سرقفلی چیست؟
در ابتدا مثالی می‌آوریم که در آن با واژه‌ی سرقفلی و این‌که اصلاً سرقفلی چگونه به وجود می‌آید آشنا شویم؛ فرض کنید فردی مغازه‌ای را از فرد دیگری اجاره می‌کند که در آن کسب‌وکاری راه‌اندازی کند، مثلا بخواهد کبابی بزند. حال در طی گذشت چند مدت، به علت رضایت مشتریان از کباب‌های آن مغازه، میزان سوددهی کسب‌وکار آن فرد هر روز بالاتر می‌رود و مشتریان ثابت زیادی جذب آن مغازه می‌شوند. در واقع آن مغازه یا آن ملک تجاری به خاطر اعتبار مستأجرش و خدمات مناسبی که به مردم ارائه می‌دهد، نسبت به مغازه‌های مشابه دیگر در آن منطقه سوددهی بیشتری داشته و شهرتی شناخته شده پیدا کرده است؛ حال بعد از گذشت چند مدت مالک مغازه از مستأجر بخواهد که ملکش را تخلیه کند و قرارداد فی مابین خود و مستأجر را تمدید نکند، تکلیف مستأجر چه خواهد شد؟
شاید بگویید که هر کسی اختیار ملک خود را دارد و می‌تواند هر زمانی که بخواهد دیگر قرارداد را تمدید نکند. این استدلال صحیح است ولی آیا نباید برای مستأجری که سال‌ها در این مغازه زحمت کشیده و به کسب‌وکارش رونق بخشیده حقی قائل شد؟ چرا که اگر سال‌ها زحمات او برای پا گرفتن این نوع کاسبی و جلب مشتری نبود، شاید آن مغازه در چنین موقعیت خوبی قرار نمی‌گرفت و سوددهی کاسبی در آن نسبت به مغازه‌های دیگر بالاتر نبود.
معنای سرقفلی قبل از سال ۷۶
تا قبل از سال ۷۶ این حق مستأجر نسبت به ملک تجاری را “حق کسب و پیشه یا حق تجارت” می‌نامیدند و طبق قانون تجارت در سال ۵۶ مستأجری که بعد از گذشت چند سال، امتیاز کسب و تجارت در یک ملک تجاری را داشت، دیگر مالک نمی‌توانست او را مجبور به تخلیه‌ی ملک کند و باید قرارداد فی مابین خود و مستأجر را تمدید می‌کرد. البته باید دانست که هم اکنون هم قراردادهای اجاره‌ای که قبل از سال ۷۶ منعقد شده‌اند، همچنان از قواعد قبلی برخوردار خواهند بود؛ یعنی قراردادهای اجاره‌ای اماکن تجاری که قبل از سال ۷۶ منعقد شده و حق سرقفلی آن ملک استیجاری، ناشی اعتبار مستأجرش بوده است، بعد از اتمام مهلت آن قرارداد، مالک نمی‌تواند تخلیه‌ی ملک خود را از مستأجر خود بخواهد مگر در مواردی که:
- ملک مورد اجاره در حال فرسودگی و خرابی باشد و مالک بخواهد آن را بازسازی نماید.
- اگر مستأجر در ملک مورد اجاره تعدی و تفریط کند.
- اگر مالک به ملک خود نیاز شخصی داشته باشد، مثلاً بخواهد برای امرار معاش خود در آن کسب‌وکاری راه‌اندازی کند.
تنها در این موارد مالک می‌تواند تخلیه‌ی ملک خود را درخواست کند و مستأجر باید ملک را تخلیه کند. اما نکته‌ای که در اینجا اهمیت دارد این است که مالک باید قبل از تخلیه، حق سرقفلی ملک خود را به مستأجر بپردازد.
نکته: همان طور که گفتیم همه این شرایط برای مالکین و مستأجرینی در نظر گرفته می‌شود که قرارداد اجاره فی مابین آن‌ها مربوط به قبل از سال ۷۶ بوده باشد.
شرایط سرقفلی بعد از تغییر قانون در سال ۷۶
در سال ۷۶ تغییراتی در باب موضوع حق کسب صورت گرفت؛ اول از همه نام آن از حق کسبه به سرقفلی تغییر پیدا کرد و بعد از آن هم اعلام شد که به خاطر حق کسب مستأجر، قرارداد اجاره خود به خود تمدید نخواهد شد و بعد از اتمام قرارداد اگر مستأجر نتواند مالک را راضی نگه دارد، باید ملک را تخلیه کند. از طرفی دیگر حق سرقفلی تنها زمانی قابل اجرا خواهد بود که این حق برای مستأجر در قرارداد اجاره قید شده باشد و دیگر مانند قبل این حق خود به خود برای مستأجر ایجاد نخواهد شد، حتی اگر آن ملک به واسطه‌ی اعتبار مستأجر و رونق گرفتن کسب‌وکارش اعتبار بگیرد. اگر در عقد اجاره، مالک برای مستأجر حق سرقفلی قائل نشده باشد، مستأجر بعد از اتمام قرارداد دیگر نمی‌تواند ادعایی داشته باشد.
توافق مالک و مستأجر در خصوص حق سرقفلی به چند حالت می‌تواند صورت گیرد؟
- اگر در هنگام انعقاد عقد اجاره، مستأجر با توافق مالک، مبلغی را به‌عنوان خرید سرقفلی به او پرداخت کند و این توافق خود را در اجاره‌نامه نیز قید کنند، زمانی‌که مهلت اجاره‌نامه به پایان برسد، مالک می‌تواند تخلیه مستأجر از ملکش را بخواهد ولی ابتدا باید قیمت سرقفلی ملک خود را مطابق با قیمت روز به مستأجر بپردازد.
- در مورد بعدی اگر در هنگام عقد اجاره، مالک و مستأجر با هم به توافق برسند که مالک، ملک تجاری خود را به شخص دیگری غیر از مستأجر کنونی اجاره ندهد و هر سال با اضافه کردن مبلغ اجاره به صورت متعارف، آن را دوباره در اختیار مستأجر قرار دهد. در این حالت هم اگر مالک مستأجر را مجبور به تخلیه کند، باید حق سرقفلی ملک خود را به او پرداخت کند.
- اگر مالک و مستأجر در زمان انعقاد عقد اجاره با هم توافق کنند و در اجاره‌نامه‌ی خود قید کنند که مالک در زمانی که ملک در اختیار مستأجر است، نه مبلغ اجاره را افزایش دهد و نه از مستأجر درخواست تخلیه کند؛ در این صورت با پایان یافتن مهلت قرارداد اجاره، بازهم مالک می‌تواند عذر مستأجر را بخواهد و از او درخواست تخلیه کند اما مستأجر هم می‌تواند مبلغی را به عنوان جبران حق خود مطالبه کند.
مبلغ سرقفلی یک ملک تجاری بر چه مبنایی تعیین می‌شود؟
معیار و مبنای مشخصی برای بهای سرقفلی یک ملک تعیین نشده است اما طبق قانون، مبلغ سرقفلی یک ملک تجاری توسط دادگاه و با توجه به شرایط زیر تعیین می‌شود:
- موقعیت مکانی ملک تجاری
- شرایط اجاره‌نامه و میزان مبلغ اجاره
- نوع کسب‌وکار مستأجر
- مدت زمانی که مستأجر در آن ملک مشغول کاسبی بوده است.
- حسن شهرت مستأجر که سبب افزایش اعتبار آن ملک تجاری شده است.
- مخارجی که فرده مستأجر در طول مدت اجاره برای آماده سازی ملک متحمل شده است.
“امتیاز سرقفلی قابل انتقال است“
طبق قانون در دو حالت می‌توان امتیاز سرقفلی را منتقل کرد:
- اگر سند سرقفلی یک سند عادی باشد و در آن به مستأجر حق انتقال داده شود، مستأجر می‌تواند امتیاز سرقفلی خود را به دیگری منتقل کند، مشروط بر آنکه انتقال جدید با سند رسمی صورت گیرد؛ یعنی مالک سرقفلی نمی‌تواند حق سرقفلی خود را با سند عادی به دیگری انتقال دهد.
- اگر سند سرقفلی رسمی باشد، تنها زمانی صاحب سرقفلی می‌تواند امتیاز خود را به دیگری منتقل کند که در آن سند، حق انتقال قید شده باشد و در این صورت مطابق قانون حق انتقال دارد؛ اما در صورتی که در سند سرقفلی، مالک ملک به صاحب سرقفلی حق انتقال حق خود به دیگری را نداده باشد و مستأجر نیز بدون مجوز، حق خود را به دیگری انتقال دهد، مالک می‌تواند از صاحب سرقفلی شکایت کرده و با پرداخت نصف مبلغ سرقفلی (طبق نرخ روز) تخلیه‌ی ملک خود را از مستأجر بخواهد و صاحب سرقفلی نیز به دلیل ارتکاب تخلف، مخالف مفاد قرارداد، تنها مستحق دریافت نصف قیمت سرقفلی می‌باشد.
برای مطالعه سایر مقالات می‌توانید به مجله حقوقی لامینگو مراجعه کنید. فراموش نکنید حتما نظراتتان را از طریق کامنت با ما در میان بگذارید.
.svg)
دیدگاه شما