تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت و نکات حقوقی مربوط به آن

قرارداد مشارکت در ساخت یکی از انواع قراردادهای پرکاربرد در جامعه امروز ایران است. در پی این قرارداد فرد یا افرادی وظیفه ساخت ساختمان‌های مسکونی، اداری و تجاری را روی زمین‌ها و املاکی که در اختیار دارند به یک سازنده باتجربه می‌سپارند. این روش، معمول‌ترین نوع استفاده از قرارداد مشارکت در ساخت است. با اینکه این‌چنین قراردادهایی از نظر مالی می‌تواند سرمایه‌ها و سودهای کلانی برای هر دو طرف قرارداد به دنبال داشته باشد، اما تهیه و تنظیم آن‌ها به این راحتی‌ها نبوده و نیاز به دقت بسیار زیادی دارد. از بررسی انبوهی از نکات حقوقی گرفته تا صلاحیت سازنده و همچنین بررسی اسناد و مدارک لازم، همگی از نیازهای اساسی تنظیم این قرارداد مشارکت در ساخت است که طرفین قرارداد باید به آن‌ها توجه داشته باشند.

در حال حاضر شاهد هستیم که تعداد بالایی از موارد قرارداد مشارکت در ساخت با مشکل روبرو شده و طرفین با چالش‌های حقوقی مختلفی با یکدیگر روبرو هستند. این امر باعث شده تا در سال‌های اخیر حساسیت روی این قرارداد بیشتر شود. افراد و کاربران نسبت به این قراردادها آگاهی بیشتری کسب کرده و در حال حاضر در حد قابل قبولی می‌توانند نظرات کارشناسی خود را درباره نحوه تنظیم این قرارداد ارائه نمایند. اما بااین‌وجود هنوز نکات و مسائل مختلفی درباره این قراردادها وجود دارد که کاربران شخصی تخصص لازم برای بررسی آن‌ها را نداشته و به ناچار نیاز به استفاده از خدمات مشاوره برای این منظور خواهند بود. در این مقاله قصد داریم تا با بررسی تمام مسائل و نکات حقوقی مربوط به  تنظیم قرارداد مشارکت این امکان را برای کاربران فراهم آوریم تا  بهترین و مناسب‌ترین شرایط را برای خود در این قراردادها به وجود بیاورند.

این مطلب را بخوانید: سیر تا پیاز تنظیم قرارداد مشارکت و انواع آن

قرارداد مشارکت در ساخت

تمام قراردادهای مشارکت و همکاری ناشی از اشتراک‌گذاری و  هم‌افزایی دارایی‌های نقدی و غیر نقدی کاربران و طرفین قرارداد با یکدیگر برای رسیدن به سود بالاتر است.  اهداف اقتصادی اصلی‌ترین  اهداف در چنین قراردادهایی هستند. قرارداد شراکت در ساخت نیز مانند سایر انواع قراردادهای مشارکت از هم‌افزایی دارایی‌های طرفین آن تشکیل می‌شود. در این قرارداد یک طرف به‌عنوان مالک یا مالکین، ملک یا زمین شخصی را در اختیار طرف مقابل به‌عنوان سازنده قرار می‌دهند تا پروژه احداث ساختمان صورت پذیرد. آورده طرف سازنده در این قرارداد هزینه‌هایی است که وی برای ساخت ساختمان باید بپردازد. البته در عرف چنین قراردادهایی هزینه‌های دیگری هم روی دوش سازنده قرار می‌گیرد که به‌صورت توافقی خواهند بود.

در قرارداد مشارکت در ساخت هر دو طرف قرارداد می‌توانند اشخاص حقیقی یا حقوقی باشند. تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت با استفاده از نمونه قرارداد موجود و همچنین توافق‌هایی که میان طرفین صورت می‌پذیرد، انجام خواهد پذیرفت.

استفاده از خدمات حرفه‌ای مشاوره برای تنظیم قرارداد مشارکت

یکی از ابزارها و امکاناتی که طرفین قراردادهای مشارکت در ساخت می‌توانند از آن برای بهینه کردن و مناسب‌تر کردن قرارداد خود استفاده نمایند، خدمات حرفه‌ای مشاوره برای تنظیم این قراردادها است. تنظیم قرارداد شراکت در ساخت نیاز به  تخصص در زمینه مسائل حقوقی و تجربه درباره چنین قراردادهایی دارد. مسلماً داشتن این قابلیت‌ها برای کاربران شخصی، مقدور نبوده و استفاده از خدمات مشاوره برای چنین مواردی می‌تواند بهترین راه‌حل برای آن‌ها باشد. با توجه به مسائل و شرایط پیچیده‌ای که ممکن است در حین اجرای این قرارداد برای هرکدام از طرفین به وجود آید، قرارداد تنظیم شده بایستی کاملاً دقیق  بوده و تمام مسائل و نکات در آن درج شده باشد.

موسسه حقوقی لامینگو با داشتن  بهترین وکلای پایه یک دادگستری که در زمینه تنظیم قراردادهای مشارکت در ساخت تجربه بسیار بالایی دارند، این امکان را برای کاربران فراهم آورده‌اند تا با دریافت این خدمات بهترین شرایط را برای خود در چنین قراردادهای رقم زده و خود را از مسائل و مشکلات حقوقی در آینده در امان نگه دارند. برای برخورداری از این خدمات می‌توانید از روش‌های مختلف تماس، با ما در لامینگو تماس بگیرید.

تنظیم قرارداد مشارکت

مشاوره حقوقی یا مشاور املاک

در برخی مواقع مشاهده می‌شود که دوستان و همکاران مشاور املاک هم اقدام به ارائه خدمات مشاوره برای تنظیم چنین قراردادهایی می‌نمایند. هرچند این دوستان احتمال دارد تجربه مناسبی برای تنظیم چنین قراردادهایی در گذشته کسب کرده باشند اما بایستی خاطرنشان کنیم که بررسی مسائل حقوقی این قراردادها نیاز به حقوقدان و وکیل پایه یک دادگستری دارد. از یک طرف تمام قوانین و مقررات حقوقی دائماً در حال بروزرسانی و تغییر هستند، از طرف دیگر هم تفسیر و معنی هرکدام از اصطلاحات و عبارت‌های حقوقی ممکن است در شرایط مختلف بسته به نوع قرارداد متفاوت باشد. ازاین‌رو برای دریافت خدمات مشاوره حقوقی برای تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت حتماً بایستی از کسانی کمک بگیرید که علاوه بر تجربه دارای دانش حقوقی لازم در این زمینه نیز باشند.

مطالعه نمونه قرارداد مشارکت در ساخت

یکی از اقداماتی که هرکدام از طرفین قرارداد شراکت در ساخت می‌توانند برای هر چه بهتر کردن شرایط خود دست به آن بزنند، دانلود و مطالعه نمونه قرارداد مشارکت در ساخت است. هرچند هر قراردادی شرایط و موارد مخصوص به خود را دارد اما ماهیت و مفاد کلیه این قراردادها مشابه یکدیگر بوده و کاربران با مطالعه نمونه قرارداد مشارکت در ساخت می‌توانند تا حد زیادی با مفاد آن آشنا شده و اطلاعات مناسبی برای خود کسب کنند.

مفاد قرارداد مشارکت در ساخت

برای کاربرانی که هنوز با مفاد قرارداد مشارکت در ساخت آشنایی کامل نداشته و معنی و مفهوم برخی از بندهای آن را نمی‌دانند، در ادامه به بررسی برخی از مهم‌ترین مفاد این قرارداد می‌پردازیم. هرچند باید تأکید کنیم که  مطالعه و درک این مفاد نیز تنها شرایط را برای دو طرف قرارداد بهینه‌تر و مناسب‌تر خواهد کرد و هنوز تمام نیازهای آن‌ها را برای تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت برآورده نخواهد ساخت.

طرفین قرارداد

در همین بند اول و در ابتدای معرفی مفاد قرارداد شراکت در ساخت بایستی یادآور شویم که تمام بندهای این قرارداد مهم بوده  و طرفین در هنگام تنظیم تک‌تک این بندها علاوه بر بررسی مسائل حقوقی و ساختار زبان و اصطلاحات رایج مربوط به آن‌ها، حتماً باید اسناد و مدارک مربوط به آن‌ها را نیز بررسی نمایند. یکی از اولین بند‌های قرارداد مشارکت در ساخت معرفی مشخصات شناسنامه‌ای و آدرس محل سکونت طرفین قرارداد است. هر دو طرف قرارداد علاوه بر تنظیم دقیق متن این بند، بایستی مدارک لازم را به‌صورت دقیق رؤیت نموده و با موارد مندرج در قرارداد تطابق دهند.

آورده‌های طرفین قرارداد

یکی از نکات مهمی که در تمام قراردادهای مشارکت باید به آن توجه شود آورده‌های طرفین است. با توجه به اینکه آورده‌ی هرکدام از طرفین درنهایت می‌تواند عاملی برای تعیین سهم هر یک از آن‌ها از سود نهایی باشد، ازاین‌رو این آورده‌ها بایستی به‌صورت کاملاً دقیق و شفاف در قرارداد مکتوب شود. عدم دقت به همین موضوعات ساده ممکن است در آینده مشکلات حقوقی مختلفی برای طرفین قرارداد به وجود آورد.

نسبت سهم الشرکه طرفین

هرچند سود نهایی است قرارداد مشارکت در ساخت در انتهای قرارداد و بعد از اتمام قرارداد تعیین می‌شود، اما در هنگام تنظیم قرارداد، نسبت سهم‌ها باید به‌صورت دقیق مشخص شده باشد. در صورتی که پروژه موردنظر ساختمان مسکونی است، مالکیت طبقات مختلف نیز بایستی در هنگام تنظیم قرارداد تعیین گردد.

تعهدات مالکین

یکی دیگر از بندهای مهم  که در هنگام تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت بایستی به آن نیز توجه داشته باشید بند مربوط به تعهدات مالکین است. مالکین زمین و ساختمان‌های کلنگی بایستی در قبال قراردادی که تنظیم می‌کنند به تعهدات خود پایبند بمانند. تعهداتی اعم از زمان تحویل ملک یا مسائل مربوط به سند و مدارک ازجمله مواردی است که می‌تواند در این بند قرار داده شود.

تعهدات مجری ساخت

سازنده به‌عنوان طرف دیگر قرارداد مشارکت در ساخت تعهداتی به گردن دارد که در بند مربوط به تعهدات این موارد نیز باید درج شوند. از زمان تحویل پروژه گرفته تا نوع ساخت پروژه و مواردی ازاین‌دست می‌توانند ازجمله آیتم‌های مربوط به تعهدات مجری ساخت باشند.

ضمانت اجرای تعهدات

در قراردادهای مشارکت نیز مانند سایر قراردادهای حقوقی بندی به‌عنوان ضمانت اجرای تعهدات تعبیه می‌شود که در این بند طرفین قرارداد از بابت تعهداتی که دارند ضمانتی ارائه می‌نمایند. این بند برای رعایت حقوق طرف مقابل قرارداد در مواقعی که یکی از طرفین به هر دلیلی اقدام به نقض تعهدات خود نماید، تنظیم می‌شود.

مدت قرارداد

مانند سایر قراردادهای حقوقی در قرارداد مشارکت در ساخت نیز بایستی مدت قرارداد از زمان شروع تا خاتمه آن درج شود. البته مسائل و مشکلاتی وجود دارند که ممکن است مدت قرارداد مشارکت در ساخت را تحت‌الشعاع قرار دهند. چنین مواردی معمولاً در‌ بندی با عنوان فورس ماژور به‌صورت جداگانه تهیه و تنظیم می‌شود. مواردی مانند آب‌وهوای بسیار نامناسب و یا بلایای طبیعی و مواردی ازاین‌دست می‌تواند در زمان قرارداد تأثیر گذاشته و شرایط لازم برای تحویل پروژه را در زمان موعود  از سازنده تحت تأثیر قرار دهند.

بررسی اسناد و مدارک در هنگام تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت

یکی از نکات بسیار مهمی که در هنگام تنظیم قرارداد  شراکت در ساخت بایستی به آن توجه داشته باشید، بررسی اسناد و مدارک مربوط به این قرارداد است. از اسناد ملکی گرفته تا موارد مربوط به رزومه سازنده و مواردی ازاین‌دست بایستی به‌صورت دقیق توسط هرکدام از طرفین قرارداد بررسی شده و بعد از حصول اطمینان اقدام به تنظیم قرارداد شود.

صلاحیت مالی و فنی سازنده

سازنده به‌عنوان یکی از طرفین قرارداد مشارکت در ساخت هم از نظر فنی و هم از نظر مالی بایستی صلاحیت لازم را داشته باشد. با توجه به اینکه ساختمان‌سازی نیاز به تخصص آکادمیک و حرفه‌ای دارد و همچنین این هزینه‌های لازم برای ساختن ساختمان‌ها در شهرهای بزرگ بسیار بالا است، کاربران باید در هنگام تنظیم قرارداد حتماً این موارد را برای سازنده بررسی کرده و بعد از تائید صلاحیت اقدام به امضای قرارداد کنند.

نکات مهم برای تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت

• در هنگام تنظیم قرارداد حتماً باید مشخصات طرفین را با مشخصات درج شده در قرارداد تطابق داده و در صورت استفاده از خدمات وکالت، وکالت‌نامه‌ها نیز بررسی شود.
• تمام موارد و بندهای موجود در قرارداد مشارکت در ساخت باید به‌صورت شفاف و  به زبان ساده و سلیس نوشته شود.
• بهتر است کاربران برای تنظیم و امضای قراردادهای این‌چنینی از دفاتر رسمی مانند ثبت اسناد استفاده نمایند.
• در هنگام تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت هم بایستی مشخصات مربوط به ساختمان  اعم از متراژ زمین و قدرالسهم هر یک از مالکین به‌صورت دقیق بررسی شود و هم می‌بایست انتظاراتی که مالکین‌ برای ساخت ساختمان از نظر کیفیت و مصالح بکار رفته دارند نیز درج گردد.
• در مواردی که تعداد مالکین ساختمان بیش از یک نفر باشد، برای داشتن وجاهت قانونی قرارداد مشارکت در ساخت تمام مالکین بایستی موافقت خود را اعلام دارند. سازندگان حتماً باید به این نکته در هنگام تنظیم قرارداد توجه داشته باشند.

این مطلب شاید برای شما مفید باشد: همه نکات مربوط به تنظیم قرارداد مشارکت مدنی

جمع‌بندی و نتیجه‌گیری

به بررسی مسائل و شرایط مربوط به تنظیم قراردادهای مشارکت در ساخت پرداخته و نکات و مسائل حقوقی مربوط به آن را نیز بیان کردیم.  با توجه به اینکه تنظیم چنین قراردادهایی نیاز به اطلاع از قوانین حقوقی به روز درباره این قراردادها دارد، عدم استفاده از خدمات مشاوره‌ای تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت می‌تواند کار را کمی پیچیده کرده و مشکلاتی برای هرکدام از طرفین به وجود آورد.  با توجه به اینکه سودهای بسیار کلانی در انتهای چنین قراردادهایی برای هرکدام از طرفین قابل تصور است، کاربران باید در نظر داشته باشند که عدم استفاده از خدمات مشاوره فقط به دلیل نپرداختن هزینه‌های ناچیز این خدمات ممکن است تمام سود‌ها و آورده‌ها را تحت تأثیر قرار داده و ضرر و زیان‌های زیادی برای آن‌ها به دنبال داشته باشد.

ما را در اینستاگرام دنبال کنید

کاربرانی که برای تنظیم قرارداد شراکت در ساخت نیاز به  کسب اطلاعات بیشتری هستند می‌توانند از بخش  بلاگ حقوقی لامینگو اقدام به مطالعه سایر مقاله‌های مربوط به این موضوع نموده و از این طریق شرایط بهینه‌تری برای خود در چنین قراردادهایی به وجود آورند.  همچنین در انتهای مقاله از بخش نظرات می‌توانید سؤالات و ابهامات خود را با مشاورین ما در میان گذاشته و پاسخ‌های خود را نیز جویا شوید.