سیر تا پیاز تنظیم قرارداد خرید و فروش ملک اداری

تنظیم قرارداد خرید و فروش ملک اداری نیاز به بررسی از دو جنبه مختلف دارد. در درجه اول ازنظر حقوقی بایستی بر تمام مفاد این قرارداد احاطه داشته و اهمیت هر یک ‌از آنها را درک کنید. در درجه دوم هم باید با نحوه استعلامات و آماده‌سازی شرایط لازم برای تنظیم این قرارداد آشنا باشید. در غیر این صورت احتمال اشتباه بسیار زیاد خواهد شد. برای رهایی از این معضلات بالا بردن سطح آگاهی اولین و مهم‌ترین قدم است. در این مقاله سعی داریم به‌صورت کامل و جامع به بررسی مسائل مربوط به این نوع قراردادها پرداخته و شرایط لازم برای تنظیم آن را نیز مرور کنیم. کاربران دقت کنند که توضیحات ارائه شده در این مقاله از سوی کارشناس قدیمی و  مشاور حقوقی با سابقه تنظیم چنین قراردادهایی بوده و کاملاً منطبق بر شرایط قانونی روز است. ازاین‌رو به‌راحتی می‌توانند در هنگام تنظیم این قرارداد به این موارد استناد کنند.

تنظیم قرارداد خرید و فروش ملک اداری در لامینگو

جدای از کسب اطلاعات لازم برای تنظیم این قرارداد، این امکان برای کاربران وجود دارد تا صفر تا 100 تنظیم قرارداد خرید و فروش ملک اداری را به لامینگو بسپارند. موسسه حقوقی لامینگو با داشتن کارشناسان برجسته و مشاورین حقوقی باتجربه در زمینه تنظیم قراردادهای حقوقی سه خدمت مختلف را در این زمینه برای کاربران فراهم آورده است:

1- تنظیم قرارداد خرید و فروش ملک به‌صورت 0 تا 100

2- بررسی شرایط قرارداد در حال تنظیم یا تنظیم شده خرید و فروش ملک اداری

3- ارائه نمونه قرارداد تنظیم شده خرید و فروش ملک اداری

در هر سه این خدمات شما می‌توانید بهترین شرایط را ازنظر حقوقی برای خود رقم بزنید. در کنار این خدمات انتخاب یک ملک خوب و مناسب هم ازنظر لوکیشن و هم ازنظر قیمتی می‌تواند تضمین‌کننده یک خرید ایده‌آل برای خریداران و همچنین بهترین شرایط فروش برای فروشندگان باشد. برای ارائه این خدمات در لینک زیر منتظر شما هستیم.

تنظیم قرارداد خرید و فروش

با ملک اداری و تفاوت‌های آن با املاک مسکونی بیشتر آشنا شوید

به‌صورت کلی ازنظر عرف و قانون شرایط لازم برای خرید و فروش ملک اداری تفاوت‌های فاحشی با ملک مسکونی نداشته و هر دو این قراردادها در یک سطح نیاز به بررسی دارند. تنها برخی نکات اختصاصی برای املاک اداری وجود دارد که باید توسط طرفین مورد بررسی و درباره آنها توافقات لازم صورت گیرد. همچنین این توافقات باید در متن قرارداد نیز درج شده تا افراد نسبت به پایبندی طرف مقابل به آنها اطمینان داشته باشند. به‌صورت کلی چنین قراردادهایی نیاز به بررسی شرایط دارند. به این معنی که بیشتر از اینکه اداری  یا مسکونی بودن ساختمان و واحد نقش تعیین‌کننده در آنها داشته باشد، شرایط خود ملک و شرایط طرفین قرارداد است که نقش اصلی را در تنظیم این قرارداد ایفا می‌نماید.

• چالش‌های مربوط به نحوه پرداخت
• چالش‌های مربوط به اسناد و مدارک
• چالش‌های مربوط به نحوه تسلیم ملک و وجود مستأجر

ازجمله مواردی هستند که در زمان تنظیم قرارداد خرید و فروش ملک اداری شاهد آنها هستیم. موضوعی که در دیگر املاک نیز به همین صورت صادق است. ازاین‌رو است که اصرار داریم هر قراردادی باید به‌صورت جداگانه توسط وکیل و مشاور حقوقی بررسی و تنظیم گردد. در غیر این صورت این ایرادات ممکن است باعث بروز مشکلات زیادی برای طرفین گردد. از این گذشته راه‌های پرتکراری که برای کلاه‌برداری از این قراردادها وجود دارد، لزوم استفاده از این خدمات را چندین برابر نیز می‌نماید. درعین‌حال آموزش فوق و فن مربوط به تنظیم مفاد قرارداد خرید و فروش ملک اداری نیز می‌تواند زمینه‌ساز شرایط ایده‌آل برای شما باشد.

ملک سند اداری با ملک موقعیت اداری تفاوت زیادی با یکدیگر دارند

به‌عنوان یک نکته مهم که در هنگام بررسی و تنظیم قرارداد خرید و فروش ملک اداری باید به آن دقت ویژه داشته باشید، نوع سند است. خیلی از املاکی که به‌عنوان واحد اداری در شهرها برای فروش گذاشته می‌شوند، ازنظر سندی مسکونی بوده و تنها به‌واسطه قرار گرفتن در محلی مناسب به‌عنوان ملک موقعیت اداری به فروش می‌رسند. جدای از تأثیری که این موضوع روی قیمت این املاک دارد، در هنگام معامله شما باید به‌عنوان یک ملک مسکونی به آن نگاه کنید. برای مثال باوجود اداری بودن موقعیت اگر سایر ساکنین رضایت استفاده به این منظور را نداشته باشند، عملاً امکان استفاده از آن به‌عنوان اداره وجود نخواهد داشت.

این موضوع را می‌توان یکی از اصلی‌ترین نکات در خرید و فروش ملک اداری دانست که همیشه هم چالش‌برانگیز بوده و خواهد بود. پس اگر برای خرید ملک اداری اقدام می‌کنید، حتماً درباره این موضوع از مالک پرسیده و درنهایت سند را نیز ملاحظه کنید.

تمامی نکات ارزنده تنظیم قرارداد خرید و فروش و انواع آن

مفاد مربوط به قرارداد خرید و فروش ملک اداری

بررسی مفاد مربوط به قرارداد خرید و فروش ملک اداری این امکان را برای کاربران به وجود می‌آورد که بتوانند با شرایط بهتری نسبت به تنظیم این قرارداد اقدام نمایند. مفاد مربوط به این قرارداد به دو دسته مفاد عمومی و خصوصی تقسیم می‌شود. مفاد عمومی به‌صورت مشترک در همه قراردادها وجود داشته و متن آماده این قرارداد شامل آنها است. مفاد خصوصی اما به شرایطی  مربوط می‌شود که در آن طرفین توافقات مخصوصی دارند. برای مثال در نوع پرداخت و یا نوع تحویل ملک و مواردی ازاین‌دست ممکن است توافقات مخصوصی صورت گیرد. ازاین‌رو بررسی مفاد عمومی که در ادامه مرور می‌کنیم، به‌عنوان کلیت این قرارداد مطرح شده  و دربرگیرنده همه مفاد آن نخواهد بود. اما بااین‌حال مرور این مفاد باعث می‌شود تا:

• کاربران دید اولیه و کاملی نسبت به شرایط قرارداد خرید و فروش ملک اداری داشته باشند.
• از قبل بتوانند برای شرایط مختلف و بحث‌های قابل پیش‌بینی خود را آماده نمایند.
• در صورت نیاز به ‌اضافه شدن یک بند و یا کم شدن یک مورد از قبل برنامه‌ریزی کنند.

طرفین قرارداد

به‌عنوان اولین بند از قرارداد خرید و فروش ملک اداری بایستی مشخصات طرفین را در آن درج کنید. البته شایان ذکر است که برخی از افراد به دلیل مراجعه به مشاور املاک در همین بندها و نکات ساده بی‌دقتی نموده و مشخصات طرف مقابل را با مدارک شناسایی وی کنترل نمی‌کنند و همین موضوع ممکن است چالش‌های زیادی را برای طرفین ایجاد نماید. ازاین‌رو در هنگام تنظیم قرارداد خرید و فروش ملک اداری به همین نکات ساده نیز دقت کافی داشته و از آنها سرسری عبور نکنید. بهتر است خودتان نیز در عین بررسی قرارداد توسط مشاور املاک، مفاد آن را بررسی کنید.

موضوع و مشخصات مورد معامله

موضوع قرارداد مشخص است. درباره مورد معامله نیز باید دقیق عمل کنید. در این بند بایستی به‌صورت دقیق مشخصات ملک مورد را درج کنید تا در آینده مشکلی از این بابت پیش نیاید. عدم توجه به این نکات باعث شده تا خیلی‌ها اقدام به سوءاستفاده کرده و مشخصات ملکی به‌جز واحدی که در هنگام بازدید نشان داده‌اند را در قرارداد درج کنند. به شرقی یا غربی بودن واحد موردنظر، مساحت آن، پارکینگ و انباری و محل دقیق آنها و مواردی ازاین‌دست اشاره کرده و از این موضوع مطمئن باشید.

مبلغ معامله و نحوه پرداخت آن

همچنین مبلغ و قیمت ملک نیز باید به‌صورت مشخص در یک بند درج شود. در این بند ابتدا به بیان مبلغ ملک به‌صورت کلی و سپس به‌صورت متری پرداخته و سپس نحوه پرداخت مبلغ را قید کنید. این بند از قرارداد اهمیت ویژه‌ای دارد. دقت کنید که اصلی‌ترین بندی که معمولاً مورد سوءاستفاده قرار می‌گیرد، همین بند است. هم محتوای آن را باید به‌صورت دقیق بررسی کنید و هم تعهداتی که برای شما در آن درج می‌شود باید مدنظر باشد.

شرایط مربوط به تنظیم و انتقال سند

همچنین زمان و نحوه تنظیم و انتقال سند نیز باید در قرارداد درج شود. نشانی دفترخانه مدنظر برای این منظور هم اهمیت دارد. هر دو طرف متعهد می‌شوند که در تاریخ درج شد در این بند برای حضور در دفترخانه برای انتقال سند حاضر شوند. در غیر این صورت ممکن است مشمول ضرر و زیان‌های زیادی شوند. قید کردن ضرر و زیان برای عدم حضور هر یک از طرفین نیز یکی از راه‌هایی است که به‌صورت عرف برای تعهدآورتر کردن این بند استفاده می‌شود.

شرایط مربوط به تسلیم ملک مورد معامله

زمان تسلیم ملک به خریدار را نیز باید مدنظر قرار دهید. در غیر این صورت ممکن است این موضوع در آینده با چالش‌هایی همراه باشد. فروشنده بایستی در زمان تعیین شده نسبت به تحویل کل ملک به خریدار اقدام نماید. پس اگر مستأجر در ملک حضور داشت و یا به هر دلیل دیگری امکان تحویل ملاک در تاریخ مشخص شده وجود نداشته باشد، ضرر و زیان تعیین شده در قرارداد که معمولاً به‌صورت روزشمار تعیین می‌شود، متوجه فروشنده خواهد بود.

آثار قرارداد

بند مربوط به آثار قرارداد به توافقاتی اشاره دارد که طرفین در قرارداد درج می‌کنند. دقت کنید که در این بند برخی از توافقات معمول به‌صورت پیش‌فرض درج شده است. اما طرفین در صورت نیاز به توافق جدید می‌توانند در این بند قید نمایند. مواردی از قبیل:

• پرداخت بدهی‌های گذشته ملک به سازمان‌ها و شهرداری
• تسویه کردن قبوض آب و برق و گاز
• سلب امکان به هم زدن معامله به جهت افزایش و یا کاهش قیمت‌ها در بازار از طرفین

ازجمله مواردی هستند که در این بند قید می‌شود.

حق‌الزحمه مشاور املاک

همچنین حق‌الزحمه تنظیم قرارداد خرید و فروش ملک اداری توسط مشاور املاک را نیز باید در قرارداد قید کنید. این مهم به این دلیل است که امکان تقاضاهای بی‌جا از سوی مشاورین وجود نداشته باشد. با قید کردن این مبلغ در قرارداد درصورتی‌که مبلغ گرفته شده خارج از عرف و قانون باشد، امکان پیگیری و برگرداندن آن را برای هر یک از طرفین امکان‌پذیر می‌سازد. ازاین‌رو حتی در صورت امتناع املاک نیز از وی بخواهید که این بند را نیز در قرارداد قید نماید.

محل تنظیم قرارداد

در متن قرارداد به محل تنظیم آن نیز که آدرس مشاور املاک مورد نظر یا دفترخانه و هر مکان دیگری است اشاره کنید.

نسخ قرارداد

تعداد نسخ قرارداد را نیز در متن در یک بند درج کنید تا در صورت بروز مشکلات حقوقی امکان استناد به سایر قراردادهای جعلی وجود نداشته باشد.

پیوست‌ها

نکته بعدی که باید به آن اشاره کنید پیوست‌های مربوط به قرارداد است. اگر متن قرارداد شما دارای پیوست بوده علاوه بر الحاق موارد لازم به قرارداد حتماً موضوع پیوست را نیز در متن درج نمایید.

مهم‌ترین نکات عمومی تنظیم مبایعه نامه خرید و فروش ملک اداری

با بررسی مفاد مربوط به قرارداد خرید و فروش ملک اداری در این بخش قصد داریم مهم‌ترین نکات عمومی مربوط به این قرارداد را برای شما بیان کنیم. دقت به این نکات می‌تواند شرایط ایده‌آل‌تری را برای طرفین ایجاد کند.

• اگر قرار بر نگارش دستی برخی از بندها است، حتماً آنها را با خط زیبا پر کنید.
• حتماً یک‌بار به‌صورت کامل متن قرارداد را مطالعه نمایید.
• در صورت تنظیم قولنامه کاربنی حتماً از کاربن‌های سالم استفاده کنید.
• امضای قراردادها نباید کاربنی باشد.
• تمام متن قرارداد باید به‌صورت شفاف و بدون هیچ ابهامی نگارش شود.
• از داشتن هرگونه قلم‌خوردگی و ناخوانایی در متن پرهیز کنید.

هرچند  در نگاه اول این نکات بسیار ساده و معمولی به نظر می‌رسند اما بااین‌حال لازم است تا به‌صورت دقیق رعایت شوند. تجربه نشان داده که همین نکات معمولی و ساده در بسیاری از مواقع زمینه‌ساز اختلافات بسیار زیادی شده است. ازاین‌رو رعایت آنها را در اولویت قرار داده  و به بهانه‌هایی مانند رودربایستی و یا مواردی ازاین‌دست آنها را سرسری نگیرید.

مهم‌ترین نکات حقوقی تنظیم قرارداد خرید و فروش ملک اداری

همچنین قرارداد خرید و فروش ملک اداری دارای نکات حقوقی مهمی نیز هست که باید در هنگام تنظیم آن نهایت دقت را به آنها داشته باشید. برای اینکه درنهایت قرارداد شما عالی از آب در بیاید، رعایت این نکات الزامی است. اگر از مشاور حقوقی در کنار خود استفاده نمی‌کنید، حداقل به این نکات واقف شوید.

• هیچ بند و نکته و‌ یا کلمه‌ای در قرارداد را ندانسته باقی نگذارید. در صورت لازم از وکیل یا مشاور حقوقی برای درک مفاهیم کمک بگیرید.
• تنها به قولنامه کاربنی اکتفا نکرده و از مشاور املاک بخواهید که مبایعه نامه رسمی همراه با کد ره‌گیری را برای شما اخذ کند.
• قبل از امضا و تائید نهایی یک پیش‌نویس از قرارداد تهیه و آن را مطالعه نمایید.
• تمام برگه‌های قرارداد باید دارای محلی برای امضاء طرفین باشد.
• همچنین باید در تمام برگه‌ها موضوع قرارداد را درج کنید.
• حتماً متن قرارداد را به امضای شهود نیز برسانید.
• درصورتی‌که تعداد خریداران و یا فروشندگان زیاد باشد، نام همه آنها را باید در قرارداد درج کنید.
• میزان مالکیت هر یک از فروشندگان و سهم هر یک از خریداران باید در متن قرارداد قید شود.
• قبل از امضای نهایی نسبت به احراز هویت طرف مقابل اقدام کرده و مشخصات درج شده در متن قرارداد را با مشخصات مدارک شناسایی طرف مقابل تطابق دهید.
• دقت کنید که برای تمام تعهدات چه برای فروشنده و چه برای خریدار ضمانت اجرایی و ضرر و زیان در نظر بگیرید.
• اگر فروشنده هستید، تا زمانی که مبلغ قابل توجهی از قیمت را دریافت نکرده‌اید، به‌هیچ‌وجه اقدام به تحویل ملک نکنید.
• سعی کنید در شروع کار مبلغ قابل توجهی دریافت نمایید تا خریدار قصد کلاه‌برداری نداشته باشد.
• هرگز نباید به بهانه دریافت بیعانه اندک اقدام به امضای قولنامه کنید. دقت کنید که ردوبدل شدن 1 ریال به معنی جاری شدن عقد بوده و ملک از آن پس در اختیار خریدار خواهد بود.
• به بهانه دریافت وام و مواردی ازاین‌دست سند را به نام خریدار انتقال ندهید.
• درصورتی‌که وکیل هر یک از طرفین به‌عنوان جانشین در جلسه حضور داشته باشد، حتماً استعلامات لازم را درباره وکالت‌نامه اخذ کنید.
• بعد از اتمام امضای قولنامه مدارک را در اختیار مشاور املاک قرار ندهید. برای ادامه روند نیازی به در اختیار داشتن مدارک هویتی و یا اسناد ملک شما نخواهد بود.

برای تحویل ملک و یا امضای قولنامه چه مقدار از مبلغ تعیین شده را بگیریم؟

یکی از چالش‌هایی که برای همه کاربران و فروشندگان وجود دارد، تعیین مقدار مبلغ اولیه برای امضای قولنامه و یا تحویل ملک است. دراین‌باره دو موضوع مطرح است. در درجه اول باید بدانید که هیچ قانون مشخصی برای این امر وجود نداشته و همه‌چیز به توافق طرفین بازمی‌گردد. اما برای اینکه بعداً درگیر مسائل حقوقی مختلف نشوید، بهتر است به نکاتی که در این بخش مرور می‌کنیم دقت نمایید.

• در درجه اول باید بدانید که معمولاً طبق عرف 10 تا 30 درصد مبلغ قرارداد به‌عنوان ضرر و زیان ناشی از فسخ آن در نظر گرفته می‌شود.
• در قدم دوم هم این موضوع به‌صورت عرف وجود دارد که تنها 5 تا 10 درصد مبلغ قرارداد برای روز انتقال سند در دفترخانه باقی می‌ماند و قبل از آن بقیه مبلغ باید تسویه شده باشد.
• برای تحویل دادن و گرفتن ملک، همه‌چیز به توافق طرفین بستگی دارد.

فروشندگان باید بدانند که هیچ‌گاه نباید در ازای دریافت مبلغی کم اقدام به امضای قرارداد نمایند. البته موضوع تحویل ملک اگر دیگری است که برای آن نیاز است مبلغ پرداختی به حدنصاب معقولی برد. اما امضای قولنامه با مبلغ کم باعث می‌شود تا امکان کلاه‌برداری از سوی طرف مقابل به‌راحتی وجود داشته باشد.

کانال تلگرام لامینگو

در انتها بدانید

در انتها باید دوباره یادآوری کنیم که شما به‌عنوان یک فرد آگاه در جامعه امروز مسئولیت تمام امضاها و کارهای انجام گرفته خود را داشته و بروز هرگونه مشکل و ایراد در زمینه قراردادهای حقوقی به گردن خود شما خواهد بود. ازاین‌رو هرگز در این زمینه کوتاهی نکنید. در صورت عدم استفاده از خدمات مشاوره حقوقی و یا عدم رعایت نکات مربوط به تنظیم قرارداد خرید و فروش ملک اداری این شما هستید که باید پاسخگوی خود و خانواده خود باشید. پس برای اینکه بعد از مدتی از کرده خود پشیمان نشده و آرزوی برگشت به شرایط قبل را نکنید، بهتر است درست و حساب شده اقدام به تنظیم قرارداد خرید و فروش ملک اداری خود نمایید. چه در مقام فروشنده و چه در مقام خریدار کلاه‌برداری‌ها و مسائل حقوقی مختلفی پیش روی شما قرار دارد که تنها با احتیاط و بررسی دقیق امکان گذر از آنها وجود دارد.

کاربرانی که به دنبال کسب اطلاعات بیشتر در زمینه قرارداد خرید و فروش ملک اداری هستند می‌توانند سایر مقالات مربوط به این موضوع را در بخش بلاگ حقوقی لامینگو دنبال نموده و از این طریق اطلاعات خود را تکمیل کنند. همچنین در صورت نیاز می‌توانید در انتهای این مقاله سؤالات و نظرات خود را نیز با مشاورین ما در لامینگو در میان بگذارید.