شرح کامل وظایف و اختیارات مدیر ساختمان یا آپارتمان

امروزه بخش بزرگی از مردم در ساختمان‌ها و آپارتمان‌ها در کنار یکدیگر زندگی می‌کنند. هر ساختمان، یک اجتماع کوچک را تشکیل می‌دهد و ساکنان آن، اعضای اجتماع هستند. در هر ساختمان علاوه بر قسمت‌هایی که تحت مالکیت خصوصی قرار دارد، بخش‌هایی نیز میان مالکین ساختمان به صورت مشاع و اشتراکی است. رسیدگی به امور ساختمان و قسمت‌های مشترک آن نیاز به قواعدی دارد که بر وضعیت، حکمفرما باشد. به همین جهت، قانونگذار نیز اقدام به تعیین و تعریف روابط اشخاص در ساختمان کرده است. برای انجام امور مشترک در ساختمان، شخص یا اشخاصی به عنوان مدیر ساختمان انتخاب می‌شوند که وظایف و اختیاراتی در راستای انجام این امور بر عهده دارند.
‌

ما را در اینستاگرام دنبال کنید

مدیر ساختمان کیست؟

اغلب ما به واسطه زندگی در آپارتمان‌ها و مجتمع‌ها با مسائل مربوط به مدیریت ساختمان سر و کار داشته‌ایم اما ممکن است با شرایط حاکم بر آن و رویکرد قانونی نسبت به این قضیه آشنا نباشیم. هر ساختمان به صورت کلی به دو قسمت اختصاصی و مشترک تقسیم می‌شود. مدیر ساختمان کسی است که اداره امور بخش‌های مشترک ساختمان به او سپرده می‌شود.

مدیر ساختمان چگونه انتخاب می‌شود؟

در ساختمانی که تعداد مالکین آن بیش از سه نفر باشد، مدیر یا مدیرانی برای ساختمان انتخاب می‌شوند. این انتخاب بر عهده و در شمول اختیارات مجمع عمومی ساختمان قرار دارد. مجمع، متشکل از کلیه مالکین ساختمان است که گرد هم می‌آیند و شخص یا اشخاصی را به عنوان مدیر ساختمان برمی‌گزینند. جالب است بدانید که سمت مدیریت ساختمان ممکن است بر عهده اشخاص خارج از ساختمان نیز گذارده شود و ایرادی از این جهت وجود ندارد. همچنین مدیریت می‌تواند بر عهده یک نفر باشد یا اینکه هیأت مدیره انتخاب گردد. در صورت اخیر، بهتر است تعداد فرد باشد که در زمان رأی‌گیری مشکلی از جهت تساوی آراء رخ ندهد.

گفته شد که وظیفه انتخاب مدیر ساختمان با مجمع عمومی است که متشکل از مالکین می‌باشد. در نتیجه افراد مستأجر، حق رأی و تصمیم‌گیری در امور ساختمان ندارند، اما به عنوان ساکنین ساختمان شایسته است که در جلسات مجمع و تصمیم‌گیری‌ها برای اداره امور ساختمان حضور داشته باشند. انتخاب مجدد یک مدیر برای چند دوره متوالی منعی ندارد و با توجه به تصمیم و صلاحدید مجمع عمومی انجام می‌شود. چنانچه پیش از پایان دوره مدیریت، هر یک از موارد استعفا، فوت، عزل یا حجر مدیر، رخ دهد مجمع عمومی فوق‌العاده تشکیل خواهد شد تا جایگزین مدیر ساختمان تعیین شود.

‌

این مطلب را نیز بخوانید: مجمع عمومی ساختمان چند نوع است و چه وظایف و اختیاراتی دارد؟

وظایف و اختیارات مدیر ساختمان شامل چه مواردی می‌شود؟

به صورت کلی، رسیدگی به امور مشترک در هر ساختمان بر عهده مدیر منتخب مالکین قرار دارد. در قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه آن به وظایف مدیر ساختمان پرداخته شده است که در این قسمت به بررسی این موارد می‌پردازیم.

1. حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی

اولین مورد از وظایف مدیر ساختمان و عمده مسئولیت او، اداره ساختمان و محافظت از آن و همچنین اجرای تصمیمات و مصوبات مجمع عمومی ساختمان است. این بند شامل رسیدگی به امور دوره‌ای، جهت حفظ سلامت ساختمان و استفاده مطلوب از آن می‌باشد. مواردی مانند انجام سرویس‌های دوره‌ای آسانسور، انجام تعمیرات در صورت نیاز و نظافت ساختمان از جمله این وظایف هستند. همچنین مدیر، مسئول اجرای تصمیماتی است که مجمع عمومی نسبت به ساختمان اتخاذ می‌کند.

2. عدم امکان انتقال مدیریت به دیگری

مدیر ساختمان، توسط مجمع عمومی انتخاب می‌شود و این سمت، قائم به شخص است. مطابق متن آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها مدیر ساختمان امین شرکا است و به همین دلیل امکان انتقال مدیریت و تفویض آن را ندارد.

3. بیمه کردن ساختمان در مقابل آتش‌سوزی

مدیر ساختمان موظف است ساختمان را به صورت یک کل واحد، در برابر آتش‌سوزی بیمه نماید. با توجه به اینکه آتش‌سوزی یکی از حوادث محتمل برای ساختمان است، باید حتماً در برابر آن بیمه شده باشد. سهم هر یک مالکین ساختمان به تناسب سهم او از زیربنا تعیین و دریافت شده، به بیمه‌گر پرداخت می‌شود. در صورتی‌که مدیر یا مدیران، ساختمان را بیمه نکرده باشند مسئول جبران خسارات ناشی از آتش‌سوزی می‌باشند.
‌

برای مطالعه بیشتر می‌تواندی بخوانید: قرارداد بیمه چه خصوصیاتی دارد و چگونه منعقد می‌شود؟

4. تعیین، دریافت و خرج شارژ ساختمان

رسیدگی به امور ساختمان، نیازمند صرف هزینه است. این هزینه از مالکین و ساکنین، توسط مدیر ساختمان اخذ و به مصرف می‌رسد. مطابق مقررات اگر که مجمع عمومی ترتیب خاصی را اتخاذ نکرده باشد، سهم هر یک از مالکین از مخارج مشترک، به نسبت مساحت اختصاصی ایشان از کل ساختمان می‌باشد.

5. نگهداری از صورتجلسات مجمع عمومی

تمام تصمیمات مجمع عمومی ساختمان باید صورتجلسه شده و به امضا برسد. این صورتجلسات جزو اسناد ساختمان جهت استناد در صورت لزوم بوده و توسط مدیر ساختمان حفظ و نگهداری می‌شوند.

6. بررسی وکالتنامه در صورت حضور نماینده مالکین

گاهی ممکن است شخصی که در مجمع عمومی شرکت می‌کند، نماینده مالک باشد و به جای او شرکت کند. در چنین مواردی باید پیش از آغاز جلسه، وکالتنامه او بررسی شود که از وظایف مدیر ساختمان می‌باشد.

7. اطلاع‌رسانی به اشخاص غایب در جلسات مجمع

مدیر ساختمان موظف است که تصمیمات گرفته شده در مجمع را ظرف ده روز به اطلاع مالکینی که در جلسه حضور نداشتند برساند.

دریافت مشاوره حقوقی

8. رسیدگی به اعتراض مالکین و ساکنین ساختمان

در صورتی‌که هر یک از شرکا نسبت به سهم خود در هزینه‌ها معترض باشد، می‌تواند به مدیر ساختمان مراجعه کند. مدیر موظف است که به اعتراض او رسیدگی کند.

9. پیگیری وضعیت مالکین یا ساکنین بدهکار

در صورتی‌که مالک یا استفاده‌کننده، سهم خود از هزینه‌های مشترک را پرداخت نکند، مدیر ساختمان باید از طریق اظهارنامه با ذکر دقیق بدهی‌ها آن را مطالبه کند. حال اگر بعد از گذشت ده ورز از ابلاغ اظهارنامه، نسبت به پرداخت اقدامی صورت نگیرد، می‌تواند از ارائه خدمات و امکانات مشترک به مالک یا استفاده‌کننده بدهکار خودداری کند. اگر همچنان بدهی خود را پرداخت نکند، مدیر ساختمان باید از اداره ثبت محل، تقاضای اجرائیه بر طبق اظهارنامه ارسال شده نماید. پس از دریافت وجوه، مدیر ساختمان باید فوراً خدمات سلب شده را مجدد برقرار کند. همچنین در صورتی‌که سلب ارائه خدمات ممکن نباشد، مدیر ساختمان می‌تواند در مراجع قضایی طرح دعوا نماید.
‌

برای مطالعه بیشتر می‌توانید بخوانید: صدور اجرائیه یا دستور اجرا چه شرایط و مراحلی دارد؟

10. گواهی دادن نسبت به تسویه حساب هزینه‌های مشترک ساختمان

در هنگام تنظیم هر نوع سند انتقال، اجاره، رهن، صلح، هبه و غیره، دفاتر اسناد رسمی موظف هستند که گواهی تسویه حساب هزینه‌های مشترک را که به تأیید مدیر ساختمان رسیده است دریافت نمایند. در نتیجه یکی دیگر از وظایف مدیر ساختمان، دادن گواهی تسویه حساب هزینه‌های مشترک می‌باشد.

11. انجام اقدامات مرتبط با بازسازی ساختمان

ممکن است که عمر مفید ساختمان به پایان رسیده باشد یا عده‌ای از مالکین چنین تصور کنند؛ در صورتی‌که میان مالکین اختلاف نظر در این مورد به وجود آید، با درخواست مدیر ساختمان از وزارت مسکن و شهرسازی، سه نفر کارشناس برای بررسی شرایط ساختمان تعیین می‌شوند تا در این مورد نظر دهند. چنانچه نظر مجمع عمومی بر بازسازی بوده و با نظر کارشناسی نیز تأیید شده باشد، انجام امور لازم جهت بازسازی بر عهده مدیر ساختمان است. در صورتی‌که عده‌ای از ساکنین در امر بازسازی همراهی نکنند و محل سکونتشان را تخلیه ننمایند، با درخواست مدیر ساختمان، مرجع قضایی ضمن احراز تأمین محل مناسب برای سکونت وی، دستور تخلیه صادر می‌کند.

آیا مدیر ساختمان می‌تواند برای انجام وظایف خود مطالبه دستمزد کند؟

مدیریت ساختمان، گذاردن برخی امور بر عهده یک یا چند شخص است. این عمل می‌تواند به صورت مکتوب و در قالب یک قرارداد نوشته شده انجام پذیرد. از آنجایی که هر عملی مستحق دریافت اجرت است، مدیریت ساختمان نیز می‌تواند به همراه مزد باشد. البته در عمده موارد، مدیر ساختمان از میان ساکنین ساختمان بوده و با توجه به احساس مسئولیتی که هر شخص در قبال محل سکونت خود دارد، برای انجام این وظایف مزدی در نظر گرفته نمی‌شود. در انتها این مورد کاملاً تابع توافق طرفین است و می‌توانند بر سر پرداخت یا عدم پرداخت مزد توافق نمایند.

کانال تلگرام لامینگو

جمع‌بندی

افراد بسیاری امروزه در مجتمع‌ها و آپارتمان‌ها زندگی می‌کنند. با توجه به اینکه بخشی از فضای زندگی در چنین محیطی به صورت اشتراکی میان تمام ساکنین تقسیم شده و استفاده می‌شود، اداره امور آن نیز نیازمند توافق جمعی خواهد بود. با توجه به اهمیت ساماندهی ارتباط میان ساکنین و مدیریت مجموعه، قانون نیز در این مورد ساکت نبوده و سعی بر تنظیم روابط میان مالکین و ساکنین مجتمع‌ها و آپارتمان‌ها داشته است. به همین منظور، مدیر یا مدیرانی باید با رأی مالکین، انتخاب شوند تا به امور و نیازهای مشترک ساختمان رسیدگی کنند. وظایف و اختیارات مدیر ساختمان در قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه اجرایی آن مشخص شده تا مرجعی جهت تنظیم روابط اجتماعی مردم در این حوزه باشد.

شما عزیزان می‌توانید در صورت نیاز به دریافت هرگونه مشاوره حقوقی در این حوزه و مسائل مربوط به اداره و مدیریت ساختمان و اختلافات ناشی از آن با مراجعه به بخش مشاوره حقوقی لامینگو از دانش و تجربه مشاورین متخصص ما بهره‌مند شوید. هرگونه سؤال یا پیشنهاد خود را حتما با ما در بخش دیدگاه‌ها به اشتراک بگذارید. تلاش ما در بلاگ حقوقی لامینگو، افزایش دانش و آگاهی حقوقی شما می‌باشد. برای مراجعه به بلاگ ما و مطالعه موضوعات بیشتر، اینجا کلیلک کنید.