آیا امکان فسخ قرارداد اجاره پیش از اتمام مدت اجاره وجود دارد؟

اجاره از آن دسته از قراردادهایی است که هر زمانی طرفین قرارداد نمی‌توانند آن را برهم بزنند. قانون ‌گذارجهت حمایت از حقوق موجر(مالک) و مستاجرشرایط خاصی را برای فسخ (برهم زدن معامله) پیش بینی کرده است. بنابراین بدون تحقق این شرایط مالک نمی‌تواند هر زمان که بخواهد تخلیه‌ی مورد اجاره را از مستاجر بخواهد و مستاجر هم نمی‌تواند هر زمان که خواست قرارداد اجاره را برهم‌بزند.

البته این طورهم‌نیست که تحت هیچ شرایطی این امکان نباشد که طرفین بتوانند قرارداد را قبل اتمام مدت اجاره فسخ کنند.

 طرفین قرارداد در دو صورت می‌توانند قرارداد اجاره را فسخ کنند :

• موجبی از موجبات قانونی این موضوع را پیش بینی کرده باشد.
• طرفین قرارداد، فسخ را ضمن قرارداد پیش بینی کرده باشند.

آنجایی که طرفین حق فسخ (برهم زدن معامله) برای خود در نظر می‌گیرند به لحاظ اصطلاحات حقوقی، خیار شرط گفته می‌شود. خیار شرط به این معناست که طرفین قرارداد اختیار به هم‌زدن قرارداد را ضمن عقد شرط می‌کنند.

دریافت مشاوره حقوقی

قانون روابط موجر‌و‌مستاجر دستخوش تحولات بسیاری شده است، به گونه‌ای که:

• قانون روابط موجرومستاجر‌سال1356 تنها در مورد اجاره‌ی محلِ کسب،پیشه و تجارت است.
• قانون روابط موجرومستاجرسال1362 در مورد اجاره‌ی محلِ غیرتجارتی است.
• قانون روابط موجرو مستاجرسال1376 که آخرین قانون در این زمینه محسوب می‌شود، اجاره‌ها را به دو گروه تقسیم کرده است:
• اجاره‌های قبل ازلازم‌الاجرا شدن این قانون که تابع قوانین پیشین(حسب مورد‌ سال1356 یا 1362) است.
• اجاره‌هایی که ازاین پس واقع شده اند‌‌ وتابع قانون جدید(سال1376)است.

بهتر‌است به این نکته نیز توجه کنیم که اگراجاره‌‌ای در‌زمان اجرای قانون روابط موجرومستاجر سال1356یا1362 منعقد شود‌ و ‌‌پیوسته و بی‌وقفه نیز تمدید گردد تا زمانی که ازسال1376 نیز بگذرد،این اجاره تابع قوانین سابق است و مشمول قانون روابط موجرومستاجر سال1376 نمی‌باشد.

در اینجا قصد داریم شرایط قانونی فسخ قرارداد اجاره را برطبق آخرین اراده‌ی قانون گذاریعنی قانون روابط موجر و مستاجر سال1376، از سوی هریک از طرفین قرارداد بررسی کنیم.

 موارد فسخ قرارداد اجاره از سوی مستاجر

به موجب قانون در موارد زیر مستاجر می تواند اجاره را فسخ نماید:

1. درصورتی که ملک مورد اجاره با اوصافی که در اجاره نامه قید شده منطبق نباشد. مثلا در اجاره نامه قید شده که خانه آماده‌ی سکونت است ولی وقتی مستاجر وارد خانه می‌شود متوجه می‌شود که سقف خانه سالم نیست و آب از هر نقطه‌ی آن می‌چکد.
2. گاهی نیز بر طبق شرایطِ اجاره، حقِ فسخ برای مستاجر تحقق پیدا می‌کند. مثلا مستاجر از ابتدا شرط می‌کند که هر گاه از لحاظ امنیتی احساس خطر کند،حق فسخ داشته باشد و از قضا از منزل او سرقت می‌شود و به این صورت امکان فسخ برای او فراهم می‌شود.
3. هر گاه موردِ‌‌‌‌‌ ‌‌‌‌‌‌‌‌‌اجاره به صورت کلی یا جزئی در معرض خطر قرار گیرد و مستاجر نتواند استفاده‌‌‌‌‌‌‌ی لازم را از مِلک ببرد و قابل تعمیر هم نباشد، برای مستاجر حق فسخ ایجاد می‌شود.

تنظیم قرارداد سفارشی

عقد اجاره تحصیل منفعتِ مِلک است و آن امری است که به صورت تدریجی حاصل می‌شود به همین دلیل برای مثال اگر مدت اجاره برای یک سال باشد و سقف خانه چهار ماه اول بدون عیب و ایراد باشد و بعد از آن مدت به گونه‌ای خراب شود که نتوان بهره مندی لازم از خانه را برد یا طوری خراب شود که اصلا نتوان درآن خانه سکونت نمود درآن صورت برای مستاجر حق فسخ ایجاد می‌شود.

درمثال فوق، اگرمستاجر قرارداد اجاره را فسخ نماید، اجاره نسبت به هشت‌ماه باقی‌مانده منحل می‌گردد و مستاجرمی‌تواند بهای پرداختی را پس‌بگیرد‌ و به جای آن اُجرت المثلِ اَیام تصرف را بپردازد.

موارد فسخ قرارداد اجاره از سوی مالک

به موجب قانون موجر می‌تواند در موارد زیر اجاره را فسخ و حکم تخلیه را از دادگاه درخواست نماید:

1.  در صورتی که مستاجر مورد اجاره را به شخص دیگر، به صورت کلی یا جزئی با این شرط که او حق انتقال به اشخاص دیگر را ندارد واگذار کند یا اینکه مِلک مورد اجاره را در اختیار یا مورد استفاده‌ی اشخاصی غیرازافراد خانواده و اشخاص تَحتُ‌الکفاله‌یِ قانونی خود قرار داده باشد.
2. در صورتی که مستاجر‌مورد اجاره را به اشخاص دیگر به طور قطعی واگذار کند و در اجاره نامه نیز حق فسخ به این سبب شرط شده باشد.
3. ۳.در صورتی که مستاجر تعهد نماید که اجاره بها را در موعد مقرر پرداخت نماید ولی از پرداخت آن سرباز زند در این حالت نیز موجر حق فسخ دارد.
4. در صورتی که مستاجر از مِلک مورد اجاره برخلاف منظور و جهتی که در قرارداد اجاره قید شده، استفاده کند. مثلا مِلک به جهت سکونت به مستاجر اجاره داده شده باشد ولی او به جهت تجاری از آن استفاده نماید در این صورت برای موجر حق فسخ ایجاد می‌شود.

نوع استفاده‌ی مستاجر مشخص می‌کند که مِلک تجاری یا مسکونی است و کاربری مِلک طبق مقررات شهرداری ملاک نیست. بنابراین ملاک اصلی در این مورد، نوع‌ استفاده‌‌یِ‌ عملیِ‌ مستاجراست که طرفینِ قرارداد هم برآن توافق کرده اند.

براساس قانون، اگر مستاجری مِلک مورد اجاره را محل فساد قرار داده باشد، به محض اثبات شدن این امر در دادگاه، مِلک مورد اجاره تخلیه و در اختیار موجر قرار می‌گیرد.

در پایان جالب است که بدانیم، در فسخ قرارداد اجاره که مطابق با شرایط قانونی از سوی هریک از طرفین عقد انجام گیرد، نیازی به رضایت طرف مقابل قرارداد نیست.

برای مطالعه سایر مقالات می‌توانید به مجله حقوقی لامینگو مراجعه نمایید.