50 نکته حقوقی، مهندسی، اقتصادی و خطرات در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت

تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت با چالش‌های متعددی در زمینه‌های مختلفی همراه است. با توجه به اینکه این قرارداد نیاز به بررسی نکات مهمی از جنبه‌های مختلف اقتصادی، حقوقی، مهندسی و موارد دیگری است، دقت و رعایت همه این موارد توسط یک فرد عملاً امکان‌پذیر نبوده و عدم استفاده از خدمات مشاوره دراین‌باره می‌تواند به‌منزله از بین رفتن سرمایه‌های زیادی توسط هر یک از طرفین این قرارداد باشد. در مقاله‌های گذشته به‌صورت کاملا دقیق به بررسی همه چالش‌های مربوط به تنظیم این قرارداد پرداختیم و کاربردی‌ترین و حرفه‌ای‌ترین شرایط را برای کاربران بازگو نمودیم. حالا در این مقاله قصد داریم طلایی‌ترین و کاربردی‌ترین نکات مربوط به تنظیم این قرارداد را برای شما بازگو نماییم.

سال‌ها تلاش و تجربه مشاورین حقوقی و وکلای پایه یک دادگستری در لامینگو را به‌صورت نکاتی مهم گردآوری کرده‌ایم تا روشن‌کننده مسیر عقد قرارداد مشارکت در ساخت برای شما عزیزان باشیم.

تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت در لامینگو

برای تنظیم این قرارداد دقت به نکات متعددی لازم است. ازاین‌رو در یک بررسی کلی توسط تیم حرفه‌ای و باتجربه حقوقی لامینگو، سعی کرده‌ایم تا نمونه قرارداد مشارکت در ساخت را به‌صورت کاملاً حرفه‌ای تهیه کرده و در اختیار متقاضیان قرار دهیم. از این گذشته تجربه بالای مشاورین ما همیشه در اختیار شما عزیزان است و در صورت نیاز تنها با تماس از طرق مختلف و با حضور در لینک زیر این بند می‌توانید از این خدمات استفاده نمایید. برای اعتلای بخش حقوقی انواع قرارداد مشارکت در ساخت و رفاه حداکثری حال کاربران استفاده از این خدمات کاملا ضروری خواهد بود. برای حفظ سرمایه‌های ارزشمند خود و داشتن یک سرمایه‌گذاری مطمئن با مشارکت در ساخت روی ما حساب کنید.

تنظیم سفارشی قرارداد مشارکت در ساخت

همه‌چیز درباره تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت و انواع آن

چالش‌هایی که در این مقاله به بررسی آنها خواهیم پرداخت:

• بررسی نکات حقوقی مهم در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت
• بررسی نکات مهندسی مهم در قرارداد مشارکت در ساخت
• بررسی نکات اقتصادی مربوط به قرارداد مشارکت در ساخت
• بررسی نکاتی مهم درباره شرایط تحریر قرارداد مشارکت در ساخت
• بررسی نکاتی درباره توافقات انجام گرده در هنگام تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت
• بررسی نکاتی ارزنده در زمینه انتقال سند در مشارکت در ساخت
• بررسی نکات عمومی مربوط به تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت
• نکاتی که مالکین باید به آنها دقت داشته باشند
• نکاتی که سازندگان باید آنها را در نظر بگیرند

بررسی نکات حقوقی مهم در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت

نکات حقوقی متعددی در این قرارداد پیش روی کاربران قرار دارد که هر یک اهمیت خود را خواهد داشت. اشتباه در یکی از این موارد و یا عدم دقت به هرکدام از این نکات می‌تواند دلیلی بر خسران در آینده شده و سرمایه‌های کاربران را به خطر بیندازد. ازاین‌رو لازم دانستیم تا مهم‌ترین این نکات را در این بخش با شما در میان بگذاریم.

1. حتماً دقت کنید که عنوان قرارداد با عبارت قرارداد مشارکت در ساخت تنظیم شود و از عبارت‌هایی مانند قرارداد مشارکت مدنی و یا مواردی ازاین‌دست استفاده نشود.
2. درج عبارت‌هایی مانند “طرفین خیار تدلیس، خیار غبن فاحش یا افحش را از خود سلب و ساقط می‌نمایند” امکان فسخ قرارداد را از شما سلب خواهد کرد.
3. حتماً باید برای این قرارداد داور تعیین کنید.
4. همچنین هرگونه توافق جدید را مکتوب کرده و آن به سمع و نظر داور برسانید.
5. دقت کنید که قرارداد باید طوری تنظیم شود که مالک برای هرگونه تغییر و یا شرایط خاص مجبور به اخذ امضاء از مالک یا مالکین باشد.
6. علاوه بر طرفین حتماً باید دو نفر شاهد نیز قرارداد را امضای نمایند.
7. استفاده از خدمات مشاوره حقوقی در این زمینه را در اولویت قرار داده و آن را جدی بگیرید.

چند نکته حقوقی مهم دیگر که باید بدانید

8. قرارداد مشارکت در ساخت را بهتر است در دفتر رسمی اسناد و یا دفتر وکیل به امضاء برسانید.
9. در صورتی که سازندگان بیش از یک نفر باشند حتماً باید از عبارت “تضامناً” در متن قرارداد استفاده کنید که مسئولیت پروژه به عهده هرچند نفر سازندگان باشد.
10. در صورت چند نفر بودن مالکین بایستی پرداخت خسارت‌های مربوط به عدم اجرای تعهدات را به شخص مورد نظر در قرارداد نسبت دهید.
11. دقت کنید که مشاورین مسکن وظیفه مشخص دیگری نسبت به این قراردادها داشته و از آنها به‌عنوان مشاور حقوقی استفاده نکنید. مسئولیت این عزیزان در به هم رساندن طرفین قرارداد است و ممکن است سواد حقوقی لازم برای این منظور را نداشته باشند.

بررسی نکات مهندسی مهم در قرارداد مشارکت در ساخت

یکی از مهم‌ترین جنبه‌های قرارداد مشارکت در ساخت، مربوط به موارد مهم مهندسی است. نه‌فقط تخصص بلکه برای درک و برآورد دقیق شرایط مهندسی این پروژه‌ها نیاز به تجربه بالا و اختصاصی نیز وجود دارد. هرکدام از انواع قرارداد مشارکت در ساخت نیاز به تجربه اختصاصی خواهد داشت و داشتن تجربه در یکی از انواع این پروژه‌ها نمی‌تواند شرایط لازم برای موفقیت در سایر انواع آن را برای سازندگان رقم بزند. با این حال دقت به نکاتی که در این بخش مرور می‌کنیم می‌تواند زمینه‌ساز ایجاد بهترین شرایط برای هر دو طرف این قرارداد باشد.

12. شرایط ساخت ساختمان در منطقه مورد نظر از نظر مهندسی بررسی کنید.
13. با توجه به ضوابط شهرداری منطقه تعداد طبقات و تراکم امکان‌پذیر برای ساخت را تعیین کنید.
14. به‌صورت کامل و دقیق هزینه اجرایی و ساخت ساختمان را از صفر تا صد محاسبه نمایید. این موضوع برای هر دو طرف قرارداد می‌تواند اهمیت بالایی داشته باشد.
15. فهرست کاملی از مصالح ساختمانی مورد توافق و متناسب با شرایط ساختمان و همچنین شرایط و ویژگی‌های آنها مانند کشور سازنده و … تهیه کرده و آن را به‌عنوان پیوست در هنگام تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت به امضای طرفین برسانید.

بررسی نکات اقتصادی مربوط به قرارداد مشارکت در ساخت

اقتصاد عضو جدایی‌ناپذیر قرارداد مشارکت در ساخت است. از همان نقطه اول که حرف از مشارکت در ساخت به میان می‌آید، جنبه اقتصادی قضیه به‌عنوان مهم‌ترین آیتم خود را نشان می‌دهد. حتی قبل از رسیدن به نکات حقوقی و مهندسی، بررسی و دقت به نکات اقتصادی اهمیت خواهد داشت. اگر نکات اقتصادی مثبت در پروژه یاد شده برای هر یک از طرفین وجود نداشته باشد، عملاً ورود به چنین قراردادی هیچ توجیه نخواهد داشت. ازاین‌رو دقت به نکات اقتصادی این قرارداد که در ادامه به آنها می‌پردازیم می‌تواند در اولویت‌های طرفین قرار گیرد.

16. در قدم اول باید شرایط اقتصادی روز جامعه را بررسی کنید. آیا زمان مناسبی برای شروع یک ساخت‌وساز است؟
17. همچنین باید بررسی کنید که پروژه تعریف شده در منطقه مورد نظر می‌تواند توجیه اقتصادی داشته باشد. ممکن است فردی به دنبال ساخت یک هتل فوق مدرن در یک شهر کوچک که توریست خیز هم نیست باشد. مسلماً چنینی پروژه‌ای نمی‌تواند از نظر اقتصادی توجیه‌پذیر باشد.
18. بایستی برآورد کنید که هزینه‌های لازم برای اجرا و انجام پروژه در مقایسه با سود حاصل برحسب شرایط جامعه توجیه دارد یا خیر؟ برای مثال ممکن است تمام این پروژه از نظر درصدی سودی کمتر از تورم سالانه برای شما ایجاد کند. در مواقعی که تراکم طبقات در محل پروژه پایین باشد، ممکن است شاهد چنین شرایطی باشید.
19. از نظر نوع و شرایط قرارداد مشارکت در ساخت نیز باید موارد اقتصادی را بررسی کنید. ممکن است تمام شرایط بالا مناسب باشد اما مالکین یا سازندگان شرایط غیرمطلوبی را پیش روی شما بگذارند. مانند مواقعی که سازنده ناچار به پرداخت مبلغ بلاعوض غیرمعقولی می‌شود.
20. درصورتی‌که ساخت پروژه از نظر اقتصادی منطقی نبود، فروش و یا تجمیع آن با ملک کناری می‌تواند یکی از مهم‌ترین گزینه‌ها برای کاربران باشد.

بررسی نکاتی مهم درباره شرایط تحریر قرارداد مشارکت در ساخت

هر قرارداد حقوقی بایستی با رعایت نکاتی به رشته تحریر درآید. عدم دقت به همین نکات ساده در تحریر  قراردادها باعث بروز مشکلات بسیار زیاد و حتی جبران‌ناپذیری برای طرفین آنها شده است. ازاین‌جهت لازم دانستیم تا نکات مربوط به نحوه نگارش قرارداد مشارکت در ساخت را نیز برای شما عزیزان بررسی کرده و مورد به مورد بررسی کنیم.

21. متن قرارداد باید کاملا شفاف و بدون هیچ غلط تایپی باشد.
22. سعی کنید متن قرارداد را به‌صورت تایپی آماده کنید.
23. حتماً در تمام صفحات قرارداد شماره آن و تاریخ تنظیم آن را درج کنید.
24. تمام مفاد لازم برای این قراردادها باید در متن آن تنظیم و درج شود.
25. مدت قرارداد یکی از مهم‌ترین نکات در متن قرارداد است. حتماً در هنگام تحریر این بند از عبارت‌هایی مانند “تا، لغایت، تا حدود و …” استفاده نکرده و برآورد دقیقی درباره این موضوع در متن قرارداد درج کنید.
26. اطلاعات شناسایی طرفین و همچنین آدرس‌های معتبر آنها باید به‌صورت دقیق در متن قرارداد درج شود.

بررسی نکاتی درباره توافقات انجام گرفته در هنگام تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت

توافقات انجام گرفته در قرارداد مشارکت در ساخت کدام‌ها هستند و آیا لازم است تا این توافقات در متن این قرارداد درج شوند؟ بر سر چه مسائلی باید بیشتر صحبت کرد و اصلی‌ترین توافقات صورت گرفته مربوط به چه بندهایی است؟ در این بخش از مقاله سعی داریم تا نکات مربوط به توافقات معمول در هنگام تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت را با شما در میان بگذاریم.

27. حتماً درباره قدرالسهم هر یک از طرفین قرارداد توافق نموده و آن را در قرارداد درج کنید.
28. طبقه سهم هرکدام از طرفین نیز از توافقات مهم در این قرارداد است که باید به آن نیز بپردازید.
29. حتماً باید درباره پارکینگ‌ها و انباری‌ها، سهم هر طرف و محل قرارگیری آن در همان زمان تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت توافق کنید.
30. بر سر زمان تخلیه و تحویل ملک به سازنده توافق کرده و برای عدم اجرای این تعهد باید ضرر و زیان تعریف کنید.
31. ممکن است در حین پروژه و مراحل اخذ جواز تعداد طبقات پیش‌بینی‌شده محقق نشود و یا تراکم مازاد به ساختمان اعطا گردد. حتماً دراین‌باره نیز توافقات لازم را انجام دهید.
32. یکی از توافقات مهم در این قراردادها توافق بر سر مسائلی مانند افزایش قیمت مصالح و یا مواردی ازاین‌دست است که در زمان ممکن است شاهد آن باشید. حتماً شرایط لازم را پیش‌بینی کرده و درباره آن توافق کنید. بالا رفتن هزینه‌ها به معنای بالا رفتن میزان آورده سازنده نخواهد بود. حتماً دراین‌باره در زمان تنظیم قرارداد دقت کنید.

بررسی نکاتی ارزنده در زمینه انتقال سند در مشارکت در ساخت

یکی از مهم‌ترین چالش‌های مشارکت در ساخت، مربوط به مسائل انتقال سند در این پروژه‌ها است. در چنین مواقعی هر طرف به دنبال شرایط ایده‌آل برای خود رفته و رسیدن به یک توافق بر سر این موضع کمی سخت می‌شود. دقت به نکاتی که در ادامه مرور می‌کنیم می‌تواند در درجه اول زمینه‌ساز شرایط مناسب برای هر طرف باشد و همچنین شرایط لازم برای یک توافق مناسب و ایده‌آل را نیز برای طرفین رقم خواهد زد.

33. حتماً شرایط انتقال سند را به‌صورت کامل در قرارداد مشارکت در ساخت درج کنید.
34. بهترین روش انتقال سند در مشارکت در ساخت انتقال به روش تدریجی و طبق شرایط پیشرفت پروژه و بر اساس هزینه‌های انجام شده توسط سازنده است.
35. هرگز بدون هیچ مدرک و تضمینی اقدام انتقال بخشی از سند ملک به نام سازنده نکنید.

کامل‌ترین راهنمای مربوط به نحوه انتقال سند در مشارکت در ساخت

بررسی نکات عمومی مربوط به تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت

علاوه بر تمام موارد ذکر شده نکات عمومی نیز وجود دارد که بررسی و بیان آنها خالی از لطف نخواهد بود. برای کامل‌تر شدن بیان این نکات را نیز در این بخش با هم بررسی می‌کنیم.

36. دقت کنید که برای دریافت پایان کار در چنین قراردادهایی می‌توانید بعد از پایان سفت‌کاری اقدام نمایید.
37. در نظر داشته باشید که بروز تأخیر در کارهای اداری مربوط به اسناد و مدارک جزء وظایف و قصورات سازنده محسوب نمی‌شود.
38. حتماً باید تمام صفحات قرارداد باید امضاء شده و اثر انگشت بخورند.
39. کلیه چک‌ها و مبالغ ردوبدل شده باید در متن قرارداد درج شده و گیرنده و پرداخت‌کننده آن مشخص شود.
40. بیمه ساختمان و تایم هزینه‌های خسارت‌های وارد شده به ساختمان‌های اطراف به عهده سازنده است و حتماً باید این نکته را در قرارداد قید کنید.

نکاتی که مالکین باید به آنها دقت داشته باشند

رعایت برخی از نکات مختص مالکینی است که به دنبال انجام مشارکت در ساخت هستند. اگر به‌عنوان مالک قصد تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت را دارید، بهتر است نکات مهم زیر را قبل از هر اقدام و امضایی مدنظر داشته باشید:

41. انتخاب سازنده مناسب اهمیت بسیار زیادی در چنین قراردادهایی دارد. حتماً معیارهای این انتخاب را بررسی کرده و بهترین فرد را انتخاب نمایید.
42. دقت کنید که هر سازنده‌ای که مبلغ بلاعوض بالایی را ارائه نماید، لزوماً بهترین و مناسب‌ترین فرد نیست.
43. حتماً درباره پیش‌فروش واحدها با سازنده توافق کرده و درصورتی‌که این موضوع مورد توافق شما نبود، در متن قرارداد این اجازه را از وی سلب کنید. همچنین در صورت لزوم به پیش‌فروش هم تنها بعد از پایان سفت‌کاری و تنها با تعهد مکتبی اجازه این کار را برای پیش‌فروش قدرالسهم خود سازنده به وی اعطا نمایید.
44. حق دریافت وام و یا انتقال به غیر را در متن قرارداد در زمان تنظیم آن از سازنده سلب نمایید.
45. در صورت نیاز به اعطای وکالت، حتماً آن را به‌صورت مدت‌دار و برای انجام کارهای اداری مربوط به ساختمان به سازنده اعطا نمایید.
46. تعهدات مربوط به مالک را بشناسید و حتماً در همان زمان تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت آنها را از نظر امکان یا عدم امکان بررسی کنید.
47. دقت کنید که تجربه و نمونه کارهای سازنده در سایر مناطق و شهرها نمی‌تواند معیار خوبی برای انتخاب سازنده باشد.

نکاتی که سازندگان باید آنها را در نظر بگیرند

همچنین سازندگان محترم نیز بنا به شرایط پروژه باید به نکاتی توجه کنند. در این بخش نکات مهم کاربردی را گردآوری کرده‌ایم که در زمان تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت می‌توانند به کار سازندگان آیند. برای تصمیم‌گیری بهتر دقت به این نکات می‌تواند بسیار ضروری و مهم باشد.

48. سازندگان باید توجه داشته باشند که قبل از تحویل گرفتن ملک مورد نظر تمام هزینه‌های مربوط به شهرداری، مالیات‌ها، دارایی، آب، برق، گاز و تلفن توسط مالک تسویه شده و سپس آن را تحویل بگیرند. حتی می‌توانید این نکته را در متن قرارداد مشارکت در ساخت درج کنید.
49. تعهدات خود را در اجرای پروژه بدانید و قبل از امضای قرارداد شرایط لازم برای اجرای این تعهدات را در نظر بگیرند. اگر توانایی اجرای تعهدی را ندارید، بهتر است زیر بار آن نروید. وارد نشدن به یک پروژه بهتر از وارد شدن به پروژه‌ای است که نهایت ضرر زیادی برای شما به دنبال داشته باشد.
50. فراموش نکنید که هر توافقی که در این قرارداد درج می‌نمایید، بایستی در پروژه اجرایی شود. در غیر این صورت ممکن است طبق بند ضرر و زیان در قرارداد با مشکلات مالی و حقوقی روبرو شوید.
51. ساخت ساختمان بر اساس به‌روزترین مقررات ارائه‌شده توسط سازمان نظام مهندسی از وظایف سازنده است. ازاین‌رو اطلاعات و قوانین را دراین‌باره مرور کنید.

کانال تلگرام لامینگو

در انتها باید بدانید

نکات و موارد مهمی که در این مقاله به بررسی آنها پرداختیم می‌توانند سرلوحه افراد و متقاضیان تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت باشد. عدم دقت به این نکات در وهله اول باعث بروز مشکلات حقوقی مختلف برای خود افراد شده و در درجه دوم باعث خوابیدن پروژه مانند هزاران پروژه دیگر شود. کاربران می‌توانند برای کسب اطلاعات بیشتر در این زمینه سایر مقالات ما را در بخش بلاگ حقوقی لامینگو دنبال نمایند. همچنین در صورت نیاز می‌توانید از انتهای این مقاله برای درج نظرات و سؤالات خود استفاده کنید. مشاورین ما در لامینگو آماده پاسخگویی به نیازهای کاربران در این زمینه هستند.