قرارداد پیش فروش آپارتمان

به‌طور کلی، طرفین در نحوه انعقاد قراردادهای مختلف براساس قوانین موضوعه کشور، از آزادی عمل برخوردارند؛ اما قانونگذار باتوجه به ویژگی‌های خاص برخی قراردادها، تشریفاتی را برای تنظیم و انعقاد آن‌ها در نظر گرفته است. قرارداد پیش فروش آپارتمان نیز در زمره این‌گونه قراردادها می‌باشد. 
مطابق حکم ماده 3 قانون پیش‌فروش ساختمان، «قرارداد پیش‌فروش و نیز قرارداد واگذاری تعهدات ناشی از آن، باید با رعایت ماده 2 این قانون، ازطریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد.»

برای تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان، به چه اسناد و مدارکی نیازمندیم؟

ماده 4 قانون پیش‌فروش ساختمان، اسناد و مدارک مورد نیاز برای انعقاد قراردادهای پیش‌فروش آپارتمان را برشمرده است. این اسناد عبارت است از:
1- سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا یا قرارداد رسمی حاکی از این امر که آپارتمان موضوع قرارداد در ازاء سرمایه‌گذاری با حق فروش ازطریق احداث بنا بر روی عرصه به شخص پیش‌فروشنده اختصاص یافته است
2- پروانه ساخت کل ساختمان
3- شناسنامه فنی مستقل هر واحد
4- بیمه‌نامه مسئولیت پیش‌فروشنده دربرابر خسارات ناشی از عیب بنا و تجهیزات آن و عدم رعایت ضوابط قانونی توسط ایشان
5- تأییدیه مهندس ناظر مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان
6- پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک
 نحوه پرداخت اقساط بها در قرارداد پیش فروش آپارتمان
نحوه پرداخت مبلغ قرارداد، تابع توافقات میان طرفین است. اما ماده 11 قانون پیش‌فروش ساختمان، پرداخت حداقل 10 درصد از مبلغ قرارداد را همزمان با تنظیم سند قطعی الزامی اعلام نموده است.

نحوه حل‌وفصل اختلافات

به‌طور کلی، اختلافات حقوقی از دو طریق مراجعه به محاکم قضایی و استفاده ار سازوکار داوری قابل رسیدگی است؛ اما ماده 20 قانون پیش‌فروش ساختمان، درخصوص رسیدگی به اختلافات ناشی از قراردادهای پیش‌فروش آپارتمان حکمی جداگانه دارد. مطابق این ماده، پیش‌خریدار و پیش‌فروشنده هرکدام یک داور اختصاصی معرفی خواهند کرد. داور سوم که داور مرضی‌الطرفین است، با توافق طرفین و درصورت عدم حصول توافق، با معرفی ریاست دادگستری شهرستان مربوطه انتخاب می‌شود. 
اختلافات ناشی از تفسیر یا اجرای قرارداد، به هیئت داوران مذکور ارجاع شده و با نظر اکثریت درخصوص آن‌ها تصمیم‌گیری خواهد شد. داوران همچنین می‌توانند از نظر کارشناسان رسمی استفاده نمایند. لازم به ذکر است که رأی صادره توسط داوران، همانند احکام صادره از مراجع قضایی، قابل اجراست.

فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان

به‌طور کلی، موارد فسخ قرارداد ممکن است منشأ قانونی یا قراردادی داشته باشد. قانون پیش‌فروش ساختمان، در برخی موارد برای پیش‌فروشنده و پیش‌خریدار حق فسخ پیش‌بینی کرده است. 

1- موارد قانونی فسخ قرارداد برای پیش‌خریدار

قانون پیش‌فروش ساختمان، درصورت تحقق موارد ذیل، برای پیش‌خریدار حق فسخ قائل شده است:
• درصورتی‌که مساحت بنا بیش از پنج درصد افزون بر زیربنای مقرر در قرارداد باشد
• چنانچه مساحت واحد تحویل‌شده کمتر از نود و پنج درصد مقدار توافق‌شده باشد

2- موارد قانونی فسخ قرارداد برای پیش‌فروشنده

مطابق ماده 16 قانون پیش‌فروش ساختمان، درصورت عدم پرداخت اقساط بها در مواعد مقرر، پیش‌فروشنده می‌باید ابتدائاً مراتب را به‌صورت کتبی به دفترخانه تنظیم سند اعلام کند. دفترخانه مکلف است ظرف یک هفته به پیش‌خریدار اخطار نماید تا پیش‌خریدار ظرف یک ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام نماید. در غیر این صورت پیش‌فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.
مواردی که گفته شد، موارد قانونی فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان است. اگر شما قصد دارید افزون بر موارد گفته‌شده، برای خود حق فسخ ایجاد کنید، لازم است آن را در متن قرارداد خود قید نمایید. همچنین، امکان سلب موارد قانونی فسخ وجود دارد.
در پایان، لازم است به این نکته اشاره کنیم که همان‌طور که انعقاد قرارداد پیش فروش آپارتمان تشریفاتی است، فسخ آن نیز تشریفاتی است. ماده 13 آیین‌نامه اجرایی قانون پیش‌فروش ساختمان این‌گونه مقرر می‌دارد: «در مواردی که پیش‌خریدار حق فسخ دارد، می‌تواند با تنظیم اظهارنامه کتبی و ابلاغ آن ازطریق دفتر اسناد رسمی تنظیم‌کننده قرارداد یا طرق مقتضی دیگر اعلام فسخ نماید.»

قرارداد لامینگو؛ قراردادی مطمئن برای شما

نکاتی که در این مطلب ارائه شد، تنها بخشی از پیچیدگی‌های قرارداد پیش فروش آپارتمان است. چالش‌های بسیاری در تنظیم این قرارداد وجود دارد؛ ازجمله این چالش‌ها، نحوه جبران خسارات است. شکی نیست که تنظیم چنین قراردادی نیازمند داشتن دانش حقوقی درخصوص امور مربوط به پیش‌فروش آپارتمان و همچنین، تجربه کافی در قراردادنویسی است.
به‌منظور ایجاد سهولت برای شما کاربران عزیز در فرایند تنظیم و انعقاد قرارداد، تیم حقوقی لامینگو پیش‌نویسی آماده از قرارداد پیش‌فروش آپارتمان را تهیه کرده است. این قرارداد، دربردارنده کلیه نکات قانونی و قراردادی لازم بوده و تا میزان زیادی، شما را از حقوق قانونی خود آگاه می‌کند. می‌توانید هم‌اکنون نسخه‌ای از این قرارداد را دریافت کرده و درصورت نیاز، از خدمات مشاوره حقوقی مجموعه ما استفاده نمایید.