قرارداد پیمانکاری بازسازی ساختمان

پس از گذشت چندین سال از ساخت و استفاده از هر ساختمانی، اعم از خانه‌های ویلایی یا آرپارتمان‌ها آن ساختمان مستهلک و فرسوده شده و نیاز به انجام برخی تعمیرات و تغییرات دارد. با توجه به آن که هزینه تخریب ساختمان بالا بوده و در برخی موارد تخریب ساختمان فاقد توجیه اقتصادی است، بازسازی ساختمان بهترین انتخاب به منظور نوسازی و استفاده بهتر از آن می‌باشد. 
در این مواقع معمولاً مجموعه اقدامات بازسازی ساختمان به یک شخص سپرده می‌شود تا از ابتدا تا انت‌ها را مدیریت و راهبری کند. به همین منظور لازم است تا میان مالک ساختمان و پیمانکار یک سازکار قانونی پیاده‌سازی شود تا همه تعهدات و اقدامات از ابتدا تا انت‌ها مشخص باشد. راهکار حقوقی که می‌توان برای این تعامل پیشنهاد داد تنظیم و امضای یک قرارداد پیمانکاری بازسازی ساختمان است. 

این قرارداد چه کمکی به شما می‌کند؟ 

با توجه به اقدامات گسترده‌ای که برای بازسازی یک ساختمان بایستی انجام گیرد، حتما به یک قرارداد مدون استاندارد نیاز خواهیم داشت. در واقع یک قرارداد کتبی اصولی و قانونی از وقوع هرگونه اختلاف و نزاعی میان افراد جلوگیری خواهد کرد. به همین منظور، تیم حقوقی لامینگو با بررسی مشکلات و خلأهای موجود در اینگونه قراردادها اقدام به تهیه یک نسخه اصولی و مطابق با قوانین و مقررات با عنوان قرارداد پیمانکاری بازسازی ساختمان نموده است. 
علاوه بر این، زمان‌بر و هزینه‌بر بودن پروژه تعمیر و بازسازی ساختمان اقتضاء می‌نماید که یک قرارداد پیمانکاری بازسازی ساختمان به‌صورت رسمی میان کارفرما و پیمانکار منعقد گردد تا کلیه جزئیات مربوط به پروژه تعمیر و بازسازی ساختمان را شامل شود. 

انواع قرارداد پیمانکاری بازسازی ساختمان

در تنظیم قرارداد پیمانکاری بازسازی ساختمان، توافق طرفین تعیین‌کننده نوع قرارداد می‌باشد. طرفین بر حسب توافق خود می‌توانند یکی از انواع قرارداد پیمانکاری بازسازی ساختمان زیر را انتخاب نمایند. 

۱. قرارداد پیمانکاری بازسازی ساختمان با مصالح

چنانچه در تنظیم قرارداد پیمانکاری بازسازی ساختمان، کارفرما قصد داشته باشد صفر تا صد کار را به عهده پیمانکار قرار دهد، قرارداد پیمانکاری بازسازی ساختمان با مصالح بهترین انتخاب برای آن‌ها خواهد بود. به موجب چنین قراردادی، کلیه هزینه‌های تعمیر و بازسازی، از جمله هزینه تهیه مصالح و متریال، هزینه دستمزد کارگران، هزینه‌های اجرایی پروژه و غیره بر عهده پیمانکار قرار خواهد داشت. 
در این قرارداد، هزینه کلی پروژه نیز با در نظر گرفتن این موارد تعیین شده و در قرارداد درج می‌گردد. در نتیجه، پیمانکار موظف خواهد بود کلیه هزینه‌های تعمیر و بازسازی را با توجه به مبلغ درج شده در قرارداد پرداخت نماید. باقی‌مانده این مبلغ به عنوان سود پیمانکار از انجام این پروژه محسوب خواهد شد. 

۲. قرارداد پیمانکاری بازسازی ساختمان بدون مصالح

با انعقاد این نوع از قرارداد پیمانکاری بازسازی ساختمان، برخلاف نوع پیشین، هزینه تهیه مصالح و متریال بر عهده کارفرما قرار خواهد گرفت. مبلغ قرارداد پیمانکاری بازسازی ساختمان بدون مصالح نیز با کسر هزینه‌های تهیه مصالح تعیین شده و در قرارداد درج می‌گردد. البته در این نوع از قرارداد پیمانکاری بازسازی ساختمان، پیمانکار موظف است دیگر هزینه‌های اجرایی پروژه و دستمزد کارگران را از محل همان مبلغ مندرج در قرارداد پرداخت نماید. 

۳. قرارداد مدیریت پیمان بازسازی ساختمان (پیمان مدیریت) 

در قرارداد مدیریت پیمان بازسازی ساختمان، پیمانکار تنها وظیفه مدیریت اجرای پروژه را به عهده خواهد داشت. در این نوع قرارداد، کارفرما شخصاً اقدام به تهیه مصالح و متریال مورد نیاز، استخدام کارگران، مهیا نمودن محل پروژه و غیره خواهد نمود. در این قرارداد، پیمانکار وظیفه‌ای به منظور پرداخت هزینه‌ها نخواهد داشت و تنها درصد معینی از هزینه‌های بازسازی را به عنوان حق‌الزحمه مدیریت و اجرای پروژه دریافت خواهد نمود. 
چنانچه کارفرما موقعیت مناسبی جهت رسیدگی به این امور از قبیل تهیه مصالح، دریافت مجوزهای مورد نیاز و غیره داشته باشد، انعقاد قرارداد مدیریت پیمان بازسازی ساختمان از نظر اقتصادی برای او صرفه بیشتری خواهد داشت. 

مشخصات و مندرجات مربوط به نمونه قرارداد بازسازی ساختمان

در تنظیم هر قراردادی، از جمله قرارداد پیمانکاری بازسازی ساختمان، توجه به مشخصات و مندرجات قرارداد ضروری بوده و از بروز بسیاری از اختلافات احتمالی در آینده جلوگیری می‌نماید. در این راستا می‌توان مشخصات و مندرجات قرارداد پیمانکاری بازسازی ساختمان را به شرح زیر برشمرد: 

۱. طرفین قرارداد
معلوم و معین بودن طرفین قرارداد، نخستین گام در تنظیم قرارداد پیمانکاری بازسازی ساختمان می‌باشد. طرفین این قرارداد، اعم از اینکه اشخاص حقیقی باشند یا حقوقی، بایستی از قبل تعیین شده باشند و مدارکی دال بر احراز هویت خود ارائه نمایند. 

۲. موضوع قرارداد
طبیعی است که موضوع قرارداد پیمانکاری بازسازی ساختمان، انجام تعمیرات و بازسازی ساختمان می‌باشد. اما با توجه به اینکه بازسازی ساختمان می‌تواند موارد بسیاری چون نقاشی، تعویض در و پنجره، تعویض کابینت، نورپردازی و غیره را شامل شود، ضروری است تا یک بند از قرارداد به بیان این موارد به صورت جزئی بپردازد. این مسئله به روشن‌تر شدن موضوع قرارداد کمک می‌نماید. 

۳. محاسبه مبلغ قرارداد و هزینه‌های بازسازی
با توجه به توافقات طرفین در خصوص تعیین نوع قرارداد پیمانکاری بازسازی ساختمان، پیمانکار هزینه‌های انجام تعمیرات و بازسازی را تخمین زده و در بند مربوط به مبلغ قرارداد درج می‌شود. از آنجایی که در طول اجرای پروژه ممکن است تورم باعث تغییر در قیمت‌ها شود، طرفین می‌توانند تبصره‌ای به منظور تعدیل هزینه‌ها در ادامه بند مرتبط با مبلغ قرارداد پیش‌بینی نمایند. 

۴. شرایط پرداخت
در قراردادهای پیمانکاری بازسازی ساختمان، اغلب کارفرمایان مبلغ قرارداد را به صورت مرحله به مرحله و طی چند قسط می‌پردازند. به همین دلیل، بایستی یک بند از قرارداد به موضوع شرایط پرداخت اختصاص یافته و درصد پرداختی کارفرما در هر مرحله از پروژه به تفکیک مشخص و معلوم گردد. 

۵. مدت زمان انجام پروژه
زمان تحویل پروژه بازسازی ساختمان برای کارفرمایان اهمیت ویژه‌ای دارد. به همین دلیل، یک بند از این قرارداد بایستی به موضوع زمان قرارداد اختصاص یابد. در این بند زمان شروع و پایان پروژه مشخص می‌شود. اهمیت زمان در تنظیم این قرارداد به میزانی است که طرفین می‌توانند برای تأخیر در تحویل پروژه، مبلغی تحت عنوان خسارت یا وجه التزام در نظر گیرند. 

۶. وظایف و تعهدات پیمانکار
با امضای قرارداد پیمانکاری بازسازی ساختمان از جانب پیمانکار، وی نسبت به ایفای وظایف و تعهداتی که به موجب این قرارداد بر عهده او قرار می‌گیرد، مسئول می‌گردد. موارد زیر را می‌توان به عنوان نمونه‌هایی از وظایف و تعهدات پیمانکار در این قرارداد درج نمود: 
. مسئولیت حفظ مصالح و ابزارآلات ساختمانی و همچنین حفظ کیفیت اجرای پروژه به عهده پیمانکار می‌باشد. 
. پیمانکار حق انتقال قرارداد به دیگری را نداشته و اجرای این قرارداد قائم به شخص پیمانکار می‌باشد. 
. پیمانکار بایستی پیش از شروع به کار، برنامه زمان‌بندی خود را تنظیم نموده و به کارفرما تحویل دهد. 
. پیمانکار موظف به رعایت کلیه موارد ایمنی و حفاظتی در طول کار می‌باشد. 
. در صورت بروز هرگونه تغییر در روند اجرای پروژه، پیمانکار موظف است مراتب را به اطلاع کارفرما رسانده و پس از کسب اجازه از کارفرما اقدام به رفع آن نماید. 

۷. وظایف و تعهدات کارفرما
با توجه به اینکه قرارداد امری دوجانبه است، پس از تنظیم و امضای قرارداد، کارفرما نیز مانند پیمانکار وظایف و تعهداتی را به عهده می‌گیرد. موارد زیر می‌توانند به عنوان وظایف و تعهدات کارفرما در قرارداد پیمانکاری بازسازی ساختمان درج گردند: 
. کارفرما موظف است کلیه مشخصات و دستورات لازم جهت اجرای موضوع قرارداد را به موقع در اختیار پیمانکار قرار دهد. 
. چنانچه پیمانکار قادر به اجرا و تکمیل پروژه بازسازی ساختمان نباشد، کارفرما می‌تواند رأساً اما به حساب پیمانکار اقدام به تکمیل پروژه نماید. 
. چنانچه کار، رفتار یا اخلاق گروهی از کارکنان پیمانکار مورد تأیید کارفرما نباشد، کارفرما می‌تواند مانع ادامه کار آن‌ها شده و پیمانکار موظف است افراد دیگری را جایگزین نماید. 
. کارفرما موظف است کلیه پرداختی‌های لازم را در موعد مقرر با پیمانکار تسویه نماید. 

۸. تضمین حسن انجام کار
اخذ تضمین از پیمانکار به منظور حسن انجام کار در بسیاری از پروژه‌ها از جمله پروژه تعمیر و بازسازی ساختمان امری مرسوم می‌باشد. در تنظیم قرارداد پیمانکاری ساختمان، کارفرما می‌تواند در ابتدا اقدام به اخذ یک ضمانت مانند سفته از پیمانکار نماید و یا اینکه ممکن است در هر مرحله از پرداخت، درصدی از پرداختی به جهت ضمانت حسن انجام کار نزد کارفرما باقی بماند و در مرحله پایانی تسویه حساب صورت گرفته و این مبلغ به پیمانکار بازگردانده شود. 

۹. موارد فسخ قرارداد پیمانکاری بازسازی ساختمان
هیچ یک از طرفین نمی‌توانند بدون دلیل موجهی اقدام به فسخ قرارداد پیمانکاری بازسازی ساختمان به‌صورت یک‌جانبه نمایند. در صورتی که هر یک از طرفین بی‌دلیل اقدام به فسخ قرارداد نماید، موظف به پرداخت خسارت می‌باشد. اما با این وجود، می‌توان موارد خاصی را به عنوان موارد فسخ در قرارداد پیش‌بینی نمود که در صورت وقوع آن‌ها فسخ قرارداد مستلزم پرداخت خسارت نباشد. این موارد عبارتند از: 
. انتقال پروژه تعمیر و بازسازی به شخص دیگری از طرف پیمانکار و بدون اطلاع کارفرما
. تعطیلی بدون دلیل پروژه تعمیر و بازسازی از جانب پیمانکار
. تأخیر در شروع به کار پروژه پس از ابلاغ قرارداد
. تأخیر در تکمیل و تحویل پروژه

۱۰. تعیین مرجع رسیدگی به اختلافات ناشی از قرارداد
اجرای هر قراردادی ممکن است با بروز اختلافاتی میان طرفین همراه باشد. به منظور کاهش این اختلافات و تسریع در رسیدگی به آن‌ها بهتر است که در یک بند از قرارداد مرجعی به عنوان داور مرضی‌الطرفین جهت حل و فصل اختلافات احتمالی تعیین شود. 

سؤالات متداول

۱. در قرارداد پیمانکاری بازسازی ساختمان، پرداخت مالیات بر عهده چه کسی قرار دارد؟ 

چنانچه اجرای پروژه تعمیر و بازسازی ساختمان مستلزم پرداخت مالیات باشد، طرفین بایستی در خصوص مسئولیت هر یک از آنان در خصوص پرداخت مالیات تعیین تکلیف نموده و این موضوع را در قرارداد درج نمایند. 

۲. در قرارداد پیمانکاری بازسازی ساختمان، پرداخت حق بیمه، عیدی، سنوات و غیره کارکنان پیمانکار بر عهده چه کسی قرار دارد؟ 

بین پیمانکار و کارکنان رابطه استخدامی برقرار بوده و قوانین و مقررات قانون کار بر رابطه آن‌ها حاکم می‌باشد. به همین دلیل، پرداخت حق بیمه، عیدی و غیره کارکنان بر عهده پیمانکار قرار داشته و کارفرما در قبال این موارد مسئولیتی نخواهد داشت.