قرارداد اجاره

اوصاف حقوقی قرارداد اجاره چیست؟

یکی از قراردادهای پرطرفداری که به کرات در جوامع مختلف میان افراد منعقد می‌شود، قرارداد اجاره است. قرارداد اجاره از مجموعه عقودی است که به صورت مشخص در قانون مدنی ما از آن نام برده شده و به مقررات آن پرداخته شده است. علاوه بر قانون مدنی، قانون روابط موجر و مستأجر هم به صورت جداگانه به بررسی این قرارداد پرداخته است. در این نوشتار قصد داریم بیشتر به شرح قرارداد اجاره و اوصاف حقوقی آن بپردازیم.

قرارداد اجاره به چه معناست؟

برای بهره‌برداری و استفاده از یک مال راه‌های زیادی وجود دارد. یکی از راه‌های استفاده از اموال اجاره آن‌ها است. به عنوان مثال برای زندگی در یک خانه شاید اولین راه تملک و خرید آن باشد اما از آنجایی که توانایی و هدف خرید اموال در همه افراد یکسان نیست، اشخاص کم بضاعت‌تر یا با مقاصد گوناگون می‌توانند با انعقاد قرارداد اجاره تمام استفاده‌های متعارفی که یک مالک از ملک خود دارد را از ملک اجاره‌ای داشته باشند.

در قانون مدنی مشخصا در ماده 466 قانون‌گذار به تعریف عقد اجاره پرداخته است. در این ماده مقرر شده است که: "اجاره عقدی است که به موجب آن،مستأجر، مالک مالک منافع عین مستأجره می‌شود. "

همانطور که مشاهده کردید نتیجه‌ای که به دنبال قرارداد اجاره حادث می‌شود درواقع مالکیتی است که مستأجر بر منافع مال پیدا می‌کند. این درحالی است که مالکیت عین مستأجره از آن مالک است.

طرفین قرارداد اجاره بر اساس تعریف قانون، موجر (اجاره دهنده) و مستأجر (اجاره کننده) نام دارند و مال مورد اجاره که ممکن است یک منزل مسکونی، باغ یا خودرو باشد، عین مستأجره یا مال‌الاجاره نامیده می‌شود.

انواع قرارداد اجاره

در قانون مدنی، قانون‌گذار قرارداد اجاره را به سه دسته تقسیم کرده است و مقررات هریک را جداگانه مورد بررسی قرار داده است. این تقسیم بندی شامل موارد زیر است:

1-     اجاره اشیاء

2-     اجاره انسان

3-     اجاره حیوان

قرارداد اجاره چه اوصافی دارد؟

نتیجه‌ا‌‌ی که از قرارداد اجاره به وجود می‌آید مالکیت منافع مال است، پس قرارداد اجاره جزء قراردادهای تملیکی قرار می‌گیرد. از طرف دیگر اجاره یک عقد مجانی نیست و مستأجر در قبال به دست آوردن مالکیت منافع مال، به موجر مبلغی به عنوان بهای اجاره پرداخت می‌کند. پس نتیجه می‌گیریم که قرارداد اجاره یک قرارداد معوض است.

زمانی‌که یک قرارداد به صورت مشخص در قانون نام برده می‌شود و مقررات آن توسط قانون‌گذار تشریح می‌گردد به آن قرارداد عقد معین گفته می‌شود. از آنجایی‌که قرارداد اجاره رسما توسط قانون‌گذار معرفی و تبیین شده است، یک قرارداد معین است.

یکی دیگر از اوصافی که در قرارداد اجاره باید ذکر شود، قید زمان قرارداد است. چنانچه در قرارداد اجاره مدت زمان استفاده مشخص نباشد قرارداد باطل خواهد بود.

قرارداد اجاره در زمره عقود لازم جای دارد. یعنی طرفین نمی‌توانند با تصمیم خود و بدون علت موجه آن را برهم بزنند یا به اصطلاح حقوقی فسخ کنند. تنها زمانی طرفین قرارداد اجاره، قادر به فسخ آن خواهد بود که شرایط قانونی خاصی وجود داشته باشد. در ادامه به بررسی موارد فسخ قرارداد اجاره بیشتر می‌پردازیم:

مستأجر چگونه می‌تواند قرارداد اجاره را پیش از موعد فسخ کند؟

مستأجر در صورتی‌که یکی از موارد زیر وجود داشته باشد، می‌تواند قرارداد اجاره را به صورت یک‌طرفه و پیش از موعد فسخ کند:

1-     اگر اوصاف مال‌الاجاره با اوصافی که در قرارداد ذکر شده است، متفاوت باشد.

به عنوان مثال اگر در یک قرارداد اجاره منزل مسکونی درج شود که مال‌الاجاره با تمام وسایل موجود در خانه و به اصطلاح به صورت مبله اجاره داده می‌شود، اما در زمان تحویل، ملک یا آپارتمان مبله نباشد مستأجر می‌تواند قرارداد را بدون رضایت موجر فسخ کند.

2-     اگر در ضمن قرارداد، شرطی به نفع مستأجر درج شده باشد که در طول مدت قرارداد آن شرط از بین برود یا از اول موجود نباشد، مستأجر می‌تواند قرارداد را پیش از موعد فسخ کند.

3-     هرگاه به دلیل بروز اتفاقی امکان استفاده از عین مستأجره بر اساس مفاد قرارداد، برای مستأجر وجود نداشته باشد، ایشان می‌تواند قرارداد اجاره را فسخ کند.

موجر چه زمانی می‌تواند قرارداد اجاره را پیش از موعد فسخ کند؟

در موارد زیر موجر این حق را پیدا می‌کند که قرارداد اجاره را پیش از موعد و بدون جلب رضایت مستأجر فسخ کند:

1-     اگر مستأجر مال مورد اجاره را به شخص دیگری اجاره دهد و در متن قرارداد درج شده باشد که امکان انتقال موضوع قرارداد به غیر برای مستأجر به هیچ وجه (چه جزئی و چه کلی) وجود ندارد، موجر این حق را خواهد داشت تا بدون انتظار برای سررسیدن موعد قرارداد اجاره، به صورت یک‌طرفه آن را فسخ کند.

2-     اگر در متن قرارداد، مستأجر به نفع موجر تعهدی کرده باشد و از آن سرباز زند، موجر می‌تواند قرارداد اجاره را فسخ کند. به عنوان مثال اگر مستأجر در ضمن قرارداد متعهد شده باشد که اجاره بها را رأس موعد خاصی پرداخت کند ولی از انجام آن امتناع کند موجر می‌تواند قرارداد را فسخ کند.

3-     اگر مال اجاره برای مصرف خاصی اجاره داده شده باشد، اما مستأجر از عین مستأجره در هدف و غایت دیگری استفاده کند امکان فسخ قرارداد برای موجر محفوظ است.

قرارداد اجاره لامینگو

قرارداد اجاره‌ای که در پلتفرم لامینگو در دسترس شما قرار گفته است، یک قرارداد اجاره استاندارد برای استفاده و مصارف مختلف است. این نسخه از قرارداد اجاره که توسط متخصصین حقوقی لامینگو تنظیم شده است، با در نظر گرفتن تمامی شروط حقوقی و قانونی، انتخاب مناسبی برای مستند کردن روابط استیجاری شما خواهد بود.