قرارداد اجاره خانه

یکی از رایج‌ترین انواع قراردادهای اجاره، قرارداد اجاره خانه است. در این قرارداد، موجر که مالک منفعت خانه است، مالکیت منافع آن را برای مدتی موقت به مستأجر انتقال می‌دهد. لازم به ذکر است که در قراردادهای اجاره، تعیین مدت از اهمیت بالایی برخوردار است؛ چراکه اگر مدت قرارداد مبهم باشد، قرارداد از نظر قانون باطل خواهد بود. برخی موارد که لازم است در این قرارداد مورد توجه قرار گیرد، مسئولیت انجام تعمیرات خانه، موارد فسخ قرارداد، تمدید اجاره، مبلغ قرارداد و نحوه پرداخت آن است. در قرارداد پیش رو که توسط تیم حقوقی مجموعه لامینگو تنظیم شده، کلیه این موارد با رعایت استانداردهای قراردادنویسی لحاظ شده است.

قرارداد اجاره خانه چیست و از چه مقرراتی تبعیت می‌کند؟

کلیه قراردادهای اجاره تابع مقررات فصل چهارم قانون مدنی می‌باشد و قرارداد اجاره خانه نیز از این امر مستثنی نیست. مطابق ماده 466 قانون مدنی، «اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره می‌شود.» طرفین این قرارداد موجر (اجاره‌دهنده) و مستأجر (اجاره‌کننده) نام دارند.
علاوه‌بر فصل چهارم قانون مدنی، قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 نیز حاکم بر قرارداد اجاره خانه است. براساس ماده 1 این قانون، اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی، تجاری و ...، علاوه‌بر مقررات قانون مدنی، تابع مقررات مندرج در این قانون نیز خواهد بود. بنابراین، لازم است پیش از اجاره هرنوع اماکن، از مقررات قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستأجر آگاهی لازم را داشته باشید.

اهمیت تعیین مدت اجاره در قرارداد اجاره

قرارداد اجاره عقدی موقت است و لازم است شروع و پایانی برای آن تعیین شود. براساس حکم صریح ماده 468 قانون مدنی، درصورت عدم تعیین مدت اجاره، عقد به‌طور کلی باطل خواهد بود. اگر ابتدای مدت اجاره قید نشود، شروع اجاره تاریخ امضاء قرارداد خواهد بود؛ اما تعیین پایان مدت الزامی است.

اهمیت امضاء قرارداد اجاره خانه توسط دو شاهد

طبق ماده 2 قانون روابط موجر و مستأجر، یکی از شرایط لازم برای عقد اجاره، امضاء قرارداد توسط دو شاهد است. ممکن است بپرسید که امضاء شهود چقدر اهمیت دارد؟ آیا درصورت عدم امضاء شهود قرارداد اجاره باطل خواهد بود؟
در پاسخ به این سؤال، باید بگوییم که قرارداد اجاره به صرف امضاء طرفین و رعایت شرایط قانونی صحت آن، دارای اعتبار است و قابلیت استناد در مراجع قانونی را خواهد داشت؛ اما امضاء قرارداد توسط دو شاهد، برای طرفین آن مزایایی به‌همراه دارد که روند احقاق حقوق آن‌ها را کوتاه‌تر و آسانتر خواهد کرد. ازجمله اینکه روند تقاضای تخلیه ازجانب موجر بسیار آسانتر خواهد بود. بنابراین، بهتر است هنگام تنظیم قرارداد خود دو شاهد به‌همراه داشته باشید.

لزوم بهره‌برداری مستأجر از مورد اجاره در زمینه توافق‌شده میان طرفین

مستأجر می‌باید از مورد اجاره در همان زمینه‌ای بهره‌برداری کند که در قرارداد تعیین شده است. برای مثال، در قرارداد اجاره خانه، چنانچه هدف از اجاره آن سکونت مستأجر بوده است، مستأجر نمی‌تواند از خانه به‌عنوان محل کسب‌وکار خود استفاده کند. در غیر این صورت، بنا بر حکم صریح ماده 492 قانون مدنی، موجر حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

در قرارداد اجاره خانه، تعمیرات برعهده چه کسی است؟

درخصوص تعمیرات خانه، ابتدائاً باید به توافق طرفین رجوع کرد. در غیر این صورت، باید دید عرف در این باره چه رویه‌ای دارد. چنانچه طرفین توافقی نداشتند و عرف خاصی نیز حاکم نبود، براساس ماده 486 قانون مدنی، تعمیرات و کلیه مخارجی که در مورد اجاره برای امکان انتفاع از آن لازم است، برعهده مالک خواهد بود.

قرارداد اجاره در چه شرایطی قابل فسخ است؟

به‌طور کلی در نظام حقوقی ما، اصل بر بقاء تعهدات است و فسخ قرارداد، نیازمند یک عامل قانونی یا توافق قبلی است. بنابراین، چنانچه درخصوص موارد فسخ قرارداد توافقی میان موجر و مستأجر صورت نگرفته باشد، باتوجه به موارد پیش‌بینی‌شده در قانون امکان فسخ وجود دارد. اما حقیقت امر آن است که فسخ قانونی قراردادها در مراجع قضایی ما با دشواری‌های زیادی روبروست. بنابراین، بهتر است هنگام تنظیم قرارداد خود، بندی را به موارد فسخ اختصاص دهید. همچنین، می‌توانید در قراردادتان موارد قانونی حق فسخ را از خود یا طرف مقابل سلب کنید.

شیوه حل‌وفصل اختلافات

رجوع به مراجع قضایی، گزینه‌ای است که همیشه برای اشخاص قابل انتخاب است. اما طرفین می‌توانند به‌جای مراجعه به مراجع قضایی، از شیوه خصوصی حل‌وفصل اختلافات استفاده کنند؛ به این صورت که فرد یا افرادی را به‌عنوان داور مرضی‌الطرفین انتخاب کنند و اختلافات خود را به داور ارجاع دهند. لازم به ذکر است که رأی داور همانند حکم دادگاه قابلیت اجرا در محاکم قضایی را دارد.

سایر نکات

علاوه‌بر در نظر داشتن موارد مذکور، لازم است مباحثی مانند مال‌الاجاره یا اجاره‌بها، هزینه اجرای قرارداد، تعهدات موجر و مستأجر و فورس‌ماژور را هنگام تنظیم قرارداد خود مورد توجه قرار دهید. قرارداد می‌بایست در دو نسخه یکسان تنظیم شده و پس از امضاء، در اختیار موجر و مستأجر قرار گیرد. همچنین، لازم است اسناد هویتی طرفین قرارداد و شهود و همچنین اسناد مالکیت خانه ضمیمه قرارداد شود.

چرا باید از قرارداد اجاره خانه لامینگو استفاده کنید؟

باتوجه به نکات مذکور و حساسیت‌های قرارداد اجاره خانه، تنظیم آن توسط اشخاص حقوقدان الزامی است. متخصصان حوزه قراردادنویسی در مجموعه لامینگو، پیشنویس این قرارداد را تهیه کرده و فایل آن را در دسترس شما قرار داده‌اند. استفاده از این قرارداد علاوه‌بر بهره‌مند کردن شما از قراردادی مطمئن، باعث صرفه‌جویی در وقت و هزینه شما خواهد شد. می‌توانید این قرارداد را ازطریق لینک زیر دریافت کرده و درصورت داشتن هرنوع سؤال یا ابهام، با ما در تماس باشید.