حق سرقفلی و انواع آن

لازمه موفقیت و پیشرفت یک کسب‌وکار مجموعه عوامل مختلفی ازجمله رعایت نکات حقوقی مرتبط و به‌طورکلی قانونی بودن آن، به‌کارگیری نیروی فعال و حرفه‌ای، استفاده از شیوه‌های بازاریابی نوین، جذب مشتریان و از آن مهم‌تر حفظ و تبدیل مشتریان بالقوه به خریدارانی دائمی و بالفعل است. تبدیل یک کسب‌وکار یا تجارت که ناموفق بوده و یا تازه به وجود آمده و نوپا است به کسب‌وکاری باشهرت که دارای مشتریانی ثابت و وفادار است علوه بر اینکه محل تجارت باید دارای استعداد و موقعیت مناسبی باشد، نیازمند تلاش فراوان و صرف وقت و هزینه نیز خواهد بود. درنتیجه برای این تلاش و موقعیت باید حق‌وحقوقی در نظر گرفته شود و به‌عبارت‌دیگر موردحمایت قانون قرار گیرد. این حق مطابق با قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ حق کسب و پیشه یا تجارت و مطابق با قانون جدید در سال ۱۳۷۶، حق سرقفلی نامیده می‌شود.

حق سرقفلی به چه معناست؟

مطابق با قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می‌تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستأجر بگیرد و از طرفی مستأجر هم می‌تواند حق خود را در مقابل دریافت مبلغی به موجر یا مستأجر دیگری واگذار کند. اکنون سؤالی که مطرح می‌شود این است که اساساً حق سرقفلی به چه معنا است؟

هنگامی‌که یک ملک تجاری اجاره داده می‌شود با توجه به اینکه ممکن است قبل از مستأجر آن محل شناخته‌شده و دارای شهرت تجاری باشد، که این شهرت تجاری ممکن است از طریق فعالیت و کسب‌وکار شخص دیگری درگذشته و یا بنا بر استعداد ذاتی و موقعیت ویژه آن مکان تجاری کسب‌شده باشد، که دارای ارزش تجاری است. درنتیجه مستأجر مکلف به پرداخت مبلغی از بابت این حق به شخص موجر است و همچنین درصورتی‌که شخص مستأجر مطابق با قرارداد اجاره حق انتقال به‌غیر از وی سلب نشده باشد، می‌تواند هنگام انتقال ملک تجاری به مستأجر دیگری از او مبلغی به‌عنوان سرقفلی دریافت کند. پس به‌طورکلی این حق، حق قابل‌انتقالی است که شخص از بابت رونق یافتن کسب‌وکار و یا شهرت ‌تجاری یک محل تجاری دارا خواهد بود.

کانال تلگرام لامینگو

انواع حق سرقفلی

سرقفلی در رابطه با یک ملک تجاری انواع مختلفی دارد که شامل:

۱) حق سرقفلی واقعی: یک ملک تجاری بنا بر شرایط خاص خود ازجمله موقعیت مکانی و استعداد، مرغوبیت و امکاناتی که دارد به‌طور ذاتی و طبیعی دارای این حق است. این نوع حق ارتباطی با نوع کسب‌وکار ندارد.

۲) حق سرقفلی اکتسابی یا ناشی از حق کسب و پیشه: همچنین گاهی این حق ناشی از تلاش و فعالیت‌های اشخاصی است که در آن مکان تجاری به کسب‌وکار خاصی مشغول بوده‌اند. درنتیجه این حق سرقفلی، حقی است که به شخص کاسب یا تاجر تعلق خواهد گرفت و از طرفی با سند رسمی قابل‌انتقال خواهد بود.

این مطلب را بخوانید: سرقفلی چیست؟

شرایط ویژه سرقفلی چیست؟

ابتدا باید به این نکته توجه داشت که حق سرقفلی تنها درازای اجاره اماکن تجاری دریافت می‌گردد و در رابطه با ملک غیرتجاری دریافت مبلغی تحت این عنوان غیرقانونی خواهد بود. مطابق با قانون موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ این حق تنها زمانی برای شخص مستأجر ایجاد خواهد شد که در قرارداد اجاره قیدشده باشد و برخلاف گذشته ایجاد آن به‌صورت خودکار نخواهد بود، حتی اگر آن رونق و اعتبار فعالیتی که در ملک تجاری صورت می‌گیرد، درنتیجه تلاش‌های مستأجر بوده باشد.

در رابطه با تعیین مبلغ این حق توافق طرفین مبنا است، اما در هر حال اگر میان طرفین نسبت به میزان آن توافقی صورت نگرفت نظر دادگاه اعمال خواهد شد. از طرفی مطابق قانون اگر شخص مالک ملک تجاری از مستأجر مبلغی برای سرقفلی دریافت نکرده باشد و مستأجر با دریافت سرقفلی ملک را به شخص دیگری واگذار کند پس از اتمام مدت قرارداد اجاره مستأجر دوم حقی برای مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد. به‌علاوه اگر موجر به نحو قانونی حق سرقفلی را به مستأجر منتقل کرده باشد، هنگام تخلیه مستأجر حق مطالبه سرقفلی به نرخ روز را دارد. از طرفی باید بدانیم که این حق به‌صورت خودکار قرارداد اجاره را تمدید نخواهد کرد، درحالی‌که مطابق با قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ حق کسب و پیشه یا تجارت در صورت وجود، قرارداد اجاره را خودبه‌خود تمدید می‌کرد.

دعاوی قابل‌طرح مرتبط با حق سرقفلی

در رابطه با حق سرقفلی مانند هر مسئله حقوقی دیگری ممکن است در میان اشخاص اختلافاتی مطرح و درنهایت منجر به طرح دعاوی در مراجع حل اختلاف بشود. از مهم‌ترین دعاوی مطرح‌شده در رابطه این حق دعوای استرداد مبلغ پرداخت‌شده از بابت آن است. اما در چه مواردی تقاضای استرداد خواهد شد؟گاهی ممکن است شخص موجر به دلایلی همچون نیازهای شخصی، تعدی یا تفریط مستأجر، انتقال به غیر و مواردی از این قبیل تقاضای تخلیه ملک خود را بکند، درنتیجه شخص مستأجر نیز می‌تواند از بابت استرداد مبلغی که تحت عنوان سرقفلی طی قرارداد اجاره پرداخت کرده است طرح دعوا کند.

از طرفی همان‌طور که بیان شد، حق سرقفلی تنها متعلق به اماکن تجاری است و اگر حقی از این بابت در رابطه با یک ملک غیرتجاری دریافت شد، شخص پرداخت‌کننده می‌تواند دعوای استرداد مبلغ پرداخت‌شده را مطرح کند. به‌علاوه درصورتی‌که مدت اجاره منقضی شود و در آن زمان سرقفلی ملک چندین برابر شده و افزایش‌یافته باشد نیز مستأجر حق مطالبه سرقفلی را به قیمت عادله روز دارد به‌عبارت‌دیگر قیمت آن تعدیل و سرقفلی مسترد خواهد شد. از طرفی باید بدانیم که صلاحیت رسیدگی به این دعاوی، در صلاحیت دادگاه حقوقی محل وقوع مال مورد اجاره خواهد بود.

دریافت مشاوره حقوقی

سخن پایانی

درنهایت باید بدانیم که حق سرقفلی یکی از مهم‌ترین و پرچالش‌ترین مسائل حقوقی است که در روابط بین اشخاص مطرح می‌گردد، درنتیجه در رابطه با تعیین حق سرقفلی و شرایط خاص و ویژه آن هنگام تنظیم قرارداد حتماً باید از کمک مشاوران و متخصصان حقوقی در این زمینه کمک گرفت تا با مشکلات احتمالی در آینده مواجه نشد و حتی‌الامکان میزان آنها را کاهش داد. می‌توانید با مراجعه به مجله حقوقی لامینگو سایر مقالات را نیز موردمطالعه قرار دهید. به‌علاوه در صورت وجود هرگونه پرسش و یا مسئله حقوقی می‌توانید با مشاوران حقوقی ما در لامینگو در ارتباط باشید.

ما را در اینستاگرام دنبال کنید