قسمت‌های مشترک ساختمان یا مشاعات شامل چه بخش‌هایی است؟

به طور معمول ساختمان‌هایی با چند سکنه مانند آپارتمان‌ها دارای قسمت‌های مشترک و اختصاصی هستند. قسمت‌های مشترک ساختمان، قسمت‌هایی هستند که میان تمام اعضای آن مشترک هستند و اعضا می‌توانند به طور برابر از آن‌ها استفاده کنند. اما قسمت‌های اختصاصی قسمت‌هایی هستند که به هر عضو به طور اختصاصی تعلق دارند و دیگران نمی‌توانند در آن دخل و تصرفی انجام دهند. در این گفتار قصد داریم قسمت‌های مشترک ساختمان یا مشاعات را به طور کامل توضیح دهیم.

ما را در اینستاگرام دنبال کنید

منظور از قسمت‌های مشترک ساختمان چیست؟

در ماده ۱ قانون تملک آپارتمان‌ها مصوب سال ۱۳۴۲ و آیین‌نامه مربوط به آن بخش‌های مختلف ساختمان به خوبی بیان شده است. طبق این ماده «مالکیت در آپارتمان‌های مختلف و محل‌های پیشه و سکنای یک ساختمان شامل دو قسمت است. مالکیت قسمت‌های اختصاصی و مالکیت قسمت‌های مشترک.» همچنین مطابق ماده ۲ قانون تملک آپارتمان‌ها، قسمت‌های مشترک آپارتمان، قسمت‌هایی هستند که حق استفاده از آن‌ها منحصر به یک یا چند آپارتمان نیست و به همه مالکان واحدهای ساختمان، به نسبت قسمت اختصاصی آن‌ها تعلق می‌گیرد. در واقع قسمت‌های مشترک ساختمان، ملک تمام اعضای ساختمان است و تمام آن‌ها به طور یکسان حق دخل و تصرف دارند. به همین دلیل هیچ کس از میان این اعضا نمی‌تواند تغییراتی در این قسمت‌های مشترک بدون رضایت سایر اعضا و مالکین ایجاد کند. این مشاعات هیچ‌گاه قابلیت خرید و فروش و انتقال به دیگری به طور جداگانه ندارند.

این مطلب را نیز بخوانید: مال مشاع و نحوه فروش آن

مصادیق مشاعات ساختمان

مشاع به معنای ملک یا خانه‌ای است که میان چند نفر مشترک باشد و سهم جداگانه هر یک معین نشده باشد. طبق ماده ۴ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها، مصادیق قسمت‌های مشترک شامل موارد زیر است:

• زمین زیربنای ساختمان
• اسکلت ساختمان
• نمای خارجی ساختمان
• تأسیسات قسمت‌های مشترک مانند چاه آب، پمپ، کنتورها، اتاق سرایدار یا نگهبان، آسانسور، لوله‌های فاضلاب، آب، برق، تهویه، گاز، هواکش‌ها و…
• راهروها، پاگردها، پله‌ها، درها و پنجره‌های قسمت‌های مشترک
• تأسیسات روشنایی راهروها و پارکینگ، شیرهای آتش‌نشانی، پله‌های ایمنی و…
• پشت بام و کلیه بناهای رفاهی مانند آلاچیق یا لابی
• محوطه ساختمان مانند حیاط، باغ و پارک و…

ویژگی‌های قسمت‌های مشترک

ویژگی اول این قسمت‌ها این است که هیچ کس حق ندارد به طور انحصاری از آن استفاده کند و حقوق و رضایت دیگران را مد نظر خود قرار ندهد. همچنین این استفاده باید متعارف و در حد معمول باشد. ویژگی بعدی این است که وقتی ملکی به دیگری منتقل می‌شود، قسمت‌های مشترک نیز به طور قهری منتقل می‌شوند و نیاز به تصریح جداگانه در این خصوص ندارند. در این خصوص ماده ۳ قانون تملک آپارتمان‌ها تصریح کرده است «حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی و حصه او در قسمت‌های مشترک غیرقابل تفکیک بوده و در صورت انتقال قسمت اختصاصی به‌ هر صورتی که باشد انتقال قسمت مشترک قهری خواهد بود.» همچنین استفاده از قسمت‌های مشترک نباید به نحوی باشد که باعث آزار و اذیت سایر واحدها و مالکین شود و همچنین نباید مانعی برای استفاده آن‌ها باشد.

دریافت مشاوره حقوقی

قسمت‌های اختصاصی ساختمان

منظور از قسمت‌های اختصاصی آپارتمان مطابق ماده ۱ آیین‌نامه، بخش‌هایی است که هر مالک به طور اختصاصی نسبت به آن مالکیت انحصاری دارد و تنها خود او می‌تواند آن را مورد استفاده قرار دهد. برای تعیین این قسمت‌های اختصاصی در سند مالکیت، تک تک این قسمت‌ها به طور جداگانه مشخص می‌شود. از جمله نمونه‌های آن، فضای داخلی هر واحد آپارتمان، انباری شخصی و پارکینگ شخصی است.

مقررات خاص قسمت‌های مشترک

طبق تبصره ماده ۳ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها «…نگهداری حیوانات در قسمت‌های مشترک ممنوع است». اما نگهداری حیوانات کوچک دیگر در حدی که از نظر عرف برای همسایگان ایجاد مزاحمت نکند در داخل آپارتمان که فضای اختصاصی مالک است، منع قانونی ندارد. همچنین طبق تبصره همین ماده قراردادن هر نوع از اشیا همانند میز، جاکفشی، کمد دیواری، جالباسی یا هر وسیله دیگری در قسمت‌های مشترک مانند راه‌پله و راهرو ممنوع است. همچنین هزینه‌های مربوط به نگهداری، بازسازی و تعمیر مشاعات ساختمان به دو شیوه قانونی یا قراردادی امکان محاسبه دارد. تعیین هزینه‌ها به صورت قانونی، بدین نحو است که سهم هر مالک بر اساس نسبت سهم اختصاصی او به مجموع قسمت‌های اختصاصی کل ساختمان تعیین می‌شود. غیر از این خود مالکان می‌توانند طی قراردادی در مورد این هزینه‌ها به توافق برسند.

این مطلب را نیز بخوانید: شکایت از همسایه بابت عدم پرداخت شارژ ساختمان | مجازات عدم پرداخت شارژ

هزینه‌های مشترک

هزینه‌های مشترک قسمت‌های مشترک ساختمان شامل هزینه­‌های لازم برای استفاده، حفظ و نگهداری عادی ساختمان و تأسیسات و تجهیزات مربوطه و هزینه­‌های اداری و حق­‌الزحمه مدیر یا مدیران است. در صورت عدم پرداخت این هزینه توسط اعضا، مدیران می‌توانند برای دریافت طلب خود از ارسال اظهارنامه یا مراجعه به دادگاه کمک بگیرند.

مجمع عمومی مالکین

هرگاه تعداد مالکین در ساختمان بیش از ۳ نفر باشد، مجمع عمومی مالکین تشکیل می‌شود و این مجمع باید حداقل سالی یک بار تشکیل شود. این مجمع برای اداره امور ساختمان تصمیم می‌گیرد و گزارش مربوط به درآمد و هزینه­‌های سالانه را تصویب می‌کند.

این مطلب را نیز بخوانید: مجمع عمومی ساختمان چند نوع است و چه وظایف و اختیاراتی دارد؟

اجاره دادن قسمت‌های مشترک ساختمان

هیچ‌کدام از مالکین به صورت مجزا حق اجاره دادن قسمت‌های مشترک ساختمان را به اشخاص دیگر ندارند، اما با تصویب هیأت مدیره می‌توان بخشی از قسمت‌های مشاعی آپارتمان را مشروط به وجود هر دو شرط زیر اجاره داد:

۱.‌ مدت اجاره معلوم باشد.

۲. هیچ‌گونه خللی در حق انتفاع هیچ یک از مالکین قسمت‌های اختصاصی ایجاد نکند.

این را نیز بخوانید: اجاره ملک مشاع بدون اجازه شریک چه عواقبی دارد؟

در پایان

مشاعات یا قسمت‌های مشترک ساختمان، بخش‌هایی از ساختمان هستند که میان تمام اعضای آن مشترک است. هیچ‌کدام از واحدهای یک ساختمان، هیچ حق و مزیتی نسبت به یکدیگر در استفاده از قسمت مشاعات آپارتمان ندارند و حق تمامی واحدها یکسان است. در این گفتار تلاش کردیم تمام ویژگی‌های مشاعات ساختمان و قسمت‌های اختصاصی را بر اسا قانون تملک آپارتمان‌ها بیان کنیم. شما می‌توانید سؤالات خود را در ارتباط با این مطلب در انتها برای ما نوشته و با ما به اشتراک بگذارید. همکاران ما در سریع‌ترین زمان ممکن به پرسش‌های شما پاسخ می‌دهند و ابهامات شما را رفع خواهند نمود. در صورتی‌که نیاز به کسب اطلاعات بیشتر در این زمینه داشتید، می‌توانید مشاوره حقوقی لامینگو را دریافت نمایید.

کانال تلگرام لامینگو

بلاگ حقوقی لامینگو را دنبال کنید!

مطلبی که تا به اینجا آن را مطالعه نمودید یکی از هزاران محتوای تولیدی در بلاگ حقوقی لامینگو است. همکاران ما در تیم تولید محتوای لامینگو روزانه مطالبی را در این بلاگ منتشر می‌کنند که مطالعه آن به افزایش دانش حقوقی شما کمک می‌کند. در همین راستا پیشنهاد می‌شود وارد بلاگ حقوقی لامینگو شوید و سایر محتواهای این بلاگ را نیز مطالعه نمایید.