خریدوفروش ملک بدون تنظیم سند رسمی چیست و چه مشکلاتی دارد؟

هر ملکی یک سند مالکیت دارد که در هنگام معامله آن ملک، سند مالکیت باید به خریدار منتقل شود. اما، بعضی از املاک فاقد سند مالکیت بوده و به اصطلاح قولنامه‌ای هستند. املاکی که سند ندارند، قیمت کمتری نسبت به سایر املاک دارند و به همین دلیل در شرایطی که بازار مسکن و ملک در تورم است بسیاری از افراد تمایل دارند که املاک بدون سند را که قیمت کمتری دارند خریداری کنند. نکته‌ای که باید توجه داشت این است که خریدوفروش ملک بدون تنظیم سند رسمی یکی از مشکلاتی است که در معاملات املاک وجود دارد و این بحران به خصوص در شرایط تورمی افزایش می‌یابد. ممکن است افرادی که قصد دارند به هر دلیل مالک ملک شوند، اقدام به معامله ملک بدون تنظیم سند رسمی نمایند، اما این موضوع می‌تواند مشکلات زیادی را برای این افراد ایجاد کند؛ مشکلاتی که بعداً گریبانگیر خریدار خواهد شد.

در این نوشتار قصد داریم توضیح دهیم معامله ملک بدون تنظیم سند رسمی اصلاً به چه معناست و چه تبعاتی دارد و اشخاص چرا اقدام به خرید ملک از این طریق می‌کنند. با توجه به اهمیت بسیار بالای این موضوع در معاملات املاک، پیشنهاد می‌شود حتماً این مقاله را تا انتها مطالعه کنید تا اطلاعات لازم در این زمینه را کسب نمایید. علاوه بر این، چنانچه نیاز به کسب اطلاعات بیشتر در این زمینه دارید، می‌توانید با همکاران ما در تیم حقوقی لامینگو در ارتباط بوده و اطلاعات بیشتر را از این افراد دریافت نمایید.

دریافت مشاوره حقوقی

خریدوفروش ملک بدون تنظیم سند رسمی چیست؟

مقررات قانونی درباره خرید و فروش ملک و مسکن به این صورت است که اشخاصی که قصد معامله ملک را دارند، باید با تنظیم سند رسمی این عمل حقوقی را انجام دهند. هر ملک دارای یک سند مالکیت است که به نام مالک ملک است و زمانی که مالک قصد انتقال مالکیت از طریق قرارداد بیع را دارد، این سند نیز باید در دفترخانه به نام خریدار زده شود. در نتیجه معامله ملک و مسکن، باید از طریق تنظیم سند رسمی باشد و صرف تنظیم یک قرارداد و سند عادی کافی نیست. اما موضوعی که وجود دارد این است که گاهی ممکن است فروشنده ملک از نتقال سند و تنظیم سند رسمی به دلایلی خودداری نماید. یکی از این دلایل قصد افراد برای کلاهبرداری است؛ به این صورت که صاحب ملک، ملک خود را بدون تنظیم سند رسمی و با قیمت کمتری به خریدار می‌فروشد.

از آنجایی که در این معامله، سند مالکیت منتقل نشده است در نتیجه صاحب ملک می‌تواند ملک را برای بار دوم به شخص دیگری نیز بفروشد و از این طریق اقدام به کلاهبرداری کند. یکی از شگردهای افراد سودجو برای فروش ملک بدون تنظیم سند رسمی، تظاهر به فوری بودن نیازشان به پول ملک است. در صورتی‌که پس از انجام معامله، مشخص می‌شود دلیل قیمن پایین ملک، نداشتن سند رسمی است. متأسفانه با توجه به قیمت بسیار بالای ملک و مسکن در ایران، اشخاص زیادی با هدف خانه‌دار شدن اقدام به خرید چنین املاکی می‌کنند. گاهی ممکن است خریدار از این موضوع بی‌اطلاع باشد، اما گاهی برخی افراد با آگاهی قبلی اقدام به خریدوفروش ملک بدون تنظیم سند رسمی می‌کنند. نکته بسیار مهمی که در این زمینه وجود دارد این است که معامله ملک بدون تنظیم سند رسمی در ساختمان‌های نوساز و املاک پیش‌فروش بیشتر اتفاق می‌افتد.

معامله ملک بدون تنظیم سند رسمی چگونه است؟

قولنامه یک سند عادی است که در آن تعهد به انجام معامله در آینده می‌شود. به عبارت دیگر، قولنامه از نظر حقوق ایران تعهد به تنظیم قرارداد و یا انجام عمل یا قول است. تنظیم قولنامه، در صورتی‌که مخالف قوانین نباشد نسبت به اشخاصی که آن را تنظیم کرده‌اند لازم‌الاجرا است. برای مثال، هدف از تنظیم قولنامه بیع این است که طرفین قرارداد، اطمینان حاصل کنند که طرف مقابل تعهدات خود را انجام خواهد داد و مال را منتقل و یا ثمن را پرداخت خواهد کرد. حالا که با مفهوم قولنامه آشنا شدید باید بدانید که بسیاری از معاملات املاک از طریق تنظیم قولنامه و بدون تنظیم سند رسمی انجام می‌شود. تنظیم قولنامه برای خرید و فروش ملک و مسکن غالباً زمانی اتفاق می‌افتد که شرایط انتقال رسمی ملک وجود ندارد.

به عبارت دیگر، املاکی که به صورت رسمی قابل خرید و فروش و انتقال نیستند، از طریق تنظیم قولنامه معامله می‌شوند. در اینجا ممکن است از خود بپرسید چه املاکی به‌صورت رسمی قابل انتقال نیستند؟ در پاسخ به این سؤال باید گفت بعضی از املاک، سند رسمی نداشته و در نتیجه خریدوفروش ملک بدون تنظیم سند رسمی انجام می‌شود. برای مثال، املاکی که سازندگان آن در حین ساخت تخلف کرده و خلاف ساختمانی دارند و موفق به دریافت پایان کار نشده‌اند، از جمله این املاک هستند. البته توجه داشته باشید که ممکن است ملکی دارای سند رسمی مالکیت باشد، اما مالک ملک از انتقال سند خودداری کرده و بدون تنظیم سند رسمی و از طریق قولنامه ملک را به فروش برساند.

ما را در اینستاگرام دنبال کنید

در خریدوفروش ملک بدون تنظیم سند رسمی چه نکاتی باید رعایت شود؟

با توجه به اینکه در قسمت‌های قبل گفته شد که اشخاص باید حتماً از سندداربودن ملک مطمئن شده و با تنظیم سند رسمی ملک را خریداری کنند، اما با این وجود باز هم معاملات املاک بدون تنظیم سند انجام می‌شود. به همین دلیل، در این بخش از مطلب قصد داریم به توضیح برخی از نکاتی بپردازیم که در خرید و فروش ملک بدون تنظیم سند باید رعایت شود. رعایت این نکات می‌تواند مانع از کلاهبرداری اشاص سودجو در این زمینه شود و از هدر رفتن سرمایه جلوگیری کند. این نکات به شرح زیر است:

1. خریدار باید از مورد اعتماد بودن دفتر املاکی که به آن مراجعه کرده است، مطمئن باشد.

2. خریدار باید در خرید املاک موروثی، حتماً از انجام شدن انحصار وراثت آگاه شود.

3. خریدار باید از توقیف نبودن ملک مطمئن شود.

4. فروشنده و خریدار باید اهلیت قانونی لازم برای معامله را دارا باشند.

5. خریدار باید مالکیت ملک از نظر مشاع یا مفروز بودن را بررسی کند.

6. خریدار باید مطمئن شود که این ملک پیش از او به شخص دیگری فروخته نشده باشد.

7. خریدار باید از مالک بودن شخصی که اقدام به فروش ملک کرده است، اطمینان یابد.

نتیجه‌گیری

معامله ملک با تنظیم سند رسمی بهترین نوع معامله ملک است. اما گاهی ممکن است شما بتوانید خانه بهتری را به صورت قولنامه‌ای بخرید و در نتیجه ترجیح دهید بدون تنظیم سند رسمی مالک ملک شوید. این نوع از معامله ملک یعنی خریدوفروش ملک بدون تنظیم سند از نظر قانون منعی ندارد، اما لازم است تا در این مسیر الزامات حقوقی را رعایت کنید. در غیر این صورت، ممکن است در دام افراد سودجو افتاده و سرمایه خود را از دست بدهید. در این راستا شما باید استعلام‌های لازم را أخذ کنید، به مشاورین املاک مطمئن مراجعه کرده و حتماً در هنگام عقد قرارداد، مبایعه‌نامه تنظیم کنید. با رعایت این موارد شما ریسک انجام خرید ملک بدون تنظیم سند رسمی را به حداقل می‌رسانید و معامله‌ای مطمئن خواهید داشت. شما همچنین باید بررسی کنید ملکی که قصد خرید آن را دارید، پیش از این به فرد دیگری فروخته نشده باشد.

یکی دیگر از اقداماتی که سبب کاهش ریسک خرید ملک قولنامه‌ای می‌شود، مشاوره با وکلا و مشاورین حقوقی است. شما با مراجعه به مشاوران حقوقی می‌توانید راهکارها و راهنمایی‌های لازم در زمینه خرید ملک از طریق قولنامه و مبایعه‌نامه را دریافت کرده و مورد استفاده قرار دهید. با این کار شما می‌توانید با صرف هزینه‌ای کم، از هدر رفتن سرمایه خود در آینده جلوگیری نمایید. در همین راستا پیشنهاد می‌شود چنانچه قصد دریافت مشاوره حقوقی در زمینه خرید و فروش ملک را دارید با همکاران ما در مجموعه حقوقی لامینگو در ارتباط بوده و مشاوره حقوقی را به صورت تلفنی، حضوری و آنلاین دریافت نمایید. تیم حقوقی لامینگو متشکل از حقوقدانانی برجسته و باتجربه است که راهنمای شما در انجام اعمال حقوقی می‌باشند.

کانال تلگرام لامینگو

بلاگ حقوقی لامینگو پلتفرم تولید محتوا!

اگر قصد کسب اطلاعات حقوقی در زمینه‌های مختلف را دارید اما زمان کافی برای مراجعه به مشاورین حقوقی را ندارید، شما می‌توانید با مطالعه محتواهای حقوقی، دانش حقوقی خود را افزایش داده و اطلاعات لازم در زمینه‌های مختلف را کسب کنید. برای این کار شما باید موضوع مورد نظر خود را در اینترنت جست‌وجو کرده و مطالب مربوطه را از سایت‌های معتبر مطالعه کنید. پیشنهاد ما به شما ورود به بلاگ حقوقی لامینگو و مطالعه مطالب این بلاگ است. بلاگ لامینگو پلتفرم تولید محتوا است و همکاران ما در تیم تولید محتوای لامینگو همواره در تلاش هستند تا محتواهایی با موضوعات روز و پرکاربرد حقوقی تهیه و در این بلاگ منتشر کنند.

پس از ورود به بلاگ لامینگو و مطالعه مطالب، شما می‌توانید چنانچه پرسش یا ابهامی درباره هر یک از محتواها در ذهن دارید، پرسش خود را برای ما بنویسید تا همکاران ما به آن پاسخ دهند. در پایان ضمن تشکر از زمان و توجه شما خواهشمندیم تا نظرات و انتقادات خود در ارتباط با هر نوشتار را در انتهای آن مطلب و در بخش دیدگاه‌ها با ما به اشتراک بگذارید. شما می‌توانید از این طریق به ما در بهبود مطالب بلاگ کمک کنید. برای دریافت جدیدترین اخبار حقوقی، لامینگو را در شبکه‌های اجتماعی دنبال کنید و ما را به دوستان و اطرافیان خود نیز معرفی نمایید.