اشتباه ثبتی چه انواعی دارد و نحوه اصلاح آن چگونه است؟

هنگام ثبت اسناد و املاک در سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ممکن است اشتباهاتی در مراحل مختلف ثبت رخ دهد؛ اشتباهاتی مانند اختلاف در مساحت ملک، اشتباه در عملیات تفکیکی ، اشتباه در تنظیم سند رسمی و یا اشتباه در تشخیص املاک معارض و سایر موارد. این اشتباهات ممکن است در مرحله تقاضای ثبت اسناد و املاک، انجام اقدامات مقدماتی ثبت و یا در هنگام ثبت و صدور سند مالکیت اتفاق بیفتد. در هر صورت، اشتباه ثبتی باید اصلاح شود و در غیر این صورت، عملیات ثبت قانونی نخواهد بود و اثرات اشتباهی نیز به دنبال خواهد داشت. در این مقاله قصد داریم تا ضمن بررسی انواع اشتباهات ثبتی، به چگونگی اصلاح آن و مرجع صالح برای رسیدگی به اصلاح اشتباهات ثبتی بپردازیم. در نتیجه در این مطلب با ما همراه باشید و اطلاعات لازم را کسب کنید.

اشتباه ثبتی چیست؟

اشتباه ثبتی خطایی است که در مراحل مختلف جریان ثبت ملک و صدور سند مالکیت ممکن است اتفاق بیفتد. این اشتباهات ثبتی ممکن است در هنگام تقاضای ثبت ملک، در مرحله اقدامات مقدماتی و یا در جریان ثبت ملک و صدور سند اتفاق بیفتد. اشتباه ثبتی ممکن است مربوط به ملک، سند مالکیت، تقاضادهنده ثبت ملک و یا در ارتباط با موارد دیگری باشد. در هر صورت، این اشتباهات ثبتی اگر مؤثر در جریان ثبت باشد، باید توسط مراجع صالح رفع شده و اصلاح شود. در ادامه مطلب به ذکر انواع اشتباهات ثبتی خواهیم پرداخت.

برخی از اشتباهات ثبتی که ممکن است در مراحل مختلف ثبت اسناد و املاک ایجاد شود عبارت است از اشتباه در مساحت ملک، اشتباه در سند مالکیت ، اشتباه در عملیات تفکیکی ، اشتباه در تنظیم سند رسمی ، اشتباه در عملیات تحدیدی ملک و ورود به ملک مجاور، اشتباه در نام و نام خانوادگی مالک، اشتباه در ثبت حقوق ارتفاقی ملک، اشتباه در پذیرش تقاضای ثبت، اشتباه در انجام مراحل مقدماتی ثبت ملک، اشتباه در تفکیک املاک، اشتباه در مندرجات سند مالکیت و غیره.

اشتباه ثبتی چه انواعی دارد؟

اشتباهات ثبتی انواعی دارد که بر اساس نوع اشتباه ثبتی، می‌توان آن‌ها را در چند دسته تقسیم‌بندی نمود. برخی از این اشتباهات ثبتی بسیار مؤثر در جریان ثبت ملک است و برخی از آن‌ها تأثیر کمتری در عملیات ثبت ملک دارد. در ادامه به بیان انواع اشتباهات ثبتی خواهیم پرداخت.

دریافت مشاوره حقوقی

انواع اشتباه ثبتی مؤثر در آگهی‌های نوبتی

پیش از آنکه به شرح اشتباهات ثبتی در آگهی نوبتی بپردازیم، بهتر است ابتدا آگهی نوبتی ثبتی را تعریف کنیم. آگهی نوبتی مهم‌ترین آگهی ثبتی است که در طول ثبت عمومی و عملیات مقدماتی منتشر می‌شود. در آگهی نوبتی ثبت، به نوع ملک، شماره ملک، پلاک ثبتی و وضعیت متقاضی ثبت ملک اشاره می‌شود. نکته مهمی که در این زمینه وجود دارد این است که در آگهی نوبتی، از حدود و حقوق ملک صحبتی نمی‌شود. اشتباهات آگهی نوبتی ثبت به دو دسته اشتباهات مؤثر و غیرمؤثر تقسیم می‌شود که در ادامه به ذکر هر کدام از این اشتباهات ثبتی خواهیم پرداخت.

1. اشتباه در نام و یا نام خانوادگی متقاضی ثبت و قائم‌مقام قانونی او

2. اشتباه در محل وقوع ملک در صورتی‌که محل ملک به‌طوری ذکر شده باشد که منطبق با محل دیگری باشد.

3. اشتباه ثبتی در نوع ملک

4. اشتباه در شماره اصلی ملک

5. اشتباه در شماره فرعی ملک در صورتی‌که در اظهارنامه نیز این این شماره به اشتباه ذکر شده است.

6. اشتباه در نام قریه یا مزرعه مورد ثبت

انواع اشتباه ثبتی غیرمؤثر در آگهی‌های نوبتی

همانطور که بیان شد، اشتباهات ثبتی در آگهی‌های نوبتی ممکن است مؤثر یا غیرمؤثر باشد. اشتباهات غیرمؤثر در آگهی نوبتی ثبت، اشتباهاتی است که تأثیری در روند ثبت ملک و صدور سند نداشته و نیازی نیست این نوع از اشتباه ثبتی برای اصلاح به مراجع رفع اشتباهات ثبتی ارجاع گردد. در ذیل این عنوان از مطلب، قصد داریم به شرح اشتباهات غیرمؤثر در آگهی‌های نوبتی بپردازیم.

1. اشتباه در شماره فرعی ملک که در اظهارنامه صحیحاً درج شده است اما در آگهی نوبتی اشتباه نوشته شده است.

2. اشتباه در مضاف‌الیه نام خانوادگی متقاضی ثبت و یا عدم ذکر مضاف‌الیه

3. عدم قید نام خانوادگی مالک در صورتی که نام خانوادگی پدر قید شده باشد.

4. هرگاه آگهی زاید بر میزان موارد تقاضای ثبت منتشر شده باشد.

5. اشتباه در ذکر شهرت مالک و یا عدم ذکر شهرت مالک

اشتباهات مؤثر در آگهی‌های تحدیدی ثبت

آگهی تحدیدی ثبت، آگهی تحدید حدود است و عبارت است از آگهی رسمی که به وسیله اداره ثبت صلاحیت‌دار منتشر می‌شود و هدف از انتشار این آگهی، اطلاع مردم از این موضوع است که ملک معینی از طرف شخص یا اشخاصی مورد تقاضای ثبت واقع شده است. اگر کسی ادعا یا اعتراضی به آن تقاضا داشته باشد، می‌تواند در مهلت قانونی دادخواست بدهد. در این آگهی‌های تحدیدی، ممکن است گاهی اشتباه ثبتی رخ دهد که در ادامه به ذکر برخی از این اشتباهات خواهیم پرداخت.

1. اشتباه در شماره پلاک اصلی یا فرعی و یا عدم ذکر آن

2. اشتباه در محل وقوع ملک و همچنین عدم ذکر محل وقوع ملک

3. اشتباه در نوع ملک و یا عدم ذکر نوع ملک

4. عدم رعایت شماره ترتیب املاک در آگهی

اشتباهات غیرمؤثر در آگهی‌های تحدیدی

برخی از اشتباهات غیرمؤثر ثبتی در آگهی تحدیدی عبارت است از:

1. عدم قید و اشتباه در ذکر نام و نام خانوادگی بعضی از شرکا مشروط بر اینکه حداقل نام و نام خانوادگی یکی از متقاضیان صحیح آگهی شده باشد.

2. اشتباه در ذکر مورد تقاضای ثبت که ممکن است مقدار مزبور کمتر یا بیشتر از میزان مورد تقاضا باشد.

ما را در اینستاگرام دنبال کنید

مرجع اصلاح اشتباهات ثبتی

همانطور که بیان شد، اشتباهات ثبتی مختلفی وجود دارد و نکته مهم در این زمینه، اصلاح این اشتباهات است. اشتباهات ثبتی ممکن است سبب ایجاد اختلاف میان اشخاص و اداره ثبت شود و به همین دلیل، مرجعی لازم است تا این اختلافات را حل نماید تا فرآیند ثبت ادامه پیدا کند. در ادامه مطلب به توضیح مراجع حل اختلافات و رفع اشتباهات ثبتی خواهیم پرداخت.

1. هیئت نظارت

مطابق با ماده 6 قانون ثبت «براﻯ رسیدگی به کلیه اختلافات و اشتباهات مربوط به امور ثبت اسناد و املاک در مقر هر دادگاه استان هیأتی بنام نظارت مرکب از رئیس‌ثبت استان یا قائم مقام او و دو نفر از قضات دادگاه استان به انتخاب وزیر دادگسترﻯ تشکیل می‌شود. هیأت مزبور به کلیه اختلافات و اشتباهات مربوط‌ به امور ثبتی در حوزه قضائی استان رسیدگی می‌نماید. ‌براﻯ این هیأت یک عضو علی‌البدل از قضات دادگسترﻯ یا کارمندان ثبت مرکز استان از طرف وزیر دادگسترﻯ تعیین خواهد شد». مطابق با این توضیح، متوجه خواهیم شد که هیئت نظارت استان، مسئول اصلاح تمام اشتباهات ثبتی واقع در بخش خود می‌باشد.

در این ماده از قانون ثبت، به‌صورت اجمالی وظایف هیئت نظارت مشخص شده است. از متن این ماده می‌توانیم متوجه شویم که هیئت نظارت، مسئول رسیدگی به انواع اشتباه ثبتی و اختلافاتی است که یکی از طرفین اختلاف، اشخاص و طرف دیگر اختلاف اداره ثبت است. این اختلافات ممکن است ناشی از اشتباه در قبول تقاضای ثبت ملک و یا در اثنای عملیات مقدماتی و یا در ثبت ملک و صدور سند مالکیت و یا در جریان تفکیک املاک رخ داده باشد. علاوه بر این، در مورد اشکالات مربوط به تنظیم اسناد نیز ممکن است اشکال قبل از تنظیم سند یا بعد از آن به وجود بیاید.

ترکیب اعضای هیئت نظارت عبارت است از رئیس ثبت استان یا قائم مقام او، دو نفر از قضات دادگاه تجدید نظر استان به انتخاب رئیس قوه قضائیه و یک نفر عضو علی البدل از قضات دادگستری یا کارمندان مرکز استان با انتخاب رییس قوه قضائیه. هیئت نظارت، با دریافت گزارش ثبت محل و یا شکایت ذی‌نفع وارد فرآیند رسیدگی شکلی به موارد اشتباه و رفع نقص می‌شود.

حدود و صلاحیت هیئت نظارت در اصلاح انواع اشتباه ثبتی

در ماده 25 اصلاحی قانون ثبت، به تفصیل به شرح صلاحیت هیئت نظارت در رسیدگی به اختلافات و اشتباهات ثبتی پرداخته شده است. مطابق با این ماده، حدود و صلاحیت هیئت نظارت عبارت است از:

• هر‌گاه در اجرای مقررات ماده 11 از جهت پذیرفتن تقاضای ثبت، اختلافی بین اشخاص و اداره ثبت واقع شود و یا اشتباه ثبتی تولید گردد و یا در تصرف اشخاص، تزاحم و تعارض باشد رفع اختلاف و تعیین تکلیف و یا ابطال و یا اصلاح درخواست ثبت با هیأت نظارت است.
• هر‌گاه هیأت نظارت تشخیص دهد که در جریان مقدماتی ثبت املاک، اشتباه ثبتی مؤثر واقع شده آن اشتباه و همچنین عملیات بعدی که اشتباه مزبور در آن موثر بوده ابطال و جریان ثبت طبق مقررات، تجدید یا تکمیل یا اصلاح می‌گردد.
• هر‌گاه در موقع ثبت ملک و یا ثبت انتقالات بعدی صرفاً به علت عدم توجه و دقت نویسنده سند مالکیت و یا دفتر املاک، اشتباه قلمی رخ دهد و همچنین در صورتی‌که ثبت دفتر املاک مخالف یا مغایر سند رسمی یا حکم نهایی دادگاه باشد هیأت نظارت پس از رسیدگی و احراز وقوع اشتباه، دستور اصلاح ثبت دفتر املاک و سند مالکیت را صادر خواهد کرد.

این مطلب را نیز بخوانید: همه چیز درباره نحوه ابطال و اصلاح سند مالکیت

سایر صلاحیت‌های هیئت نظارت عبارت است از:

• اشتباهاتی که قبل از ثبت ملک در جریان عملیات مقدماتی ثبت پیش آمده و موقع ثبت ملک در دفتر املاک مورد توجه قرار نگرفته بعداً اداره ثبت به آن متوجه گردد در هیأت نظارت مطرح می‌شود و در صورتی‌که پس از رسیدگی، وقوع اشتباه محرز و مسلم تشخیص گردد و اصلاح اشتباه به حق کسی خلل نرساند هیأت نظارت دستور رفع اشتباه و اصلاح آن را صادر می‌نماید و در صورتی‌که اصلاح مزبور خللی به حق کسی برساند به شخص ذی‌نفع اخطار می‌کند که می‌تواند به دادگاه مراجعه نماید و اداره ثبت، دستور رفع اشتباه یا اصلاح آن را پس از تعیین تکلیف نهایی در دادگاه صادر خواهد نمود.
• رسیدگی به تعارض در اسناد مالکیت کلاً یا بعضاً خواه نسبت به اصل ملک خواه نسبت به حدود و حقوق ارتفاقی آن با هیات نظارت است.
• رسیدگی و رفع اشتباه ثبتی که در عملیات تفکیکی رخ دهد و منتج به انتقال رسمی یا ثبت دفتر املاک شود با هیأت نظارت است مشروط بر اینکه رفع اشتباه مزبور خللی به حق کسی نرساند.
• هر‌گاه در طرز تنظیم اسناد و تطبیق مفاد آن‌ها با قوانین، اشکال یا اشتباهی پیش آید رفع اشکال و اشتباه و صدور دستور لازم با هیأت نظارت خواهد بود.
• رسیدگی به اعتراضات اشخاص نسبت به نظریه رئیس ثبت در مورد تخلفات و اشتباهات اجرایی با هیأت نظارت است.

2. شورای عالی ثبت

مرجع رسیدگی به درخواست تجدیدنظر از حکم هیئت نظارت، شورای عالی ثبت است. علاوه بر این، رسیدگی و اعلام نظر در ارتباط با موارد ارجاعی از سوی سازمان اسناد و املاک کشور نیز بر عهده شورای عالی ثبت می‌باشد. مطابق این توضیح، متوجه این موضوع خواهیم شد که شورای عالی ثبت نیز یکی دیگر از مراجع اصلاح اشتباه ثبتی در جریان ثبت اسناد و املاک است.

کانال تلگرام لامینگو

جمع‌بندی

ممکن است در جریان انجام فرآیند ثبتی و صدور سند مالکیت املاک در اداره ثبت، اشتباهاتی در مراحل مختلف این مسیر اتفاق بیفتد. برخی از اشتباهات ثبتی که ممکن است رخ دهد عبارت است از اشتباه در تعیین مساحت ملک، اشتباه در مشخصات متقاضی ثبت، اشتباه در نوع ملک، اشتباه ثبتی در شماره پلاک ملک و سایر موارد. این اشتباهات ثبتی ممکن است فرآیند ثبت اسناد و املاک را با مشکلات و موانعی مواجه کند و همچنین ممکن است سبب ایجاد اختلاف میان اشخاص حقیقی یا حقوقی و اداره ثبت شود. به همین دلیل، قانونگذار مرجع اصلاح اشتباهات ثبتی و حل اختلافات را مشخص کرده است و اگر اختلافی در اثر اشتباهات ثبتی به وجود بیاید، در این صورت اصلاح این اشتباهات با هیئت نظارت بوده و تجدیدنظر از آرای هیئت نظارت، بر عهده شورای عالی ثبت است.

با توجه به اینکه ما سعی کردیم تا هر آنچه لازم است در ارتباط با انواع اشتباه ثبتی و نحوه اصلاح آن بیان کنیم، اما اگر همچنان نیاز به کسب اطلاعات بیشتر در این زمینه دارید، می‌توانید با همکاران ما در تیم حقوقی لامینگو در ارتباط باشید و مشاوره حقوقی مربوطه را دریافت نمایید.

بلاگ حقوقی لامینگو را دنبال کنید!

اگر از مطالعه این مطلب رضایت داشته و مطالعه این مقاله برای شما مفید بوده است، شما می‌توانید وارد بلاگ حقوقی لامینگو شوید و سایر مقالات این بلاگ را نیز مطالعه نمایید. همکاران ما در تیم تولید محتوای لامینگو روزانه مطالبی را با موضوعات مختلف حقوقی منتشر و در اختیار شما قرار می‌دهند. شما می‌توانید ضمن مطالعه این مطلب، اگر پرسش یا ابهامی در ارتباط با انواع اشتباهات ثبتی و نحوه اصلاح آن دارید، سؤال خود را در انتهای همین مقاله برای ما بنویسید تا همکاران ما به آن پاسخ دهند.