برای گرفتن دستور تخلیه در قرارداد اجاره چه اقداماتی باید انجام دهیم؟
قرارداد اجاره که بین مؤجر و مستأجر بسته می‌شود، یک نوع قرارداد دارای مدت است؛ از این رو پس از مدت و در صورت عدم تمدید مجدد آن توسط مؤجر، مستأجر مکلف به تخلیه‌ی ملک می‌باشد. اما در بسیاری از موارد می‌بینیم که برخی از مستأجرها پس از اتمام مدت قراردادشان، تخلیه‌ی ملک را به تأخیر می‌اندازند و ملک را تحویل نمی‌دهند یا این‌که بیشتر از ۳ ماه است که مبلغ اجاره را پرداخت نکرده‌اند و یا در ملک مورد اجاره مشغول به انجام کاری برخلاف توافقات صورت گرفته در قرارداد هستند؛ در این گونه موارد مؤجر می‌تواند به راحتی با مراجعه به شورای حل اختلاف واقع در محل ملک خود، دستور تخلیه‌ی ملک خود را دریافت کند. اما دریافت دستور تخلیه از شورای حل اختلاف مستلزم وجود شرایطی است که به شرح زیر می‌باشد:
- قرارداد اجاره مربوط به املاک مسکونی و غیر تجاری باشد.
- باید قرارداد اجاره به صورت کتبی تنظیم شده باشد.
- قرارداد اجاره دارای مدت باشد.
- قرارداد اجاره در دو نسخه تنظیم شده باشد.
- هر دو نسخه به امضای مؤجر و مستأجر رسیده باشند.
- هر دو نسخه توسط دو شاهد امضا شده باشند.
در صورت وجود تمام شرایط فوق، مؤجر می‌تواند به شورای حل اختلاف محل ملک خود مراجعه کرده و اخذ دستور تخلیه‌ی ملک خود را تقاضا کند. درخواست دستور تخلیه از ناحیه مؤجر در شورای حل اختلاف نیاز به تقدیم دادخواست ندارد.
شورای حل اختلاف پس از بررسی‌های لازم دستور تخلیه را صادر خواهد کرد. دستور تخلیه صادر شده توسط شورای حل اختلاف نیاز به صدور اجرائیه ندارد و مأمور قضایی این دستور را به مستأجر ابلاغ خواهد کرد. طبق این دستور، به مدت سه روز به مستأجر مهلت داده می‌شود که نسبت به تخلیه اقدام کند؛ اگر در این مدت مستأجر مکان را تخلیه نکند، تخلیه‌ی آن توسط مأمور قضایی صورت خواهد گرفت.
نکته مهم: تنها در خصوص قرارداد اجاره‌ای که مربوط به املاک مسکونی هستند، دستور تخلیه توسط شورای حل اختلاف صادر خواهد شد و اگر قرارداد اجاره در خصوص املاک تجاری باشد، چه قرارداد رسمی و چه عادی باشد، مرجع صالح رسیدگی به تقاضای تخلیه، دادگاه عمومی محل ملک است و دادگاه پس از بررسی دادخواست مؤجر و با در نظر گرفتن حق سرقفلی و کسب و کار مستأجر، حکم تخلیه را صادر خواهد کرد.
در خصوص فسخ قرارداد اجاره این مطلب را بخوانید: آیا امکان فسخ قرارداد اجاره پیش از اتمام مدت اجاره وجود دارد؟
حکم تخلیه چیست؟
مؤجر زمانی به دنبال حکم تخلیه می‌رود که هیچ یک از شرایط گرفتن دستور تخلیه را نداشته باشد؛ مثلاً اجاره‌نامه‌ی منعقد شده بین او و مستأجرش توسط دو شاهد امضاء نشده است یا دارای تاریخ نباشد و تنها مدت اجاره تمام شده باشد؛ در این صورت مؤجر برای دریافت حکم تخلیه باید به دادگاه مراجعه کرده و دادخواستی مبنی بر اخذ حکم تخلیه تقدیم کند. پس از آن با برگزاری جلسه رسیدگی، حکم تخلیه صادر می‌شود. این حکم زمانی اجرائی خواهد شد که مؤجر تقاضای صدور اجرائیه کند، برخلاف دستور تخلیه که برای اجرایی شدن نیاز به صدور اجرائیه ندارد. از این رو گرفتن حکم تخلیه نسبت به دستور تخلیه، نیازمند سپری شدن مدت زمان بیشتری است.
دستور تخلیه در قراردادهای اجاره‌ای که رسمی هستند.
قرارداد اجاره‌ای رسمی قراردادی است که مؤجر و مستأجر با مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی آن را تنظیم کرده باشند. در این حالت مؤجر برای اخذ دستور تخلیه می‌تواند به دایره‌ی اجرایی اسناد رسمی ثبت محل، مستأجر را مجبور به تخلیه کند.
شرایط گرفتن دستور تخلیه‌ی فوری از نظر قانون
مؤجر در چند حالت می‌تواند دستور تخلیه‌ی فوری دریافت کند:
- مدت قرارداد اجاره به اتمام رسیده باشد.
- مستأجر، حق اجاره به دیگری را نداشته باشد ولی ملک را به فرد دیگری اجاره داده باشد.
- مستأجر، سه ماه اجاره بها را پرداخت نکرده باشد.
- ملکی که مستأجر اجاره کرده است، در جهت انجام اعمال غیر قانونی و غیر شرعی استفاده کرده باشد.
برای مطالعه سایر مقالات منتشر شده در مجله حقوقی ما، به بلاگ لامینگو مراجعه بفرمایید و نظرات خود را از طریق کامنت با ما در میان بگذارید.
.svg)
دیدگاه شما