برای نوشتن یک قرارداد مشارکت در ساخت استاندارد چه نکاتی را باید رعایت کنیم؟

ما در انواع قرارداد مشارکت مدنی توضیح مختصری درباره‌ی قرارداد مشارکت در ساخت دادیم، اما به دلیل اهمیت این مو ضوع و کاربرد زیادی که در جامعه دارد، لازم دانستیم که به طور جامع‌تر به این نوع قرارداد بپردازد. همان‌طور که گفتیم قرارداد مشارکت در ساخت، نوعی قرارداد مشارکت مدنی است و در این نوع مشارکت، افرادی که صاحب خانه‌های کلنگی و یا زمینی بدون بنا هستند و می‌خواهند بنایی نو در آن بسازد اما هزینه‌ی ساخت را ندارند، می‌توانند با مشارکت و همکاری با سازندگانی که سرمایه‌ی لازم برای ساخت و ساز را دارند، به این امر اقدام کنند.

از طرفی هم با توجه به گرانی ملک، سازندگان حاضر هستند که هزینه‌های ساخت و ساز را تقبل کنند؛ چرا که در مقابل از چند واحد آپارتمان بدون نیاز به خریداری ملک برخوردار می‌شوند. در هر صورت این نوع مشارکت هم به نفع مالک است هم به نفع سازنده؛ زیرا نه مالک سرمایه‌ی لازم برای ساخت و ساز در زمین خود را دارد و نه سازنده می‌تواند در کنار هزینه‌ی ساخت، ملکی را هم خریداری کند.

 ویژگی‌های قرارداد مشارکت در ساخت

 طرفین قرارداد مشارکت در ساخت، مالک و سازنده نام دارند و این قرارداد یک نوع قرارداد سرمایه‌گذاری بین مالک و سازنده است که موضوع آن توافق بر سره بنای ساختمانی با مشخصات معین است. در پی انعقاد این قرارداد، هر یک از مالک و سازنده دارای تکالیفی هستند که طبق توافقی که بین آن‌ها صورت گرفته، باید به تعهدات مندرج در قرارداد جامع عمل بپوشانند.

تنظیم قرارداد سفارشی

تعهدات مالک

مالک در قرارداد مشارکت تعهدات کمتر و کلی‌تری نسبت به سازنده دارد و تنها تعهد مهمی که در قبال سازنده دارد، تسلیم ملک به او برای ساخت است. همچنین مالک باید به سازنده وکالت بدهد تا او در انجام کارهای اداری ساخت بنا به مشکل نخورد و در پایان کار موظف است در قالب تنظیم سند، سهم سازنده را به موقع به او انتقال دهد و اگر در انتقال سند تأخیری صورت گیرد، به ازای هر روز تاخیر برای مالک جریمه در نظر گرفته خواهد شد.

تعهدات سازنده

تعهدات سازنده نسبت به مالک بسیار بیش‌تر و پیچیده‌تر است که در این‌جا وظایف اصلی او را شرح خواهیم داد:

• در صورتی که زمین دارای بنای کلنگی باشد، پرداخت هزینه‌ی تخریب آن بر عهده‌ی سازنده است.
• کلیه‌ی هزینه‌های مربوط به ساخت از جمله: هزینه‌های مهندسی، معماری،بنایی، کارگری و همچنین هزینه‌های ترسیم نقشه، تامین مصالح اجرا و نظارت و بسیاری از هزینه‌های این چنینی دیگر که از اصلی‌ترین و پرهزینه‌ترین تعهدات سازنده است.
• انجام کلیه‌ی امور اداری شهرداری برای دریافت پروانه ساخت و مجوز پایان کار ساختمان و همچنین هزینه‌های مربوط به خرید و نصب انشعابات آب و فاضلاب، برق، گاز و تلفن برای ساختمان بر عهده‌ی سازنده است.
• هزینه‌ی بیمه کارگرانی که در ساختمان مشغول به کار هستند، با سازنده است و اگر در حین کار آسیبی به یکی از آن‌ها وارد شود، مسئولیت‌اش با سازنده می‌باشد.
• از دیگر تعهداتی که سازنده در قبال مالک دارد این است که باید طبق قرارداد ساختمان را با همان تعداد طبقات و واحدها و مشخصاتی که توافق شده، به موقع به مالک تحویل دهد؛ در قبال هر روزش سازنده باید به مالک جریمه پرداخت کند.

 سهم‌الشرکة مالک و سازنده

سهم‌الشرکه مالک و سازنده یکی از مهم‌ترین توافقی است که در قرارداد مشارکت در ساخت بین آن‌ها صورت گرفته است. سهم‌الشرکه مالک و سازنده در هر قراردادی با توجه به ارزش ملکی که مالک در اختیار می‌گذارد و تعداد طبقاتی که سازنده می‌سازد، متفاوت است و قانون مشخصی برای آن وجود ندارد؛ اما از آن‌جایی که این نوع مشارکت سالهاست که بین مردم وجود داشته و جا افتاده است و تجارب بسیاری در این باره بین مالکان و سازندگان به جا مانده است، همین تجارب و عرفی که در این زمینه ایجاد شده می‌تواند ملاکی برای تعیین سهم‌الشرکه مشارکین این قرارداد باشد.

دریافت مشاوره حقوقی

معمولا اگر ارزشی ملک مالک پایین باشد، ساخت ساختمان ۴ طبقه به نفع او است؛ چرا که عرفا سهم‌الشرکه برای خانه‌های چهار طبقه بین مالک و سازنده نصف نصف است. ساختمان‌های پنج طبقه بیشترین سود را برای مالک دارند، اما هر چقدر تعداد طبقات بیشتر باشد، سهم سازنده بیشتر خواهد بود؛ مثلاً در ساختمان‌هایی که بیشتر از پنج طبقه هستند، از طبقه‌ی ششم به بالا، سهم سازنده نسبت به مالک ۶۰ به ۴۰ به نفع سازنده است.

در مواقعی که زمین ارزش بالایی دارد، مالک انتظار برخورداری از سهم بیشتری نسبت به سازنده دارد. در این‌جا سازندگان به جای دادن سهم‌الشرکه بیشتر به مالک، ترجیح می‌دهند مبلغی را به صورت بلاعوض به مالک پرداخت کند.

 در کل باید توجه داشت که این درصدها و مبالغی به عنوان سهم‌الشرکه بین مالک و سازنده تعیین شده است، بر مبنای عرف است و هیچ الزامی قانونی در آن وجود ندارد و در نهایت این مالک و سازنده هستند که می‌توانند طبق آن چیزی که بین خود توافق می‌کنند، به عنوان سهم‌الشرکه در قرارداد در نظر بگیرند.

کانال تلگرام لامینگو

برای مطالعه سایر مطالب مجله حقوقی ما حتما به لامینگو بلاگ سر بزنید و نظرات خود را از طریق کامنت با ما درمیان بگذارید.