ریسک‌های حقوقی بسیار زیاد و سنگینی که در پس چنین قراردادهایی وجود دارد، لازم است تا کاربران با مشورت با وکیل برای این منظور اقدام کنند. در این مقاله با بررسی تمام جزئیات مربوط به این قرارداد سعی داریم تا مراحل آن را برای کاربران تسهیل کنیم. برای اینکه فعالیت‌های تجاری خود را با اطمینان بالا انجام داده و خود را درگیر مسائل و مشکلات حقوقی نکنید، با ما همراه باشید.

تنظیم قرارداد خرید و فروش ملک تجاری در لامینگو

موسسه حقوقی لامینگو با سال‌ها تجربه در زمینه تنظیم و ارائه خدمات مشاوره درباره قرارداد خرید و فروش ملک تجاری در حال حاضر این خدمات را با بالاترین سطح کیفیت و اطمینان برای کاربران خود فراهم آورده است. در این زمینه شما می‌توانید هم از نمونه قرارداد آماده خرید و فروش ملک تجاری استفاده کرده و هم برای تنظیم و یا بررسی قرارداد خود از خدمات لامینگو استفاده کنید. افزایش اطمینان از مسائل حقوقی مزیتی بزرگ برای چنین قراردادهایی است. عدم دقت به آنها نیز به اندازه کافی در سال‌های گذشته قربانی گرفته است. ازاین‌رو اگر برای سرمایه‌ها و کار خود ارزش قائل هستید، بهتر است بدون مشورت و مشاوره تخصصی دراین‌باره اقدام نکنید. در لینک زیر در لامینگو آماده ملاقات ارائه خدمات به شما عزیزان هستیم.

تنظیم قرارداد خرید و فروش

قرارداد خرید و فروش ملک تجاری با یا بدون سند رسمی

یکی از چالش‌هایی که در انتقال سند املاک تجاری روبرو هستیم، نداشتن سند رسمی برای آنها است. خیلی ‌از املاک تجاری سند رسمی نداشته و ازاین‌رو در زمان انتقال سند با مشکلاتی روبرو هستند. در شرایط کلی انتقال سند ملک تجاری تفاوت زیادی با املاک مسکونی ندارد، اما دو موضوع اساسی دراین‌بین وجود دارد یک سرقفلی که در بند بعد به آن می‌پردازیم و یکی هم داشتن و یا داشتن سند رسمی برای ملک موردنظر است. در زمانی که سند رسمی برای ملک در دسترس است، انتقال سند روال طبیعی خود را طی کرده و احتمال تقلب و کلاه‌برداری نیز کاهش می‌یابد. اما در صورت نبود این سند شرایط کمی پیچیده خواهد بود. در چنین شرایطی معمولاً کار به جمع‌آوری اطلاعات مربوط به ملک و مالک از شهرداری و سازمان‌های مربوطه می‌رسد. شائبه مسکونی بودن ملک باید برطرف شده و سپس نسبت به این موضوع اقدام نمود.

با مراجعه به شهرداری منطقه شما می‌توانید اطلاعات کافی درباره تخلفات و شرایط ساخت ملک را در اختیار داشته و از این مدارک برای اطمینان خاطر بیشتر استفاده کنید. برای تحقیق درباره سایر بدهی‌ها نیز از دارایی و سازمان اسناد استعلام بگیرید. درنهایت توصیه می‌کنیم که تمام این مراحل را زیر نظر مشاور حقوقی انجام داده و خود را در چاله‌های حقوقی موجود برای چنین مواقعی نیندازید. تنظیم قرارداد خرید و فروش ملک تجاری در مواقعی که سند رسمی برای آن صادر نشده، با چالش‌های زیادی روبرو است.

تنظیم و انتقال سند ملک تجاری

برای انتقال سند ملک تجاری بایستی مراحل زیر را طی کنید:

• در قدم اول انشعابات مربوط به آب و گاز و برق را تعیین تکلیف نمایید.
• حتماً چک کنید تمام بدهی‌های ملک موردنظر اعم از بدهی‌های مربوط به شهرداری یا سایر سازمان‌ها و حتی شارژ ساختمان و هزینه آب و برق و گاز تسویه شده باشد.
• پارکینگ و محل دقیق آن، انباری و محل دقیق آن و سایر متعلقات را بررسی کنید.
• با توجه به اینکه دولت برای مشاغل و کسب‌وکارهای تجاری مالیات تعیین کرده چک کنید که مالیات بر مشاغل مغازه موردنظر پرداخت شده باشد.
• در انتها و قبل از پایان کار نیز باید چک کنید که سرقفلی در کار نبوده و کسی چنین حقی برای ملک موردنظر نداشته باشد.

طی کردن این روند باعث می‌شود تا مشکلات مربوط به این انتقال تا حد زیادی برطرف شود و با اطمینان خاطر بیشتری عملیات انتقال سپری گردد.

تمامی نکات ارزنده تنظیم قرارداد خرید و فروش و انواع آن

تفاوت‌های تنظیم قرارداد خرید و فروش ملک تجاری با مسکونی

اما در این بخش سعی داریم شما را با نکاتی آشنا کنیم که در زمان تنظیم این قرارداد و انتقال سند ملک موردنظر تفاوت‌هایی با ملک‌های مسکونی دارد. دقت به این تفاوت‌ها می‌تواند شرایط بهتری را برای شما رقم بزند. اغلب افراد به دلیل تکرار زیاد خرید  و فروش املاک مسکونی با روال کار تنظیم و انتقال سند برای این املاک آشنا هستند. اطلاع از این تفاوت‌ها می‌تواند شرایط قرارداد برای املاک تجاری را نیز برای آنها بهینه نماید.

وضعیت بدهی‌های ملک را بررسی کنید

درباره بررسی بدهی‌های ملک تجاری اشاره کردیم. دوباره باید تأکید کنیم که بدهی‌های املاک تجاری ابعاد بیشتری نسبت به املاک مسکونی داشته و مواردی بیشتری را شامل می‌شود.

حتماً به دنبال احراز کاربری تجاری ملک باشید

یکی از نکات بسیار مهم در قرارداد خرید و فروش ملک تجاری که خریداران باید به آن دقت کنند، احراز تجاری بودن ملک است. سند تجاری داشتن با موقعیت تجاری داشتن تفاوت بسیار زیادی دارد. برای این منظور می‌توانید از شهرداری استعلام بگیرید. البته درصورتی‌که سند رسمی برای ملک موردنظر وجود داشت، کار راحت‌تر خواهد بود.

حق کسب و پیشه و سرقفلی چیست و اهمیت آن در تنظیم قرارداد خرید و فروش ملک تجاری

یکی دیگر از تفاوت‌های نقل‌وانتقال در املاک تجاری مربوط به موارد حق کسب و پیشه می‌شود. حق کسب و پیشه حقی است که مستأجر املاک تجاری به‌واسطه کار و ایجاد رونق برای ملک موردنظر دارا است. ازاین‌رو اگر ملک دارای مستأجر است خریدار باید نسبت به خرید حق کسب و پیشه نیز اقدام نماید. یا در صورت نیاز تمهیدات و توافقات لازم را با فروشنده دراین‌باره داشته باشد. این موضوع در حال حاضر با اصطلاحی به‌عنوان سرقفلی شناخته می‌شود. حتی ممکن است مستأجر مغازه قبل از تنظیم سند سرقفلی آن را به شخص دیگری انتقال داده باشد. ازاین‌رو باید تحقیقات لازم دراین‌باره صورت گرفته و سپس نسبت به آن اقدام شود.

پس درصورتی‌که در حال خرید ملکی با سرقفلی یا حق کسب و پیشه هستید، بهتر است نکات مربوط به این موضوع را نیز با وکیل خود در میان بگذارید. درصورتی‌که به فکر راه‌اندازی کسب‌وکاری جدید هستید، بهتر است مغازه‌ای را خریدار‌ی کنید که سرقفلی نداشته باشد. همچنین می‌توانید این موارد را در متن قرارداد تنظیم کرده و خیال راحت‌تری نسبت به آن داشته باشید.

مفاد قرارداد خرید و فروش ملک تجاری

همچنین لازم دانستیم تا اصلی‌ترین مفاد مربوط به قرارداد خرید و فروش ملک تجاری را با کاربران در میان بگذاریم تا در هنگام تنظیم این قرارداد بتوانند با آگاهی بیشتری نسبت به این موضوع اقدام نمایند. البته باید متذکر شویم که مفاد زیر به‌عنوان مفاد عمومی این قرارداد بوده و معمولاً در آن هستند. بسته به شرایط و توافق طرفین ممکن است مفاد دیگری نیز به آن اضافه شود.

طرفین قرارداد

به‌عنوان اولین بند شما باید مشخصات و آدرس طرفین را به‌صورت کامل در قرارداد درج کنید. برای این منظور بهتر است حتماً طرفین مشخصات شناسایی و مدارک شناسایی یکدیگر را ملاحظه کرده و سپس اقدام به پر کردن این بند نمایند. این بند از قرارداد را نباید سرسری و بی‌اهمیت تلقی نمود. حتی در انتهای بند قید کنید که در صورت تغییر آدرس، طرفین متعهد به اعلام آن به دیگری هستند و تا زمان پایان قرارداد باید به این موضوع تعهد داشته باشند. در بند مربوط به‌طرفین قرارداد یک‌طرف به‌عنوان فروشنده و یک‌طرف به‌عنوان خریدار معرفی می‌شود. همچنین امکان درج وکیل این دو نیز به‌جای آنها با ضمیمه کردن وکالت‌نامه معتبر وجود دارد.

موضوع قرارداد و مشخصات ملک

دومین بند از قرارداد به بررسی موضوع آن می‌پردازد. در هنگام تنظیم قرارداد خرید و فروش ملک تجاری موضوع قرارداد فروش واحد تجاری است که مشخصات آن باید به‌صورت کامل در این بند درج شود. در این بند تمام شرایط ملک به‌صورت کامل شرح داده می‌شود. تمام دارایی‌های که همراه آن وجود دارد، اعم از سیستم سرمایش و گرمایش، شرایط تهویه، مساحت، ارتفاع و … باید در این بند گنجانده شود.

مبلغ و ثمن معامله و نحوه پرداخت آن

بند سوم قرارداد مربوط به ثمن و مبلغ معامله است. جایی که مبلغ توافق شده برای خرید ملک درج می‌شود. این مبلغ را هم به حروف و هم به عدد بنویسید که امکان تقلب در آن کم شود. به‌هیچ‌وجه در هنگام درج مبلغ غلط املایی و خط خوردگی نداشته باشید و در صورت بروز این مشکل حتماً از قولنامه جدیدی استفاده نمایید. همچنین شرایط پرداخت مبلغ را نیز باید به‌صورت دقیق و با تاریخ‌های مشخص درج کنید. طرفین موظف به اجرای توافقات صورت گرفته در این بند خواهند بود. همچنین بایستی برای عدم پرداخت به‌موقع مبالغ ضرر و زیان را تعیین کنید که حق هیچ‌یک از طرفین ضایع نشود.

زمان و مکان تحویل و تنظیم سند رسمی

با توجه به اینکه معمولاً در چنین قراردادهایی درصد مشخصی طبق عرف از مبلغ قرارداد برای زمان تحویل و تنظیم سند باقی می‌ماند، میزان مبلغ مشخص شده و همچنین تاریخ تنظیم سند و دفترخانه مذکور باید در این قسمت درج شود. شماره دفترخانه و آدرس آن را در قرارداد قید کنید زیرا ممکن است بعداً چالشی برای طرفین بوده و زمینه‌ساز اختلافاتی گردد.

ضرر و زیان مربوط به حاضر نشدن طرفین در دفترخانه برای تنظیم سند

حاضر نشدن هر یک از طرفین در دفترخانه برای تنظیم سند می‌تواند نشانه زیر پا گذاشتن تعهدات موجود در آن باشد. ازاین‌رو بهتر است برای این موضوع ضرر و زیان تعیین کنید که هر دو طرف پایبند به آن باقی بمانند. می‌توانید در قرارداد درج کنید که حضور در تاریخ بعدی در دفترخانه هم نمی‌تواند این ضرر و زیان را زایل کرده و در هر صورت فرد خاطی الزام به پرداخت آن به‌طرف مقابل خواهد داشت.

شرایط و زمان تسلیم ملک

یکی دیگر از نکات مهم در هنگام تنظیم قرارداد خرید و فروش ملک تجاری درج زمان تحویل ملک است. اگر همان روز معامله ملک را تحویل می‌گیرد، همان روز را به‌عنوان زمان تسلیم ملک درج کنید. همچنین برای عدم تسلیم ملک در تاریخ موردنظر می‌توانید ضرر و زیان در نظر گرفته تا از این طریق فروشنده الزام بیشتری برای این کار داشته باشد.

هزینه‌های مربوط بدهی ملک

هرچند به‌صورت هزینه‌های قبلی مربوط به ملک اعم از هزینه‌های آب و برق و گاز و یا هزینه‌های شهرداری و مالیات‌ها به عهده فروشنده است اما باید عین این کلام را در قرارداد درج کنید. زیرا ممکن است بعدا از تنظیم قرارداد و به اجرا درآوردن آن، تازه متوجه بدهی‌های سرسام‌آور آن شده و فروشنده نیز به دلیل عدم داشتن تعهد زیر بار آن نرود. ملک‌های تجاری ممکن است بدهی‌های سنگینی به سازمان‌های مختلف داشته باشند. ازاین‌رو حتماً این موضوع را مدنظر قرار دهید.

تعهد فروشنده نسبت به عدم ایراد در سند ملک

یکی از نکات مهم در هنگام تنظیم قرارداد خرید و فروش ملک تجاری که خریدار باید توجه بیشتری به آن داشته باشد، نداشتن مشکلات سندی است. برخی از مشکلات سندی نیاز به بررسی بسیار دقیقی دارند که بهتر است خریدار از قبل برای آن اقدام نماید. این موضوع زمانی اهمیت پیدا می‌کند که بعد از تنظیم قرارداد متوجه شوید ملک موردنظر مصادره‌ای بوده یا در مهریه خانمی قرار داشته که امکان فروش آن را به فروشنده نمی‌دهد. در رهن بودن، وثیقه بودن، در توقیف بودن و مواردی ازاین‌دست از دیگر ایراداتی است که ممکن است سند ملک تجاری موردنظر داشته باشد. عدم دقت به این موضوعات می‌تواند زمینه‌ساز مشکلات زیادی در آینده شده سرمایه افراد را به باد دهد.

هرچند لازم است از قبل نسبت به این موضوعات تحقیق گسترده صورت پذیرد اما بااین‌حال در هنگام تنظیم قرارداد نیز باید بندی با این محتوا که فروشنده متعهد می‌شود هیچ‌یک از این موارد درباره سند ملک موردنظر صدق نمی‌کند، درج کنید و آن را به امضای طرفین برسانید.

شرایط و آثار قرارداد

بند مربوط به شرایط و آثار قرارداد مشمول توافقات طرفین در حین گفتگو است. جایی که طرفین باید تمام توافقات خود را در حین گفتگو در این بند به‌صورت کتبی نیز بپذیرند. توافقات معمولی وجود دارد که در این قسمت درج می‌شود. این موارد را می‌توانید در نمونه قرارداد خرید و فروش ملک تجاری ارائه شده از سوی تیم حقوقی لامینگو مشاهده کنید. درج این موارد محکم‌کاری بیشتری برای قرارداد شما ایجاد می‌کند که اگر به آنها دقت کنید می‌توانید شرایط بهتری را برای خود رقم بزنید.

داور

همچنین لازم است برای قرارداد خود داور تعیین کنید که در صورت بروز هرگونه اختلافی وی به‌عنوان قاضی قضاوت کننده باشد. بهتر است داور انتخاب شده فردی متعهد یا هیئتی با حسن شهرت باشند.

نسخ قرارداد

تعداد نسخ قرارداد را نیز باید در انتها درج کنید. در این بند می‌توانید به تعداد ماده‌ها و تبصره‌های موجود در قرارداد اشاره کنید تا بعداً از سوی طرفین‌ بندی به آن اضافه یا از آن کسر نشود. قرار دادن این بند برای محکم‌کاری بیشتر بوده و مانع از جعل‌های آتی می‌شود.

محل تنظیم قرارداد

نکته بعدی مربوط به محل تنظیم قرارداد است. این محل را نیز بهتر است در متن قرارداد درج کنید. اهمیت درج محل تنظیم قرارداد به این برمی‌گردد که بعداً در صورت بروز اختلاف امکان پیگیری وجود داشته باشد. درصورتی‌که در دفتر املاک قرارداد خود را تنظیم کرده‌اید، به آدرس دفتر املاک اشاره کنید.

حق التحریریه قرارداد

اضافه کردن یا نکردن این بند منوط به درخواست طرفین است. با توجه به اینکه مشاورین املاک معمولاً برای چنین قراردادهایی حق التحریریه‌های خارج از قانون دریافت می‌کنند، از درج آن در این بخش خودداری می‌نمایند. اما شما به‌عنوان هر طرف از قرارداد می‌توانید از مسئول املاک بخواهید که بند مربوطه را در متن قرارداد درج و مقدار مبلغ تعیین شده برای هر طرف را نیز در آن درج نماید.

نکات مربوط به زمان تنظیم قرارداد خرید و فروش ملک تجاری

در این بخش شما را با نکاتی آشنا می‌کنیم که دقت به آنها می‌تواند زمینه‌ساز تنظیم بهتر قرارداد شده و مشکلات حقوقی را به حداقل میزان خود بسراند.

• در هنگام تنظیم قرارداد حتماً باید آن را به‌صورت تایپی تنظیم کنید تا همه نسخه‌ها دقیقاً مشابه یکدیگر باشند.
• برای قسمت‌های پر کردنی به‌هیچ‌وجه خط‌خوردگی نداشته باشید و در صورت بروز خط‌خوردگی درست آن را درج و هر دو طرف باید گزینه درست را تائید و زیر آن را امضاء نمایند.
• از وجود غلط املایی در متن قرارداد نیز پرهیز نمایید.
• تمام محتوای قرارداد به به‌صورت دقیق مطالعه کرده و معنی هر یک از بندها و کلمات درج شده در آن را بدانید. در صورت نیاز با وکیل و مشاور حقوقی دراین‌باره مشورت کنید.

نکات حقوقی مربوط به قرارداد خرید و فروش ملک تجاری

همچنین نکات حقوقی هم وجود دارد که در هنگام تنظیم قرارداد باید به آنها دقت داشته باشید. این نکات تحکیم‌بخش قرارداد شما هستند. مهم‌ترین این نکات به شرح زیر است:

• حتماً تمام صفحات قرارداد را باید هر دو طرف مهر و امضاء نمایند.
• موضوع قرارداد را در تمام صفحات درج کنید.
• در صورت داشتن پیوست و ضمیمه، موضوع آن را در متن قرارداد قید نمایید.
• عبارت “کلیه خیارات ولو خیار غبن به‌استثناء خیار تدلیس از طرفین ساقط گردید” به این معنی است که بعد از امضای قرارداد طرفین تحت هیچ شرایطی اجازه فسخ آن را ندارند و تنها در صورت محرز شدن فریبکاری طرف مقابل می‌توانند برای این امر اقدام نمایند.

بهترین محل برای تنظیم قرارداد خرید و فروش ملک تجاری

برای تنظیم چنین قراردادهایی بهتر است کاربران از طریق دفتر رسمی ثبت اسناد و دفتر وکیل استفاده نمایند. چنین مکان‌هایی هم می‌تواند رسمیت بیشتری برای قرارداد ایجاد کرده و هم وکیل با ارائه نظرات برای تنظیم آنها و درج توافقات بهترین شرایط را برای کاربر ایجاد می‌کند. هرچند معمولاً به دلیل نوع روابط این قراردادها به دفتر مشاور املاک برده شده و افراد در این دفتر پای میز مذاکره می‌نشینند، اما هیچ ایرادی ندارد اگر شما نیز هم‌زمان با وکیل و مشاور حقوقی مشورت کرده و حتی وی را در جلسه در کنار خود داشته باشید. اهمیت قائل شدن برای همین نکات ریز است که می‌تواند نجات‌بخش شما در آینده باشد.

وکیل به پشتوانه تخصص و تجربه‌ای که در این مواقع داشته مو را از ماست بیرون کشیده و بهترین شرایط را برای شما فراهم می‌آورد. پس اگر قرار است چنین هزینه زیادی برای خرید ملک تجاری کرده و یا ملک تجاری گران‌قیمت خود را به فروش برسانید چه بهتر که این کار را زیر نظر وکیل و با نظارت مستقیم وی انجام دهید.

استفاده از خدمات مشاوره حقوقی برای قرارداد خرید و فروش ملک تجاری

چند با در طول زندگی اقدام به استفاده از قرارداد خرید و فروش ملک تجاری می‌کنید؟ اگر کسب‌وکاری مربوط به معامله چنین املاکی دارید، بیشتر از سایرین در معرض ریسک‌های مربوط به آن قرار داشته و استفاده دائمی از خدمات مشاوره حقوقی برای شما لازم است. حتی شما می‌توانید تنظیم این قراردادها را به وکیل بسپارید. برای کسانی که تنها یک یا دو بار به‌ضرورت وارد چنین قراردادهایی می‌شوند، لازم است تا همان یک‌بار را با اطمینان بالا انجام دهند. در هر دو این حالت هزینه مربوط به خدمات مشاوره حقوقی آن‌قدر چشم‌گیر نخواهد بود که بخواهید سرمایه‌های ارزشمند زندگی خود را به خطر بیندازید.

قراردادهای حقوقی مربوط به خرید و  فروش ملک تجاری دارای دو بخش اصلی هستند:

1-‌بخش تخصصی حقوقی

2-‌بخش تخصصی مربوط به شرایط ملک

هر دو این دو مورد نیاز به بررسی تخصصی دارد. خوبی مشورت با مشاور حقوقی باتجربه در این مواقع این است که این فرد به دلیل تجربه بالا در تنظیم چنین قراردادهایی می‌تواند مسائل اصلی مربوط به هر دو جنبه بالا را به شما ارائه نماید.

کانال تلگرام لامینگو

در انتها باید بدانید

اهمیت تنظیم مناسب و محکم قراردادهای حقوقی امری واضح و روشن است و همه ما به این امر اذعان داریم. اما چه می‌شود که در زمان اقدام خود را از مشاوره با وکیل و مشاور حقوقی بی‌نصیب می‌گذاریم؟ در انتها دوباره باید یادآور سویم که استفاده از خدمات مشاوره حقوقی برای تنظیم قرارداد خرید و فروش ملک تجاری بیشتر به نفع خود کاربران است و می‌تواند زمینه‌ساز بهترین شرایط حقوقی برای هر دو طرف و یک معامله بی‌دردسر باشد. کاربرانی که به دنبال کسب اطلاعات بیشتر در این زمینه هستند می‌توانند سایر مقالات مربوط به قرارداد خرید و فروش را در بخش بلاگ حقوقی لامینگو دنبال نموده و از این طریق اطلاعات خود را تکمیل نمایند. همچنین در صورت داشتن سؤال و ابهام دراین‌باره نیز می‌توانید در انتهای این مقاله چالش‌های ذهنی خود را مطرح کرده و پاسخ‌های آنها را نیز جویا شوید.