راهنمای کامل تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت ساختمان از 0 تا 100

مشارکت در ساخت ساختمان یکی از انواع پرتکرار مشارکت در جامعه امروز است. اما متأسفانه هنوز هم این مشارکت با چالش‌های بسیار زیادی برای طرفین آن روبرو بوده و هرروز هم شاهد بیشتر شدن اختلافات حقوقی در این قراردادها هستیم. این موضوع لزوم اهمیت قائل شدن برای تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت ساختمان را بیش‌ازپیش نشان می‌دهد. متأسفانه عدم آگاهی کاربران از شرایط حقوقی و مهندسی مربوط به این قراردادها و عدم دریافت خدمات مشاوره باعث شده تا اشتباهات در این زمینه بسیار افزایش یابد. در این مقاله به‌عنوان یک راهنمای جامع و کامل بر آن شدیم تا تمام نکات مربوط به این قرارداد‌ها را مرور نماییم.

تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت ساختمان نیاز به توجه به جنبه‌های مختلفی دارد. شرایط اقتصادی، تمهیدات مهندسی و در نهایت قوانین حقوقی سه پایه اصلی لازم برای تنظیم این قرارداد هستند که معمولاً افراد عادی اطلاعات کافی درباره آنها ندارند. از این رو در لامینگو یک تیم حرفه‌ای از مشاوران و وکلای پایه یک دادگستری آماده ارائه خدمات مشاوره برای حل تمام چالش‌های این قرارداد بوده و شما می‌توانید به‌راحتی با این خدمات بالاترین سطح کیفیت و اطمینان را از قراردادهای خود کسب کنید. برای استفاده از این خدمات تنها کافی است از طریق لینک زیر با ما در ارتباط باشید.

تنظیم سفارشی قرارداد مشارکت در ساخت

چالش‌هایی که در این مقاله به بررسی آنها می‌پردازیم:

• قرارداد مشارکت در ساخت ساختمان چیست؟
• مزایای قرارداد مشارکت در ساخت ساختمان برای طرفین و شرکا
• چگونه سازنده پیدا کنیم؟
• چگونه ملک کلنگی پیدا کنیم؟
• چالش‌های پیش رو در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت ساختمان
• پیش‌نیازهایی که می‌تواند منجر به تنظیم یک قرارداد موفق شود
• مفاد قرارداد مشارکت در ساخت ساختمان
• تعهدات مالکین در قرارداد مشارکت در ساخت
• تعهدات سازنده یا سازندگان در قرارداد مشارکت در ساخت
• نحوه محاسبه درصد هر یک از طرفین در قرارداد مشارکت در ساخت
• مبلغ بلاعوض چیست و نحوه محاسبه آن
• نحوه انتقال سند در مشارکت در ساخت
• نکاتی درباره تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت

قرارداد مشارکت در ساخت ساختمان چیست؟

قراردادهای مشارکت ازجمله قراردادهایی هستند که از جنبه‌های مختلف اقتصادی در جامعه بشری رواج پیدا کرده‌اند. از مشارکت برای شروع یک کسب‌وکار گرفته تا مشارکت برای ساخت ساختمان در این زمینه در این مقاله در خدمت شما عزیزان هستیم. مشارکت در ساخت ساختمان نوعی از مشارکت است که در آن فرد یا افرادی به‌عنوان مالک یک ساختمان کلنگی اقدام به همکاری با فرد حقیقی یا حقوقی به‌عنوان سازنده ملک که این تخصص را دارا است، می‌نمایند. دلیل اصلی تشکیل و اجرایی شدن چنین قراردادهایی عدم داشتن تجربه و تخصص لازم برای تمام افراد جامعه در ساختمان‌سازی است. دراین‌بین سازندگان که اغلب مهندسین عمران و ساخت‌وساز هستند، با کسب تجربه و تخصص اقدام به ارائه خدمات ساخت برای مالکین کرده و در عوض در ملک آنها شریک می‌شوند.

کاربران باید دقت داشته باشند که قرارداد مشارکت در ساخت ساختمان با قرارداد ساخت ساختمان تفاوت‌های بسیار زیادی دارد. از این رو نباید این دو قرارداد را مانند هم در نظر گرفت. برخلاف قراردادهای ساخت ساختمان که در آن معمولاً مالک ساختمان به‌عنوان کارفرما تمام هزینه‌ها و دستمزدها را به عهده دارد، در قرارداد مشارکت ساخت ساختمان مالکین علاوه بر عدم پرداخت هزینه‌ها، مبلغی را هم به‌عنوان بلاعوض دریافت می‌نمایند که طبق عرف پرداخت می‌شود. از این رو تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت ساختمان نیاز به بررسی‌های بیشتری نسبت به صرف تنها ساخت آن خواهد داشت.

همه‌چیز درباره تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت و انواع آن

مزایای قرارداد مشارکت در ساخت  ساختمان برای طرفین و شهر

قبل از اینکه وارد بحث حرفه‌ای و تخصصی درباره شرایط و نکات تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت ساختمان شویم، لازم است تا ابتدا برخی از مزیت‌های چنین قراردادهایی را برای طرفین آن و همچنین محیط شهری بررسی نماییم. مهم‌ترین این مزیت‌ها به شرح زیر هستند:

• نوسازی بافت فرسوده شهر
• ایجاد ارزش‌افزوده برای ساختمان
• فراهم نمودن فضا و واحدهای بیشتر برای سکونت افراد جامعه
• افزایش سرمایه مالکین ساختمان
• کسب سود برای سازندگان
• رونق گرفتن صنعت ساختمان‌سازی کشور
• رونق گرفتن بازار مسکن در کشور
• ایجاد شرایط کار برای کارگران ساختمانی
• زیباسازی محیط‌های شهری
• ایجاد امکانات جدیدتر
• مقاوم‌تر شدن ساختمان در برابر زلزله و بلایای طبیعی
• صرفه‌جویی در هزینه‌ها برای مالکین
• سرمایه‌گذاری مطمئن برای سازنده

البته این نوع از مشارکت می‌تواند مزایای اختصاصی نیز برحسب پروژه مورد نظر داشت باشد که باید طبق شرایط خود پروژه بررسی و تبیین گردد.

چگونه سازنده پیدا کنیم؟

شاید یکی از ابتدایی‌ترین نکاتی که برای مالکین ساختمان‌های کلنگی قبل از اقدام به تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت وجود دارد، پیدا کردن سازنده مناسب و باتجربه است. پیدا کردن چنین سازنده‌ای آن قدرها هم راحت نیست. هر چند در سطح شهر و منطقه ممکن است سازندگان زیادی اقدام به ساخت‌وساز نمایند، اما همه آنها شرایط متناسب با شرایط مالکین را نداشته و از این گذشته قابل اطمینان نیستند. برای پیدا کردن سازنده مطمئن باید به نکات زیر دقت کنید:

• بهتر است سراغ سازنده‌هایی بروید که نمونه کارهای ساخته شده و در دست ساخت در منطقه محل سکونت شما را داشته باشند.
• سازندگان سایر مناطق ممکن است با شرایط مختلف ساخت‌وساز در منطقه شما مانند نوع مصالح معمول و خواسته‌های مردم این منطقه آشنا نباشند.
• قبل از هر صحبت و نشستی بهتر است از نمونه کارها دیدن نمایید.
• برای پیدا کردن افراد متقاضی می‌توانید از ثبت آگهی در نیازمندی‌های روزنامه‌ها و سایت‌ها و نرم‌افزارهای موبایلی استفاده کنید.
• مشاورین املاک منطقه هم می‌توانند در پیدا کردن سازندگان باتجربه شما را یاری کنند.
• در نهایت بدون توجه به گفته‌ها و شنیده‌ها شما باید با جمیع جوانب و بررسی‌های شخصی خود نسبت به انتخاب سازنده مناسب برای ملک خود اقدام کنید.
• سازنده مورد نظر شما باید از نظر مالی شرایط لازم برای ساپورت پروژه از صفر تا صد آن را داشته باشد تا در حین کار با مشکلاتی ازاین‌دست روبرو نشوید.

چگونه ملک کلنگی پیدا کنیم؟

این سؤال هم از سؤالاتی است که سازندگان با آن روبرو هستند. پیدا کردن ملک کلنگی مناسب برای ساخت به‌مراتب می‌تواند حتی از پیدا کردن سازنده خوب هم سخت‌تر باشد. ملک کلنگی که همه مالکین آن آماده اجرای این قرارداد بوده و خود ملک نیز شرایط مناسبی از نظر موقعیت و متراژ داشته باشد، نیاز به جستجوی زیادی دارد. با این حال کمک گرفتن از مشاورین املاک منطقه و جستجو در پلتفرم‌های ارائه‌دهنده آگهی‌های مربوط به این املاک می‌تواند گزینه مناسبی برای پیدا کردن چنین ملک‌هایی باشد.

چالش‌های پیش رو در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت ساختمان

حال که با اصول خود مشارکت در ساخت آشنا شدید، لازم است تا نکات مربوط به تنظیم قرارداد آن را نیز مرور کنیم. واقعیت این است که قرارداد مشارکت در زمینه ساخت‌وساز ساختمان یکی از حرفه‌ای‌ترین قراردادهای حقوقی و مشارکتی است که در جامعه رواج دارد. این قرارداد چالش‌های بسیار زیادی دارد. حتی افراد باتجربه هم ممکن است اشتباهات بزرگی در این زمینه داشته باشند. از این رو نیاز به‌ دقت بالایی خواهند داشت. به‌هیچ‌وجه به کسانی که تجربه کافی در زمینه تنظیم چنین قراردادهایی ندارند، توصیه نمی‌کنیم که بدون دریافت خدمات مشاوره برای آن اقدام نمایند. این موضوع می‌تواند ضرر و زیان بسیار زیادی از نظر مالی و حقوقی برای این عزیزان به دنبال داشته باشد. حتی در صورت آشنا بودن سازنده نیز این اقدام می‌تواند ریسک زیادی را برای مالکین ایجاد کند.

با همه این اوصاف چالش‌های تنظیم چنین قراردادهایی را می‌توان به سه دسته مختلف دسته‌بندی کرد:

1- چالش‌های اقتصادی قرارداد مشارکت در ساخت

2- چالش‌های مهندسی در قرارداد مشارکت در ساخت

3- چالش‌های حقوقی در زمان تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت ساختمان

بررسی و گذر از هرکدام از این چالش‌ها نیاز به تخصص به‌خصوص و تجربه در این زمینه دارد. در ادامه راهکارهایی را برای گذر از آنها با هم مرور می‌کنیم.

چالش‌های اقتصادی قرارداد مشارکت در ساخت ساختمان

تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت ساختمان نیاز به بررسی نکات مهمی در زمینه اقتصادی دارد. این شرایط به‌قدری مهم و حیاتی هستند که حتی ممکن است باعث انتخاب فرد دیگری به‌عنوان سازنده شوند. شرایط اقتصادی پروژه‌های این‌چنینی مخصوصاً برای مالکینی که ملک مورد نظر تنها دارایی آن‌ها است، بسیار با اهمیت خواهد بود. از این نظر شرایط بایستی برای بهینه شدن هزینه‌ها و کسب بالاترین سود ممکن برای آنها فراهم شود. در غیر این صورت قبول کردن این قرارداد نمی‌تواند خیلی برای آنها توجیه‌پذیر باشد. سازندگان باید بدانند که تا آخرین روز پروژه و زمان تحویل آنچه هزینه‌هایی را لازم دارند. این هزینه می‌تواند نقش تعیین‌کننده‌ای در تنظیم این قرارداد داشته باشد.

چالش‌های مهندسی در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت ساختمان

چالش‌های مهندسی در این قراردادها از موارد مرتبط با مهندسی ساخت‌وساز ساختمان محسوب می‌شود. جایی که مهندس برای پیش برد اهداف پروژه باید تمهیدات مهندسی را در نظر بگیرد. از متراژ مفید واحدهای ساخته شده گرفته تا امکان ساخت با بالاترین میزان تراکم، می‌توانند از چالش‌های مربوط به این موضوع باشند. مسلماً افراد عادی در این زمینه‌ها تخصص نداشته و سازنده است که نقش اصلی را در این ضوابط ایفا می‌نماید. از این رو مالکین می‌بایست برای اطلاع کامل از این موارد، از خدمات مشاوره استفاده نموده و سرمایه‌های خود را وارد یک ریسک بزرگ نکنند.

چالش‌های حقوقی در قرارداد مشارکت در ساخت ساختمان

آخرین مورد از چالش‌ها به چالش‌های حقوقی در قرارداد مشارکت در ساخت برمی‌گردد. جایی که طرفین می‌بایست در زمینه همه مسائل توافق نموده و توافق خود را در مفاد این قرارداد درج نمایند. برای حل چالش‌های حقوقی هر دو طرف نیاز به استفاده از خدمات مشاوره حقوقی اختصاصی دارند. خدماتی که می‌تواند تضمین‌کننده تقابل سازنده و تعاملی طرفین در این مشارکت‌ها باشد.

پیش‌نیازهایی که می‌تواند منجر به تنظیم یک قرارداد موفق شود

اما چه معیارهایی هستند که وجود آنها می‌تواند زمینه‌ساز یک قرارداد مشارکت در ساخت موفقیت‌آمیز شده و خیال هر دو طرف را تا انتهای کار راحت نماید؟ درصورتی‌که هر دو طرف قبل از امضای قرارداد تمام بررسی‌های لازم را انجام داده و تحقیقات خود را به پایان رسانده باشند، می‌توانند بهترین شرایط را برای خود رقم بزنند. از رزومه و تجربه سازنده گرفته تا شرایط ملک و قوانین شهرداری مربوط به ملک مورد نظر همگی ازجمله مواردی است که باید در این تحقیقات مورد بررسی قرار گیرد. ازجمله برخی نکات مهم دیگر در این زمینه می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

• آشنایی کامل سازنده با منطقه مورد نظر
• تنظیم و امضای قرارداد مشارکت در ساخت در دفتر رسمی وکالت و زیر نظر وکیل پایه یک دادگستری
• دریافت تضمین لازم از طرفین برای اجرای تعهدات
• حسن شهرت سازنده در منطقه

برای جلوگیری از مشکلاتی که خیلی از طرفین چنین قراردادهایی هم‌اکنون با آن روبرو هستند، بهتر است همه جوانب را در هنگام امضای آن در نظر گرفته و سپس برای این منظور اقدام نمایید.

مفاد قرارداد مشارکت در ساخت ساختمان

برای کسانی که به دنبال تنظیم قرارداد مشارکت هستند، لازم است تا مفاد این قراردادها را نیز مرور کنیم. در این بخش به بررسی مفاد عمومی مربوط به این قراردادها می‌پردازیم که وجود آنها در همه حال الزامی است. اما کاربران باید بدانند که بسته به شرایط پروژه ممکن است بندها و مفاد بسیار زیاد دیگری نیز به این قرارداد اضافه شود. از این رو تنها اکتفا کردن به توضیح این مفاد نمی‌تواند تضمین‌کننده تنظیم قرارداد عالی برای طرفین باشد. بهتر است در کنار مطالعه و کسب اطلاعات در این زمینه، از خدمات مشاوره حقوقی مربوط به این قراردادها نیز استفاده نمایید.

• موضوع قرارداد
• آورده‌های طرفین قرارداد
• مشخصات طرفین قرارداد
• تعهدات مالکین
• تعهدات سازنده
• شرایط تقسیم سهم‌ها
• برآورد دقیق هزینه‌ها تا انتهای پروژه
• مدت قرارداد
• مصالح مورد استفاده برای ساخت
• شرایط ساخت ساختمان
• بند مربوط به فورس ماژور
• روند انتقال سند
• تعیین داور برای شرایط اجرای قرارداد
• ضمانت حسن انجام کار

تعهدات مالکین در قرارداد مشارکت در ساخت

مالکین خانه‌های کلنگی به‌عنوان یک طرف قرارداد مشارکت در ساخت ساختمان می‌بایست تعهدات خاص خود را در این قرارداد درج کرده و آنها را اجرایی نمایند. مهم‌ترین تعهدات مالکین در این قراردادها می‌تواند به شرح زیر باشد:

• تحویل به موقع ملک برای تخریب و شروع عملیات
• انتقال قدرالسهم سازنده در زمان توافق شده
• حضور در دفاتر اسناد برای تنظیم اسناد و مدارک

تعهدات سازنده یا سازندگان در قرارداد مشارکت در ساخت

احتمالاً مهم‌ترین بخش قرارداد مشارکت در ساخت برای مالکین،‌ بخش مربوط به تعهدات سازنده باشد. جایی که باید شرایط کار به‌صورت کامل تعریف و تبیین شده و وظایف سازنده تعیین گردد. این وظایف می‌تواند موارد زیر را شامل گردد:

• پرداخت به موقع هزینه‌ها چه برای ساخت و چه برای مباحث اداری
• پرداخت مبلغ بلاعوض توافق شده
• اجرای پروژه ساختمانی با استانداردهای تعیین شده
• استفاده از متریال به روز و توافق شده در متن قرارداد برای بحث نازک‌کاری
• پیشبرد پروژه برحسب زمان‌بندی انجام شده

نحوه محاسبه درصد هر یک از طرفین در قرارداد مشارکت در ساخت

همچنین در زمان تنظیم قرارداد مشارکت لازم است تا طرفین در زمینه درصد سهم خود با یکدیگر به توافق برسند. حاصل شدن این توافق البته نیاز به گفتگو زیادی دارد اما با این حال عدد توافق شده می‌تواند به شرایط مختلفی بستگی داشته باشد. برخی از این شرایط به شرح زیر است:

• قیمت هر مترمربع ساختمان نوساز در منطقه
• رونق و یا کساد بودن بازار مسکن در منطقه
• هزینه اجرای ساختمان توسط سازنده
• نوع مصالح به کار گرفته شده توسط سازنده و مورد نظر مالکین

مسلماً هرچقدر هزینه‌های ساخت بالاتر رود، سازنده به دنبال درصد بیشتری از قدرالسهم ساختمان خواهد بود. البته بالا بودن قیمت هر مترمربع ساختمان در منطقه نیز می‌تواند این مورد را به تعادل برساند. به‌صورت کلی هیچ قانون صددرصدی برای تعیین درصد و قدرالسهم هر یک از طرفین در این قراردادها وجود ندارد. اما به‌صورت عرف مبنای این تقسیم‌بندی 50 50 است. بنا به شرایط موجود این درصد تا 60 به 40 به نفع مالکین نیز ممکن است تغییر کند. تصمیم‌گیری برای این درصد به توافق طرفین و البته در نظر گرفتن شرایط ساخت ساختمان در منطقه مورد نظر است.

مبلغ بلاعوض چیست و نحوه محاسبه آن

یکی از چالش‌های بسیار مهم در قراردادهای مشارکت در ساخت در زمان تنظیم قرارداد، مربوط به تعیین مبلغ بلاعوض است. با اینکه این مبلغ هم از سوی سازندگان و هم از سوی مالکین پذیرفته شده و در اکثر مواقع اجرا می‌شود، اما هنوز هم هیچ قانون دقیقی برای آن مشخص نیست. دقیقاً مانند قیمت ساختمان در مناطق و شهرهای مختلف تعیین این مبلغ نیز به عوامل محیطی مانند موقعیت و شرایط ساختمان، قیمت ملک در منطقه، قیمت زمین در منطقه و شرایط بازار مسکن بستگی دارد. از این رو مشخص است که این قیمت با گذشت زمان و تورم افزایش یافته و دست‌خوش تغییراتی می‌شود. به‌صورت معمول برای چنین مواقعی در هر برهه از زمان برای هر مترمربع مساحت خانه کلنگی موجود، مبلغی به‌صورت عرف تعیین و در هنگام تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت به آن استناد می‌شود.

نحوه انتقال سند در مشارکت در ساخت

انتقال سند در مشارکت در ساخت دارای عرف مشخصی است. شما هم بهتر است طبق این عرف پیش رفته و فریب افراد مختلف را در این راه را نخورید. مطابق عرف انتقال سند از طرف مالکین به سازنده باید برحسب پیشرفت پروژه و هزینه‌های صورت گرفته انجام شود. درواقع در هنگام تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت، طرفین بایستی زمان‌بندی مشخصی را در نظر بگیرند که در این زمان‌بندی بر اساس هزینه‌های انجام شده، قسمتی از قدرالسهم که متعلق به سازنده است، به نام  وی منتقل شود. به‌صورت معمول این شرایط در 4 قدم زیر صورت می‌پذیرد:

1- پس از دریافت جواز ساخت و پرداخت هزینه‌های مربوط به شهرداری توسط سازنده

2- پایان مرحله سفت‌کاری ساختمان

3- تحویل کامل ملک با امکان سکونت

4- نهایی شدن و دریافت صورت‌جلسه تفکیکی بنا

البته امکان تغییر در این زمان‌بندی نیز بنا به توافق برای طرفین وجود دارد.

نکاتی درباره تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت

در این بخش نکاتی را با هم مرور می‌کنیم که ممکن است در دید اول برای کاربران پنهان مانده باشند. برای اینکه درک درستی در زمان تنظیم قرارداد مشارکت داشته باشید، دقت به این نکات نیز الزامی خواهند بود:

1- دقت به شرایط عرف منطقه

یکی از نکات مهم در قرارداد مشارکت در ساخت بررسی شرایط عرف منطقه است. این موضوع می‌تواند تأثیر بسیار زیادی در هزینه‌ها و شرایط قرارداد ازجمله سهم طرفین داشته باشد. از درصد مشارکت گرفته تا میزان مبلغ بلاعوض با توجه به این شرایط قابل تغییر خواهند بود.

2- بهینه‌سازی هزینه‌های ساخت

هر پیمانکاری بنا به تجربه و تخصص خود در طراحی سازه‌ها و استفاده از موارد مختلف ممکن است هزینه‌های مختلفی را برای اجرای یک پروژه در نظر داشته باشد.

3- استفاده از چک به‌جای سفته می‌تواند ضمانت بهتری باشد.

4- تعیین حق فسخ و ضرر و زیان در صورت قصور هر یک از طرفین در اجرای تعهدات مانند دیرکرد در اتمام پروژه توسط سازنده

5- مهر و امضاء رسمی و مسئولیت فرد امضاء کننده قرارداد در مواقعی که شرکت‌های حقوقی به‌عنوان سازنده تعیین می‌شوند.

کانال تلگرام لامینگو

در انتها باید بدانید

به بررسی کامل شرایط مربوط به تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت ساختمان پرداختیم. استفاده و اطلاع از این نکات می‌تواند منجر به تهیه و تنظیم قرارداد با بهترین شرایط برای طرفین شود. از این گذشته اما باید در انتها دوباره متذکر شویم که چنین قراردادهایی جدای از بحث‌های مطرح شده نیاز به مشاوره با فرد آگاه به مسائل حقوقی مربوط به این قراردادها دارد. در غیر این صورت امکان اشتباه بالا رفته و ممکن است شرایط بدی از نظر حقوقی برای هر یک از طرفین رخ دهد.

کاربرانی که به دنبال کسب اطلاعات بیشتر در این زمینه هستند می‌توانند سایر مقالات مربوط را در بخش بلاگ حقوقی لامینگو دنبال نموده و از این طریق اطلاعات خود را کامل نمایند. همچنین در صورت وجود ابهام درباره مسائل مربوط به تنظیم این قرارداد می‌توانید سؤالات و ابهامات خود را در انتهای این مقاله و در بخش نظرات با ما در میان بگذارید.