همه‌چیز درباره تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت و انواع آن

تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت و بررسی مفاد این قرارداد ازجمله مسائل حقوقی پر چالشی است که فعالان این بازار با آن روبرو هستند. تنظیم چنین قراردادی با توجه به موارد مختلف حقوقی مربوط به آن، نیاز به تجربه و تخصص در کنار هم دارد. حتی وکلای متخصص که تجربه تنظیم چنین قراردادهایی را ندارند، نمی‌توانند عهده‌دار آن شده و از این رو ممکن است در این مسیر با خطاهایی روبرو شوند. برای فرار از مشکلات حقوقی آینده و همچنین اطمینان خاطر از محل سرمایه‌گذاری، لازم است تا این قرارداد زیر نظر وکیل پایه یک دادگستری باتجربه در این امور تهیه و تنظیم شود. از این گذشته نکات و موارد مهمی هم درباره آن وجود دارد که در این مقاله دقیق‌تر و فنی‌تر درباره آن توضیح می‌دهیم. داشتن این اطلاعات برای کسانی که در این حرفه مشغول بوده و یا نیاز به تنظیم این قرارداد دارند، ضروری است.

یکی از حرفه‌ای‌ترین خدماتی که می‌توانید در لامینگو به آن دسترسی داشته باشید، امکان تنظیم قرارداد مشارکت است. موسسه حقوقی لامینگو با در اختیار داشتن حرفه‌ای‌ترین نیروها در زمینه تهیه و تنظیم قراردادهای حقوقی، این شرایط را برای کاربران و متقاضیان فراهم آورده تا در کنار هم بتوانیم بهترین‌ها را برای شما رقم بزنیم. مشاورین حقوقی و وکلای ما آماده ارائه نظرات حرفه‌ای و تخصصی خود در زمینه شرایط مختلف پیش آمده در زمان عقد قرارداد مشارکت در ساخت هستند. برای دریافت خدمات مشاوره تنها کافی است از طریق لینک زیر با ما در ارتباط باشید. همچنین فراموش نکنید که بدون این اطلاعات و مشاوره‌ها، سرمایه‌گذاری در این بخش می‌تواند ریسک بسیار زیادی برای هرکدام از طرفین قرارداد داشته باشد.

تنظیم سفارشی قرارداد مشارکت در ساخت

قبل از هر چیزی با انواع قرارداد مشارکت در ساخت آشنا شوید

انواع قرارداد مشارکت در ساخت که در ادامه این مقاله به بررسی آنها می‌پردازیم به شرح زیر هستند:

• قرارداد مشارکت در ساخت ساختمان
• قرارداد مشارکت در ساخت زمین
• قرارداد مشارکت در ساخت ویلا
• قرارداد مشارکت در ساخت هتل

همچنین موارد زیر را نیز درباره این قراردادها بررسی خواهیم نمود:

• نحوه انتقال سند در مشارکت در ساخت
• نکات مهم در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت

هرکدام از این قراردادها شرایط خاص خود را دارند. از این گذشته اگر درصدد تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت برای هر یک از این موارد نیز هستید، بهتر است موارد و نکات مربوط به آن را فرابگیرید. آشنایی با جزئیات هر یک از این قراردادها مخصوصاً برای کسانی که دائماً با آن روبرو هستند، می‌تواند زمینه‌ساز رفتار حرفه‌ای، کم ریسک و با بهترین شرایط باشد.

تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت ساختمان

یکی از معمول‌ترین و رایج‌ترین انواع قرارداد‌های مشارکت در ساخت، مربوط به مشارکت در ساخت ساختمان می‌شود. در چنین قراردادهایی معمولاً یک ملک کلنگی که یک یا چند نفر مالک آن هستند، به فردی به‌عنوان سازنده تسلیم می‌شود. دراین‌بین هر یک از مالکین به مقدار قدرالسهم خود در بنا و همچنین مفاد قرارداد مشارکت در ساخت ساختمان، از ساختمان نهایی سهم می‌برند. به نوعی این عزیزان ملک ساخته شده و تازه‌ساز را با سازنده شریک شده و از همان ابتدا نسبت شراکت را در این قرارداد توافق می‌نمایند. در این شرایط تقسیم سهم باقی‌مانده در میان شرکا عموما به نسبت قدرالسهم آنها صورت می‌پذیرد. البته باید به یاد داشته باشید که:

با توجه به اینکه مرغوبیت طبقات مختلف یک ساختمان چه از نظر شرایط سکونت و چه از نظر قیمتی ممکن است با هم متفاوت باشد، از این رو اولین چالش پیش رو که باید در هنگام تنظیم این قرارداد به آن برسید، تقسیم عادلانه ساختمان نهایی است.

از این گذشته چالش‌های دیگری هم در چنین مواقعی پیش روی طرفین وجود دارد که حتماً باید با مشاوره با وکیل پایه یک دادگستری و فرد باتجربه در این زمینه به آنها بپردازید. برخی از مهم‌ترین چالش‌های چنین قراردادی به شرح زیر است:

• زمان تحویل پروژه و جریمه دیرکرد از سوی سازنده
• زمان تحویل ملک به سازنده و جریمه دیرکرد آن برای مالکین
• موارد مربوط به اخذ سند
• پرداخت هزینه‌های شهرداری و مالیات
• دریافت مبلغی به‌عنوان بلاعوض که در چنین قراردادهایی عرف شده است.

ملاحظه می‌کنید که تنظیم این قرارداد به این سادگی‌ها هم نخواهد بود. عدم توافق روی هرکدام از این موارد و یا عدم تنظیم آن در مفاد قرارداد می‌تواند زمینه‌ساز مشکلات حقوقی و مالی بسیار بزرگی برای طرفین شود. درمجموع این قرارداد را می‌توان از سه جنبه مختلف مورد بررسی قرار داد که در ادامه به تشریح این سه جنبه می‌پردازیم.

اقتصادی

به‌عنوان یکی از موارد مهمی که در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت ساختمان باید به آن پرداخته شود، موارد و شرایط اقتصادی است. به‌صورت کلی همه ذینفع‌ها در این قرارداد به دنبال کسب سود بوده و سرمایه خود را برای کسب سود بیشتر در یک کار اقتصادی سهیم می‌نمایند. از این رو به دنبال رسیدن به سود حداکثری هستند. از همین رو اگر برآوردهای اولیه چنین هدفی را برای آنها مقدر نکند، اقدام برای آن نیز توجیهی نخواهد داشت. با این تفاسیر بررسی قرارداد مشارکت در ساخت ساختمان از نظر اقتصادی یکی از ملزومات اصلی آن نامیده و شناخته می‌شود.

طرفین این قرارداد باید تمام تمهیدات لازم برای جلوگیری از ضرر و زیان اقتصادی را برای خود در نظر بگیرند. از میزان آورده‌های طرفین گرفته تا مبالغی که باید در حین پروژه هزینه شود. تمام این موارد نیز باید به‌صورت دقیق و کارشناسی شده در قرارداد مشارکت در ساخت ساختمان درج گردد.

مهندسی

دومین چالشی که در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت باید به آن پرداخت، مسائل مربوط به مهندسی است. این قرارداد حاوی نکات بسیار حرفه‌ای مهندسی است که در صورت عدم آگاهی و نداشتن تجربه لازم ممکن است شما را با مشکلاتی همراه سازد. مخصوصاً برای مالکین که معمولاً از افراد عادی بوده و سواد مهندسی ساخت‌وساز بالایی ندارند، این موضوع اهمیت بسیار بیشتری پیدا می‌نماید. هر چند مهندسین ساخت‌وساز معمولاً سعی دارند در هنگام تنظیم قرارداد تمام نکات لازم را معرفی نمایند اما این موضوع نمی‌تواند با همین معرفی این دست از عزیزان برای مالکین ملک‌های کلنگی کافی باشد. دقت به جزئیات مهندسی چنین قراردادهایی در برخی مواقع می‌طلبد که کاربر با افراد باتجربه مشورت نماید.

حقوقی

سومین و شاید اصلی‌ترین چالش تنظیم این نوع از قراردادهای مشارکت هم مربوط به مسائل حقوقی آنها می‌شود. مسائل حقوقی از همان بند اول یعنی درج مشخصات طرفین تا آخرین بند مورد بحث و بررسی قرار می‌گیرد. تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت ساختمان بدون کمک گرفتن از مشاور حقوقی عملاً مانند پریدن در قسمت پرعمق استخر آن هم بدون هیچ مهارتی در شنا است. حتی یک‌بار امتحان کردن این موضوع هم می‌تواند بسیار گران تمام شده و منجر به از دست رفتن سرمایه‌های بسیار زیادی شود. از این رو لازم است تا کاربران نگاه ویژه‌ای به مسائل حقوقی مربوط به این قرارداد داشته باشند. در لامینگو ما تمام سعی خود را برای حل کامل این چالش برای کاربران در دستور کار قرار داده‌ایم. روی ما حساب کنید.

تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت زمین

مشارکت در ساخت زمین یکی دیگر از موارد رایج مشارکت برای ساخت‌وساز است. زمین‌های خالی هنوز هم در مناطق مختلف شهرهای بزرگ و کوچک به چشم می‌خورد. زمین‌هایی که به دلایل مختلفی اعم از اختلاف ورثه، اختلاف مالکین و … هیچ ساختمانی در آنها بنا نشده و اکنون با گذشت سال‌ها و گسترش ساختمان‌ها در اطراف آن، آماده ساخت‌وساز شده‌اند. از این گذشته گسترش شهرها نیز یکی دیگر از دلایلی است که منجر به اضافه شدن این زمین‌ها برای ساخت‌وساز به قسمت‌های قبلی می‌شود. مانند نمونه قبل در این شرایط نیز مالکین برای ساخت‌وساز نیاز به استفاده از خدمات مهندسی شرکت‌ها  و سازندگان دارند. در چنین مواقعی چالش اصلی انتخاب سازنده مناسب، باتجربه و رزومه دار است. در قدم بعدی نوبت به حل چالش‌های مربوط به قرارداد می‌رسد.

تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت زمین به دلیل کمتر بودن هزینه‌های تخریب و همچنین خالی بودن ملک، با چالش‌های کمتری نسبت به قرارداد قبلی روبرو است. اما با این حال بازهم بحث حقوقی، اقتصادی و مهندسی سر جای خود باقی هستند. از این رو کاربرانی که متقاضی چنین قراردادهایی هستند، با اطلاع از ضوابط و شرایط باید برای این منظور اقدام نمایند. برای مثال یکی از چالش‌های مهم در چنین مواقعی تعداد طبقات ممکن برای ساخت است. قوانین شهرداری برای چنین مواقعی با پیچیدگی‌هایی همراه است. برخی از سازنده‌ها برای درگیر نشدن و دست‌وپا نزدن با این قوانین، کمترین مقدار مجاز را در نظر می‌گیرند که در نهایت این موضوع می‌تواند به ضرر طرفین تمام شود. از این رو در این قرارداد نیز باید به حل چالش‌های یاد شده بپردازید.

تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت ویلا

بزرگ‌تر شدن شهرهای بزرگ باعث شده تا ساخت‌وساز ویلا در اطراف شهرها و یا در مناطق شمالی کشور، تبدیل به یک امر همه‌گیر شود. امروزه هرکسی که خانه‌ای در شهر دارد، برای داشتن یک ویلا برای اوقات فراغت خود اقدام به خرید زمین در مناطق اطراف نموده است. اما موضوع اینجاست که ساخت این ویلاها نیاز به تنظیم قرارداد مشارکت خواهد داشت. به‌عنوان اولین چالش پیش رو  در هنگام تنظیم این قرارداد، نوع مشارکت باید مشخص شود. مشارکت در ساخت ویلا می‌تواند انواع مختلفی داشته باشد. هرکدام از انواع مشارکت در ساخت ویلا نیز نیاز به بررسی‌های مربوط به خود و قوانین حقوقی مربوط به خود است. برخی از مهم‌ترین روش‌های مشارکت در ساخت ویلا به شرح زیر است.

مشارکت در ساخت ویلا از طریق تهاتر یا آورده

در این روش مشارکت، سازنده در ازای هزینه‌هایی که برای ساخت ملک می‌پردازد، بخشی از آن را تصاحب خواهد نمود. همچنین این امکان نیز وجود دارد که برای سهم مورد نظر خود از مالکین پول دریافت کرده و کل ملک را تسلیم نماید. تمام این موارد به توافق صورت گرفته در ضمن تنظیم قرارداد بازمی‌گردد. این روش معمول‌ترین روش مشارکت در ساخت ویلا است. اگر شما هم مالک زمینی ویلایی در حومه شهر بوده و یا به دنبال ساخت ویلای خود هستید، می‌توانید با تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت ویلا با سازنده‌های به نام و مطرح منطقه، تمام خدمات آنها را در اختیار بگیرید. با این ترفند در ازای کار و هزینه‌های صورت گرفته از سوی سازنده، وی را در ملک نهایی شریک خواهید کرد.

مشارکت در ساخت ویلا از طریق قدرالسهم

درصورتی‌که مالکین زمین ویلایی بیش از یک نفر باشد، در این شرایط مشارکت در ساخت ویلا از طریق تقسیم، بر اساس قدرالسهم صورت خواهد گرفت. در چنین شرایطی سازنده طبق هزینه‌های صورت گرفته و مالکین نیز بر اساس مقدار قدرالسهم از ملک نهایی سهم می‌برند. دقت کنید که در این مواقع تنظیم قرارداد با چالش‌های بیشتری روبرو است. به خاطر داشته باشید که عدم توافق با یکی از مالکین می‌تواند مهر بطلانی بر کل قرارداد باشد.

مشارکت در ساخت ویلا برای تکمیل

در برخی مواقع هم شاهد هستیم که سازنده قبلی به هر دلیلی ساخت‌وساز خود را نیمه‌کاره رها کرده و ساخت‌وساز در یکی از مراحل آن باقی‌مانده است. در چنین شرایطی شما نیاز به تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت تکمیلی خواهید داشت. سازنده جدید طبق شرایط موجود اقدام به تنظیم قرارداد و ادامه کار نموده و آن را پیگیری می‌نماید. البته برآورد هزینه‌ها و همچنین تعیین میزان سهم هرکدام از طرفین در این مواقع نیاز به بررسی کاملاً حرفه‌ای و همچنین مشاوره با وکیل حرفه‌ای خواهد داشت.

مشارکت در ساخت ویلا از طریق تعویض

نمونه دیگری از انواع مشارکت برای ساخت ویلا، تعویضی است. به این معنی که در قرارداد یکی از طرفین تعهد می‌نماید که به‌جای سهم طرف مقابل از ملک نهایی شده، ملک و یا دارایی دیگری را به وی اعطا کند. توافق بر سر ملک تعویضی منوط به رضایت هر دو طرف است. اما با توجه به اینکه معمولاً مسکن با نوسانات قیمتی زیادی روبرو است، مسائل حقوقی بسیار پرچالشی در این مواقع گریبانگیر طرفین است. از این رو با احتیاط بیشتری نسبت به همیشه برای تنظیم این قرارداد مشارکت در ساخت ویلا اقدام نمایید.

تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت هتل

هتل یکی از ساختمان تجاری است که در هر شهری وجود آن لازم است. پروژه‌های ساخت هتل پروژه‌های بزرگی بوده و هر سازنده‌ای نمی‌تواند از عهده هزینه‌ها، اقدامات مهندسی و شرایط لازم برای ساخت آن بر بیاید. از این رو این نوع از مشارکت در ساخت را باید کمی ویژه‌تر و حرفه‌ای‌تر نسبت به نمونه‌های قبلی باید نگاه کرد. در چنین مواقعی معمولاً یک یا چند نفر به‌عنوان مدیران هتل به‌عنوان یک طرف قرارداد با سازنده که می‌تواند شخصی حقیقی یا شرکتی حقوقی باشد، وارد مذاکره می‌شوند. با توجه به اینکه هتل برای ساخت‌وساز نیاز به موارد بسیار مختلفی دارد، رزومه سازنده می‌تواند نقش تعیین‌کننده‌ای در راحت‌تر کردن شرایط ساخت‌وساز داشته باشد.

در صورت داشتن یک رزومه قوی در زمینه ساخت هتل، معمولاً موارد مربوط به چالش‌های اقتصادی و مهندسی پروژه قابل رفع بوده و تنها نیاز به بررسی موارد حقوقی آن باقی می‌ماند. برای بررسی موارد حقوقی در کنار استفاده از نمونه قرارداد مشارکت در ساخت حرفه‌ای آماده شده توسط وکیل، نیاز به دریافت خدمات مشاوره در این زمینه نیز نیازی مبرم و ضروری است.

برای تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت هتل بایستی:

• حتماً از دفاتر رسمی وکالت برای تنظیم قرارداد استفاده کنید.
• آورده‌های طرفین به‌صورت دقیق مورد بررسی قرار گیرد.
• زمان تقریبی تحویل پروژه به‌صورت کارشناسی شده در قرارداد ذکر شود.
• سهم طرفین به‌صورت دقیق قید شود.
• تعهدات هرکدام از طرفین در زمینه‌های مختلفی مانند اخذ مجوزهای لازم، نوع مصالح به کار گرفته شده و مواردی ازاین‌دست باید به‌صورت دقیق تعیین کردد.

نحوه انتقال سند در مشارکت در ساخت

یکی از پرچالش‌ترین موارد مربوط به تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت ساختمان، زمین و ویلا موارد مربوط به انتقال سند است. بسیاری از مواقع شاهد هستیم که مالکین به دلیل نداشتن سواد حقوقی و مهندسی لازم در این زمینه اقدام به تسلیم سند به سازنده می‌نمایند یا سازنده به دلیل اطمینانی که به مالکین دارد، کار انتقال سند را به انتهای پروژه موکول می‌کند. هر دو این موارد اشتباه حقوقی بزرگی برای طرفین این قراردادها به دنبال خواهد داشت. برای اینکه حق‌وحقوق هیچ‌کدام از طرفین قرارداد مشارکت در ساخت در این مواقع ضایع نشود، بایستی یک روال مشخص برای این منظور در نظر گرفته شود. در غیر این صورت مشکلات حقوقی یکی پس از دیگری خود را نمایان خواهند کرد.

انتقال سند در قرارداد مشارکت در ساخت بایستی طبق یک برنامه زمان‌بندی شده و مطابق با شرایط پیشرفت کار صورت گیرد. هر دو طرف قرارداد باید روی این موضوع به توافق رسیده و نکات مربوط به آن را در قرارداد ذکر کنند. دریافت خدمات مشاوره حقوقی برای چنین مواقعی بسیار ضروری بوده و عدم دقت به این مسئله می‌تواند زمینه‌ساز مشکلات حقوقی بزرگی باشد. به خاطر داشته باشید که با انتقال سند به نام طرف مقابل عملاً شما دیگر مالک آن بخش انتقال یافته نبوده و وی بعد از این، این اجازه را خواهد داشت که مطابق با میل خود با ملک خود رفتار نماید. همین مسئله ساده می‌تواند زمینه‌ساز اختلافات زیادی در چنین پروژه‌های شده و حتی باعث به خواب رفتن پروژه برای مدت‌های مدیدی گردد.

نکات مهم در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت

فروش ملک و یا تنظیم قرارداد مشارکت؟ این دو گزینه همیشه پیش روی مالکانی هستند که صاحب ملک کلنگی یا زمین بوده و به دنبال کسب سود از آنها می‌روند. هر دو این روش‌ها می‌تواند شرایط خاص خود را داشته باشد. سود حاصل از فروش ملک معمولاً مشخص بوده و ریسک آن کم است. اما مشارکت کردن برای ساخت معمولاً سود بسیار بالاتری برای مالکین به دنبال دارد. البته باید خاطرنشان کنیم که ریسک این روش نیز بیشتر است. با این حال تنها راه اطمینان خاطر از کسب سود تضمین شده و کیفیت کار در هنگام ساخت‌وساز برداشتن قدم اول با دقت بسیار بالا است. قدم اول به قرارداد مشارکت در ساخت بازمی‌گردد. جایی که مالکین باید با رعایت نکات زیادی دست به این عمل بزنند. برخی از مهم‌ترین نکات برای تنظیم چنین قراردادی به شرح زیر است:

• مشورت با وکیل و مشاور حقوقی را باید سرلوحه انتخاب‌های خود قرار دهید.
• همه مسائل حقوقی، مهندسی و اقتصادی را در نظر بگیرید.
• شرایط ساخت ملک باید موبه‌مو و به‌صورت دقیق و واضح در قرارداد قید شود.
• نکته مهم در این‌چنین قراردادهایی تقسیم دقیق ملک نهایی بر اساس میزان سهم هر یک از طرفین است.
• درباره طبقات و مالک هر یک از آنها نیز به توافق برسید.
• درباره هزینه‌های لازم به توافق برسید.
• مبلغ بلاعوض عرف دریافتی از سوی مالکین از سازنده یکی دیگر از چالش‌های این قرارداد است که باید درباره آن به توافق برسید.

اینها برخی از هزاران نکته‌ای است که در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت باید به آنها دقت کنید. برای بررسی دقیق تمام شرایط لازم، تنها یک فرد باتجربه و متخصص است که می‌تواند کمک حال شما باشد. مشاورینی که تخصص لازم در امور حقوقی را داشته و از این گذشته تجربه لازم برای تنظیم چنین قراردادهایی را نیز در رزومه خود دارا هستند، بهترین مشاورین برای شما خواهند بود.

کانال تلگرام لامینگو

جمع‌بندی و نتیجه‌گیری

بررسی کامل شرایط قرارداد مشارکت در ساخت نیاز به یک کنکاش دقیق از سوی حقوقدانان باتجربه دارد. هرگز نباید این قرارداد را ساده در نظر گرفته و بدون بررسی‌های لازم اقدام به تنظیم و امضای آن نمایید. این اشتباه می‌تواند ریسک بسیار بالایی را برای هر دو طرف به دنبال داشته باشد. اعتماد داشتن و آشنا بودن سازنده و یا مالک گزینه و شرایط خوبی برای این قرارداد محسوب می‌شود اما تنها به همین دلیل نباید بی‌مهابا و بدون بررسی‌های لازم اقدام به تنظیم آن نمود. بارها و بارها پیش آمده که حتی خویشاوندان نزدیک نیز بر سر مسائل حقوقی مربوط به این قراردادها به مشکل برخورده‌اند.

کاربرانی که به دنبال کسب اطلاعات جامع‌تر و دقیق درباره شرایط تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت ساختمان، ویلا، هتل، زمین و … هستند می‌توانند سایر مقالات ما را در  بلاگ حقوقی لامینگو دنبال نمایند. این مقالات با توجه به نیازهای روز افراد جامعه تهیه شده و اطلاعات کاربردی و مفیدی را در اختیار آنها قرار خواهد داد. همچنین در انتهای این مقاله نیز می‌توانید چالش‌های پیش روی خود را با مشاوران ما در لامینگو در میان گذاشته و پاسخ‌های آنها را در این موارد جویا شوید.