قرارداد معاوضه ملک چگونه قراردادی است و تنظیم آن چه الزاماتی دارد؟

امروزه غالب معاملات افراد از طریق پرداخت پول انجام می‌گیرد، اما نوع دیگری از معاملات وجود دارد که در آن اشخاص به جای پرداخت پول در ازای  دریافت مال، مالی از خود را به شخص مقابل منتقل می‌نمایند. البته این نوع از معاملات بیشتر در گذشته رایج بوده است، اما امروزه نیز شاهد این هستیم که معاملاتی به شیوه دادوستد انجام می‌گیرد. یکی از این معاملات، قرارداد معاوضه ملک می‌باشد. قرارداد معاوضه، قراردادی است که در آن اشخاص به دادوستد اموال خود می‌پردازند و این عقد، یکی از عقود معین قانون مدنی است. از آنجایی که احکام این قرارداد در قانون مدنی آمده، می‌توان چنین نتیجه گرفته که عقد معاوضه بر اساس قانون مدنی و فقه امامیه صحیح و بلااشکال است.

طرفین برای آن‌که بتوانند یک قرارداد معاوضه تنظیم نمایند، باید احکام خاص این عقد و احکام کلی قراردادها را رعایت نمایند. طرفین قرارداد معاوضه ملک که قصد دارند ملکی را در ازای مال دیگری که آن هم کالا و شئ است منتقل نمایند، باید جزئیات این معامله دادوستدی را در متن قرارداد وارد کنند. در همین راستا، آشنایی با قوانین و مقررات عقد معاوضه، ضروری است و در صورتی‌که افراد بدون اطلاع و آگاهی از این مقررات، اقدام به عقد چنین قراردادی نمایند، ممکن است متحمل خسارت شده و به هدف خود از عقد قرارداد نرسند. در این نوشتار با ما همراه باشید تا در کنار هم به بیان مهم‌ترین شرایط و ضوابط قانونی انعقاد قرارداد معاوضه و قرارداد معاوضه ملک بپردازیم!

تنظیم قرارداد معاوضه ملک

قرارداد معاوضه بر اساس قانون مدنی چگونه قراردادی است؟

بر اساس ماده ۴۶۴ قانون مدنی «معاوضه عقدی است که به موجب آن یکی از طرفین مالی می‌دهد به عوض مال دیگر که از طرف دیگر اخذ می‌کند بدون ملاحظه اینکه یکی از عوضین مبیع و دیگری ثمن باشد». منظور از «بدون ملاحظه اینکه یکی از عوضین مبیع و دیگری ثمن باشد» این است که با اینکه قرارداد معاوضه از بسیاری جهات مشابه با عقد بیع می‌باشد، اما در این قرارداد دیگر ثمن و مبیع نداریم و آنچه طرفین به یکدیگر منتقل می‌کنند، عوض و معوض است.

برای مثال، ممکن است یک نفر که صاحب باغ میوه است، محصول خود را در ازای دریافت جو و گندم از شخص دیگری به وی منتقل نماید. در این قرارداد معاوضه، اشخاص به آنچه می‌خواستند رسیده‌اند بدون اینکه نقدینگی خود را در مقابل محصول درخواستی بپردازند. مواد ۴۶۴ و ۴۶۵ قانون مدنی به قرارداد معاوضه اختصاص پیدا کرده است و طرفین این قرارداد، انتقال‌دهنده و انتقال‌گیرنده هستند که باید متن قرارداد را میان خود منعقد کنند. در انعقاد این قرارداد، افراد باید ضوابط و مقررات کلی قراردادها را که قانونگذار در ماده ۱۹۰ قانون مدنی به آن اشاره نموده است، رعایت کنند.

قرارداد معاوضه چه تفاوتی با قرارداد بیع دارد؟

بسیاری از مردم گمان می‌کنند که قرارداد معاوضه همان قرارداد بیع است. این یک تصور اشتباه است و عقد بیع و معاوضه، عقودی کاملاً مجزا از یکدیگر هستند. عقد بیع قراردادی است که در آن فروشنده، مبیع را در ازای دریافت ثمن که پول است، به طرف مقابل تسلیم می‌نماید و پس از آن، فروشنده صاحب ثمن و خریدار صاحب مبیع می‌گردد. همانطور که ملاحظه کردید در عقد بیع، خریدار باید در ازای دریافت کالا پول پرداخت نماید در صورتی‌که در قرارداد معاوضه این‌چنین نیست و کالاهای مختلف در ازای هم معامله می‌شوند‌.

یکی دیگر از تفاوت‌های موجود میان بیع و معاوضه این است که برخی از خیارات، مخصوص عقد بیع هستند و در معاوضه قابل استفاده نمی‌باشند. خیارات در عقود لازم قابل اعمال هستند و عقود بیع و معاوضه نیز هر دو لازم هستند، اما خیارات مجلس، حیوان و تأخیر ثمن مختص به عقد بیع است ‌و در عقد معاوضه قابل استفاده نیست.

قرارداد معاوضه ملک چه اوصاف و ویژگی‌هایی دارد؟

هر قراردادی، ویژگی‌های مختص به خود را دارد و آثار حاکم بر قرارداد و روابط طرفین، براساس این اوصاف و شرایط تعیین می‌گردد. قرارداد معاوضه نیز اوصاف و ویژگی‌هایی دارد که در قانون به آن‌ها اشاره شده است. قرارداد معاوضه از عوض و معوض تشکیل می‌شود؛ معوض همان چیزی است که انتقال‌دهنده قرارداد آن را به طرف مقابل انتقال می‌دهد و عوض، چیزی است که انتقال‌گیرنده در قبال دریافت معوض، به انتقال‌دهنده منتقل می‌کند. در قرارداد معاوضه ملک، معوض ملک است و عوض قرارداد، آن چیزی است که انتقال‌گیرنده در ازای ملک به انتقال‌دهنده ملک می‌دهد که ممکن است ملک باشد و یا سایر اموال منقول و یا غیرمنقول.

یکی از مهم‌ترین ویژگی‌های قرارداد معاوضه ملک این است که این قرارداد، یک عقد تملیکی است. تملیکی بودن عقد معاوضه بدین معنا است که هر یک از طرفین، پس از انجام موضوع قرارداد و معاوضه اموال، مالک مالی می‌گردد که در ازای مال خود دریافت نموده است. برای مثال، چنانچه فردی اتومبیل خود را در ازای قطعه‌ای زمین معاوضه نماید، پس از عقد قرارداد، مالک زمین می‌گردد. در این مثال، اتومبیل معوض است و زمین عوض قرارداد و پس از عقد قرارداد، انتقال‌دهنده اتومبیل، مالک عوض قراردادی یعنی زمین می‌گردد و انتقال‌گیرنده صاحب معوض که همان اتومبیل می‌باشد.

قرارداد معاوضه، یک عقد لازم است

یکی دیگر از ویژگی‌های عقد معاوضه، لازم بودن آن است. عقود یا لازم هستند و یا جایز و اصل بر لازم بودن عقود و قراردادها است و در صورتی‌که قانون مدنی به جایز بودن عقدی اشاره ننموده باشد، آن عقد لازم خواهد بود. عقد لازم، عقدی است که طرفین آن نمی‌توانند بدون داشتن حق فسخ، به‌صورت یکجانبه از قرارداد خارج شده و قرارداد را بر هم زنند. قرارداد معاوضه ملک یک قرارداد لازم‌الاجرا است و طرفین آن باید تا پایان مدت قرارداد به تعهدات خود پایبند باشند و نمی‌توانند به بهانه انحلال قرارداد از انجام تعهدات خود سر باز زنند. البته طرفین این قرارداد می‌توانند با توافق و رضایت یکدیگر و با رعایت شرایط انحلال قرارداد معاوضه، اقدام به اقاله این قرارداد کنند.

تنظیم متن قرارداد معاوضه ملک چگونه است؟

اشخاصی که قصد دارند اموال عینی خود را با یکدیگر معامله نمایند، باید قرارداد معاوضه تنظیم و منعقد کنند. قرارداد معاوضه ملک یکی از انواع قراردادهای معاوضه است. در تنظیم این قرارداد افراد باید شروط و ضوابط قانونی و الزامات حقوقی را رعایت نمایند. مهم‌ترین بخش تنظیم هر قراردادی، تعیین شرایط قراردادی و ذکر این شرایط در متن آن است. در قرارداد معاوضه ملک به‌صورت کلی مواردی ازجمله مشخصات طرفین قرارداد؛ یعنی معاوض و متعاوض، مشخصات عوض و معوض، ارزش عوضین قراردادی، شرایط فسخ قرارداد، وثیقه‌ها و تضامین قراردادی، شروط قرارداد، شرایط انحلال قرارداد و چگونگی حل‌وفصل اختلافات قراردادی نوشته می‌شود.

معاوضه ازجمله عقود عینی، معوض و مغابنی است و به همین دلیل لازم است تا حتماً مورد معامله که در اینجا ملک است، موجود باشد و ارزش عوضین قراردادی با یکدیگر یکسان باشد. به‌عبارت دیگر، تنها ملکی می‌تواند موضوع قرارداد معاوضه باشد که موجود و معین بوده و معامله معاوضه‌ای ملکی که در آینده ساخته خواهد شد، صحیح نخواهد بود. ازجمله موارد دیگری که باید در تنظیم قرارداد معاوضه به آن توجه داشت این است که معاوضه، عقدی لازم است و در نتیجه، طرفین می‌توانند خیارات فسخ این قرارداد را مشخص نموده و در متن قرارداد ذکر نمایند. علاوه بر این، طرفین این قرارداد می‌توانند در بند مربوط به شروط قراردادی، هر آنچه مد نظر دارند را بنویسند. برای مثال، طرفین این قرارداد می‌توانند نحوه تسلیم و تحویل ملک و یا ضمانت اجرای عدم تعهدات را در ذیل این بند مشخص کنند.

ما را در اینستاگرام دنبال کنید

۱. عوض و معوض در قرارداد معاوضه

یکی از الزامات و شروط عقد قرارداد معاوضه، تعیین عوض و معوض این قرارداد است. عوض و معوض باید در قرارداد معاوضه ملک به‌صورت دقیق مشخص شود. متراژ دقیق ملک، موقعیت مکانی، سال ساخت ملک و سایر مشخصات ملک که معوض این معامله است، علاوه بر مشخصات عوض قراردادی باید در متن قرارداد ذکر گردد. در واقع، قرارداد معاوضه‌ای که در آن عوض و معوض مشخص نباشد، باطل است و معتبر نخواهد بود. ارزش دقیق عوضین قرارداد باید در متن قرارداد نوشته شود و عوض و معوض در قراردادهای معاوضه باید ارزش مالی یکسانی داشته باشند، زیرا این کالاها در برابر هم معامله می‌شوند و اگر یکی از این کالاها از نظر اقتصادی ارزش بسیار کمتری از دیگری داشته باشد، این معامله غرری خواهد بود.

البته باید به این نکته توجه داشت که ممکن است اشخاص، کالاهایی را که از نظر اقتصادی ارزش یکسانی ندارند با یکدیگر معامله نمایند و علاوه بر آن، مالک مالی که ارزش کمتری دارد، مابه‌التفاوت را بپردازد. برای مثال، ممکن است در قرارداد معاوضه ملک، معوض ملک و عوض قرارداد، یک زمین باشد. حال اگر ارزش اقتصادی این زمین کمتر از ملک باشد، در این شرایط انتقال‌گیرنده باید مابه‌التفاوت زمین و ملک را نیز به انتقال‌دهنده بپردازد. اگر طرفین قرارداد معاوضه، تصمیم داشته باشند علاوه بر عوض قراردادی، مابه‌التفاوتی نیز پرداخت گردد، باید به این موضوع نیز در متن قرارداد اشاره نمایند. توجه داشته باشید چنین معامله‌ای همچنان معاوضه می‌باشد و از قالب قانونی عقد معاوضه خارج نخواهد شد.

۲. تعهدات انتقال‌دهنده و انتقال‌گیرنده در قرارداد معاوضه ملک

هر یک از طرفین عقد معاوضه در این قرارداد، تعهدات و وظایفی دارند که باید آن‌ها را انجام دهند. مهم‌ترین تعهد انتقال‌دهنده این قرارداد، تسلیم ملک در موعد مقرر قراردادی به انتقال‌گیرنده و مهم‌ترین تعهد انتقال‌گیرنده قرارداد، تسلیم عوض قراردادی مطابق با اوصاف و شرایط قانونی می‌باشد. علاوه بر این موضوع، هر یک از طرفین این قرارداد ممکن است تعهدات دیگری نیز بر عهده داشته باشند. این تعهدات با توافق طرفین و در هنگام تنظیم متن قرارداد معاوضه تعیین می‌گردد. برای مثال، ممکن است انتقال‌دهنده و انتقال‌گیرنده قرارداد توافق نمایند که هزینه انتقال عوض و معوض بر عهده انتقال‌گیرنده این قرارداد باشد و یا برعکس.

در صورتی‌که هر یک از طرفین این قرارداد از انجام تعهدات خود امتناع نماید، طرف مقابل می‌تواند الزام وی به انجام تعهد را بخواهد و در صورتی‌که آن شخص باز هم به تعهد خود عمل نکرد، شخص مقابل حق فسخ قرارداد را خواهد داشت. برای مثال، اگر انتقال‌دهنده ملک در موعد مقرر قراردادی حاضر به تسلیم ملک به طرف مقابل نشود، انتقال‌گیرنده می‌تواند با استناد به قرارداد معاوضه ملک، از این شخص نزد مراجع قضایی شکایت نموده و قرارداد را فسخ نماید.

۳. اخذ وثیقه و تضمین در عقد معاوضه ملک

تضمین در قرارداد معاوضه به معنای وثایق قراردادی است که طرفین قرارداد از یکدیگر اخذ می‌نمایند. در واقع، انتقال‌دهنده و انتقال‌گیرنده در قرارداد معاوضه، برای تضمین انجام تعهد؛ یعنی تسلیم معوض و عوض، وثیقه‌ای را نزد یکدیگر به گرو می‌گذارند تا اگر طرف مقابل از انجام تعهد امتناع نمود، جبران خسارت طرف دیگر از محل این تضامین ممکن باشد. در ذیل بند مربوط به تضمین در قرارداد، علاوه بر نوع و میزان تضمین و وثیقه، چگونگی به اجرا گذاشتن وثیقه‌ها نیز باید مشخص گردد. تضامین قراردادی غالباً مواردی ازجمله اسناد بانکی مانند چک و سفته هستند. در نتیجه، می‌توان چنین استنباط کرد که اخد تضمین در قرارداد با هدف حسن اجرای تعهدات قراردادی است.

۴. فسخ قرارداد معاوضه‌ ملک

همانطور که پیشتر نیز بیان شد، قرارداد معاوضه یک عقد لازم است و در نتیجه، طرفین این قرارداد نمی‌توانند بدون داشتن حق فسخ و به صورت یکجانبه از این قرارداد خارج شوند. خروج یکجانبه از قرارداد همان فسخ قرارداد است و این موضوع، شرایطی دارد. در واقع، طرفین قرارداد معاوضه تنها در صورتی می‌تواند قرارداد را فسخ نمایند که شرایط فسخ قرارداد مهیا باشد. یکی از این شرایط، اعمال خیار فسخ است. خیار به معنای اختیاری است که قانون به افراد برای فسخ قراردادهای لازم اعطا نموده است. بر همین اساس، اگر یکی از طرفین قرارداد معاوضه، تصمیم به فسخ قرارداد داشته باشد، باید یکی از خیارات قانونی را اعمال نماید.

یکی از خیارات قابل اعمال در عقد معاوضه ملک، خیار عیب است. اگر یکی از عوضین قرارداد معاوضه، یعنی ملک و مالی که انتقال‌گیرنده در ازای آن به انتقال‌دهنده می‌دهد دارای عیبی باشد، هر یک از طرفین قرارداد که قرار است مالک ملک معیوب گردد می‌تواند با استناد به خیار عیب، قرارداد را فسخ نماید. خیار عیب از خیارات اختصاصی عقد بیع نبوده و در نتیجه، طرفین قرارداد معاوضه نیز می‌توانند این خیار را اعمال نمایند. علاوه بر خیار عیب، طرفین این قرارداد می‌توانند در هنگام تنظیم قرارداد، خیار شرط را برای خود در قرارداد شرط نمایند؛ بدین صورت که هر یک از انتقال‌دهنده یا انتقال‌گیرنده می‌تواند در زمان تنظیم قرارداد معاوضه ملک، فسخ قرارداد را تا مدت زمان معینی برای خود شرط نماید.

این مطلب را نیز بخوانید: مشاوره حقوقی املاک کلنگی و مهم‌ترین نکات در هنگام خرید

۵. حل‌وفصل اختلافات ناشی از قرارداد

در طی اجرای موضوع قرارداد معاوضه، ممکن است اختلافاتی میان طرفین این قرارداد به وجود آید. طرفین این قرارداد اگر بخواهند همچنان موضوع قرارداد انجام شود، باید سعی نمایند تا موضوع قرارداد را تسلیم کنند. این افراد باید تلاش نمایند تا در ابتدا اختلاف را از طریق مذاکره و گفت‌وگو و سازش حل کنند، اما گاهی ممکن است اختلاف شدید باشد و اینگونه برطرف نشود. در چنین شرایطی، طرفین قرارداد می‌توانند موضوع مورد اختلاف را از طریق ارجاع آن به داوری حل نمایند. داوری یک مرجع خصوصی برای حل‌وفصل اختلافات است و طرفین قرارداد معاوضه می‌توانند در هنگام تنظیم متن قرارداد، شخصی را به‌عنوان داور مرضی‌الطرفین میان خود انتخاب نمایند و اختلاف را نزد وی ببرند. داور مرضی‌الطرفین نیز باید اختلاف را بررسی و حکم صادر کند. حکمی که داور مرضی‌الطرفین صادر می‌کند برای طرفین اختلاف، لازم‌الاتباع است.

علاوه بر ارجاع اختلاف به داور مرضی‌الطرفین، طرفین قرارداد می‌توانند اختلاف را نزد مراجع قضایی عمومی یعنی دادسرا و دادگاه نیز مطرح نمایند. البته باید توجه داشت رسیدگی به اختلاف از طریق مراجع قضایی عمومی، زمان‌برتر بوده و هزینه بیشتری را نیز برای طرفین در پی دارد.

نتیجه‌گیری

در این نوشتار با هم قرارداد معاوضه ملک و شرایط و الزامات انعقاد این قرارداد را بررسی کردیم. علاوه بر این، ضمن تعریف و توضیح این قرارداد، وجوه تفاوت این قرارداد با عقد بیع را نیز توضیح دادیم. نکته‌ای که باید مجدداً ذکر شود و باید به آن بسیار توجه داشت این است که اشخاصی که قصد دارند اموال خود را با یکدیگر معاوضه نمایند، باید قراردادی مکتوب و قانونی با یکدیگر تنظیم و امضاء نمایند. این قرارداد پس از امضای آن توسط طرفین به یک سند رسمی تبدیل خواهد شد و طرفین قرارداد باید تا پایان مدت زمان قرارداد معاوضه به آن پایبند باشند.

یکی از الزامات تنظیم قراردادی قانونی این است که اگر یکی از طرفین این قرارداد از اجرای تعهدات خود امتناع کند، طرف مقابل خواهد توانست با استناد به این قرارداد، نزد مراجع قانونی شکایت نماید. در همین راستا، توصیه می‌شود تنظیم قرارداد معاوضه ملک را به کارشناسان قراردادنویسی بسپارید و یا پیش از تنظیم قرارداد، از مشورت کارشناسان حقوقی بهره‌مند شوید. شما می‌توانید با کارشناسان حقوقی لامینگو در ارتباط باشید و قرارداد معاوضه ملک را با ورود به بانک اسناد لامینگو دریافت نمایید.

کانال تلگرام لامینگو

بلاگ حقوقی لامینگو را دنبال کنید!

اگر از مطالعه این مطلب رضایت داشته‌اید و قصد دارید تا سایر محتواهای حقوقی را نیز بررسی و مطالعه کنید، پیشنهاد می‌گردد وارد بلاگ حقوقی لامینگو شوید. همکاران ما در تیم تولید محتوای لامینگو، هر روز مطالب و محتواهای جدید با موضوعات مختلف حقوقی را در این بلاگ منتشر می‌نمایند. اگر در ارتباط با این مطلب پرسشی دارید، سؤال خود را در انتهای همین مطلب بنویسید تا همکاران ما به آن پاسخ دهند و در آخر، لامینگو را به دوستان و آشنایان خود معرفی نموده و ما را در شبکه‌های اجتماعی دنبال کنید.