قرارداد پیمانکاری ساختمان

با توجه به تخصصی بودن مسئله ساخت‌وساز ساختمان و اینکه بسیاری از مالکین در این خصوص تخصص و سررشته‌ای ندارند، مایل هستند تا پروژه ساخت و ساز ساختمان را به عهده فرد متخصصی تحت عنوان پیمانکار بسپارند. پیمانکار ممکن است یک شخص حقیقی یا حقوقی باشد که در زمینه ساخت و ساز ساختمان از تخصص کافی برخوردار بوده و با تنظیم یک قرارداد پیمانکاری متعهد می‌گردد تا در زمان مقرر و مطابق خواست مالک، پروژه ساختمانی را تکمیل و تحویل دهد. 
این قرارداد، از جمله مهم‌ترین و پرکاربردترین قراردادها در امر ساخت و ساز است و ممکن است افراد بسیاری با آن سروکار داشته باشند. از این رو، ضروری است افراد اطلاعات کاملی درباره این قرارداد داشته و در تنظیم آن کلیه نکات لازم را رعایت نمایند. 

قرارداد پیمانکاری ساختمان چه کمکی به شما می‌کند؟ 

با تنظیم قرارداد پیمانکاری ساختمان، پیمانکار به عنوان مجری طرح قرار گرفته و پیگیر انجام کلیه امور مرتبط با ساخت و ساز از قبیل اخذ مجوز، اجرای کار و غیره خواهد شد. با توجه به تخصص پیمانکار در این حوزه، مراحل ساخت و ساز سریع‌تر از زمانی پیش خواهد رفت که مالک خود شخصاً اقدام به ساخت و ساز نماید. به منظور تسریع در امر ساخت و ساز ساختمان و همچنین بهره‌مندی از تخصص پیمانکاران در این زمینه، تنظیم قرارداد پیمانکاری ساختمان می‌تواند بهترین و راحت‌ترین گزینه در اجرای پروژه‌های ساخت و ساز برای مالکین باشد. 

انواع قرارداد پیمانکاری ساختمان

قرارداد پیمانکاری ساختمان انواع گوناگونی داشته که به شرح زیر می‌توان آن‌ها را برشمرد: 

۱. قرارداد پیمانکاری ساختمان جزئی و کلی

به اعتبار اینکه کارفرما اجرای تمام یا بخشی از پروژه ساخت و ساز را به پیمانکار سپرده باشد، قرارداد پیمانکاری می‌تواند به دو صورت جزئی و کلی تنظیم گردد. در قرارداد پیمانکاری کلی، اجرای تمام پروژه بر عهده پیمانکار قرار گرفته و در قرارداد پیمانکاری جزئی تنها اجرای بخشی از پروژه بر عهده پیمانکار قرار می‌گیرد. 

۲. قرارداد پیمانکاری ساختمان با مصالح و بدون مصالح

به اعتبار اینکه تهیه مصالح ساختمانی برعهده کارفرما یا پیمانکار قرار گرفته باشد، قرارداد پیمانکاری ساختمان می‌تواند به صورت با مصالح یا بدون مصالح تنظیم گردد. صرف نظر از اینکه قرارداد پیمانکاری ساختمان با مصالح منعقد گردد یا بدون مصالح، هزینه تهیه مصالح ساختمانی بر عهده کارفرما قرار دارد. تنها در قرارداد پیمانکاری ساختمان با مصالح، پیمانکار شخصاً اقدام به تهیه مصالح ساختمانی نموده و سپس هزینه را به صورت مستقیم از کارفرما دریافت می‌نماید. 

۳. قرارداد پیمان مدیریت (پیمانکاری درصدی) 

در این نوع از قرارداد پیمانکاری ساختمان، پیمانکار کلیه مسئولیت‌های مرتبط با پروژه از قبیل مدیریت، اجرا، نظارت بر اجرا و تحویل پروژه را بر عهده گرفته و دستمزد خود را به صورت درصدی از هزینه‌های اجرای پروژه از کارفرما دریافت می‌نماید. 

۴. قرارداد پیمانکاری دستمزدی

معمولاً در پروژه‌های ساختمانی کوچک، کارفرما خود تجهیزات، مصالح، نیروی انسانی و غیره را تهیه نموده و تنها مسئولیت این موارد را به عهده پیمانکار قرار می‌دهد. این نوع از قرارداد پیمانکاری ساختمان که قرارداد پیمانکاری دستمزدی نامیده می‌شود نیاز به مدیرت و نظارت دقیقی نداشته و معمولاً دستمزد پیمانکار به صورت روزانه یا هفتگی پرداخت می‌گردد. 

۵. قرارداد پیمانکاری ساختمان مقطوع

در پروژه‌های ساختمانی که هزینه ساخت و ساز و زمان اجرا به راحتی قابل تعیین و پیش‌بینی باشد، تنظیم قرارداد پیمانکاری ساختمان مقطوع می‌تواند بهترین گزینه باشد. در این نوع از قرارداد پیمانکاری، دستمزد پیمانکار به صورت ثابت تعیین شده و پیمانکار متعهد می‌گردد تا در زمان مقرر پروژه ساخت و ساز را به پایان برساند. 

مشخصات و مندرجات مربوط به قرارداد پیمانکاری ساختمان

افراد به هنگام تنظیم متن قرارداد پیمانکاری ساختمان بایستی شرایط اجرای پروژه و الزامات قانونی را مد نظر داشته و با در نظر گرفتن این موارد اقدام به انعقاد قرارداد پیمانکاری نمایند. از این رو، مندرجات اصلی این قرارداد را می‌توان به شرح زیر برشمرد: 

۱. طرفین قرارداد
در تنظیم قرارداد پیمانکاری ساختمان نیز مانند هر قرارداد دیگری، نخستین کار تعیین طرفین قرارداد و درج مشخصات آن‌ها می‌باشد. پیمانکار و کارفرما به عنوان طرفین این قرارداد بوده وبندی از قرارداد پیمانکاری ساختمان بایستی به درج مشخصات آن‌ها اختصاص یابد. 

۲. موضوع قرارداد
با توجه به نوع قرارداد پیمانکاری ساختمان، موضوع قرارداد می‌تواند تغییر یابد؛ چرا که در هر یک از انواع قرارداد پیمانکاری ساختمان وظایف خاصی بر عهده پیمانکار قرار می‌گیرد که این مسئله بایستی در بند مربوط به موضوع قرارداد درج گردد. 

۳. مدت قرارداد
یکی از ارکان اصلی در تنظیم قرارداد پیمانکاری ساختمان، تعیین مدت جهت تحویل به موقع پروژه است. حتی طرفین می‌توانند برای پیشبرد هر مرحله از ساخت و ساز، مدت جداگانه‌ای تعین نموده و در قرارداد قید نمایند. 

۴. ضمانت اجرای دیرکرد طرفین در اجرای پروژه
با توجه به اهمیت زمان انجام و تحویل پروژه در امر ساخت و ساز، دیرکرد هر یک از طرفین قرارداد پیمانکاری ساختمان در ایفای تعهدات خود می‌تواند موجب ضرر طرف مقابل شود. از این رو، ضروری است تا این موضوع به هنگام تنظیم قرارداد پیمانکاری ساختمان مورد توجه قرار گیرد. 

۵. تعیین مبلغ قرارداد پیمانکاری ساختمان
مبلغ قرارداد پیمانکاری ساختمان با توجه به نوع قرارداد پیمانکاری تغییر می‌یابد. صرف نظر از نوع قرارداد پیمانکاری، طرفین بایستی در این خصوص نیز توافق نموده و ابتدا مبلغ کلی قرارداد را برآورد نموده و در قرارداد درج نمایند. سپس هزینه اجرای هر یک از مراحل ساخت و ساز نیز به تفکیک درج می‌گردد. با توجه به اینکه ممکن است در اثر تورم قیمت‌های درج شده در قرارداد دچار تغییراتی گردند، شایسته است که تبصره‌ای ناظر به این مسئله در قرارداد درج گردد. 

۶. نظارت بر کار پیمانکار
کارفرما یا نماینده وی وظیفه نظارت بر اقدامات پیمانکار را داشته و پس از نظارت و تأیید وی، صورت حساب پیمانکار تسویه می‌گردد. از این رو، ضروری است به هنگام تنظیم قرارداد پیمانکاری ساختمان در این خصوص نیز تعیین تکلیف شده و دستگاه نظارت در قرارداد تعیین گردد. 

۷. اسناد و مدارک پیمان
تنظیم قرارداد پیمانکاری ساختمان مستلزم در نظر گرفتن اسناد و مدارک دیگری از قبیل جواز ساخت، نقشه‌های ساختمان، نقشه‌های تأسیسات ساختمان و غیره است که بایستی در این خصوص نیز در قرارداد پیمانکاری ساختمان تعیین تکلیف شود. 

۸. تعهدات پیمانکار
تعیین تکلیف در خصوص تعهدات پیمانکار مهم‌ترین مسئله در تنظیم قرارداد پیمانکاری ساختمان بوده و تعیین دقیق آن از بروز بسیاری از اختلافات احتمالی بین کارفرما و پیمانکار جلوگیری می‌نماید. موارد زیر را می‌توان به عنوان نمونه‌هایی از تعهدات پیمانکار در قرارداد درج نمود: 
. اجرا و پیاده‌سازی پروژه بر اساس نظر و نقشه‌های مالک
. تحویل پروژه رأس موعد
. رعایت موارد قانونی در ساخت و ساز
. همکاری با ناظر مشخص شده از سوی مالک
. پرداخت حقوق کارگران و پیمانکاران فرعی
. عدم واگذاری انجام پروژه به اشخاص ثالث

۹. تعهدات کارفرما
در مقابل پیمانکار، کارفرما نیز با امضای قرارداد پیمانکاری ساختمان تعهداتی را به عهده می‌گیرد. موارد زیر عمدتاً به عنوان تعهدات کارفرما در قراردادهای پیمانکاری ساختمان درج می‌گردد: 
. تعیین انتظارات دقیق از پیمانکار
. فراهم کردن شرایط لازم برای اجرای پروژه
. پرداخت هزینه اولیه به پیمانکار برای اجرای پروژه
. پرداخت به موقع تعهدات مالی
. بیمه کردن کارگاه در مقابل حوادث احتمالی

۱۰. شرایط فسخ قرارداد پیمانکاری ساختمان
اصل استحکام قراردادها ایجاب می‌نماید که طرفین نتوانند بدون دلیل موجهی اقدام به فسخ قرارداد نمایند. از این رو، بندی از قرارداد پیمانکاری ساختمان به تصریح موارد فسخ قرارداد پرداخته و موارد فسخ را به صورت دقیق، معین و معلوم می‌سازد. برای مثال، عدم ایفای تعهدات از جانب یکی از طرفین و یا بروز شرایط غیرقابل پیش‌بینی می‌تواند از موارد فسخ قرارداد پیمانکاری ساختمان محسوب شود. 

۱۱. حل اختلافات ناشی از قرارداد پیمانکاری ساختمان
به هنگام تنظیم قرارداد پیمانکاری ساختمان ضروری است که طرفین مسئله حل و فصل اختلافات احتمالی را نیز در نظر داشته باشند. به همین دلیل، فرد یا افرادی به عنوان داور مرضی‌الطرفین تعیین شده و اسامی آنان در قرارداد درج می‌گردد تا در صورت بروز اختلاف میان پیمانکار و کارفرما، پیش از مراجعه به دادگاه، داور در این خصوص تصمیم‌گیری نماید. 

سؤالات متداول

۱. مزایای تنظیم قرارداد پیمانکاری ساختمان چیست؟ 

انعقاد این قرارداد موجب صرفه‌جویی در زمان و تضمین کیفیت انجام پروژه ساختمانی خواهد شد. 

۲. با تنظیم قرارداد پیمانکاری ساختمان، پرداخت مالیات و بیمه کارکنان بر عهده چه کسی قرار می‌گیرد؟ 

اصولاً پرداخت مالیات و حق بیمه کارکنان در قرارداد پیمانکاری ساختمان به عهده کارفرما قرار دارد. شایسته است که در زمان تنظیم قرارداد پیمانکاری ساختمان در این خصوص توافق شده و توافق طرفین در قرارداد تصریح گردد. 

۳. آیا امکان تمدید مدت زمان قرارداد پیمانکاری ساختمان وجود دارد؟ 

بله. در صورتی که اجرای پروژه ساخت و ساز به دلایل مختلفی طولانی شود، طرفین می‌توانند با توافق یکدیگر مدت قرارداد را تمدید نمایند.